CC BY
81
УДК 657.922:[711.5:332.74]
ЗОНУВАННЯ ТЕРИТОРП М1СТА НА БАЗ1 РИНКОВО1 ВАРТОСТ1 НЕРУХОМОСТ1 ЯК ОСНОВА НОРМАТИВНО? ГРОШОВО?
ОЦ1НКИ ЗЕМЕЛЬ
К1Р1ЧЕК Ю. О.1*, д-р техн. наук, проф., ЛАНДО е. О.2, канд. техн. наук, доц., БИКОВ Д. К.3, студ.
1 Кафедра землевпорядкування, будшництва автомобшьних дорiг i геодези, Державний вищий навчальний заклад «Придтпровська державна академш будiвництва та архггектури», вул. Чернишевського, 24-а, Дншро, 49600, Укра!на, тел. +38 (050) 320-38-17, (0562) 47-08-88, e-mail: yakirichek@gmail.com, ORCID ID: 0000-0002-1573-0706 2Кафедра землевпорядкування, будшництва автомобшьних дор^ i геодези, Державний вищий навчальний заклад «Придтпровська державна академш будiвництва та архггектури», вул. Чернишевського, 24-а, Дншро, 49600, Укра!на, тел.+38 (097) 566-54-38, (0562) 47-08-88, e-mail: lando@ua.fm, ORCID ID: 0000-0002-2608-931X
3Кафедра землевпорядкування, буд1вництва автомобiльних дорiг i геодези, Державний вищий навчальний заклад «Придтпровська державна академш будiвництва та архггектури», вул. Чернишевського, 24-а, Дншро, 49600, Укра!на, тел. +38 (098) 236-04-18, e-mail: dnbykov@ukr.net
Анотащя. Аналiзуeться юнуюче зонування i розроблення принцишв цшового зонування територп мiста як основи нормативно! грошово! оцшки зсмлГ та масово! оцшки нерухомосп для цшей оподаткування. Розроблене цшове зонування дозволяе коректно вирiшувати низку вадповадних оцшочних питань. Виконано аналiз ринково! вартостi зсмлГ i нерухомосп. Сформовано карту цшового зонування житлово! нерухомосп.
Запропоноване зонування, за даними аналiзу ринково! вартостi нерухомосп, отримане на шдстаы критерпв цшносп i може використовуватися як для визначення оцшочно! вартостi у процеа масового ощнювання для цшей оподаткування, так i з метою нормативно! грошово! оцшки земель.
Ключов1 слова: нерухомкть; зонування; оцiнка mpyxoMocmi; масова ощнка; нормативна грошова оцтка; ринок wpyxoMocmi; варткть 3emni; оподаткування
ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА НА БАЗЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСНОВА НОРМАТИВНОЙ * ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
КИРИЧЕК Ю. А.1 , д-р техн. наук, проф., ЛАНДО Е. А.2, канд. техн. наук, доц., БЫКОВ Д. К.3, студ.
1 Кафедра землеустройства, строительства автомобильных дорог и геодезии, Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры», ул. Чернышевского, 24-а, Днипро, 49600, Украина, тел. +38 (050) 320-38-17, (0562) 47-08-88, e-mail: yakirichek@gmail.com, ORCID ID: 0000-0002-1573-0706 2Кафедра землеустройства строительства автомобильных дорог и геодезии, Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры», ул. Чернышевского, 24-а, Днипро, 49600, Украина, тел. +38 (097) 566-54-38, (0562) 47-08-88, e-mail: lando@ua.fm, ORCID ID: 0000-0002-2608-931X 3Кафедра землеустройства строительства автомобильных дорог и геодезии, Государственное высшее учебное заведение «Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры», ул. Чернышевского, 24-а, Днипро, 49600, Украина, тел. +38 (098) 236-04-18, e-mail: dnbykov@ukr.net
Аннотация. Анализируется существующее зонирование и разработка принципов ценового зонирования территории города как основы нормативной денежной оценки земли и массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. Разработанное ценовое зонирование позволяет корректно решать ряд соответствующих оценочных задач. Выполнен анализ рыночной стоимости земли и недвижимости. Сформирована карта ценового зонирования жилой недвижимости.
