CC BY
467
УДК 332.8
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ЛИКВИДАЦИИ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
© 2016
Мещерякова Ольга Константиновна, доктор экономических наук, профессор кафедры «Технология, организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью»
Степанцова Светлана Александровна, аспирант 2-го обучения кафедры «Технология, организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью»
Воронежский государственный технический университет (394006, Россия, Воронеж, улица 20-летия Октября, 84, e-mail: s.stepantsova@mail.ru)
Аннотация. Устранение кварталов ветхого и аварийного жилья, переселение граждан, создание благоприятных условий для инвесторов в целях эффективного комплексного развития застроенных территорий являются актуальными задачами, стоящими перед мэриями городов Российской Федерации. Однако, в настоящее время существует ряд правовых «проволочек» признания жилых помещений непригодными для проживания, а также ряд организационно-экономических проблем, связанных с управлением жилищным фондом, переселением граждан из ветхого и аварийного жилья и комплексным развитием территорий. В данной статье указанные проблемы раскрыты на примере муниципальной адресной программы, реализуемой администрацией городского округа город Воронеж. По итогам данного исследования выявлено, что местным администрациям совместно с инвесторами необходим индивидуальный подход к развитию застроенных территорий, который должен основываться на глубоком градостроительном анализе и комплексном подходе к их освоению со всестороннем обсуждением развития площадки как с архитекторами, урбанистами, девелоперами, так и с экономистами, социологами и маркетологами. Кроме того, установлено, что процесс развития застроенных территорий требует разработки организационно-экономического механизма управления в целях создания комфортной среды с привлечением ресурсов мэрий городов, инвесторов и других участников рынка недвижимости.
Ключевые слова: ветхий и аварийный жилой фонд, развитие застроенных территорий, органы местного самоуправления, комплексное освоение территорий, комфортная городская среда, организационно-экономический механизм управления.
PROBLEMS AND SOLUTIONS ELIINATION DILAPIDATED AND EMERGENCY HOUSING
© 2016
Mеshcheryakova Olga Konstantinovna, doctor of economic sciences, professor of the department of «Technology, organization of construction, expertise and property management»
Stepantsova Svetlana Alexandrovna, graduate student the department of «Technology, organization of construction, expertise and property management» Voronezh State Technical University (394006, Russia, Voronezh, st. 20th Anniversary of October, 84, e-mail: s.stepantsova@mail.ru)
Abstract. Clearing blocks of dilapidated housing, resettlement of citizens, creation of favorable conditions for investors in order to effectively integrated development of built-up areas are urgent tasks facing the mayoralties of Russian cities. However, there are currently a number of legal "procrastination" recognition of dwellings unfit for habitation, and a number of organizational and economic problems related to the management of the housing stock, the resettlement of people from dilapidated housing and integrated development of the territories. In this article, these problems are disclosed in the example of the municipal targeted program implemented by the urban district town of Voronezh administration. According to the results of this study revealed that the local administrations, together with investors requires an individual approach to the development of built-up areas, which should be based on a deep town-planning analysis and integrated approach to their development with comprehensive discussion platforms of both architects, urbanists, developers, and with economist, sociologists and marketers. In addition, it was found that the development of built-up areas requires the development of organizational and economic mechanism of management in order to create a comfortable environment with the assistance of resources cities mayors, investors and other real estate market participants.
Keywords: old and dilapidated housing, the development of built-up areas, local government, integrated development, comfortable urban environment, organizational and economic mechanism of management.
Постановка проблемы в общем виде и ее связь с важными научными и практическими задачами.
В настоящее время одной из приоритетных задач, стоящих перед государством, является переселение граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, в безопасные и благоприятные условия. Как следствие решения указанной задачи перед мэриями городов России возникает ряд обязательств, а именно: устранение кварталов ветхого и аварийного жилья, создание благоприятных условий для инвесторов в целях эффективного комплексного развития застроенных территорий.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации [1] жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Аварийный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации [1].
Понятие «ветхий» жилищный фонд на законодательном уровне не закреплено. Однако, согласно методическому пособияю по содержанию и ремонту жилищного
фонда[2] ветхое состояние здания - это состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.
Исходя из установленных трактовок определений ветхого и аварийного жилищного фонда, следует, что проживание в жилых помещения данного фонда является для граждан опасным, требует оперативного их переселения, а также оказывает негативное влияние на инвестиционную привлекательность территорий, граничащих с кварталами такого жилья, и развитие города в целом.
