CC BY
96
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт.
Статья поступила 28. О7.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Сайт Иркутской статистики http://www.realtyvision.ru/
2. Добышева Т.В. Анализ тенденций развития жилищного строительства в Иркутской области // Вестник ИрГТУ. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011. № 12.
3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости : учеб. пособие. Ростов н/Д: Феникс,
2006.
4. Назарова М.Г. Курс социально-экономической статистики : учебник для студентов вузов, обуч. по спец-ти «Статистика». Изд. 5-е, доп. и перераб. М.: Омега - Л, 2006. 984 с.
5. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики : учебник. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2002.
Информация об авторах
Добышева Татьяна Васильевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 40-54-12, е-mail: Dobishevatv@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Грушкевич Михаил Михайлович, студент, тел.: 89041366299, е-mail: fenixturbo@mail.ru, Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Dobysheva T.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; е-mail: Dobishevatv@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Grushkevich M.M., undergraduate, tel.: 89041366299, е-mail: fenixturbo@mail.ru, Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
УДК 339.13.017
О ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АИС «МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» РОСРЕЕСТРА В ЦЕЛЯХ АНАЛИЗА РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ Г. ИРКУТСКА
© И.А. Казимиров
В статье проведено исследование возможности практического использования АИС «Мониторинг рынка недвижимости» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в целях анализа рынка на примере сегмента жилой недвижимости. Указаны основные недостатки АИС «МРН», существенно затрудняющие
ее использование для целей анализа рынка в настоящее время. Определены некоторые задачи, которые можно решить в ходе мониторинга и анализа рынка жилой недвижимости по данным АИС «МРН», рассмотрены отдельные этапы и особенности обработки информации, направленные на решение поставленных задач.
Ключевые слова: рынок недвижимости; рынок жилой недвижимости; анализ рынка недвижимости; мониторинг рынка недвижимости; Росреестр; сделки с недвижимостью.
ABOUT THE POSSIBILITY TO USE ADS "REAL ESTATE MARKET MONITORING" OF FEDERAL SERVICE FOR STATE REGISTRATION, CADASTRE AND CARTOGRAPHY IN ORDER TO ANALYSE THE MARKET OF RESIDENTIAL
REAL ESTATE IN IRKUTSK
© I.A. Kazimirov
In the article we researched the possibility of practical use of ADS "Real estate market monitoring" of Federal service for state registration, cadastre and cartography (Rosreestr) in order to analyse the market at the example of residential real estate segment. The main disadvantages of ADS "RMM", which significantly aggravate its use for the analyses of current market are pointed out. We have defined some tasks that can be solved during the monitoring and analyses of residential real estate market according to the information received by ADS "RMM", we have also considered separate stages and peculiarities of data processing, aimed at solving the targets.
Key words: real estate market; residential real estate market; real estate market analyses; real estate market monitoring; Rosreestr; real estate transaction.
Традиционно, мониторинг и анализ рынка недвижимости в большинстве случаев выполняется по информации о предложениях на рынке, что обусловлено, прежде всего, доступностью и полнотой исходных данных.
Мониторинг и анализ рынка недвижимости на основе информации о фактически совершенных сделках проводится гораздо реже, в открытом доступе его результаты практически отсутствуют.
Очевидны недостатки такого подхода: односторонний взгляд на рынок исключительно с позиции продавца, «зашумленность» исходных данных дублями и предложениями несуществующих объектов, отсутствие информации о спросе, отсутствие возможности расчетного определения отдельных показателей рынка (в частности, скидки на торг).
Данные о фактически совершенных сделках на рынке недвижимости являются наиболее закрытой информацией. Источниками такой информации могут являться:
- непосредственные участники сделок;
- иные участники рынка (риэлторы, аналитики, оценщики);
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Использование первых двух источников на практике ограничено в силу конфиденциальности искомой информации.
Использование открытой части информации о фактически совершенных сделках на рынке недвижимости, публикуемой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), практически возможно, однако имеет особенности, о которых и пойдет речь в настоящей статье.
Исследование возможности практического использования АИС «Мониторинг рынка недвижимости» Росреестра в целях анализа рынка выполнено на примере сегмента жилой недвижимости (квартир) как наиболее развитого в настоящее время.
Рассматриваемый регион: г. Иркутск.
Исследуемый период: с января 2012 г. по июнь 2015 г.