Предложенное зонирование, исходя из анализа рыночной стоимости недвижимости, получено на основании критериев ценности и может использоваться как для определения оценочной стоимости при массовой оценке для целей налогообложения, так и при нормативной денежной оценке земель.
Ключевые слова: недвижимость; зонирование; оценка недвижимости; массовая оценка; нормативная денежная оценка; рынок недвижимости; стоимость земли; налогообложение
ZONING OF THE CITY TERRITORY ON THE BASIS OF THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE AS THE BASIS OF THE NORMATIVE MONETARY VALUATION OF LAND
KIRICHEK Yu. O.1*, Dr. Sc. (Tech.), Prof.,
LANDO Ye. O.2, Cand. Sc. (Tech.), Ass. Prof., BYKOV D. K.3, Student.
1 The Department of land management, road construction and geodesy, State higher educational establishment « Prydniprovs'ka state academy of civil engineering and architecture», Chernyshevskogo st., 24-a, Dnipro, 49600, Ukraine, +38 (050) 320-38-17, (0562) 47-08-88, e-mail: yakirichek@gmail.com, ORCID ID: 0000-0002-1573-0706
2The Department of land management, road construction and geodesy, State higher educational establishment « Prydniprovs'ka state academy of civil engineering and architecture», Chernyshevskogo st., 24-a, Dnipro, 49600, Ukraine, +38 (097) 566-54-38, (0562) 47-08-88, e-mail: lando@ua.fm, ORCID ID: 0000-0002-2608-931X
3The Department of land management, road construction and geodesy, State higher educational establishment « Prydniprovs'ka state academy of civil engineering and architecture», Chernyshevskogo st., 24-a, Dnipro, 49600, Ukraine, +38 (098) 236-04-18, e-mail: dnbykov@ukr.net
Summary. The article touches the analysis of the existent zoning and development of principles of the price zoning of territory of city as basis of normative money appraisal of land and mass appraisal of the real estate for the aims of taxation. The worked out price zoning allows correctly to decide the row of corresponding evaluation tasks. The analysis of market value of land and real estate is executed. The map of the price zoning of the dwelling real estate is formed. The offered zoning, coming from the analysis of market value of the real estate, is got on the basis of criteria of value and can be used both for determination of value at a mass appraisal for the aims of taxation and for the normative money appraisal of land.
Keywords: real estate; zoning; real estate appraisal; mass appraisal; normative monetary valuation; market of real estate; land value; taxation
Вступ. Ощнка нерухомосп для щлей оподаткування останшм роком вийшла на перший план у дискуси щодо змш нормативно! бази. На укра!нському ринку склалася ситуащя, коли все бшьше професiоналiв iз питань ощнки нерухомосп з метою оподаткування доходiв фiзичних оаб доходять висновку, що для оподаткування нерухомосп потрiбно нарешт вщмовитися вщ шдивщуально! та перейти до масово! ощнки, як робиться у бшьшосп розвинених держав. Що стосусться нормативно! грошово! ощнки земельних дшянок, то чинна методика, розроблена за чаав Радянського Союзу в умовах вщсутносп ринку земель, нагадуе зараз кам'яну сокиру, яку намагаються поеднати iз сучасними геошформацшними технолопями.
Зараз, iз застосуванням нормативно! грошово! ощнки земель, зонування територп мют грунтуеться на структурi генерального плану мюта, юнуючому подшу адмшютративних райошв тощо. Не береться, на жаль, до уваги щншсть земель, прямим критерiем яко! е ринкова вартють. Тому застосоване у чиннш методищ грошово! нормативно! ощнки земель зонування не досить коректне. Так, за земельш дшянки, розташоваш в центральнш зош мiста, плата за землю завжди занижена, а за земельш дшянки, яю розташоваш у вщдаленш зош мюта в рамках
адмiнiстративного району, така плата вщносно перебiльшена [1]. В результат чого tí, хто живе у бшьш привабливому мющ, платить податкiв менше, анiж tí, хто живе на окра!ш. Це порушуе принцип справедливостi в оподаткуванш, бо бiднi платять за багатих.
