CC BY
106
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ АНАЛИТИКА
УДК 347.9 ББК 67.410
© 2020 г. Вакула Анна Ивановна,
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Ростовского института (филиала) ВГУЮ (РПА Минюста России) кандидат юридических наук. E-mail: [email protected]
Анциферова Наталья Александровна,
доцент кафедры гражданского права Донского государственного технического университета, преподаватель кафедры государственно-правовых дисциплин Ростовского института (филиала) ВГУЮ (РПА Минюста России) кандидат юридических наук. E-mail: [email protected]
Веселая Татьяна Викторовна,
доцент кафедры гражданского права Донского государственного технического университета кандидат философских наук. E-mail: [email protected]
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ЧАСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В статье рассмотрены последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, выявлены актуальные проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые законодателем меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, дольщик, застройщик, договор участия в долевом строительстве.
Vakula Anna Ivanovna - Associate Professor, Department of Civil Law Disciplines, Rostov Institute (branch) of Voronezh State University (RPA of the Ministry of Justice of Russia), PhD in Law.
Antsiferova Natalya Alexandrovna - Associate Professor, Department of Civil Law, Don State Technical University; Lecturer, Department of State and Legal Disciplines, Rostov Institute (branch), Voronezh State University of Law (RPA of the Ministry of Justice of Russia), PhD in Law.
Veselaya Tatyana Viktorovna - Associate Professor, Department of Civil Law, Dagestan State Technical University, PhD in Philosophy.
NEW LAWS REGARDING PROTECTION OFTHE PARTICIPANTS' RIGHTS IN THE EQUITY CONSTRUCTION
The article considers the latest changes in the legislation on equity construction, identifies the current problems of protection of civil rights of participants of equity construction, as well as measures applied by the legislator to protect shareholders from unscrupulous developers.
Keywords: equity construction, shareholder, developer, equity construction contract.
Сегодня долевое участие в строительстве является особенно востребованным. И это объясняется тем, что данная форма приобретения недвижимости отличается относительно низкой стоимостью, а также возможностью поэтапной оплаты. Однако, как и любой вид правоотношений, договор долевого участия в строительстве таит в себе определенные риски, которые, в первую очередь, связаны с недобросовестностью застройщика.
К сожалению, в этой связи широко распространены факты мошеннических действий недобросовестных застройщиков, которые часто
без юридических документов на земельные участки, разрешения на строительство получают деньги от граждан и не выполняют свои обязательства по заключенным договорам.
Институт долевого участия в строительстве существует давно, но попытка урегулирования правоотношений в данной сфере была предпринята лишь в 2004 году с принятием Федерального закона от 30 декабря № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде-
рации» [1]. Рост судебных разбирательств и отсутствие единой практики, постоянное нарушение прав граждан действиями недобросовестных застройщиков привели к необходимости разработки и принятия данного правового акта.
Безусловно, он сыграл важную роль в дальнейшем развитии рассматриваемого института, так как своими положениями определил гарантии прав участников долевого строительства. Однако принятие этого закона было довольно спонтанным, поэтому его положения не были тщательно проработаны, в связи с этим на сегодняшний день не уменьшается отстрота вопросов правового статуса субъектов договора и определения его существенных условий.
За последние несколько лет увеличились случаи несостоятельности застройщиков. По статистике доля застройщиков, вступивших в стадию банкротства в 2019 г., выросла в два раза. В общей сложности на их балансах находится более 5 миллионов квадратных метров недостроенного жилья [2, с. 92-98]. Именно поэтому проблемы граждан, участвующих в долевом строительстве, которые не получили свои квартиры, продолжают оставаться актуальной и привлекают к себе внимание государства.
Безусловно, с самого начала появления проблем в институте долевого строительства, разрабатывались стратегии и механизмы их решения. Значимость рассматриваемого института диктовала необходимость создания эффективного механизма защиты прав граждан, однако все предпринимаемые попытки не увенчались успехом. Именно поэтому Владимир Владимирович Путин не оставил без внимания данный факт и поручил в 2017 г. всем соответствующим министерствам разработать новый механизм финансирования долевого строительства, который минимизировал бы все риски в данной сфере правоотношений.
С 1 июля 2019 года долевое строительство стало основываться на проектном финансировании. Сущность данной системы заключается в уходе от старой схемы договора долевого участия и во внедрении целевого кредитования застройщиков [3, с. 26-35]. Изменения напрямую коснулись сделки заключаемой при участии в долевом строительстве, так кроме продавца и покупателя появляется третья сторона - банк, который выступает гарантом защиты прав граждан, а также застройщиков.
