CC BY
69
ПРАВОВ1 АСПЕКТИ ЗД1ЙСНЕННЯ НОРМАТИВНО* ГРОШОВО1 ОЦ1НКИ ЗЕМЕЛЬ В УКРА1Н1
Науковий керiвник: М. В. Шульга, д-р юрид. наук, проф., завiдувач кафедри земельного та аграрного права, Нащональний юридичний ушверситет iменi Ярослава Мудрого,
Украта, м. Хартв
Проанал1зовано правов1 аспекты нормативног грошовог оцгнки земель в Украгм. Визначено напрями вдосконалення дгяльностг у сферг грошовог оцгнки земель.
Ключов1 слова: нормативно-грошова оцшка земель; охорона земель; експертна грошова оцшка земель; нормативно-правовi акти.
Тривалють земельно!' реформи, яка розпочалась ще в 1991 р., а також загострення в останнш час дискусш щодо продажу земл1, спонукае до придшення максимально! уваги нормативно--грошовш оцшщ земель в Укра!ш.
У сучасному розумшш оцшка земель - це процес визначення яюсних характеристик, економ1чно! цшност та вартост земель за процедурами, що встановлеш законодавством у сфер1 оцшки земель.
Нормативно-грошова оцшка земель використовуеться для визначення розм1ру земельного податку, втрат сшьськогосподарського 1 люогосподарського виробництва, економ1чного стимулювання рацюнального використання та охорони земель тощо.
Останшм часом проблема грошово! оцшки земель в Укра!ш стала одшею
1з центральних для економют1в-аграрник1в, оскшьки визначення справедливо!
обгрунтовано! вартост земельних дшянок сприяе створенню конкурентного
середовища та забезпеченню р1вного захисту прав 1 законних штерешв © Ствак I. В., 2016 1
суб'еклв земельних та аграрних правовщносин при укладенш ними цившьно-правових угод щодо вiдчуження земельних дшянок.
Стаття 201 Земельного кодексу Украши [3] встановлюе, що грошова оцiнка земельних дiлянок визначаеться на рентнш основi. У даному випадку i3 змiсту цiеi норми випливае, що грошова ощнка земельних дшянок - це визначення !'х грошового е^валенту на рентнiй основi. Законодавство надае й шше визначення грошовоi оцiнки земельних дiлянок. Так, iз Наказу Держкомзему «Про удосконалення ведення державного земельного кадастру у зв'язку з його автоматизащею» вщ 03.09.1999 р. № 83 випливае, що грошова ощнка - це каттаизований рентний дохщ, що забезпечуеться ращональним використанням земельноi дiлянки.
Регулювання земельних вщносин на сучасному етапi вимагае практичного застосування грошовоi оцiнки земель в основному в таких важливих сферах :
- у сферi земельного оподаткування при використанш земель;
- при укладанш цивiльно-правових угод з приводу земель .
В обох випадках грошова ощнка базуеться на нормативны дохщност
землi.
Залежно вiд призначення та порядку проведення законодавець розрiзняе нормативну i експертну грошову оцiнку земель (ч. 2 ст. 201 Земельного кодексу Украши [3]).
Нормативна грошова ощнка земельних дшянок визначаеться ст. 1 Закону Украши «Про ощнку земель» [2] як каттаизований рентний дохщ, визначений за встановленими i затвердженими нормативами.
Нормативна грошова ощнка земельних дшянок проводиться вщповщно до державних стандарт, норм, правил, а також шших нормативно-правових аклв на землях ушх категорш та форм власносп.
У ст. 2 Закону Украши «Про ощнку земель» передбачено здшснення
нормативноi грошовоi оцiнки земель юридичними особами, як отримали
лiцензii на проведення робгг iз землеустрою. © Ствак I. В., 2016 2
У свою чергу Законом Украши «Про землеустрш» встановлено, що така ощнка проводиться юридичними особами, як е розробниками документацп i3 землеустрою вiдповiдно [1].
