CC BY
130
УДК 332.821
СОЦИАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В ПРОЦЕССЕ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
Артемьева Светлана Степановна, доктор экономических наук, профессор кафедры «Финансы и кредит»
Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева,
г. Саранск, Россия art.s13@mail.ru Файзрахманова Яна Искандаровна, аспирант ассистент кафедры «Финансовый менеджмент в строительстве» Самарский государственный архитектурно-строительный университет,
г. Самара, Россия yafa02@mail.ru
В представленной статье рассмотрены социальные проблемы развития застроенных территорий г.о. Самара. Основной предмет исследования -рассмотрение зависимости реализуемых программ в области жилищного строительства от результата развития застроенных территорий.
Цель исследования: рассмотреть социальные проблемы, возникающие в процессе развития застроенных территорий со стороны государства, и населения, провести аналитический обзор ветхого и аварийного фонда жилья с подведением итогов.
Результатом исследования являются предложения в отношении выявленных проблем.
Ключевые слова: застроенные территории; социальные проблемы; ветхое и аварийное жилье.
SOCIAL PROBLEMS IN DEVELOPMENT OF THE BUILT UP
TERRITORIES
Artemyevа Svetlana Stepanovna, the Doctor of Economics, the professor at department for the Finance and the credit The Mordovian state university of N.P.Ogaryov,
Saransk, Russia art.s13@mail.ru Fajzrahmanova Yana Iskandarovna, the post-graduate student The assistant at department for the Financial management in building The Samara state architecturally-building university,
Samara, Russia yafa02@mail.ru
In presented article social problems of development of the built up territories of an island Samara are considered. The basic object of research - consideration of dependence of realized programs in the field of housing construction from result of development of the built up territories.
Research objective: to consider the social problems arising in development of built up territories from the state, and the population, to spend the state-of-the-art review of shabby and emergency fund of habitation with summarizing.
Result of research are offers concerning the revealed problems.
Keywords: the built up territories; social problems; shabby and emergency habitation.
В течение последних лет наблюдается недостаточный объем финансирования и направления инвестиций на поддержание построек «сталинских времен», а так же коммунальной и транспортной инфраструктуры на должном уровне с целью увеличения срока их службы. Несвоевременное
проведение работ, связанных с реконструкцией зданий и сооружений приводит к ежегодному крайне интенсивному росту ветхого и аварийного фонда жилья непригодного для дальнейшей эксплуатации, что приводит к небезопасному проживанию граждан в таких постройках. Особенно это актуально для малоэтажных зданий (до трех этажей), домов шахтерских городов и поселков, а также домов первых серий индустриального домостроения, две трети которых было построено до 1970-х годов, и треть после. Некоторые дома не ремонтировались 40-50 лет, что привело в негодность не только внутренние инженерные сети домов, но и потеряли функциональные свойства и деформировались несущие конструкции.
В результате, наиболее остро стоит проблема обновления ветхого фонда жилья для домов первых массовых серий, построенных в 50-60 - е годы. Необходимость объясняется масштабностью типового жилищного фонда, объемы которого составляют 250 млн. кв. метров. Четырех-пяти этажные типовые дома первого поколения размещаются практически по всей территории России. В них сосредоточена значительная часть социального жилья и проживают около 15 млн. граждан, подвергающиеся ежедневной опасности обрушения ветхих построек [1].
В России возникшая проблема носит первостепенное значение из-за достигнутого уровня масштабности, затрагивая все слои населения. С такой же ситуацией сталкиваются и другие страны. В сложившейся ситуации необходимо решать возникшую проблему комплексно, используя возможности государства, юридических и физических лиц.
В настоящее время, как утверждает Л.В. Пепеляева [2], общий объем ветхого жилищного фонда достиг 93 миллиона квадратных метров (3,2% общей площади жилья, в котором проживают пять миллионов человек), а 40% многоквартирного жилищного фонда РФ требует капитального ремонта и выполнение энергосберегающих мероприятий.
