CC BY
54
8. URL. :http://www.realty.irk.ru.html (дата обращения : 10.06.2015).
Информация об авторах
Кудрявцева Вера Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Панина Ольга Сергеевна, магистрант, тел.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Байкальский государственный университет экономики и права, 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.
Information about the authors
Kudryavtseva V.A., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Panina O.S., candidate for a master's degree, tel.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Baikal State University of Economy and Law, 11 Lenin St., Irkutsk, 664003.
УДК 330.332:332.1
АНАЛИЗ СТОИМОСТИ ПЕРВИЧНОГО И ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
© И.В. Ямщикова, И.В. Наумов
В работе произведен анализ строительного рынка РФ, в том числе рынка жилой недвижимости. Сопоставлена стоимость строительства жилья со стоимостью продажи на первичном и вторичном рынке. Просчитана рентабельность продаж с горизонтом расчета десять лет и коэффициент доступности жилья. Автором предложены мероприятия по снижению стоимости продажи жилой недвижимости.
Ключевые слова: строительный рынок; инвестиции в основной капитал; жилищное строительство; ввод в действие жилья; ключевая ставка; ипотечный кредит; рынок жилой недвижимости; стоимость строительства жилья; цена продажи жилья; коэффициент доступности жилья.
PRICE ANALYSES OF NEW-BUILT AND SECONDARY RESIDENCE ON THE BUILDING MARKET OF RUSSIAN FEDERATION
© I.V. Iamschikova, I.V. Naumov
The building market in RF and the residential market were analyzed in this work. The cost of building residence was compared to the sales cost on the new-built and secondary markets. We calculated profitability of sales with the time horizon of 10 years and the index of housing access. The author suggested the measures to reduce the cost of residential property sale.
Key words: building market; investments in the main capital; residential development; launching the residence; key stake; real estate loan; residential real estate market; price for residential building; cost of residential sale; housing affordability ratio.
Как показывает анализ строительного рынка, последние политические события продолжают негативно сказываться на общем развитии, как строительной отрасли, так и экономики страны в целом.
Согласно данным Росстата, инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Строительство» в 2014 году снизились на 6,6 % по сравнению с 2013 годом и составили 409,1 млрд руб. (рис. 1).
В значительной степени падение инвестиций проявилось в строительстве. По данным Федеральной службы государственной статистики, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в марте 2015 г. составил 368,8 млрд рублей или 93,3 % (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в I квартале 2015 г. - 914,6 млрд рублей, или 95,3 %.За январь - март 2015 г. объем работ по виду деятельности «Строительство» сократился на 4,7% к аналогичному периоду прошлого года. В марте снижение составило 6,7 % и было максимальным с июня 2014 года.
В Иркутской области объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в I квартале 2015 г. составил 14934, 8 млн руб. или 87 % к уровню I квартала 2014 г.
500,0 450,0 400,0 350,0
. 300,0
ю >
5 250,0 о.
S 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0
Рис. 1. Динамика инвестиций в основной капитал по виду экономической деятельности «Строительство»
Несмотря на снижение инвестиций в строительстве продолжается значительный рост жилищного строительства. Ввод жилья вырос с начала года на 32,8 %, в том числе в марте на 24,4 % к соответствующему периоду 2014 года. В марте 2015 г., по данным Росстата, организациями всех форм собственности построено 79,5 тыс. новых квартир, в I квартале 2015 г. - 235,4 тыс. квартир. По данным Росстата, из числа введенных в действие зданий в I квартале 2015 г. 95,8 % составляют здания жилого назначения.
По данным Федеральной службы государственной статистики, в Иркутской области в I квартале 2015 г. в эксплуатацию введено 130,2 тыс. м2 общей площади или 163,5 %
к I кварталу 2014 г., в том числе в марте 2015 г. введено 46,2 тыс. м2 общей площади. Из общего объема введено индивидуальными застройщиками 57,8 тыс. м2 общей площади, что составило 115,9 % к I кварталу 2014 г.
В том числе в Иркутской области в эксплуатацию введено 615 единиц зданий жилого и нежилого назначения, общий строительный объем зданий составил 1296,8 тыс. м3, общая площадь - 276,5 тыс. м2.
На сегодняшний день одним из наиболее развитых сегментов строительного рынка является рынок недвижимости. Актуальность исследования рынка недвижимости подтверждается той ролью, которая отводится ему в процессе осуществления экономических реформ.
