CC BY
91
УДК 34 ББК 67
ЧАСТНЫЕ И ПУБЛИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ В ПРАВОВОМ ПОЛЕ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ РЕНОВАЦИИ ЖИЛОГО ФОНДА В г. МОСКВЕ
ПАВЕЛ ИГОРЕВИЧ ЖУРИЛО,
адъюнкт Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право Email: zhurilo-pavel@mail.ru
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Изучается новое явление — правовой механизм развития городских территорий — реновации жилищного фонда с ракурса соотношения частных и публичных интересов, а также обеспечения конституционно права граждан на жилище. Рассматриваются уже существующие способы обновления аварийного жилья, а также особенности, свойственные городу федерального значения Москва. Анализируется правовое положение Московского фонда реновации жилой застройки. Поднимается вопрос о достаточности предложенного правового механизма соблюдения конституционного права на жилище в связи с выселением.
Ключевые слова: право собственности, реновация, Московский фонд реновации жилой застройки.
Annotation. This article is devoted to the study of a new phenomenon — the legal mechanism for the development of urban areas — the renovation of housing stock from the angle of correlation of private and public interests, as well as ensuring the constitutional right of citizens to housing. The author considers the existing ways to update the emergency housing, as well as the peculiarities peculiar to the city of federal significance Moscow. The legal status of the Moscow Housing Renovation Foundation is analyzed. The issue of sufficiency of the proposed legal mechanism for observing the constitutional right to housing in connection with eviction is being raised.
Keywords: property rights, renovation, the Moscow Foundation for the Renovation of Residential Buildings.
Конституция Российской Федерации1 в ст.ст. 25 и 40 прямо указывает на то, что каждый имеет право на жилище и оно неприкосновенно. На этих и многих других нормах (в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) базируется правовой статус жилых помещений, находящихся в собственности граждан Российской Федерации.
Американским социологом А. Маслоу еще в 1943 г., в труде «Теория человеческой мотивации» среди базисных, в иерархии ключевых потребностей человека, названа потребность в жилище. Согласно его исследованиям, данная потребность является постоянной и не меняется2.
Как бремя содержания имущества в собственности и обновление жилого помещения в связи его обветшанием и разрушением — есть обязанность собственника. Статья 210 ГК РФ прямо указывает на это, однако, в большинстве случаев реконструкция многоквартирного дома экономически нецелесообразна и собственники жилых помещений не в состоянии собственными силами и средствами осуществить тот
комплекс мероприятий, который необходимо выполнить для приведения многоквартирного дома в соответствие с техническими требованиями. Так, с течением времени у собственников жилых помещений возникает совершенно обоснованный интерес к улучшению жилых условий, но обязанность самим их улучшать — не исчезает, а корреспондирует его интересу, но, в большинстве случаев, не выполняется.
Законодательство Российской Федерации уже знает примеры улучшения жилищных условий граждан «за счет» муниципальных и государственных органов. Так, в п. 10 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выселения граждан из аварийных многоквартирных домов с дальнейшим возмещением в связи с утраченной собственностью. Так, согласно п.п. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ взамен своего жилого помещения собственник имеет право на:
1) возмещение в денежной форме;
1 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993, 25 дек.
2 Теория человеческой мотивации // Psychology Review. 1934. № 6. С. 370—396.
2) другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Данная позиция поддерживается и раскрывается в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»3. В п. 22 указанного постановления, при определении нормы права, подлежащей применению при разрешении спора, на основании ч. 1 ст. 7 ЖК РФ по аналогии к правоотношениям следует применять положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника.
Анализируя вышеизложенное, мы наглядно видим столкновение и взаимное разрешение интересов частных и публичных: заинтересованности собственников в восстановлении принадлежащего им имущества и нужд муниципальных и государственных, заключающихся в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Из указанных норм довольно отчетливо видно, что еще с 2006 г. принимались меры по изъятию, с согласия собственника, аварийного и подлежащего сносу жилья. Помимо этого, в развитие данных норм, в ряде субъектов Российской Федерации проводились программы переселения жильцов из аварийного жилья. В процессе передачи имущества, нередко, возникали спорные ситуации, однако, в подавляющем большинстве случаев они разрешались. Об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика (Решение по делу № 2-2216/2017 ~ М-2048/2017 Жигулевский городской суд (Самарская область), Решение по делу № 33-7216/2017 Верховный Суд Республики Коми (Республика Коми) и пр.).
Однако, не смотря на это, на сегодняшний день проблема увеличения количества ветхого и аварийного жилья в г. Москве привела к весьма радикальным мерам — принятию Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»4 (далее — № 141-ФЗ и ФЗ «О статусе столицы РФ»). Принятие указанного нормативно-правового акта ознаменовало начало действия програм-
мы реновации жилищного фонда, а также к активной полемике в юридических кругах.