Возникает необходимость переселения жителей, обеспечив их жильем, отвечающим современным требованиям, что затрудняется, вследствие недостаточного объема введения нового жилищного фонда.
При стабильной экономической ситуации в стране, возможность введения новых объектов в эксплуатацию напрямую зависит от количества свободных строительных площадок под застройку. Как правило, за весь период существования каждый субъект РФ уже исчерпал, либо осталась малая доля земельных ресурсов для целей жилищного строительства, которая занята возводимыми, но незаконченными объектами. Становится целесообразным и необходимым вторично использовать застроенные территории, занятые ветхими и аварийными постройками, подлежащие сносу. Развитие застроенных территорий позволяет получить новые свободные площадки, повысить объем застройки, увеличить показатели ввода нового жилищного фонда.
Недостаточный объем обновления и введения нового жилья, нехватка площадок под строительство, приводят к значительным затруднениям в области реализации таких национальных проектов, как «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а так же «Программы переселения граждан из ветхого и аварийного фонда жилья», приводя к увеличению ветхого фонда.
Рассматривая статистику вводимого жилья за период с 2005 по 2010 год (Таблица 1), наблюдается положительная тенденция увеличения объемов ввода, хотя в 2009 году он снизился на 328,2 тыс.кв.м. по сравнению с 2008, составив 1000 тыс.кв.м., что связано с финансовым кризисом, в результате которого было приостановлено и заморожено значительное количество жилых объектов. Для 2009 года это хороший показатель, который стало возможным достичь за счет помощи органов государственной власти в получении застройщиками документов, необходимых для ввода по уже законченным объектам. Об этом свидетельствует сокращение общей площади незавершенных жилых домов с 313,3 тыс.кв.м до 105,7 тыс.кв.м.
Таблица 1
Развитие жилищного строительства в Самарской области
Наименование показателей 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Инвестиции в строительство, млн. р. 315,90 909,40 1 346,40 1 451,50 1 446,40 2274,6
Объем выполненных строительных работ, млн.р. 27 600,10 33 358,40 44 442,70 55810,6 37394,8 46946,3
Введено в действие жилья за счет всех источников, тыс.кв.м. 909,50 754,00 1 287,00 1 328,20 1 000,00 1255,40
Общая площадь незавершенных жилых домов, тыс. кв.м. 845,80 654,30 391,62 313,3 105,70 92,02
Удельный вес инвестиций, приходящийся на 1 тыс.кв.м. 0,347 1,206 1,046 1,093 1,446 1,812
Снижение в 2009 году выполненных строительных работ на 18 415,8 млн.р. по сравнению с 2008 годом, составившие 37394,8 млн.р. указывает на небольшие объемы строительства по новым объектам. В 2010 году ситуация немного выровнялась и даже улучшилась, введенный объем жилищного фонда вырос по сравнению с 2009 годом на 255,4 тыс.кв.м., составив в 1255,4 тыс.кв.м. Это связано с увеличением практически на 25% объема выполненных строительных работ по новым объектам в 2010 году по сравнению с 2009 годом, а также снижением незавершенного строительства на 13,68 тыс.кв.м. на конец отчетного периода.
По рассчитанному удельному весу наблюдается ежегодное увеличение объемов инвестиций на каждый кв.м. жилья, что вызывает увеличение
финансирования жилищного сектора, оказывая дополнительную нагрузку, как на городской бюджет, так и регионального и федерального уровней.
Негативно сказывается на темпах жилищного строительства тот факт, что с принятием законов в области жилищного строительства («Закон, регулирующий отношения в сфере долевого строительства», «Градостроительный Кодекс» в отношении аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку, а также введения порядка развития застроенных территорий), перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно. Вследствие неотработанности законодательства, возникают спорные вопросы по распределению функций между инвесторами-застройщиками и представителями органов государственной власти в отношении развития застроенных территорий со всеми вытекающими последствиями.
