CC BY
7DOI 10.47643/1815-1337_2023_10_293 УДК 347.4
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ LEGAL ASPECTS OF CONTRACTUAL RELATIONS IN THE FIELD OF PARTICIPATION IN SHARING CONSTRUCTION OF INDIVIDUAL RESIDENTIAL HOUSES
ЗЕВАКИН Юрий Анатольевич,
аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин, Московский финансово-юридический университет. 117342, Россия, г. Москва, ул. Введенского, д. 1А. E-mail: tat33401@yandex.ru;
ZEVAKIN YURI ANATOLYEVICH,
PhD student of the department of civil law disciplines, Moscow University of Finance and Law. 117342, Russia, Moscow, st. Vvedensky, h. 1A. E-mail: tat33401@yandex.ru.
Краткая аннотация. Данное исследование посвящено новому для российского гражданского права договору участия в долевом строительстве индивидуальных жилых домов. В результате проведенной работы был рассмотрен предмет данного договора, его стороны, ключевые условия, форма, срок и цена договора. Отдельное внимание уделено такому понятию как малоэтажный жилой комплекс с точки зрения гражданского законодательства. Проведенное исследование улучшит договорное регулирование в области долевого строительства, а также будет способствовать дальнейшему совершенствованию законодательства.
Abstract. This study is devoted to a new for Russian civil law agreement on participation in the shared construction of individual residential buildings. As a result of the work carried out, the subject of this agreement, its parties, key conditions, form, term and price of the agreement were considered. Special attention is paid to such a concept as a low-rise residential complex from the point of view of civil law. The study will improve contractual regulation in the field of shared construction, and will also contribute to the further improvement of legislation.
Ключевые слова: долевое строительство, индивидуальный жилой дом, малоэтажный жилой комплекс, договор долевого участия, коттеджный поселок.
Keywords: shared construction, individual residential building, low-rise residential complex, shared participation agreement, cottage settlement.
Для цитирования: Зевакин Ю.А. Правовые аспекты договорных отношений в сфере участия в долевом строительстве индивидуальных жилых домов //Право и государство: теория и практика. 2023. № 10(226). С. 293-296. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_10_293.
For citation: Zevakin Yu.A. Legal aspects of contractual relations in the field of participation in sharing construction of individual residential houses // Law and state: theory and practice. 2023. No. 10(226). pp. 293-296. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_10_293.
Статья поступила в редакцию: 19.08.2023
Долевое участие в строительстве индивидуальных жилых домов представляет собой новый институт в российском гражданском праве. Данная область гражданско-правовых отношений развивается большими темпами в нашей стране. Об этом свидетельствует рост числа строящихся индивидуальных жилых домов. Так показатели индивидуального жилищного строительства в 2022 г. составили 57 203 тыс. кв. м., что на 16% превышает аналогичное значение в 2021 г. [1]. Все это свидетельствует о возросших потребностях граждан в собственных жилых домах. Как отмечал в своих работах великий русский цивилист И. А. Покровский «договор по самому своему назначению есть способ регулирования отношений между частными лицами сообразно их индивидуальным интересам и потребностям» [2, с. 245].
Подробное определение договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов дает п. 1.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) [3]. Исходя из смысла данной нормы, мы видим с одной стороны обязанность застройщика, во-первых в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить (создать) жилой дом со всеми необходимыми системами инженерно-технического обеспечения, согласно проектной декларации, а также объекты, входящие в состав общего имущества в соответствии с разрешением на строительство. Во-вторых, осуществить передачу построенного дома участнику долевого строительства, вместе с правами на земельный участок на котором находится такой дом. Причем такая передача осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, возведенных в рамках проекта строительства или его этапа. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять такой дом вместе с земельным участком.
Мнения различных авторов расходятся относительно предмета договора долевого участия. Ю. А. Гуреева относит к предмету договора долевого участия объект строительства [4, с. 23]. Е. П. Титова считает, что предмет договора участия в долевом строительстве состоит из двух элементов. Первый элемент представлен объектом недвижимости в виде возведённого жилого дома, причем не целого строения, а лишь его отдельного помещения, обладающего определенными договором характеристиками. Второй элемент предмета договора участия в долевом строительстве выражен в виде конкретной деятельности застройщика, состоящей в строительстве всего здания (объекта строительства), а также передачи части данного сооружения дольщику, которая соответствует внесенным денежным средствам [5, с. 123]. По мнению И. С. Яковлева речь в данном случае идет об объекте долевого строительства и деятельности застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами [6, с. 101]. О. С. Лиликова рассматривает договор долевого участия как сумму двух обязательств: 1) обязательство участника долевого
строительства произвести финансирование; 2) обязательство застройщика возвести объект предусмотренный договором и передать его заказчику [7, с. 206].