Российский рынок жилой недвижимости испытал несколько шоковых потрясений за последние 14 месяцев. Нестабильность на развивающихся рынках в начале 2014 г., геополитическая напряженность и международные санкции, а также быстрое снижение цен на нефть в последнем квартале прошлого года оказали очень сильное негативное влияние на экономику и обусловили чрезвычайно высокую неопределенность на рынке жилой недвижимости. Рубль обесценился более чем на 40 % в течение 2014 г. и на 18 % только в январе 2015 г., после чего немного укрепился в феврале на фоне стабилизации цен на нефть. Резкое ослабление рубля и значительное сокращение предложения продуктов питания вследствие ответных санкций, введенных Россией (запрет на ввоз значительного числа сельскохозяйственных продуктов из стран, которые ввели санкции в отношении России), обусловили рост инфляции. В феврале 2015 г. рост потребительских цен достиг 16,7 % в годовом выражении, что существенно превышает темпы роста номинальной заработной платы. Последние статистические данные свидетельствуют о снижении реальной заработной платы на 8 % в годовом выражении в январе 2015 г.
Мировой финансовый кризис замедлил темпы роста жилищного строительства, но в последнее время строительство жилья вновь начинает расширяться и увеличиваться в объеме.
Центральный банк Российской Федерации (Банк России) несколько раз повышал ключевую ставку в течение 2014 г. в целях стабилизации валютного курса и ослабления инфляционного давления. Только в декабре 2014 г. Банк России повысил ключевую ставку до 17 % на фоне чрезвычайно высокой волатильности валютного рынка. Ключевая ставка была понижена до 15 % в январе 2015 г. и до 14 % в марте, а с 05.05.2015 г. составляет 12,50 % годовых. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, которая уже превышала 12 % в начале 2014 г., начала расти в 4-м квартале 2014 г. В декабре несколько банков прекратили выдачу ипотечных кредитов ввиду неопределенности, обусловленной резким снижением курса рубля и ростом ключевой ставки, а некоторые банки установили завышенные процентные ставки по ипотечным кредитам на уровне 30 % и выше (по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК). Статистические данные Банка России свидетельствуют о том, что средняя процентная ставка по ипотечным кредитам возросла до 14,2 % к январю 2015 г. По данным АИЖК, в январе минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам в большинстве банков составляла 14,5-16 %, однако некоторые банки предлагали специальные ставки в рамках совместных акций со строительными компаниями.
Ввод в действие жилых домов увеличился на 15 % в 2014 г. и составил более 80 млн кв. м, что является самым высоким показателем с 2008 г.
Под влиянием этих противодействующих сил цены на жилую недвижимость на вторичном рынке выросли на 5,1 % в номинальном выражении в 2014 г. по сравнению с ростом на 3,6 % в 2013 г. Однако в реальном выражении (с учетом корректировок на инфляцию) они снизились за этот период на 4 % (в 2013 г. - на 2,7 %). На первичном рынке недвижимости цены выросли на 5,7 % в 2014 г.
Наблюдается постоянный рост средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых домов (рис. 2). Так, в 2014 году средняя стоимость 1 кв. м жилых домов увеличилась по сравнению с 2013 годом на 14,65 % и составила 42 919 рублей. Однако за январь - март 2015 г. наблюдается снижение средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых домов до 39 786 рублей (рис. 2).
Рис. 2. Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов
Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья гражданам, является рост цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Рис. 3. Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации
Средние цены 1 кв. м общей площади проданных квартир по Российской Федерации на конец I квартала 2015 г. на первичном рынке жилья составили 52,6 тыс. рублей, на вторичном - 58,7 тыс. рублей. По сравнению с концом 2014 года, цены на жилье на первичном рынке выросли на 1,7 %, на вторичном - на 1,05 % (рис. 3).
Таким образом, видна большая разница между стоимостью строительства и рыночной стоимостью жилья (табл. 1).
Рентабельность продаж первичной жилой недвижимости
Год Стоимость строительства, тыс. руб/м2 Стоимость продаж, тыс. руб/м2 Прибыль при продажи, тыс. руб/м2 Рентабельность продаж, %
2006 16,79 36,22 19,43 115,72%
2007 20,82 47,48 26,66 128,05%
2008 26,58 52,5 25,92 97,52%
2009 31,16 47,72 16,56 53,15%
2010 32,15 48,14 15,99 49,74%
2011 34,76 43,69 8,93 25,69%
2012 35,69 48,16 12,47 34,94%
2013 37,43 50,21 12,78 34,14%
2014 42,92 51,71 8,79 20,48%
2015 39,79 52,6 12,81 32,19%
Из таблицы видно, что рентабельность продаж в 2006-2008 годах находилась на очень высоком уровне - жилье продавалось практически в два раза дороже, чем строилось. С 2009 года рентабельность снижается с 53,15 % до 20,48 %, а в 2015 году начинает опять увеличиваться.