Мета роботи - розроблення принцитв щнового зонування територп мiста, яке дозволить уам учасникам ринку оперувати однаковими кшьюсними та якiсними критерiями пiд час масово! оцiнки з метою оподаткування. Для реалiзащ! поставлено! мети проаналiзовано iснуюче територiально-адмшютративне зонування та на пiдставi аналiзу ринково! шформащ! про продаж житлово! нерухомостi та земельних дiлянок запропоновано нове щнове зонування територп мюта.
Актуальшсть проблеми та практична значимють напрямiв дослiджень зумовленi вiдсутнiстю единого шдходу та затвердженого документа щодо зонування територп на пiдставi !! цiнностi. Особливу роль у розвитку ринку нерухомосп грае зонування територп. Термши зонування територп застосовують у сво!й роботi рiзнi учасники ринку нерухомосп: продавщ та покупцi нерухомосп, швестори, оцiнювачi, рiелтори, страховi, аудиторсью компанГ!, податкiвцi та iншi, але, через вщсутшсть загально! i цшсно! системи, бiльше кожен на свш розсуд.
Новизна та оригшальшсть роботи
полягае в тому, що для нормативно! оцшки земель запропоновано використовувати цшове зонування населених пункпв. Запропоноване зонування базуеться на анал1з1 ринково! вартосп житлово! нерухомосп та земельних дшянок.
Виклад основного матер1алу. Цшове зонування територп м. Дншропетровськ розглядалося ще станом на 2013 р. [2], коли були запропоноваш основш принципи зонування. Питання оцшки земельних дшянок 1з метою оподаткування розглядалися у пращ [3] в якш був проведений анал1з ринково! вартосп земельних дшянок та вартосп за нормативною оцшкою земельних дшянок в межах економ1ко-планувальних зон по адмшютративних районах м. Дншропетров-ська. Як результат отримано висновки стосовно нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок: населення, що користуеться в центр1 мюта бшьш коштовними землями, недоплачуе за вигоди свого розташування, в той час як у вщдалених районах, в яких розташована менш коштовна нерухомють, а також промислов1 пщприемства, - переплачуе.
На пщстав1 структури генерального плану мюта та юнуючо! с1тки адмшютративних райошв з урахуванням критерпв ринково! вартосп земл1 та ринково! вартосп житлово! нерухомосп, видшено шють зон м. Дншро, як1 характеризують цшносп територп.
Розподш райошв м. Дншро згщно з пропонованими економ1ко-планувальними зонами наведено на рисунку 1.
Станом на травень 2017 року на ринку нерухомосп м. Дншро на сайт приватних об'яв «Дошка об'яв ОLX»
https://www.olx.ua/ представлено 6 326 об'яв щодо продажу квартир на вторинному ринку та 1 102 об'яви щодо продажу квартир у новобудовах.
Найбшьша кшькють квартир представлена в Шевченювському та Соборному районах - центральних районах мюта, найменше число квартир у вщдалених районах - Самарському та Чечел1вському, при цьому в спальних районах мюта кшькють пропозицш практично однакова з центральними районами, так, у Новокодацькому та Амур-Нижньодншров-ському районах у сум1 кшьюсть пропозицш вщр1зняеться вщ Шевченювського та Соборного райошв лише на 20 %.
Найширше представлен! на ринку двоюмнатш та трик1мнатн1 квартири, в твтора раза менше пропозицш одноюмнатних квартир 1 практично у шють раз1в менше пропозиц1й чотири- та бшьше к1мнатних квартир. Кшьюсть пропозиц1й двок1мнатних та трик1мнатних квартир вщр1зняеться на 10 %. Таким чином, для анал1зу ц1н житлово! нерухомосп доцшьно використати пропозицп двоюмнатних 1 триюмнатних квартир як найбшьш популярних 1з представлених на ринку.
Шсля статистично! обробки
пропонування до продажу згщно 1з саме цими даними побудоваш цшов1 зони розподшу ринково! вартосп житлово! нерухомосп на територп мюта. На етат формування бази продаж нерухомосп проведено вщбракування об'ект1в, тсля чого отримано бшьш однорщну структуру сегмент1в ринку. Для ч1ткого вщображення р1вня ринково! вартосп земл1 в р1зних частинах мюта з урахуванням ринково! вартосп буд1вництва житлово! нерухомосп визначено частину вартосп земл1 в ринковш вартосп житлово! нерухомосп та виконано анал1з ринкових пропозицш вартосп земельних дшянок.