Об'ектами нормативно!' грошово!' оцiнки можуть виступати територп адмiнiстративно-територiальних одиниць або ïx частин; територп ощночних районiв та зон; земельш дiлянки та ïx частини або сукупшсть земельних дiлянок i прав на них, у тому чи^ на земельш частки (па!), у межах територп Украïни.
Отже, нормативна грошова ощнка землi е основою економiчного регулювання земельних вщносин в сучасних умовах. Наявнiсть тако!' оцiнки дае можливiсть мiсцевим органам влади реаизувати своï повноваження на пiдставi створення економiчниx умов ращонального використання земель.
Матерiали аналiзу сучасного стану правового забезпечення грошового ощнювання земель в Укра1'ш надають можливють класифiкувати нормативно-правовi акти в цш сферi. Зокрема, за предметом правового регулювання можна виокремити три групи.
До першоï групи належать нормативно-правовi акти, що визначають загальнi засади здiйснення ощнювання земл^
Другу групу складають нормативно-правовi акти щодо нормативного грошового ощнювання земель сшьськогосподарського призначення та населених пунклв.
До третьо!' групи належать нормативно-правовi акти щодо нормативного грошового ощнювання земель несшьськогосподарського призначення (^м земель населених пунктiв).
За сферою дп можна видiлити загальнi та спещальш нормативно-правовi акти з ощнювання земель.
Отже, дослщження сучасного стану правового забезпечення ощнювання
земель в Укра!ш свщчить, що нормативно-правовi акти з ощнювання земель
мають суш^ недолши, 1'м властива множиннiсть, вони мютять повтори, а
також мiж ними iснують суперечностi, не забезпечують комплексного © Ствак I. В., 2016 3
врегулювання дiяльностi з оцшювання земель. Норми матер1ального переважають над нормами процесуального права.
Пiдстави проведення нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок визначено в Закош Укра!ни «Про оцшку земель» [2]. До них закон вщносить рiшення органу виконавчо! влади або органу мiсцевого самоврядування, а також договiр, який укладаеться заiнтересованими особами в порядку, встановленому Законом. Отже, наявнють рiшення, прийнятого уповноваженим органом, та укладеного договору мiж замовником i платником утворюють юридичний факт, який i виступае шдставою для проведення нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок.
Щодо правово! природи договору про проведення оцшки майна в науковш лiтературi точаться дискусп з приводу його належност до договорiв пiдряду або договорiв про надання послуг.
Вiдповiдно до ст. 901 Цившьного кодексу Укра!ни [9] договiр про надання послуг передбачае, що ця послуга споживаеться в процесi вчинення певно! дп або здiйснення певно! дiяльностi. Тодi як ч.1 i ч.2 ст. 837 Цившьного кодексу Укра!ни закршлено, що за договором пiдряду виконуеться робота з переданням !! результату замовников^
Видаеться, що завдання на проведення нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок передбачае отримання результату у виглядi техшчно! документацп, що мютить iнформацiю про оцiнку земель. Саме ця ознака (зацiкавленiсть у результат роботи) дозволяе вiднести договiр з нормативно! грошово! оцiнки земель до договорiв пiдряду. Крiм того, в законодавствi поряд з описом процесу оцшки земель вживаеться термiн «роботи», а не «послуги». Тому тдтримуемо позицш про належнiсть Договору на розробку техшчно! документацп з нормативно! грошово! оцшки земель до договорiв шдряду.
Предметом договору при проведенш оцiнки буде розроблення техшчно! документацп з нормативно! грошово! оцшки земель.
У кожному конкретному випадку в ршенш уповноваженого органу
повинна бути вказана мета, задля яко! проводиться нормативна грошова оцiнка © Ствак I. В., 2016 4
земельно!' дшянки.
Коло суб'екив ощночно1 дiяльностi у сферi ощнки землi також визначене Законом Украши «Про ощнку земель» [2]. Вщповщно до даного Закону суб'ектами проведення нормативно! грошово! оцiнки земельних дшянок виступають виключно юридичнi особи, у складi яких сертифiкованi шженери-землевпорядники, як е розробниками документацп iз землеустрою вiдповiдно до Закону Украши «Про землеустрш» [1].