В своей статье «О некоторых проблемах правового регулирования реновации в городе Москве» Т.М. Дауди указал на несовершенность при использовании иностранного термина «реновация»5. Реновация, согласно словарю-справочнику6, есть экономический процесс замещения выбывающих из производства, вследствие физического и морального износа машин, оборудования, инструмента, новыми основными средствами за счет средств амортизационного фонда. В это же время, № 141-ФЗ в ст. 1 (ст. 4 ФЗ «О статусе столицы РФ») определяет, что реновация — совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в г. Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в г. Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Сущность явления данный термин, на наш взгляд, передает в полной мере, а значит его использование вполне обоснованно.
Стоит отметить и то, что подобные программы обновления жилого фонда не являются чем-то новым. За рубежом это называется redevelopment (англ. — «перестройка»); явление, широко распространенное в мире, позволяющее оптимизировать городскую застройку путем преобразования объектов недвижимости в новых видах пользования7.
Первое, на что обратили внимание исследователи — это способ появления и введения указанной программы. Как указывалось ранее, в субъектах Рос-
3 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
4 Федеральный закон от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» // СЗ РФ. 2017. № 27. Ст. 3938.
5 Дауди Т.М. О некоторых проблемах правового регулирования реновации в городе Москве // Закон и право. 2017. № 9. С. 39—41.
6 Кураков Л.П., Кураков В.Л., Кураков А.Л. Экономика и право: Словарь-справочник. М.: Вуз и школа. 2004.
7 Коновальчикова С.С. Реновация жилищного фонда: опыт России и Германии // Градостроительное право. 2017. № 2. С. 35—37.
№ 1 / 2018
Вестник Московского университета МВД России
141
сийской Федерации обновление жилого фонда производилось в рамках муниципального образования, региона и регулировалась муниципальными и региональными программами соответственно, которые, в свою очередь, по большей части являлись решениями «местных» властей.
В случае с г. Москвой подготовлен Федеральный закон. Учитывая специфику г. Москвы как города федерального значения, возможно, это и оправданно. Но, несмотря на это, до сих пор вопрос остается спорным ввиду того, что указанным нормативно-правовым актом вводится ряд исключений из действующих федеральных законов. В частности, ст. 1 № 141-ФЗ (ст. 7.6 ФЗ «О статусе столицы РФ») устанавливает возможность обременения земельным сервитутом в дополнение к действующему законодательству, а также (ст. 7.7 ФЗ «О статусе столицы РФ») определяет особый статус для Московского фонда реновации жилой застройки.
Помимо этого, немаловажным становится дискуссионный вопрос о понятии «равнозначного жилого помещения». Статья 7.3 ФЗ «О статусе столицы РФ» определяет, что равнозначное жилое помещение должно одновременно отвечать двум требованиям:
1) жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом г. Москвы;
3) жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (искл. Зеленоградский, Троицкий или Новомосковский административные округа г. Москвы).
Анализируя указанные нормы нельзя согласиться со справедливым указанием критериев оценки. Учитывая специфику города федерального значения Москвы необходимо использовать больший набор критериев, нежели отнесение к району г. Москвы, площадь, количество комнат и отделка. На сегодняшний день определяющими являются удаленность от ключевых объектов инфраструктуры (детский сад,
школа, больницы, магазины, метро), тип и планировка дома и даже этажность.
Остается только предполагать, считать ли равнозначными квартиру рядом с метро и парком с квартирой с видом на Московскую кольцевую автомобильную дорогу (МКАД).
Спорными остаются и вопросы предоставления квартир, в которых жилая площадь и количество комнате не меньше тех, что были у собственника ранее. Хотя в дальнейшем п. 23 ст. 7.3 ФЗ «О статусе столицы РФ» устанавливается, что собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, все же наблюдается коррупционная составляющая, позволяющая недобросовестным должностным лицам, используя служебное положение и корыстный интерес передать в собственность помещение большее, чем было у собственника раньше, при этом, формально, требования о равнозначности будут соблюдены.
За завесой обновления жилищного фонда многие исследователи видят появление крупнейшего гиганта в строительной сфере, позволяющего в полной мере использовать законодательные послабления для строительства. Так, Московский фонд реновации жилой застройки — унитарная некоммерческая организация, имеющая 100-процентное государственное участие, составит серьезную конкуренцию уже существующим застройщикам. Такое столкновение интересов частных капиталов с бюджетом Москвы способно привести к монополизации строительства в регионе в руках государственного застройщика. Каковы далекоидущие последствия такой монополизации — остается только гадать.
Анализ норм законодательства в теории значительно отличается от анализа практики их применения. На сегодняшний день перед нами довольно перспективный нормативно-правовой акт, способный основательно улучшить жилищные условия сотен тысяч москвичей. Немаловажно и то, что положительная практика его применения способна стать базисом для применения механизмов обновления жилого фонда по всей стране.