Объемы вводимого жилищного фонда влияют на такой важный социальный показатель, как обеспеченность населения жильем, который зависит и от демографической ситуации, а так же уровня ветхости представленные в таблице 2.
Из представленной таблицы видно, что темп прироста числа родившихся не способствует увеличению общей численности на протяжении всего рассматриваемого периода, что связано с превышением уровня смертности над рождаемостью. Средняя обеспеченность населения жильем хотя и имеет положительную тенденцию увеличения, но связанна в большей степени с естественной убылью населения, нежели с достаточным объемом вводимого ежегодно жилья.
С каждым годом обостряется ситуация обеспеченности населения жилищным фондом из-за недостаточного снижения объемов ветхого и аварийного фонда жилья и переселением граждан из построек такого класса. Площадь ветхого и аварийного фонда жилья хотя и сокращается на протяжении
2007-2010 г.г., но незначительно, причем, только за счет снижения объема ветхого фонда, аварийный в свою очередь растет. Связано это с тем, что основной фонд не успевает обновляться быстрее, чем ветшать старый, превращаясь в аварийный.
Таблица 2
Демографическая ситуация и обеспеченность жильем населения __________________Самарской области________________________
№ Показатели 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1 Численность населения, тыс.чел 3201,27 3189,03 3178,58 3172,79 3171,45 3170,01
Темп прироста -0,3833 -0,3269 -0,1822 -0,0423 -0,0424
2 Число родившихся, тыс.чел. 31,2 32,1 33,9 36,3 36,3 37,184
Темп прироста, % 2,885 5,607 7,080 0 2,116
3 Естественная убыль, тыс.чел. -20,6 -17,8 -14,8 -12,2 -10,7 -11,8
4 Средняя обеспеченность населения жильем (на конец года), м2 площади жилищ на одного жителя 20,7 21 21,5 21,9 22,1 22,4
Темп прироста, % 1,45 2,38 1,86 0,91 1,36
5 Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года), тыс.м2 площади жилищ 1838,1 1779,5 1874,2 1790,3 1750,3 1729,47
Темп прироста, % -3,1881 5,3217 -4,4766 -2,2343 -1,1901
- ветхий, тыс.м2 1659,6 1703,4 1715,8 1597,8 1513,5 1452,2
- аварийный, тыс.м2 178,5 76,1 158,4 192,5 237,4 257,13
6 Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, % 2,4 2,4 2,5 2,3 2,3 2,3
С каждым годом растет численность населения, проживающих в опасных
для жизни условиях. Это еще раз указывает на необходимость повышения темпов ввода в действие жилья.
Причинами таких изменений являются последствия кризиса в отношении доходов населения и уровень инфляции, снижающий покупательную способность денег и, следовательно, невозможности обеспечения рождения нового поколения.
Хотя с начала 2010 года, по данным МЭРИТ, наблюдалась положительная тенденция восстановления уровня денежных доходов и покупательной способности населения по Самарской области после наступления кризисной ситуации до показателей 2007 года.
Решением проблемы является вторичное использование площадок, занятые жилыми домами, путем развития застроенных территорий. На мой взгляд, существует замкнутый круг зависимости результата реализации вышеназванных Программ от эффективности развития застроенных территорий, определяющий решение двух основных проблем: объем ввода нового жилья и уровень ветхого и аварийного фонда (Рис.1).
Увеличение объемов ввода
Решение проблемы 2:
Снижение объема ветхого
комфортное
граждан из
Рис.1. Зависимость реализации Программ от эффективности развития
застроенных территорий.
Достигнуть эффективности развития застроенных территорий выделенных под строительство достаточно сложно. Связано это с тем, что данный процесс
начал развиваться сравнительно недавно, вызывая несовершенство законодательной базы, решения экономических вопросов и организации отдельных этапов самого процесса формирования и использования застроенных территорий. Решением может стать только грамотно сформированный организационно-экономический механизм процесса развития застроенных территорий.