Резюмируя вышесказанное можно сделать вывод, что данный договор обладает специфическим предметом, который с одной стороны выражается в гражданско-правовых отношениях, связанных с долевым строительством индивидуального жилого дома в границах малоэтажного жилого комплекса и его передачей участнику долевого строительства. С другой стороны в понятие предмета договора долевого участия входит объект долевого строительства. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ к объекту долевого строительства относится индивидуальный жилой дом и прилегающий к нему земельный участок. Таким образом, имеет место быть двойственный характер предмета договора долевого участия, который выражается в самом объекте строительства и действиях, направленных на его возведение и передачу.
Сторонами договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов являются застройщик и участник долевого строительства. Определение застройщика подробно дано в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по которому застройщиком признается хозяйственное общество, обладающее опытом возведения жилых домов (не менее 3 лет) и имеющее право на земельный участок, а также специализированная некоммерческая организация, которая создается в целях реализации государственной политики в области градостроительства. Участника долевого строительства можно охарактеризовать как физическое или юридическое лицо, которое вносит денежные средства для долевого строительства жилых домов на основании договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости [8, с. 122].
Как указано в п. 4.2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов должен содержать сведения касающиеся: земельного участка, жилого дома, общего имущества, срока передачи объекта строительства, цены договора, гарантийного срока, реквизитов счета эскроу, а также включать информацию об уполномоченном банке.
Согласно п. 1.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ цена договора имеет две основные составляющие:
1) стоимость самого индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором был построен такой дом, но только в том случае если земельный участок находится в собственности строительной организации;
2) размер затрат на строительство общего имущества в границах малоэтажного жилого комплекса, если такие затраты не включены в стоимость самого индивидуального жилого дома.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Так договором может быть предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить дополнительную сумму в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка на котором располагается такой дом, но не более пяти процентов от установленной площади. Соответственно в договоре отдельно прописывается порядок расчетов при увеличении площади строящегося объекта.
Согласно последним изменениям в законодательстве расчеты между застройщиком и участниками долевого строительства осуществляются посредством счетов эскроу [9]. При использовании данного механизма денежные средства участника долевого строительства вначале перечисляются на открытый в уполномоченном банке счет и только после завершения строительства переводятся застройщику.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства прописывается в договоре и должен составлять не менее пяти лет, для технологического и инженерного оборудования, составляет не меньше трех лет. Нужно отметить, что в соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик может не нести ответственность за обнаруженные недостатки объекта долевого строительства. Однако он должен доказать, что такие недостатки произошли в результате нормального износа такого объекта либо вследствие нарушения требований к его надлежащей эксплуатации или по вине самого участника долевого строительства. Верховный суд прямо указывает, что бремя доказывания в таком случае лежит именно на застройщике [10].
Также договор долевого участия в отношении индивидуальных жилых домов заключается в письменной форме и считается заключенным с момента государственной регистрации в Росреестре. Помимо этого для удобства сторон, такой договор может быть заключен в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Причем в соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделка, заключенная с помощью электронных или иных технических средств позволяющих достоверно воспроизвести на материальном носителе содержание сделки, приравнивается к заключенной в письменном виде [11]. Подпись в таком документе считается действительной, если были использованы любые подходящие средства, способные удостоверить лицо, выразившее свою волю.
Данный договор обладает определенными характерными признаками. Во-первых, он является консенсуальным. Чтобы заключить договор участник долевого строительства должен дать согласие на публичную оферту, предложенную застройщиком. Помимо этого стороны должны прийти к соглашению по основным условиям договора, которые строго прописаны в п. 4.2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Во-вторых, он является двусторонним. У каждой из сторон есть права и обязанности: застройщик обязан построить индивидуальный жилой дом в границах малоэтажного жилого комплекса и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона должна уплатить установленную договором цену и принять данный объект.
В-третьих, он является возмездным. В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ договор является возмездным, когда одна из сторон имеет право на получение платы либо предоставления иного удовлетворения за исполнение условий такого договора. В случае с договором долевого участия, предполагается встречное возмещение со стороны участника долевого строительства за строящийся жилой дом.
Некоторые авторы указывают на то, что договор долевого участия обладает некоторыми признаками договора присоединения [12,
с. 164]. Такой договор обычно составляется в стандартных формах и содержит заранее определенные условия. Другая сторона может либо присоединиться к договору, либо отказаться от него. В юридической науке и судебной практике традиционно «слабой стороной» в обязательстве признается потребитель [13, с. 26]. Ключевым фактором здесь является неспособность «слабой стороны договора» - участника долевого строительства влиять на формирование его условий.