№ Наймену- Значення коефщента Км2 Найменування економмжо -
з/п вання зони планувально!
зони
1 Зона 1 3,5 - 4,2 Ядро центру
2 Зона 2 3,0 - 3,49 Центральна
3 Зона 3 2,5 - 2,99 Наближена до центру
4 Зона 4 2,0 - 2,49 Середина
5 Зона 5 1,5 - 1,99 Ввддалена ввд центру
6 Зона 6 0 - 1,49 Перифершна
Ядро центра- Км2 от 3,5 до 4,2 Центральная: Км2 от 3,0 до 3,49 Приближекаяк центру: Км2 от 2,5 до 2,99 Срединная: Км2 от 2,0 до 2,49 Отдаленная от центра: Км2 от 1,5 до 1,99 Периферийная: Км2 от 0 до 1,49
Рис. 1. Розподш районiв м. Днтро згiдно з пропонованими економiко-планувальними зонами
Частка вартосп землi в ринковш вартосп житлово! нерухомосп визначена як у [1] за формулою D = (Ср - Сбуд) / Ср, де Ср - ринкова вартють житлово! нерухомосп по районах (грн без ПДВ), Сбуд - вартють будiвництва 1 м2 (грн, без ПДВ).
Як уже було вiдмiчено, адмшютративне районування не враховуе ринкову ситуащю, що склалася на ринку нерухомосп. Тому запропоновано схему зонування мюта за ринковою вартiстю нерухомосп. Пюля запропонованого подiлу на зони, що узгоджуються за ринковою варпстю житлово! нерухомостi, отримано схему (рис. 2). У зонуванш на першому етапi була використана схема землеоцшочних районiв м. Днiпро для нормативно! грошово! оцiнки земельних дiлянок. Спроба вкласти ринковi данi у вже iснуючi меж землеоцiночних районiв, як були складенi в умовах вщсутносп розвиненого ринку земель, може спричинити значш неточностi. Тому, окрiм вищенаведеного, створено зонування, що спираеться на ринок житлово! нерухомосп.
На карту мюта точково був нанесений увесь масив об'екпв пропонування з
атрибутивними даними - ринковою вартютю за 1 м2 житлово! нерухомосп. Пюля цього проведено штерполящю вартостей з побудовою iзолiнiй. Зони визначалися методом рiвних iнтервалiв за цшою через кожнi 50 дол./м2 для житлово! нерухомосп (рис. 3). По^м зони були укрупнеш та побудоваш iзолiнi! до iнтервалiв через кожш 100 дол./м2 (рис. 4, 5). Кожна цшова зона уточнювалася даними ринку житлово! нерухомостi, i меж1 зон проведенi по вулицях мiста. Така сама робота виконана i за даними ринково! вартосп земель методом рiвних iнтервалiв через кожш 20 дол./м2 по зонах (рис. 6) з iзолiнiями (рис. 7). Аналiз зазначених даних показуе, що уа значення перебувають у порiвнянних дiапазонах, це дае тдстави використати i зонування на пiдставi частки вартостi землi. Нижче (рис. 8) наведено графши розподiлу ринково! вартосп нерухомосп за адмшютративними районами. З наведено! таблищ видно, що в межах адмшютративно! одиницi коливання ринково! вартосп житлово! нерухомосп та ринково! вартосп земельних дшянок перебувае досить у широкому дiапазонi.