Такою дiяльнiстю можуть займатися фiзичнi особи, яю мають вищу освiту за спещальностями та квалiфiкацiями у галузi знань землеустрою.
Сьогодш серед проблемних питань у сферi земельних вiдносин на перший план усе частше виходить не пошук потрiбноï дiлянки й швидке оформлення прав на не1, а розмiр витратноï' складовоï' юнуючого чи запланованого землекористування - плати за землю, яка повшьно, але невпинно зростае.
Пiдвищенню вартостi користування землею сприяе постшна актуалiзацiя нормативноï' грошовоï' оцiнки земельних дiлянок, наприклад, земельних дшянок населених пунклв, своечасне проведення яко! дозволяе збiльшити надходження вщ плати за землю.
Вiдповiдно до статей 271, 274 Податкового кодексу Украши [4], нормативна грошова ощнка землi (грошова ощнка) вважаеться базою для розрахунку податку за землю, а податок за землю - основою для розрахунку орендно1 плати за землю державно1 та комунально1 власносл. Тому, прагнучи оптимiзувати витрати на землю, необхщно члко розумли принципи формування цих величин i враховувати, що розмiри бази плати за землю, тобто грошово1 ощнки, не завжди е безсшрними.
Розрахунок грошово1 оцiнки окремо взято1 земельно1 дiлянки, який проводиться згiдно iз зазначеним Порядком оцiнки i оформляеться у формi витягу з техшчно1 документацiï' про нормативну грошову ощнку земельно1 дiлянки (витяг).
Повноваження з видачi витягiв вiдповiдно до ст. 23 Закону Украши «Про © Ствак I. В., 2016 5
o^rny земель» [2] мкладаються на теpитopiaльнi opгaни викoнaвчoï влади з питань земельниx pесypсiв. Вiдпoвiднo дo Пoстaнoви Kaбiнетy Мiнiстpiв У^аши «Деяк питання надання Деpжaвним aгентствoм земельниx pесypсiв та йoгo теpитopiaльними opгaнaми плaтниx aдмiнiстpaтивниx пoслyг» вщ 01.08.2011 p. № 835 [5] видача витягу з теxнiчнoï дoкyментaцiï пpo нopмaтивнy гpoшoвy oцiнкy земельнoï дiлянки вважаеться aдмiнiстpaтивнoю пoслyгoю, тобто pезyльтaтoм здiйснення пoвнoвaжень, спpямoвaниx на pеaлiзaцiю та зaxист пpaв oсoби aбo на викoнaння нею встaнoвлениx зaкoнoм oбoв'язкiв.
Таким чинoм, poзpaxyнoк гpoшoвoï oцiнки кoнкpетнoï земельнoï дшянки, здiйснений за зaмoвленням землекopистyвaчa на платнш oснoвi, та видача витягу належить дo сфеpи пyблiчнo-пpaвoвиx вщшсин, i спopи щoдo пopyшень, дoпyщениx opгaнaми земельниx pесypсiв y ^o^ri цieï дiяльнoстi, пoвиннi poзглядaтися в пopядкy aдмiнiстpaтивнoгo сyдoчинствa.