Существует мнение, что договор участия в долевом строительстве обладает чертами характерными для публичных договоров [14, с. 213]. Безусловно, застройщик представляет собой лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, связанную с реализацией работ направленных на строительство жилых домов, а также публично адресует предложение заключить договор неопределенному кругу лиц. Однако застройщик в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ имеет право решать, с каким лицом ему заключать договор долевого участия и отказаться от заключения договора, например ввиду неплатежеспособности клиента. Помимо этого у застройщика есть право индивидуально изменить цену договора в отношении определенного клиента. Поэтому в полной мере договор долевого участия к публичным договорам отнести нельзя.
Поскольку в рамках договора долевого участия жилой дом приобретается гражданином для личных, семейных и иных нужд, то на него распространяет свое действие законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. В. И. Образцова в своей работе, определяет потребительский договор как соглашение, специально урегулированное законодательством вследствие его социального значения, заключаемое между продавцом и потребителем, направленное на приобретение товаров (работ, услуг) для личных и иных нужд не связанных с предпринимательской деятельностью [15, с. 51]. Потребительский договор, как и договор долевого участия, обладают схожими признаками:
1) сторонами договора являются продавец (исполнитель) - застройщик и покупатель - участник долевого строительства;
2) оба договора заключаются посредством направления публичной оферты неопределенному кругу лиц;
3) данные договоры являются возмездными - предполагают встречное возмещение;
4) наличие специального предмета договора в виде товаров, предназначенных для личного, бытового использования. Жилой дом приобретается именно для этих целей;
5) наличие повышенной ответственности продавца (исполнителя), которая устанавливается специальным законодательством.
Исследовав и сопоставив все признаки можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве индивидуальных жилых
домов является потребительским договором.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве индивидуальных жилых домов является консенсуальным, двусторонним и возмездным, заключается в стандартных формах и в целях не связанных с предпринимательской деятельностью.
Необходимо понимать, что любой индивидуальный жилой дом в правовом плане не может существовать отдельно от малоэтажного жилого комплекса. В п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определяется понятие малоэтажного жилого комплекса, представляющего собой «совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории» [16, С. 37]. Между тем подобное определение малоэтажного жилого комплекса вызывает вопросы.
Застройщик, возводя коттеджный поселок, намерен продать каждый входящий в него жилой дом в отдельности. Однако единый недвижимой комплекс определен ст. 133.1 ГК РФ как единый объект, который не может быть реализован по частям. В отношении малоэтажного жилого комплекса предусмотрена такая же законодательная конструкция. Соответственно продажа жилых домов в малоэтажном жилом комплексе будет выглядеть как реализация доли в общей собственности. В итоге это приведет к возникновению права долевой собственности на все построенные дома в пределах жилого комплекса, что противоречит принципам долевого строительства.
Мысленно законодатель пытался применить ту же конструкцию, что и в отношении многоквартирных жилых домов, когда такой дом изначально строится как единое целое, а затем реализуется по частям. Однако малоэтажный жилой комплекс изначально представляется как множество объектов объединенных в границах определенной территории.
В итоге рассматриваемое определение малоэтажного жилого комплекса не соответствует законодательству об общей долевой собственности. На практике могут возникнуть трудности при реализации жилого дома. Ведь если понимать малоэтажный жилой комплекс в качестве единого недвижимого комплекса, то продажа такого дома в соответствии со ст. 250 ГК РФ будет ограничена правом других собственников на преимущественную покупку. В итоге это повлечет за собой возросшие риски и скажется на стоимости недвижимости.
Поэтому было бы целесообразно обозначить малоэтажный жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов с прилегающими к ним земельными участками, включая объекты входящие в состав общего имущества, образованные в установленных проектом межевания территории границах.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве индивидуальных жилых домов является новым видом гражданско-правового договора. Данный договор отличается определенной самостоятельностью и обладает характерными чертами, позволяющими выделить его в отдельный вид. К ним относятся: специфический предмет договора, состав его участников, цель заключения, особая сфера применения и порядок исполнения договора, а также другие рассмотренные признаки.
Договор участия в долевом строительстве играет решающую роль в правовом регулировании строительства индивидуальных жилых домов в пределах малоэтажного жилого комплекса. Данный правовой институт является новым для нашего законодательства и требует совершенствования. Полагаем, что в процессе правоприменительной практики проблемы, возникающие в рассматриваемой сфере, будут постепенно
устраняться.