Исходя из полноты доступных данных АИС «Мониторинг рынка недвижимости» (данные о сделках без обременений, начиная с марта 2013 г. по текущий момент, практически не публикуются), исследование проводилось отдельно для сделок без обременений (данные о которых доступны с января 2012 г. по февраль 2013 г. включительно) и для сделок с обременением (ипотека) (данные о которых доступны за весь исследуемый период).
Данные о фактически совершенных сделках на рынке недвижимости публикуются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр) в Автоматизированной информационной системе «Мониторинг рынка недвижимости» (далее по тексту - АИС «МРН») [4] на Портале государственных услуг Росреестра.
Подробное описание АИС «МРН» доступно в разделе «Справочная информация» сайта [4], а так же в обзорных публикациях [1-2, 5-6, 9].
Система запущена в эксплуатацию с июня 2012 г. и до недавнего времени работала в тестовом режиме, характеризовалась нестабильностью работы, длительными перебоями в работе и неполнотой раскрытия данных. В период написания настоящей статьи предупреждение о тестовом режиме на сайте отсутствует, данные обновляются достаточно стабильно, однако проблема с неполнотой раскрытия данных остается до сих пор.
Следует отметить, что с момента запуска и по настоящее время к данным о сделках АИС «МРН» участники рынка относятся достаточно скептически [2, 5].
В частности, среди выявленных недостатков АИС «МРН» для целей анализа рынка недвижимости следует отметить:
1. Проблемы, обусловленные характером рынка:
- массовое занижение участниками сделок стоимости недвижимости [2, 5];
- существенно меньшее, по сравнению с предложениями, количество сделок.
2. Проблемы, обусловленные структурой и качеством наполнения самой информационной системы:
- неполная информация об объекте недвижимости (отсутствуют пространственные данные, позволяющие идентифицировать объект на местности; недостаточно технической информации об объекте);
- дублирование информации (ведение отдельных записей о каждом объекте в сделке);
- сделки регистрируются в разные временные периоды, иногда существенно отстоящие от даты заключения договора;
- наличие ошибок при переносе данных в АИС «МРН» из других источников [2].
Отдельно следует указать на отсутствие в АИС «МРН» информации о сделках без
обременений, зарегистрированных после февраля 2013 г. (речь идет о сделках с объектами, расположенными в г. Иркутске).
Данное обстоятельство существенно ограничивает практическое использование системы для целей анализа рынка недвижимости, определяет подсегменты и временные рамки дальнейших исследований.
Исходя из структуры и объема доступных данных, сформулируем некоторые задачи, которые можно решить в ходе мониторинга и анализа рынка жилой недвижимости по данным АИС «МРН»:
- определение объема сделок (количества проданных квартир) и динамики показателя;
- сегментация объема сделок (количества проданных квартир) по местоположению;
- определение средней удельной цены сделки и динамики показателя;
- сегментация удельных цен сделок по местоположению.
Рассмотрим подробнее отдельные этапы и особенности обработки информации, направленные на решение поставленных выше задач.
Подготовка информации
На первом этапе необходимо подготовить «сырую» информацию, полученную из АИС «МРН», выполнив следующие процедуры:
1. Агрегация записей о сделках с долями в праве собственности в единую запись о сделке по продаже квартиры.
Структура данных АИС «МРН» подразумевает ведение отдельных записей о продаже каждой доли в праве собственности на квартиру. Поскольку в дальнейшем анализе будут рассматриваться данные о продаже целых квартир, необходимо агрегировать все записи о продаже долей в единую запись.
Агрегацию удобно вести, отсортировав данные по полям «Количество объектов в сделке» / «Номер объекта», обращая внимание на то, чтобы сумма по полю «Доля в праве на объект недвижимости» в агрегируемых строках равнялась единице, а данные в прочих полях (за исключением поля «Идентификатор записи») совпадали.
2. Сортировка данных по периодам совершения сделки.
В структуре данных АИС «МРН» отражаются сведения о дате совершения сделки и дате ее государственной регистрации. Разрыв между ними составляет до нескольких месяцев.
В целях дальнейшего анализа по периодам заключения сделок необходимо отсортировать данные по соответствующим месяцам по полю «Дата сделки».
3. Выделение анализируемого сегмента рынка.