Проблему развития застроенных территорий, мы считаем наиболее целесообразно рассматривать на уровне отдельного городского округа, вследствие того, что он:
• является первоначальным, наиболее управляемым элементом по реализации выбранных направлений с характерными и присущими только для него особенностями. Совокупность этих особенностей, в пределах следующей по размеру административной единицы, формирует результаты решения поставленных задач в конечном счете на уровне государства. Наблюдается следующая цепочка последовательности реализации проблем в зависимости от уровня: муниципалитеты (города) - области - регионы - федеральные округа -государство;
• исторически более устойчиво, так как деление государства на отдельные единицы осуществлялось с давних времен. Единицами выступали города, в которых формировался особенный социальный уклад и степень развитости общества, определявший архитектурный облик территориального образования;
• имеет неоднородную материально-пространственную среду исторически сложившихся районов городов (их различия по времени, планировке, плотности застройки, структурной организации и пр.), вызывая необходимость применения индивидуального подхода.
Одна из важнейших социальных проблем, с которой сталкивается инвестор - переселение граждан из ветхого и аварийного фонда жилья. Г осударство же, в свою очередь, в результате реализации права на развитие застроенных
территорий решает главную для себя социальную задачу - ввод значительного объема нового жилья.
В настоящее время, во многих регионах Российской Федерации разработаны и утверждены адресные программы по переселению граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, которые предусматривают поэтапное решение проблемы с учетом возможностей бюджетного финансирования всех уровней и привлечения внебюджетных ресурсов.
Можно выделить основные направления, по которым идет реализация данных программ:
во-первых, формирование реестра ветхих и аварийных жилых домов (жилых помещений) с указанием проживающих лиц и количества семей, владельцев (собственников), вида собственности, отнесения жилых домов к памятникам историко-культурного наследия, основания признания жилья непригодным для постоянного проживания, информации о том, состоит ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий семья, даты постановки на учет.
во-вторых, разработка схем и механизмов привлечения бюджетных и внебюджетных ресурсов.
в-третьих, переселение жильцов и ликвидация и (или) реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда, непригодного для проживания.
В процессе развития застроенных территорий, на инвестора ложится обязательство по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда путем выкупа, либо предоставления новой жилплощади. Однако возникает проблема недоверия граждан юридическим лицам по возникающему вопросу, что приводит к задержке процесса развития застроенных территорий, а, следовательно, объемов вводимого жилья в эксплуатацию, что позволило бы ускорить дальнейшее переселение граждан.
В результате, можно говорить о необходимости регулирования данного процесса органами государственной власти таким образом, чтобы инвесторы
предоставляли в муниципальную собственность новые жилые помещения равноценные по площади, комфортабельные, а власти в свою очередь производили переселение в предоставляемое жилье. Также целесообразно оказывать финансовую поддержку инвесторам, так как обязательства, которые они несут на первоначальном этапе достаточно высокие, а окупаемость финансов начинает происходить в лучшем случае через 2 года. Поэтому в целях реализации прав на развития застроенных территорий целесообразно поддерживать баланс между обязательствами, контролем их исполнения и финансовой поддержки со стороны органов государственной власти.
Литература
1. Постановление о реконструкции жилых домов первых массовых серий
и домостроительных предприятий при реализации нового этапа
Государственной целевой программы «Жилище» от 26 ноября 1996 г. №1: принято Межведомственным советом по вопросам строительства, архитектуры и жилищно-коммунальному хозяйству.
2. Л.В. Пепеляева. Обзор ветхого и аварийного фонда в России //Клерк. -2009. №13.- 45 с.
3. Самарский статистический ежегодник. Официальное издание / Самарский областной комитет государственной статистики 2009. - Самара. -424 с.
4. Самарский статистический ежегодник. Официальное издание / Самарский областной комитет государственной статистики 2010. - Самара. -424 с.
Рецензент:
Аверина О.И., д.э.н., профессор, Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева, г. Самара, Россия