Библиография:
1. Единая информационная система жилищного строительства // URL: наш.дом.рф/аналитика/ввод_жилья (дата обращения 09.08.2023).
2. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. 353 с.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», № 292, 31.12.2004.
4. Гуреева Ю. А. Договор участия в долевом строительстве по законодательству Российской федерации: Дис. ... магистр. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2019.
118 с.
5. Титова Е. П. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Евразийский юридический журнал. 2014. № 12(79). C. 123-126.
6. Яковлев И. С. Содержание договора участия в долевом строительстве и проблемы его реализации // Энигма. 2020. № 18-1. С. 95-112.
7. Лиликова О. С. Актуальные вопросы долевого участия в строительстве жилья // Вопросы российского и международного права. 2019. № 2А. Т. 9. С. 204211.
8. Курова Н. Н., Тараканов П. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: актуальные вопросы // Научные ведомости. 2016. № 10.
С. 120-126.
9. Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 9 июля 2018 г. № 28. Ст. 4139.
10. Определение Верховного суда РФ от 27.01.2023 № 305-ЭС22-22698 по иску ЗАО «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» к АО «Мосстроймеханизация-5»: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2205648 (дата обращения 31.07.2023).
11. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
12. Зевакин Ю. А. Участник долевого строительства как слабая сторона договора // Юридическая наука. 2023. № 4. С. 163-167.
13. Волос А.А. К вопросу о признании субъекта предпринимательской деятельности слабой стороной в договоре // Юрист. 2014. № 13. С. 26-29.
14. Шумливый А. А. К вопросу о правовой природе договора участия в долевом строительстве // Эпомен. 2018. № 20. С. 210-214.
15. Образцова В. И. Понятие и признаки потребительского договора // Вестник Московского университета МВД России. 2016. № 7. С. 48-52.
16. Османова Д. О. Малоэтажный жилой комплекс: понятие и особенности правового режима // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. № 10. С. 37-43.
Referenses:
1. Unified information system for housing construction // URL: our.dom.rf/analytics/input_housing (accessed 09.08.2023).
2. Pokrovsky I. A. Main problems of civil law. M.: Statute, 1998. 353 p.
3. Federal law № 214-FZ of 30.12.2004 (as amended on 4.08.2023) «On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation» // Rossiyskaya Gazeta, № 292, 31.12.2004.
4. Gureeva Y. A. Agreement for participation in shared construction under the legislation of the Russian Federation: Dis. ... master. legal sciences: 12.00.03. Tomsk,
2019. 118 p.
5. Titova E.P. Essential terms of the agreement for participation in shared construction // Eurasian Law Journal. 2014. № 12 (79). P. 123-126.
6. Yakovlev I. S. The content of the agreement for participation in shared construction and the problems of its implementation // Enigma. 2020. № 18-1. P. 95-112.
7. Lilikova O. S. Topical issues of equity participation in housing construction // Issues of russian and international Law. 2019. № 2A. Volume 9. P. 204-211.
8. Kurova N. N., Tarakanov P. V. The contract of participation in the shared construction of real estate objects: current issues. Nauchnye Vedomosti. 2016. №. 10. P.
120-126.
9. Federal Law № 175-FZ of July 1, 2018 «On amendments to the Federal Law "On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation and certain legislative acts of the Russian Federation » // SZ RF. 9.07.2018. № 28. Art. 4139.
10. Ruling of the Supreme Court of the Russian Federation of 27.01.2023 № 305-ES22-22698 on the claim of ZAO Estate Service Directorate Kurkino SZAO against JSC «Mosstroymekhanizatsiya-5»: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id= 2205648 (accessed 31.07.2023).
11. «Civil code of the Russian Federation (part one)» dated 30.11.1994 No. 51-FZ (as amended on 24.07.2023) // Rossiyskaya Gazeta, № 238-239, 12.08.1994.
12. Zevakin Y. A. A participant in shared construction as a weak side of the contract // Legal Science. 2023. № 4. P. 163-167.
13. Volos A.A. On the issue of recognizing a business entity as a weak party in the contract // Lawyer. 2014. № 13. P. 26-29.
14. Shumliviy A. A. To the question of the legal nature of the contract of participation in shared construction // Epomen. 2018. № 20. P. 210-214.
15. Obraztsova V. I. The concept and signs of a consumer contract // Bulletin of the Moscow university of the Ministry of Internal Affairs of Russia. 2016. № 7. P. 4852.
16. Osmanova D. O. Low-rise residential complex: the concept and features of the legal regime // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2022. № 10. P. 37-43.