Рис. 2. Зонування mepumopiï м. Днтро на nidcmaei частки eapmocmi землi в ринковт eapmocmi житловог'
HepyxoMocmi
Рис. 4. Зонування територи м. Днтро на пiдставi ринковою вартостi житловоI нерухомостi (100 дол. /м2)
Рис. 5.1золти до iнтервалiв через кожш 100 дол./м2 зонування територП м. Днтро на пiдставi ринковою
вартостi житловоI нерухомостi
Рис. б. Зонування територiï м. Днтро на пiдставi ринковоï вартостi земельних дшянок (20 дол./м )
Рис. 7. Iзолiнiï до iнтервалiв зонування територи м. Днтро на пiдставi ринковоï вартостi земельних
дшянок
Рис. 8. ^афти .змти pинковоï ваpтостi неpyхомостi та pинковоï ваpтостi землi
по адмiнiстpативних pайонах
Цши пропонування нерухомостг по адмШстративнихрайонах
Таблиця 1
№ Haйменyвaння адмшс-тpaтивнoгo paMony Цiни пpoпoнyвaння житлoвoï ^pyxo-мoстi, дoл./м2 Цiни пpoпoнyвaння земельних дiлянoк, дoл./м2
з / п max min сеpеднe max min Сеpеднe
1 Aiwyp-Hижньoднiпpoвський 792,7 503,8 б8б,5 41,7 5,3 22,8
2 Шевченшвський 1072,б 517,8 727,9 333,9 9,5 105,7
3 CoôopRm 945,7 515,8 бб4,б 347,5 38,9 158,8
4 Iндyстpiaльний 702,8 431,8 557,б 41,9 9,1 28,5
5 Центpaльний 1130,б 7б9,7 912,8 341,5 41,5 185,5
б Чечелiвський 1002,б 485,8 782,3 б0,5 32,б 43,3
7 Hoвoкoдaцький 934,7 414,8 б32,3 30,0 5,3 13,7
8 Сaмapський 745,7 411,8 53б,4 21,9 5,9 15,4
Ilcjjcôifjiiùia ята
4 УО 480 470 460
ОТ
— 450 ■g 440 i 430 420 410 400
♦ ♦ ♦
♦ ♦
с>л <? & ^^ i'/? <9 o o f
I .1:1;. ;.l: l¡: ЗОНИ
Рис. 9. ГрафЫи змти ринковоï вартостi нерyхомостi та ринковоï вартостi землi згiдно Í3 зонуванням
на основi ринковоï вартостi нерyхомостi
Зa свoïм xapaктеpoм змши вapтoстi Ha pисyнкy 9 нaведенo гpaфiки poзпoдiлy
житлoвoï неpyxoмoстi тa земельниx дiлянoк pинкoвoï вapтoстi неpyxoмoстi згiднo i3 мaйже збiгaються, щo зaйвий pa3 зaпpoпoнoвaним зoнyвaнням. пiдтвеpджye тюний зв'язoк вapтoстi неpyxoмoстi тa вapтoстi землi.
Таблиця 2
PuHKoei ц'ши по зонах, визначених на ocHoei puHKoeoï eapmocmi нерухомостг
№ Щшв1 зoни Pинкoвi цши житлoвoï неpyxoмoстi, дoл./м2
з/п max min сеpеднe
1 -HApo центpy 1 131 992 1 041
2 Центpaльнa 948 863 916
3 Haближенa AO центpy 84G 722 768
4 Сеpединa 717 577 648
5 Вiддaленa в1д центpy 56G 486 527
б Пеpифеpiйнa 485 412 450
Hедoлiки зaстoсoвaнoï методики: a) 3a невелиш!' кшьшсп oб'eктiв дoвoдиться збiльшyвaти бyфеpнi зoни, щo не зaвжди зaбезпечye oб'eктивнiсть дaниx; б) oб'eкти, нaвiть близьш poзтaшoвaнi, неpiдкo мaють iстoтнy piзницю в цiнi, чеpез щo raprara
виxoдить зaнaдтo неoднopiднoю; в) межi цiнoвиx зoн зaлежнo вiд вибpaнoгo метoдy не oднaкoвi; г) методи iнтеpпoляцiï, вживaнi в спецiaлiзoвaниx пaкетax oбpoбки, не зaвжди вiдпoвiдaють мет po6oto. Тoмy викopистaння елементiв екoнoмiкo-
планувального зонування населених пункпв теж мае тдстави до застосування.
Переваги видшення зон i3 жорсткими межами: а) в межах зони неоднорщносп урь вноважуються; б) межi зон залишаються по-стшними, що полегшуе вiднесення об'екта до пе! чи шшо! зони, а також полегшуе по-шук об'екта-порiвняння.