В I квартале 2015 г. средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья составила 39,79 тыс. руб., средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке жилья достигла 52,6 тыс. руб., на вторичном - 58,7 тыс. руб. При этом уровень среднедушевого денежного дохода населения, по данным Росстата, в I квартале 2015 г. составил 25,19 тыс. руб., что в 1,57 раза ниже стоимости строительства, в 2,09 раза ниже среднерыночных цен 1 кв. метра жилья на первичном рынке и в 2,33 раза ниже среднерыночных цен 1 кв. метра жилья на вторичном рынке.
Исходя из вышеперечисленных данных, можно отметить высокую стоимость жилья по отношению к среднедушевым доходам населения, что говорит о труднодоступно-сти жилья. В подтверждение этого нами рассчитан коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках в I квартале 2015 г., который отражает количество лет, в течение которых семья из 3 человек со средними доходами может приобрести стандартное жилье размером 54 кв. м, откладывая все свои доходы.
Формула для расчета коэффициента доступности (Кд) жилья имеет следующий
вид:
Кд = (См ^ 54) / ((Дсдн — ПМ) * 3 х 12),
где СМ - средняя стоимость жилья, тыс. руб./кв. м; 54 - площадь условной квартиры, кв. м;
ДСдн - среднедушевой ежемесячный доход нуждающегося в жилье, тыс. руб.; ПМ - величина прожиточного минимума, тыс. руб.; 3 - число членов домохозяйства, чел.; 12 - количество месяцев в году.
Коэффициент доступности жилья на первичном рынке: Кд = (52,6*54)/((25,19-8,23) *3х12) = 2840,4/610,56 = 4,65 Коэффициент доступности жилья на вторичном рынке:
Кд = (58,7х54)/(25,19-8,23) х3х12 = 3169,8/610,56 = 5,19
Для сравнения в развитых странах этот показатель равен примерно 3 годам, при этом в США, по итогам 2014 года, Кд был на уровне 1,7.
Коэффициент доступности жилья является одним из важнейших показателей при оценке жилищных условий граждан. Проведенные выше расчеты показали, что проблема доступности жилья в Российской Федерации остается одной из самых острых.
Важнейшими факторами, сдерживающими жилищное строительство и влияющими на рост стоимости жилья, являются: ограниченный доступ к земельным ресурсам; высокие кредитные ставки; административные барьеры и коррупционные взаимоотношения между органами исполнительной власти и застройщиками; слабое развитие институтов жилищного кредитования и накопительных схем; дефицит и высокая стоимость развития инженерной инфраструктуры. Кроме того, попытки снижения стоимости строительства не приводят к снижению продажной стоимости жилья. На сегодня рентабельность продаж первичной жилой недвижимости составляет 32,19 % и является необоснованно завышенной. Необходимо оптимизировать стоимость продажи жилья с учетом нормированной рентабельности, а этот вопрос можно решить только на государственном уровне.
Статья поступила 30.06.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Рейтинги городов РФ по ценам на недвижимость [Электронный ресурс]// Цены на недвижимость. Актуальная статистика. - Режим доступа: http://realty.kurs-kotirovka.ru/ratings/.
2. Рынок строительных услуг [Электронный ресурс]//Взгляд на рынок. - Режим доступа:http://rinoko.ru/ryinok-uslug/ryinok-stroitelnyih-uslug-12.html
3. Федеральная служба государственной статистики. Социально-экономическое положение России. Январь - март 2015 года. М., 2015. 347 с.
4. Ямщикова И.В., Кудрявцева В.А. Кластерная инициатива как путь инновационного развития промышленности строительных материалов. Ползуновский вестник, Барнаул: Изд-во АлтГТУ им. И.И. Ползунова, 2013 № 4.
5. Ямщикова И.В., Соколов В.В. Проблематика определения начальной (максимальной) цены государственного строительного заказа. «Труды НГАСУ. Т. 15, № 2 (54)», Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин), Новосибирск, 2012. С. 155-161.
Информация об авторах
Ямщикова Ирина Валентиновна, кандидат экономических наук, доцент, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; e-mail: professornaumov@list.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Наумов Игорь Владимирович, доктор технических наук, профессор кафедры «Электроснабжение и электротехника», тел.: 89246088990, e-mail: professornaumov@list.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Iamschikova I.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; e-mail:
professornaumov@list.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Naumov I.V., Doctor of Technical Sciences, Professor, Department of Electricity and electrical, tel.: 89246088990, e-mail: professornaumov@list.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