Таким образом, решение вышеуказанной приоритетной задачи предусматривает законодательное закрепление понятия «ветхий» жилищный фонд, реализацию мероприятий по выявлению и ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда с последующей реновацией застроенных территорий.
Анализ последних исследований и публикаций, в которых рассматривались аспекты этой проблемы и на
Мещерякова Ольга Константиновна, Степанцова Светлана Александровна ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ЛИКВИДАЦИИ ...
которых обосновывается автор; выделение неразрешенных раньше частей общей проблемы. Вопросы выявления и ликвидации аварийного фонда как способа решения одной из приоритетных задач государства по улучшению жилищных условий граждан находятся в зоне внимания отечественного экспертного и профессионального сообществ. Так, в «Новой жилищной стратегии», подготовленная в 2014 году в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ «Высшая школа экономики» коллективом автором: Н.Б. Косаревой, Т.Д. Полиди, А.С. Пузановым, Е.Г Ясиным [3], отмечается низкое качество управления существующим жилищным фондом и высокий ежегодный износ жилищного фонда, который в пять раз превышает инвестиции в его восстановление. Проблемы инвестирования в жилищную сферу и варианты сокращения рисков участников жилищного рынка проанализированы О.К. Мещеряковой и Э.Ю. Околеловой [4]. Кроме того, О.К. Мещеряковой [5] рассмотрены инвестиционные механизмы рынка недвижимости как возможные варианты создания благоприятных условий для инвесторов, в том числе для реализации проектов развития застроенных территорий. А.В. Крашенинниковым [6] исследован опыт западных стран в градостроительном развитии жилой застройки, систематизированы ключевые проблемы и рассмотрены наиболее успешные приемы градостроительного развития жилой застройки. Зарубежный и отечественный опыт в отношении управления развитием застроенных территорий проанализирован Л.В. Иваненко, Я.И. Файзрахманова [7]. Однако вопрос устранения ветхого и аварийного жилищного фонда, переселения из него граждан и развитие застроенных территорий в рамках реализации мероприятий адресных государственных/муниципальных программ проработан в меньшей степени.
Формирование целей статьи (постановка задания). Основной целью статьи является оценка сложившейся ситуации по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, переселения граждан и комплексного развития территорий; выявление существующих проблем и возможных путей их решения.
Изложение основного материала исследования с полным обоснованием полученных научных результатов.
Согласно официальным статистическим данным, удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда в Российской Федерации по итогам 2014 года равен 2,7 % [8]. Ветхий и аварийный жилищный фонд Воронежской области по итогам 2015 года составил 548,3 тыс. кв. метров или 0,8 % от общей площади всего жилищного фонда [9].
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ [10] определено, что сведения о состоянии и характеристиках жилищного фонда в регионах формируются уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и ежегодно вносятся в автоматизированную информационную систему Фонда «Реформа ЖКХ». Уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации получает информацию:
а) от органа государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, поступившую к нему в результате осуществления государственного жилищного надзора и лицензионного контроля, а также в результате взаимодействия с органами муниципального жилищного контроля;
б) от органов местного самоуправления.
Процедура признания помещения жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регламентируется Постановлением Правительства Российской Федерации [11], и является многоэтапной, межведомственной, долговременной, а также предусматривает привлечение специализированных организаций по обследованию жилых домов.
Существующая методика по определению «судьбы»
того или иного здания зачастую приводит к противоречиям и разногласиям между разными ведомствами и тем самым тормозит признание зданий аварийными или ветхими, когда те уже фактически являются непригодными для проживания граждан.
Исходя из законодательных аспектов, следует, что за выявление ветхого и аварийного жилья, переселение граждан из непригодных для проживания домов, а также за их снос и развитие застроенных территорий ответственность несет государство, и в большей степени - органы местного самоуправления.
Поскольку бремя по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья и проведения капитального ремонта легло «на плечи» органов местного самоуправления, которые во многом не имеют на выполнение данных обязательств необходимых ресурсов, а также по ряду других социально-экономических причин для формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2007 году был создан Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ) [12].
В соответствии с действующим законодательством процесс переселения граждан из аварийного жилищного фонда происходит в рамках реализации мероприятий региональной/муниципальной адресной программы с привлечением средств Фонда ЖКХ на очередной финансовый год согласно установленной заявительной кампании регионов. Причем действия органов местного самоуправления по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах, по строительству многоквартирных домов, выкупу жилых помещений осуществляются посредством торгов и аукционов на указанные цели и обязательств по заключенным государственным контрактам и их результатам.