Для анализируемого в настоящей статье сегмента рынка (жилые помещения (квартиры)) необходимо отфильтровать данные следующим образом:
- фильтр по полю «Вид объекта недвижимости»: «Помещение»;
- фильтр по полю «Назначение/Категория земель»: «Жилое помещение»;
- фильтр по полю «Тип сделки»: «Договор купли-продажи» (удаляем записи о сделках по договорам дарения и приватизации, а так же данные с неустановленными значениями поля);
- фильтр по полю «Ограничения (обременения) вещных прав»: «Ипотека» / «Без обременения»;
- фильтр по полю «Наименование»: «Квартира» или производные от указанного слова (удаляем записи о продаже комнат, частей жилых домов и других объектов, не относящихся к анализируемому сегменту рынка).
Количество проданных квартир
Сделки с одной и той же квартирой могут совершаться последовательно в несколько этапов. Поскольку нас интересует не количество совершенных сделок, а количество проданных квартир, необходимо выделить уникальные объекты по полю «Номер объекта». В целях дальнейшего анализа имеет смысл определять как общее количество уникальных объектов, так и количество объектов с обременениями (ипотека) и без обремене-ний (разделение ведется по полю «Ограничения (обременения) вещных прав»). При этом следует отметить, что один и тот же объект может встречаться в обоих подсегментах.
Результаты проведенной таким образом обработки данных приведены на рис. 1.
Учитывая вышеуказанные особенности данных АИС «МРН» и заданный исследуемый период, сделки без обременений, а так же общее количество проданных квартир могут быть определены только за период с января 2012 г. по февраль 2013 г. включительно.
Общее количество проданных квартир и количество объектов без обременений в указанный период практически совпадают.
Отмечен достаточно высокий коэффициент корреляции (0,978) данных об общем количестве проданных квартир и данных о количестве квартир, проданных с обременением «ипотека».
Рис. 1. Количество проданных квартир за период с января 2012 г. по май 2015 г.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что определение общего количества проданных квартир в настоящее время невозможно. В то же время, динамика рассматриваемого показателя может, при определенных допущениях, быть проанализирована по данным о количестве квартир, проданных с обременением «ипотека».
Количество проданных квартир (по кадастровым кварталам)
В структуре АИС «МРН» заложена привязка объекта к кадастровому кварталу, что позволяет сегментировать количество проданных квартир по местоположению.
По результатам проведенной обработки данных получены тепловые карты количества проданных квартир за период с января 2012 г. по февраль 2013 г. (рис. 2, 3).
Отмечено, что доли квартир, проданных с обременением «ипотека» и без обреме-нений, в разрезе кадастровых кварталов достаточно близки.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что определение количества проданных квартир в разрезе кадастровых кварталов (сегментация продаж по местоположению) в настоящее время возможно по данным о количестве квартир, проданных с обременением «ипотека».
Средние цены сделок
При определении средних цен сделок необходимо учитывать следующие особенности исследуемых данных:
- массовое занижение участниками сделок стоимости недвижимости [2, 5];
- существенно меньшее, по сравнению с предложениями, количество сделок;
- наличие ошибок при переносе данных в АИС «МРН» из других источников [2].
Указанные особенности могут привести к искажению средних удельных показателей стоимости, поэтому нуждаются в дополнительной статистической обработке.
Leaflet | Map data © OpenStreetMap contributors, CC-BY-SA, Imagery ©Mapbox
Рис. 2. Тепловая карта количества проданных квартир (ограничения (обременения) вещных прав: без обременений) за период с января 2012 г. по февраль 2013 г.
В целях уменьшения влияния заниженных цен и резких колебаний цен было принято решение сегментировать данные по общей цене сделки следующим образом:
- для сделок без обременений выделены сделки с общей ценой в диапазоне от 2 до 6 млн руб. (в среднем ~ 46 % выборки);
- для сделок с обременением («ипотека») выделены сделки с общей ценой в диапазоне от 1,5 до 3,5 млн руб. (в среднем ~ 42 % выборки).
Leaflet | Map data ©OpenStreetMap contributors, CC-BY-SA, Imagery ©Mapbox
Рис. 3. Тепловая карта количества проданных квартир (ограничения (обременения) вещных прав: ипотека) за период с января 2012 г. по февраль 2013 г.
Выбор ценовых диапазонов производился с учетом мнения участников рынка (отсечка сделок без обременений с общей ценой сделки до 2 млн. руб. включительно), колебаний удельных цен в различных ценовых диапазонах и качества статистических показателей выборки (опытным путем установлено, что при расширении диапазонов существенно увеличивались коэффициенты вариации и уменьшался коэффициент корреляции с ценами предложений).