Нaйбiльш шш^еними в цiй сфеpi е спopи щoдo зaстoсyвaння opгaнaми земельниx pесypсiв кoефiцieнтa, який iнoдi не вщшвщае дiйснoмy фyнкцioнaльнoмy викopистaнню земельнoï дшянки. Фюкальний iнтеpес деpжaвниx opгaнiв пiдштoвxye ïx дo зaстoсyвaння йoгo пiдвищyвaльниx значень. Склaднiсть встaнoвлення зaкoннoстi дш y тaкиx випaдкax зyмoвленa вщсутшстю зaкoнoдaвчoгo визначення пoняття «функцюнальне викopистaння земель» та чiткиx кpитеpiïв чи пеpелiкy дoкyментiв, за наявшст якиx дiлянкa пoвиннa вiднoситися дo того чи iншoгo виду фyнкцioнaльнoгo викopистaння. 1з системнoгo aнaлiзy зaкoнoдaвствa вбачаеться, пoняття «викopистaння дiлянки» (ч. 5 ст. 20 Земельшго гадексу Укpaïни) спiввiднoситься з пoняттям «цiльoве пpизнaчення» (стaттi 18-19 Земельнoгo гадексу Укpaïни) як частина i цше. Тoмy вид цiльoвoгo пpизнaчення (кaтегopiя земель), зазначений у пpaвoвстaнoвлюючoмy дoкyментi на дiлянкy, не завжди дае змoгy визначити кoефiцieнт, який o^pye вужчими кpитеpiями.
Як ж дoкyменти пoвиннi бути вpaxoвaнi для пiдтвеpдження, нaпpиклaд,
пoтoчнoгo чи мaйбyтньoгo бyдiвництвa на дiлянцi? Оскiльки зaкoнoдaвствo з
дашго питання е недoскoнaлим, слщ звеpнyтися дo сyдoвoï пpaктики з © Ствак I. В., 2016 б
оскарження дш оргашв земельних ресуршв при видачi витяпв. Суди вважають, що органи земельних ресуршв повинш враховувати всi офiцiйнi документи, яю вказують на вид функщонального використання земельно1 дiлянки в певний час, а не тшьки правовстановлюючi документи на землю. Наприклад, для встановлення факту здшснення будiвництва мае враховуватися проектна документащя на будiвництво, дозвiльнi документи на будiвництво, даш кадастрово1 зйомки чи обстеження земельно1 дiлянки (Кшвський апеляцiйний адмiнiстративний суд, справа № 2а-8972/10/2670) [6].
У разi змiшаного функцiонального використання, коли, для прикладу, на видшенш земельнш дiлянцi пiд будiвництво житлового комплексу першу чергу будiвництва вже введено в експлуатащю, органiзовано благоустрiй, а на частиш дiлянки будiвництво ще тривае, то забудовник повинен бути защкавлений у виокремленнi трьох функщональних використань його дiлянки: землi багатоповерхово1 забудови - Кф 1.0, землi зелених насаджень - Кф 0,5, земл^ зайнятi поточним будiвництвом, - Кф 0,5. Якщо органи земельних ресуршв у цьому випадку видаватимуть витяг, не враховуючи понижувальш коефщенти, звернення до суду з вимогою визнати таю дп протиправними та зобов'язати видати витяг iз застосуванням правильного коефщента з великою ймовiрнiстю матиме позитивний результат (Справа Вищого адмiнiстративного суду Укра1ни № К/9991/12639/11, № К-27282/09). [8]
Системний анашз практики проведення нормативно1 грошово1 ощнки земель свщчить про наявнiсть наступних проблем: не передбачено здшснення подшу територп Украши за природними умовами для ведення сшьського господарства, а лише за адмiнiстративно-територiальним устроем; проведення нормативно1 грошово1 оцiнки земель здшснюеться на основi даних економiчноï ощнки 1981-1987 рр., що призводить до використання необ'ективних та застарших економiчних показникiв.
Вiдповiдно до Стратегiï сталого розвитку «Украïна-2020» [7] планувалося
проведення у 2015 р. загальнонацiональноï нормативноï грошовоï оцiнки
земель сiльськогосподарського призначення з наступним проведенням ïï © Ствак I. В., 2016 7
переощнки не рщше шж один раз на 10 роюв; розроблення постанови Кабшету MiHiCTpiB Укра!ни про затвердження Методики нормативно! грошово! оцшки земель сшьськогосподарського призначення; затвердження Порядку нормативно! грошово! оцшки земель сшьськогосподарського призначення. Але час сплинув, а вщповщш нормативш акти не прийнято.