Так, в настоящее время в Воронеже реализуется муниципальная адресная программа «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж» [13]. Согласно данной программе в областном центре определены 23 территории, подлежащих развитию, общей площадью около 201,88 га. Данные территории представлены на рисунке 1.
Рисунок 1 - Территории городского округа город Воронеж, подлежащие развитию
Мещерякова Ольга Константиновна, Степанцова Светлана Александровна эк<°номтесше
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ЛИКВИДАЦИИ ... науки
В результате освоения этих территорий общий выход нового жилого фонда составит ориентировочно 2 584,97 тыс. кв.м, убыль ветхого и аварийного примерно 447,48 тыс. кв.м.
Для реализации указанной программы применяется следующий механизм действий заинтересованных участников, который представлен на рисунке 2.
Принятие решения о Проведение аукциона на право Переселение жителей из ветхого и
развитии застроенных =0 заключения договоров о развитии 1=3 аварийного жилищного фонда в
территории застроенных территории олагоустроенные помещения
Контроль администрациизаразвитиемзастроенныхтерриторий^ соответствии с условиями
заключенного договора ра нтии застроенноитерритории
а
Сносили осуществление Строительство на застроенной территории, в отношении которой принято
реконструкции ветхих и -т решение о развитии; пооедителеы аукциона (инвестором) в соответствии с
аварийных жилых домов утвержденным проектом планировки застроенной территории
Рисунок 2 - Механизм реализации программы
Данная программа реализуется с 2010 года. Однако существенных сдвигов в ликвидации ветхого многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж и в переселении граждан удалось достичь лишь в ноябре 2014 года, когда мэрия предложила строителям новый принцип расселения ветхого и аварийного жилья - «волновой» [14]. Данный способ предполагает, что администрация выделяет застройщику, одержавшему победу в аукционе на право развития застроенной территории, стартовую площадку для строительства на данной территории многоэтажного жилого дома или домов, в которые инвестор переселяет жителей квартала, а освобождающиеся дома сносит и возводит на их месте новое жилье. Жильцы переезжают в новые квартиры в привычном районе, что способствует эффективной системе расселения. Этот способ синхронизации проектов развития застроенных территорий и расселения граждан из ветхого и аварийного жилья получил неширокое практическое применение в связи с тем, что застройщик должен осуществить строительство так называемых «стартовых домов» в достаточно короткие сроки. Реализовать такой проект могут инвесторы с высокой производственной мощностью и активами.
Кроме того, существенной особенностью реализации мероприятий по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда является то, что состояние жилищного фонда с каждым годом продолжает ухудшаться, а предусмотренные со стороны государства меры по его восстановлению и переселению граждан в более комфортные условия проживания имеют долгосрочный механизм. К тому же, банки интересует кредитование нового строительства, нежели капитального ремонта многоквартирных домов, либо их сноса и возведение нового жилья по причине значительного количества рисков [15].
Выводы исследования и перспективы дальнейших изысканий данного направления. Таким образом, на сегодняшний день существует ряд проблем, связанных как с управлением жилищным фондом, так и с переселением граждан из ветхого и аварийного жилья и комплексным развитием территорий. Несвоевременность расселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда является одной из основных направлений исследования и обоснована следующими причинами:
1. Витиеватая процедура признания жилых домов ветхими и аварийными, связанная с предоставлением большого количества необходимых «доказательств» непригодности помещения для проживания, а также со сложной системой принятия решения, основанная на заключении членов комиссии.
2. Ограниченность бюджетного финансирования. Так, например, в аварийном доме, подлежащем сносу, уже не обеспечены меры безопасности (осыпается потолочная штукатурка, проваливается крыша), но переселение из него согласно муниципальной программе в порядке очередности финансирования запланировано через полгода-год.
3. Отсутствие в муниципальном образовании заинтересованных подрядных организаций на участие в торгах в рамках реализации программ по переселению граждан из аварийного жилья. Инвестиционная привлекательность реализации проектов по развитию застроенных территорий невелика в связи с необходимостью высоких финансовых вложений на начальном этапе. При этом реализация готового жилья откладывается на длительный срок.
4. Необеспеченность застроенных территорий инженерной инфраструктурой. Как правила инженерная инфраструктура в ветхих и аварийных кварталах города тоже ветхая и не отвечает потенциальной емкости застройки, которую планируют осуществлять на данной территории.