Из полученных в результате выборок, кроме того, в соответствии с рекомендациями [3, 8] были исключены записи с крайними значениями удельных цен сделок по правилу «3 сигма» (с удельными ценами сделок, выходящими за границы доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратичных отклонения от средней арифметической по выборке).
Результаты проведенной таким образом обработки данных приведены на рис. 4. В целях сопоставления данных о ценах сделок с данными о ценах предложений на графике отображены средние удельные цены предложений жилой недвижимости в г. Иркутске, опубликованные на сайте Российской гильдии риэлторов [7].
Рис. 4. Средние цены продажи и предложения квартир за период с января 2012 г.
по июнь 2015 г.
Учитывая вышеуказанные особенности данных АИС «МРН» и заданный исследуемый период, средние цены сделок без обременений могут быть определены только за период с января 2012 г. по февраль 2013 г. включительно.
По результатам проведенного анализа установлено, что отраженные в АИС «МРН» удельные цены сделок с обременением («ипотека») в среднем ниже на 20 % средних цен сделок без обременений, что может быть обусловлено особенностями ипотечного кредитования.
Отмечены достаточно высокие коэффициенты корреляции исследуемых рядов данных:
- средние удельные цены сделок (без обременения) / средние удельные цены предложения: 0,90;
- средние удельные цены сделок (с обременением «ипотека») / средние удельные цены предложения: 0,78;
- средние удельные цены сделок (без обременения) / средние удельные цены сделок (с обременением «ипотека»): 0,88.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что определение абсолютных значений средних удельных цен по сделкам без обременений в настоящее время невозможно, а по сделкам с обременением «ипотека» не имеет практического смысла, поскольку их значения занижены по отношению к реальным ценам на рынке.
В то же время, динамика рассматриваемого показателя может, при определенных допущениях, быть проанализирована по данным о средней удельной стоимости квартир, проданных с обременением «ипотека».
Следует так же отметить, что сопоставление удельных цен сделок (без обремене-ний) и удельных цен предложения позволяет определить размер скидки на торг, составлявший, по приведенным выше данным, в период с января 2012 г. по февраль 2013 г. в среднем ~ 4%.
Средние относительные цены сделок (по кадастровым кварталам)
В целях исследования влияния местоположения на стоимость жилой недвижимости данные о сделках были сегментированы по кадастровым кварталам.
Обработка данных выполнена аналогично вышеизложенной для определения средних цен сделок и включала:
- для сделок без обременений выделены сделки с общей ценой в диапазоне от 2 до 6 млн руб.;
- для сделок с обременением («ипотека») выделены сделки с общей ценой в диапазоне от 1,5 до 3,5 млн руб.;
- исключены записи с крайними значениями удельных цен сделок по правилу «3 сигма» (с удельными ценами сделок, выходящими за границы доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратичных отклонения от средней арифметической по выборке);
- расчет для каждого кадастрового квартала ценовых коэффициентов, определяемых как отношение средней арифметической удельной цены сделки в рассматриваемом квартале к средней удельной цене сделки в базовом квартале (38:36:000022), принятом за единицу.
По результатам проведенной таким образом обработки данных получены тепловые карты средних относительных удельных цен сделок по продаже квартир за период с января 2012 г. по февраль 2013 г. (рис. 5, 6).
Отмечено, что ценовые коэффициенты в сделках без обременений и в сделках с обременением «ипотека», в разрезе кадастровых кварталов достаточно близки.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что определение средних относительных удельных цен проданных квартир в разрезе кадастровых кварталов (сегментация удельных цен по местоположению) в настоящее время возможна по данным о средней удельной стоимости квартир, проданных с обременением «ипотека».
Leaflet | Map date © Open St reel Map coritnputure, CC-BY-SA, Imagery © MaptjCo;
Рис. 5. Тепловая карта относительных удельных цен сделок по продаже квартир (ограничения (обременения) вещных прав: без обременении)
Leaflet | Map data© и ре г: Street Map contributors, CC-BY-SA, Imagery © Mapbo^
Рис. 6. Тепловая карта относительных удельных цен сделок по продаже квартир (ограничения (обременения) вещных прав: ипотека)
Заключение
Несмотря на скептическое, в большинстве случаев, отношение участников рынка к информации АИС «МРН» и ограниченность ее наполнения, она может быть, при определенных условиях, использована в целях анализа рынка жилой недвижимости.