Сделка на сегодняшний день выглядит следующим образом:
- покупатель инвестирует средства в строительство жилья;
- банк аккумулирует средства на отдельном специальном счете;
- застройщик получает в банке целевой кредит на строительство;
- после ввода объекта в эксплуатацию средства со специального счета переводятся застройщику, а жилье становится доступным для покупателя.
Согласно новой модели, средства, собранные гражданами для строительства, хранятся на счетах эскроу [4, с. 24-27]. Это условные специальные счета, которые открываются до наступления определенных условий, в конкретном случае - до ввода объекта в эксплуатацию.
До этого момента ни застройщики, ни банки, ни даже граждане не могут распоряжаться деньгами. Чтобы собрать средства на строительство, застройщик может использовать свои собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выданным под проценты.
Введенное банковское сопровождение застройщика подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций на расчетном счете застройщика, в том числе банк имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.
По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, данный механизм имеет огромное значение, которое заключается в максимальном сохранении денежных средств дольщиков. Отметим негативную тенденцию, существовавшую до данного нововведения. Она заключалась в том, что трудным, а иногда и невозможным было контролирование целевого использования денежных средств дольщика в руках застройщика [5, с. 37-41]. Сейчас появилась определенная гарантия их сохранности, что делает участие в долевом строительстве менее рискованным.
Таким образом, новое законодательство усиливает требования к застройщику - строительная компания должна иметь не менее трех лет опыта работы и не менее 10 тысяч квадратных метров построенного жилья.
Кроме того, компания должна иметь 10 % собственных или 40 % кредитных средств и соответствовать стандартам финансовой устойчивости.
Однако эти новшества привели за собой новый ряд проблем. Так, совершенно очевидно, что в новых условиях выжить смогут только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовое давление в виде про-
центных платежей по кредитам мотивирует застройщиков не откладывать сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Аналитики предполагают, что наиболее вероятным ходом событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно является постепенное снижение предложения с плавным ростом цен, но в разумных пределах. И отмечают, что того объема предложений, который уже есть на рынке, будет достаточно, чтобы минимизировать расходы покупателей и ухудшение экономической ситуации в общем.
Строительная реформа в Российской Федерации, безусловно, имеет важную цель. Но для того чтобы ее достичь необходим консолидированный подход к созданию законодательной базы и последующее постепенное ее внедрение.
т» ^ ^ _____
В нынешней же действительности она может только усугубить ситуацию на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти хотели добиться, наступит не ранее, чем через 3-5 лет. Иначе говоря, все указанные в новой редакции закона способы защиты прав дольщиков защищают лишь будущих покупателей, при этом не ясно, какой будет ситуация в первые годы применения новой схемы.
Возвращаясь к использованию эскроу счетов, отмечаются следующие точки зрения. Так, по мнению некоторых экономистов, внесение денежных средств на указанный счет означает намерение граждан приобрести тот или иной объект недвижимости [6, с. 78- 81].
Однако до введения дома в эксплуатацию они не активны и ни для одной из трех сторон данных правоотношений они не приносят пользы. Возникает вопрос о том, что будет с денежными средствами в случае инфляции, так как экономическая ситуация в стране не отличается своей стабильностью, а строительство дома в свою очередь занимает несколько лет.
Ряд вопросов вызывает также проектное финансирование, которое затрудняет выход на рынок новых застройщиков, и усложняет деятельность уже существующих. Если у фирмы нет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет сложно понять все нюансы процесса и спрогнозировать финансовые потери. Кроме того, банки, выступая гарантами защиты прав и интересов участников сделки, значительно ужесточили требования к застройщикам, так как кредиторы в свою очередь подвергаются определенным рискам.
В целом следует отметить, что проектное финансирование это большой и серьезный шаг, который позволит минимизировать риски всех участников долевого строительства.
Безусловно, все новшества направлены в первую очередь на то, чтобы граждане, желающие приобрести недвижимость, были подвержены минимальным рискам со стороны недобросовестного застройщика. Однако данный вопрос важно решать не только на федеральном уровне, но и на региональном. Но, не смотря на весь аспект предпринимаемых мер, остается большое количество нерешенных вопросов, в частности, не до конца решен вопрос о защите прав граждан, которые уже пострадали от недобросовестных застройщиков [7, с. 22-28].
Исследуя действующее законодательство и дальнейшие тенденции развития долевого строительства, следует понимать в целом его важность. Именно глубокий анализ данного аспекта должен стать предпосылкой для устранения существующих на сегодняшний день проблем, что позволило бы в дальнейшем повысить уровень доверия граждан к рассматриваемому способу приобретения недвижимого имущества.