Державна полггика у сферi грошово! оцшки земель у подальшому повинна спрямовуватися на формування повно! та взаемоузгоджено! правово! основи в зазначенш сферi, iнституцiйних структур, оргашзацшних i технiчних заходiв щодо реаизацп системи грошово! оцiнки земель Укра!ни.
Основними напрямами вдосконалення цiе! дiяльностi слiд вважати: приведення системи грошово! оцшки земель Укра!ни у вщповщнють до нових економiчних умов; створення системи нацюнальних стандартiв оцiнки та стандарт оцiночно! дiяльностi; розробка нових та вдосконалення юнуючих методик нормативно! грошово! оцшки земель; формування ефективно! системи грошово! оцшки вартост земельних дшянок.
Судова практика з оскарження результалв нормативно! оцшки земель в Укра!ш е багатою та однотипною. Найпоширешшими е позови в порядку адмшютративного судочинства про визнання протиправними дш органiв державно! влади та скасування !х рiшень щодо застосування помилкового коефщента функцiонального призначення для земель шд час розрахунку нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок. Неоднозначнють вибору функщонального використання землi у даному випадку е недолшом законодавства, яким регулюеться дане питання.
1снуюча нормативно-правова база, що дiе на сьогодш у сферi нормативно! грошово! оцшки земель населених пункпв мае недолши, що впливають на формування сучасного ринку земель. Це, насамперед:
1) невизначенють процедури легггимност дп нормативно! грошово! оцiнки поза встановленого законодавством термшу (5-7) рокiв;
2) абсолютна необгрунтовашсть збiльшення мiнiмально! ставки орендно!
плати за земельнi дшянки державно! i комунально! власностi утричi (з 1 до © Ствак I. В., 2016 8
3 %), що призвело до масово! дискредитацп нормативно! ощнки земель населених пунклв;
3) вщсутшсть достатнього наукового обгрунтування розширення дп нормативно! грошово! оцiнки для встановлення стартово! цiни на аукцiонах;
4) спонтанш iнiцiативи змiни методики розрахунку ставок податку за землю, виходячи не з даних нормативно! ощнки, а з об'ективних ринкових показниюв, яю, однак, в сучасних умовах практично вщсутш;
5) iснування двох нормативних докуменлв (Методика, Порядок), яю значною мiрою дублюють один одного;
6) включення до цих докуменлв нормативно! грошово! ощнки земель сшьськогосподарського призначення та населених пунклв, що е недоречним через принципову рiзну методологiю оцiнювання.
Видаеться, що для виршення проблем сучасного законодавства у сферi оцiнно! дiяльностi на першому етапi можна запропонувати впровадження першочергових заходiв, реалiзацiя яких дозволить удосконалити правовий iнститут оцiнювання земель в Укра!ш. Йдеться, насамперед, про заходи щодо усунення наявних суперечностей мiж нормативно-правовими актами. Також доцшьним буде врахування свггового досвiду для вдосконалення законодавчо! бази про оцiнювання земл^
Суспiльство мае усвiдомити, що землю, яка зпдно з Конституцiею Укра!ни оголошена нацiональним багатством, що тдлягае особливiй охоронi, треба використовувати не тшьки як просторовий базис та зашб виробництва, а також i як спадок для наступних поколшь. Тому використання землi мае бути еколопчно безпечним, економiчно вигiдним не тшьки на даний час, а й на майбутне.
Список лггератури:
1. Про землеустрш : Закон Укра!ни вщ 22.05.2003 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/858-15.
2. Про ощнку земель : Закон Укра!ни вщ 11.12.20013 р. [Електронний ресурс]. -Режим доступу : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1378-15.
3. Земельний кодекс Укра!ни вщ 25.10.2001 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14.
© Ствак I. В., 2016 9
4. Податковий кодекс Украши вщ 02.12.2010 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2755-17.