5. Нежелание самих граждан менять место жительства. Стоимость квадратного метра по программе переселения ограничена и зафиксирована Минстроем России. Цена, установленная на федеральном уровне, зачастую намного ниже средней стоимости 1 квадратного метра в регионах, что приводит к ограничениям выбора покупки жилья и расселению граждан в микрорайоны города, расположенные на периферии.
Помимо своевременности расселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда перед администрациями муниципальных образований, в особенности перед администрациями мегаполисов, в число которых входит и Воронеж, стоит еще одна важная задача - грамотная реновация застроенных территорий. Поскольку, как правило, земельные участки под данными территориями являются единственными в центральных и исторических частях города, где возможно жилищное строительство, они представляют особую градостроительную ценность для устойчивого развития города.
В этой связи, местным администрациям совместно с инвесторами необходим индивидуальный подход к развитию застроенных территорий, который должен основываться на глубоком градостроительном анализе и комплексном подходе к их освоению со всестороннем обсуждением развития площадки как с архитекторами, урбанистами, девелоперами, так и с экономистами, социологами и маркетологами.
При этом, со стороны администраций должны быть использованы механизмы стимулирования застройщиков к комплексному развитию застроенных территорий с «красотой и смыслами», а также выстроена работа с сетевыми компаниями по синхронизации планов по развитию инженерной инфраструктуры. А для этих целей, администрациями городов могут применяться как монетарные, так и регулярно-организационные меры[16].
Кроме того, в целях ускорения ликвидации ветхого и аварийного жилья, необходимо на федеральном уровне внесение изменений в процедуру признания домов непригодными к проживанию, а также выработке институциональных подходов к развитию застроенных территорий.
В заключении, хотелось отметить, что обозначенная проблема, связанная с ветхим и аварийным жилищным фондом, и рассмотренные варианты ее решения - сложная, социально значимая задача государства и общества, требующая многостороннего научного изучения и практического применения. Кроме того, процесс развития застроенных территорий требует разработки организационно-экономического механизма управления в целях создания комфортной среды с привлечением ресурсов мэрий городов, инвесторов и других участников рынка недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов с последующими изменениями и дополнениями).
2. МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда». Ф. М.,
Иохведов, В. Ф Корчуков, 2004. Электронный ресурс, режим доступа: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/mdk-2-04.html.
3. Косарева Н.Б., Полиди Т.Д., Пузанов А.С., Ясин Е.Г. Новая жилищная стратегия. Электронный ресурс, режим доступа: http://www.urbaneconomics.ru/sites/ default/files/41Í0_import.pdlf.
4. Околелова Э. Ю., Мещерякова О. К. Инвестиционные механизмы рынка недвижимости. Ипотека// Монография. 2007. 219 с.
5. Мещерякова О.К. Инвестирование в объекты жилищно-коммунального хозяйства // Вестник Московского государственного строительного университета. 2011. № 6. С. 239-243.
6. Крашенинников А.В. Градостроительное развитие жилой застройки: исследование опыта западных стран// Архитектура-С. 2005. 112 с.
7. Иваненко Л.В., Файзрахманова Я.И. . Зарубежный и отечественный опыт управления развитием застроенных территорий//Основы экономики, управления и права. 2012. № 1. С. 77-83.
8. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. Электронный ресурс, режим доступа: www.gks.ru.
9. Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области. Электронный ресурс, режим доступа: www.voronezhstat.gks.ru.
10. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 16.04.2015 № 285/пр «Об утверждении перечня показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также порядка и формы предоставления информации».
11. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. Постановлений с последующими изменениями и дополнениями).
12. Федеральный закон РФ от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (в ред. Федеральных законов с последующими изменениями и дополнениями).
13. Решение Воронежской городской Думы от 14.07.2010 № 150-111 «О муниципальной адресной программе «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж»(в ред. Решений с последующими изменениями и дополнениями).
14. Омельченко Т. Воронежские строители смогут расселять аварийное жилье волнами//Региональное информационное агентство «Воронеж».Новости Воронежа и региона. Электронный ресурс, режим доступа:www. riavrn.ru/news/voronezhskie-stroiteli-smogut-rasselyat-avariynoe-zhile-volnami-.
15. Мещерякова О. К. , Степанцова С.А. Рисковый сценарий развития ипотеки на жилищном рынке// Современная экономика: проблемы и решения. 2015. №9 (69) С. 31-38.
16. Короткова Е. Управление пространственно-экономическим развитием города: скрытые ресурсы//Центр городских исследований бизнес-школы Сколково.2016. 192 с.
Ольга Константиновна, Степанцова Светлана Александровна
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ЛИКВИДАЦИИ ...