Институт долевого участия в строительстве занимает особое место в современном обществе, что предопределяет его значимость и востребованность. Однако слабая законодательная база является большим препятствием для его дальнейшего развития.
Таким образом, следует отметить, что сегодня законодательство оказывает особое влияние на рынок долевого строительства. Безусловно, закон содержит очень много правил, однако их становится затруднительно воплотить на практике.
Анализируя всю ситуацию в долевом строительстве в целом, видится, что вносимые поправки в закон о долевом строительстве, позволят выйти данному институту на новый уровень, обеспечив в первую очередь защиту прав и интересов граждан [8, с. 13-18].
На основании проведенного исследования представляется возможным сделать следующие выводы. Так, в первую очередь, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» нуждается в постоянном дополнении, ориентируясь на современное экономическое состояние граждан и государства в целом.
Кроме того, на сегодняшний день отсутствует комплексный подход к формированию нормативно-правовой базы, которая регулировала бы долевое строительство и позволила бы избежать практических конфликтов в
процессе реализации методов защиты прав и интересов граждан.
Однако наблюдается и положительная тенденция, а именно то, что содержащиеся в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве ...», положения, регулирующие договор об участии в долевом строительстве, значительно улучшили правовой статус участников долевого строительства.
Большинство условий данного договора нашли четкое закрепление в указанном законе и являются обязательными.
В то же время нельзя не отметить, что существенно усложнился правовой статус за-
u 1 Л ____и
стройщиков. В частности тем, что застройщик ограничен в своих действиях мерами ответственности, главная цель которых - защита прав и законных интересов участников долевого строительства. Следовательно, закон направлен на вытеснение с рынка застройщиков, которые не соответствуют новым требованиям.
Таким образом, сегодня представляется возможным наблюдать четко выраженную
Литература
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. № 292.
2. Авакян К.С. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья // Северо-Кавказский юридический вестник. 2018. № 2.
3. Алтухов А.Ю. Некоторые вопросы установления требований участников строительства о передаче жилых помещений в делах о банкротстве застройщиков // Хозяйство и право. 2018. № 11.
4. Балашова Н.А. Существенные условия договора об участии в долевом строительстве // Вестник удмуртского университета. 2019. № 2.
5. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Право и экономика. 2017. № 12.
6. Ибрашов Р.Т. О некоторых возможных направлениях совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве // Юридические науки. 2018. № 4.
7. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой журнал. 2018. № 7.
8. Цыганов А.А. Перспективы развития страхования ответственности застройщиков жилой недвижимости в России // Финансовый бизнес. 2019. № 5.
тенденцию развития института долевого строительства, а вместе с ним и изменения законодательства, которое направлено в первую очередь на гармонизацию прав и интересов застройщиков и участников долевого строительства. Однако, существующие в настоящее время проблемные аспекты, к сожалению, до конца не исчерпаны и требуют детального анализа отечественного законодательства и зарубежного опыта. Решением сложившихся проблем станет не только совершенствование законодательной базы, но и дальнейший контроль со стороны государства за их соблюдением. Безусловно, исключительно контроля недостаточно, необходимо выработать конкретный механизм ответственности застройщиков за нарушение действующих норм права. Кроме того, следует привести в соответствие правоприменительную практику, для чего важно уделить особое внимание письменным разъяснениям по наиболее проблемным вопросам законодательства.
Bibliography
1. The federal law of 30.12.2004 № 214-FZ «About participation in shared-equity construction of apartment houses and other real estate objects and about introduction of amendments to some acts of the Russian Federation» // the Russian newspaper. 2004. № 292.
2. Avakyan K. S. Protection of the Rights of Citizens Involved in Shared Housing Construction // North Caucasus Law Gazette. 2018. № 2.
3. Altukhov A.Y. Some issues of establishing the requirements of the construction participants on the transfer of residential premises in cases of bankruptcy of developers // Farm and law. 2018. № 11.
4. Balashova N. A. Essential terms of the agreement on participation in shared construction // Bulletin of the Udmurt University. 2019. № 2.
5. Egorov A.V. Bankruptcy of organizations-developers // Law and Economics. 2017. № 12.
6. Ibrashov R. T. On some possible ways to improve legislation on participation in shared construction // Legal Sciences. 2018. № 4.
7. Tyurina A.V. Relationship of participants in shared construction // Economic and legal journal. 2018. № 7.
8. Tsyganov A. A. Prospects for the development of liability insurance for residential real estate developers in Russia // Financial business. 2019. № 5.