5. Деяю питання надання Державною службою з питань геодезп, картографп та кадастру та п територiальними органами адмшютративних послуг [Електронний ресурс] : Постанова Кабшету МЫс^в Украши вщ 01.08.2011 р. № 835. - Режим доступу : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/835-2011 -%D0%BF.
6. Постанова окружного адмшютративного суду мюта Киева вщ 05.08.2010 р. у справi № 2а-8972/10/2670 [Електронний ресурс] - Режим доступу : http://reyestr.court.gov.ua/Review/11694143.
7. Про стратегию сталого розвитку «Украша - 2020» [Електронний ресурс] : Указ Президента Украши вщ 12.01.2015 р. № 5/2015. - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/5Z2015.
8. Ухвала Вищого адмшютративного суду Украши вщ 07.07.2011 р. у справi № К/9991/12639/11 [Електронний ресурс] - Режим доступу : http://reyestr.court.gov.ua/Review/18165684.
9. Цившьний кодекс Украши вщ 16.01.2003 р. № 435-IV // Вщомосп Верховно!' Ради Украши. - 2003. - № 40-44. - Ст. 356.
Referenses:
1. Pro zemleustrij: Zakon Ukrainy vid 22.05.2003. (2003). zakon3.rada.gov.ua. Retrieved from http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/858-15 [in Ukraine].
2. Pro ocinku zemel: Zakon Ukrai'ny vid 11.12.20013. (2013). (zakon5.rada.gov.ua. Retrieved from http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 [in Ukraine].
3. Zemelnyj kodeks Ukrainy vid 25.10.2001. (2001). zakon5.rada.gov.ua. Retrieved from http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 [in Ukraine].
4. Podatkovyj kodeks Ukrainy vid 02.12.2010. (2010). zakon2.rada.gov.ua. Retrieved from http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 [in Ukraine].
5. Deyaki pytannja nadannja Derzhavnoju sluzhboju z pytan' geodezii, kartografii ta kadastru ta ii terytorial'nymy organamy administratyvnyh poslug: Postanova Kabinetu Ministriv Ukrai'ny vid 01.08.2011 № 835. (2011). zakon5.rada.gov.ua. Retrieved from http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/835-2011-%D0%BF [in Ukraine].
6. Postanova okruzhnogo administratyvnogo sudu mista Kyieva vid 05.08.2010 u spravi № 2a-8972/10/2670. (2010). reyestr.court.gov.ua. Retrieved from http://reyestr.court.gov.ua/Review/11694143 [in Ukraine].
7. Pro strategiju stalogo rozvytku «Ukraina - 2020»: Decret Prezydenta Ukrainy vid 12.01.2015 № 5/2015. (2015). zakon3.rada.gov.ua. Retrieved from http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/5/2015 [in Ukraine].
8. Uhvala Vyshhogo administratyvnogo sudu Ukrainy vid 07.07.2011 u spravi № K/9991/12639/11. Retrieved from http://reyestr.court.gov.ua/Review/18165684[in Ukraine].
9. Cyvil'nyj kodeks Ukrai'ny vid 16.01.2003 № 435-IV. (2003). Vidomosti Verhovnoi Rady Ukrainy, 40-44, art. 356 [in Ukraine].
Спивак И. В. Правовые аспекты нормативной денежной оценки земель в Украине.
Проанализированы правовые аспекты нормативной денежной оценки земель в Украине. Определены направления совершенствования деятельности в сфере денежной оценки земель.
Ключевые слова: нормативно-денежная оценка земель; охрана земель; экспертная денежная оценка земель; нормативно-правовые акты.
Spivak I. V. Legal aspects of the regulatory monetary value of land in Ukraine.
Analyzed the legal aspects of the regulatory monetary value of land in Ukraine. The © CmeaK I. B., 2016 10
directions of improvement of the activity in the field of monetary value of land.
Keywords: regulatory and monetary valuation of land; protection of land; Expert monetary valuation of land; regulations.
Hadiurnm do pedKornzi'i 10.10.2016 p.
© CnieaK I. B., 2016
11