У таблицi 2 наведено даш цiн пропону-вання по запропонованому зонуванню.
Як можна побачити, у випадку зонуванш на основi ринково! вартостi нерухомостi у межах цшово! зони коливання ринково! вар-тостi житлово! нерухомостi перебувае у ме-ншому дiапазонi, нiж у межах адмшютрати-вного району.
ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА
1. Юр1чек Ю. О. Стан та шляхи розвитку нормативно! грошово! оцшки земель / К1р1чек Ю. О. // Землевпорядний вюник. - 2017. - № 5. - С. 24-29.
2. К1р1чек Ю. О. Зонирование территорий населенных пунктов на основании критериев их ценности / К1р1чек Ю. О., Ландо £. О., Гайденко £. Ю // В1сник Придшпровсько! державно! академи буд1вництва та архггектури : зб. наук. пр. - Дншропетровськ, 2013. - № 7 . - С. 28-36.
3. К1р1чек Ю. О. Оцшка нерухомосп, в тому числ1 земельних д1лянок для цш оподаткування / К1р1чек Ю. О., Ландо £. О., Гайденко £. Ю // Вюник Придшпровсько! державно! академи буд1вництва та архггектури: зб. наук. пр. -Дншропетровськ, 2012. - № 12. - С. 7-12.
4. К1р1чек Ю. О. Класифшашя нерухомосп, в тому числ1 земельних дшянок / К1р1чек Ю. О., Андреева I. Г., Ландо £. О // Вюник Придшпровсько! державно! академи буд1вництва та архггектури : зб. наук. пр. - Дшпро, 2016. - № 6. - С. 16-23.
REFERENCES
1. Kirichek Yu.O. Stan ta shliakhy rozvytku normatyvnoi hroshovoi otsinky zemel [Development state and ways of normative monetary estimation of land]. Zemlevporiadnyi visnyk [Land bullletin]. 2017, no. 5, pp. 24-29. (in Ukrainian).
2. Kirichek Yu.O., Lando Ye.O. and Haidenko Ye.Yu Zonirovanie territori naselennyx punktov na osnovanii kriteriev ix cennosti [Territories zoning of settlements on the basis of criteria of their value]. Visnyk Prydniprovs'koi derzhavnoi akademii budivnytstva ta arkhitektury [Bulletin of Prydniprovs'ka State Academy of Civil Engineering and Architecture]. Dnipropetrovsk, 2013, no. 17, pp. 28-37. (in Russian).
3. Kirichek Yu.O., Lando Ye.O. and Haidenko Ye.Yu Otsinka nerukhomosti, v tomu chysli zemelnykh dilianok dlia tsili opodatkuvannya [Real estate estimation including land plots for the purpose of taxation]. Visnyk Prydniprovs'koi derzhavnoi akademii budivnytstva ta arkhitektury [Bulletin of Prydniprovs'ka State Academy of Civil Engineering and Architecture]. Dnipropetrovsk, 2012, no. 12, pp. 7-12. (in Ukrainian).
4. Kirichek Yu.O., Andreeva I.H. and Lando Ye.O. Klasyfikatsiia nerukhomosti, v tomu chysli zemelnykh dilianok [Real estate classification including land plots]. Visnyk Prydniprovs'koi derzhavnoi akademii budivnytstva ta arkhitektury [Bulletin of Prydniprovs'ka State Academy of Civil Engineering and Architecture]. Dnipro, 2016, no. 6, pp. 16-23. (In Ukrainian).
Рецензент: Дерев 'янко В. М. д-р техн. наук, проф.
Надшшла до редколеги: 16.04.2017 р. Прийнята до друку: 3.05.2017 р.
Висновки. Запропоновано зонування те-риторп населених пункпв, яке грунтуеться на ринковш базь Запропоновано методику формування цшових зон мюьких територш вщповщно до !х цшносп на пiдставi аналiзу ринково! вартосп нерухомосп та даних що-до частки вартосп землi у вартосп нерухомосп. На пiдставi критерпв цшносп нерухомосп отримано зонування територп населених пункпв, яке може використовуватися як основа для нормативно! грошово! оцшки земельних дшянок, так i для визначення оцшо-чно! вартосп нерухомосп для цшей оподаткування.