Исходя из полноты доступных данных АИС «МРН» (данные о сделках без обреме-нений, начиная с марта 2013 г. по текущий момент, практически не публикуются), исследование в настоящее время возможно только по сделкам с обременением («ипотека»), что накладывает существенные ограничения на результаты анализа и может вызвать существенную погрешность при их переносе на рынок в целом.
С другой стороны, анализ рынка недвижимости на базе информации о сделках, публикуемой АИС «МРН», даже в сложившихся условиях позволяет посмотреть на рынок с позиции покупателя и определить отдельные показатели спроса (как минимум, его структуру).
Определение общего количества проданных квартир в настоящее время невозможно. Динамика указанного показателя может, при определенных допущениях, быть проанализирована по данным о количестве квартир, проданных с обременением «ипотека».
Определение количества проданных квартир в разрезе кадастровых кварталов (сегментация продаж по местоположению) в настоящее время возможна по данным о количестве квартир, проданных с обременением «ипотека». При этом отмечено, что доли квартир, проданных с обременением «ипотека» и без обременений, в разрезе кадастровых кварталов достаточно близки.
Определение абсолютных значений средних удельных цен по сделкам без обреме-нений в настоящее время невозможно, а по сделкам с обременением «ипотека» не имеет практического смысла, поскольку их значения занижены по отношению к реальным ценам на рынке. В то же время динамика указанного показателя может, при определенных допущениях, быть проанализирована по данным о средней удельной стоимости квартир, проданных с обременением «ипотека».
Отмечены достаточно высокие коэффициенты корреляции средних удельных цен сделок и предложения.
Определение средних относительных удельных цен проданных квартир в разрезе кадастровых кварталов (сегментация удельных цен по местоположению) в настоящее время возможна по данным о средней удельной стоимости квартир, проданных с обременением «ипотека». При этом отмечено, что ценовые коэффициенты в сделках без обреме-нений и в сделках с обременением «ипотека», в разрезе кадастровых кварталов достаточно близки.
Статья поступила 19.08.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Автоматизированная информационная система Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости». Информационный обзор. Серия «Развитие информационного общества и электронного правительства» / Центр технологий электронного правительства НИУ ИТМО. 2012. Вып. 2. 8 с.
2. Квартира ценой в миллиард // «Восточно-Сибирская правда» [Электронный ресурс]. URL: http://www.vsp.ru/social/2012/06/14/522655 (дата обращения: 04.08.2015).
3. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. Методы обработки данных // Российская гильдия риэлторов [Электронный ресурс]. URL: http://www.rgr.ru/Sertiflkaciya/Analitics/SertifikaciyaAnalyst/Recommendation/Method/default. aspx (дата обращения: 04.08.2015).
4. Мониторинг рынка недвижимости // Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. URL: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gTZwNP L8tgY5MwIwM3A88AIwvv4FAPI3cjY_2CbEdFAO5-2_s!/ (дата обращения: 04.08.2015).
5. Революция от Росреестра для рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www.mishin-s.ru/realty2/20120624rosreestr.pdf (дата обращения: 04.08.2015).
6. Росреестр сделает данные о сделках с недвижимостью публичными // Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. URL: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/cc_news_press?news_id=10362&back_url=/NewsLine# (дата обращения: 04.08.2015).
7. Система обмена данными по рынку недвижимости. Сервис по сбору статистики в городах России // Российская гильдия риэлторов [Электронный ресурс]. URL: http://index.estate/citycharts (дата обращения: 04.08.2015).
8. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. 606 с.
9. 9 ноября 2011 г. в Минэкономразвития России состоялась презентация автоматизированной информационной системы Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» // Министерство экономического развития Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/deprealty/doc20111110_03 (дата обращения: 04.08.2015).
Информация об авторе
Казимиров Илья Александрович, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89025105129, e-mail: ilya@appfordepo.nichost.ru; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Kazimirov I.A., associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025105129, e-mail: ilya@appfordepo.nichost.ru; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
УДК 332.122
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (НА ПРИМЕРЕ КРЫТОГО БАССЕЙНА В Г. ИРКУТСКЕ)
© В.А. Кудрявцева, О.С. Панина
В статье рассмотрены особенности управления объектами муниципальной собственности. Главная цель управления муниципальным имуществом заключается в максимальной полезности объектов. При этом следует отметить, что принесение пользы жителям иногда может быть сопряжено с извлечением наибольшей прибыли. В связи с этим, важно осуществлять выработку рекомендаций по улучшению управления объектами муниципального имущества в области увеличения доходной части муниципального бюджета.
