CC BY
44
Манаенков К.Л.
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Цель: Целью данной статьи является анализ правовых проблем регистрации права собственности на объекты долевого строительства с позиции последних изменений действующего законодательства. Автором использован сравнительно-правовой метод действующих нормативно-правовых актов и юридической доктрины.
Методология: В статье были использованы различные методы научного познания. В частности, были задействованы сравнительный, исторический, аналитический и другие методы.
Результаты: По итогам проведенного исследования автором были сделаны следующие выводы. Участие в долевом строительстве жилья предоставило возможность жителям РФ приобрести жилье без рисков, присущих договорам купли-продажи вторичной недвижимости. Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир.
Новизна/оригинальность/ценность: Автор приходит к заключению о том, что постоянное совершенствование законодательства в области долевого строительства, как показал анализ последних изменений в сфере регистрации права собственности на объекты долевого строительства, способствует должному правовому регулированию в данной области.
Ключевые слова: долевое строительство, риски, законодательство, застройщик, регистрация прав собственности, объект недвижимости, дольщик.
Manaenkov K.L.
LEGAL PROBLEMS OF REGISTRATION OF OWNERSHIP OF SHARED CONSTRUCTION OBJECTS
Purpose: The purpose of this article is to analyze the legal problems of registration of ownership of shared construction objects from the perspective of recent changes in the current legislation. The author uses the comparative legal method of existing legal acts and legal doctrine.
Methodology: Various methods of scientific identification were used in the article. In particular, comparative, historical, analytical and other methods were used.
Results: According to the results of the study the author made the following conclusions. Participation in equity construction of housing provided an opportunity for residents of the Russian Federation to purchase housing without the risks inherent in contracts of sale of secondary real estate. The Institute of state registration of the equity participation agreement deprived unscrupulous market participants of the possibility of re-sale of apartments.
Novelty/originality/value: The Author comes to the conclusion that the constant improvement of legislation in the field of shared construction and similar areas, as shown by the analysis of recent changes in the field of registration of ownership of objects of shared construction, contributes to the proper legal regulation in this area.
Keywords: equity construction, risks, legislation, developer, registration of property rights, real estate object, shareholder.
Участие в долевом строительстве стало в последние годы, пожалуй, одной из популярнейших для граждан нашего государства возможностей получения в собственность недвижимости либо же инвестирования в строительство собственных средств. Однако даже значительная правовая база не смогла полностью обезопасить участников долевого строительства от возможных проблем с получением желанной недвижимости как в области привлечения финансовых ресурсов, так и в области получения на строящиеся объекты недвижимости (чаще - квартиры в многоквартирных домах (МКД)) права собственности.
Причем в долевом строительстве участвуют и граждане, и юрлица, например компания-застройщик, обязующаяся по завершении создания объекта недвижимости передать его в собственность.
Привлекательность такого способа участия изначально, по словам К.С. Авакян, выражалась в том, что «цена на объект недвижимости значительно дешевле, чем подобные предложения вторичного рынка недвижимости (особенно при учете времени начала строительства), участником долевого строительства приобретается абсолютно новое жилье с новыми параметрами, такими как: планировка, площадь, конфигурация обще-используемых мест, этажность и т. п., ипотека на жилье, строящееся за счет различного вида госпрограмм, значительно меньше по стоимости, если сравнивать ее с ипотекой вторичного рынка недвижимости (от 7-8 % в год) [1, с. 93].
Однако, как было указано ранее, существует и ряд проблемных моментов. В условиях финансового кризиса мирового и государственного уровня, включая недобросовестность застройщиков,
EURASIAN
> 5 (42) 2019 <
ADVOCACY
различные форс-мажорные операции, а также санкций со стороны западных стран, можно отметить крайнюю рискованность увеличения сроков строительства либо вообще риск потери вложенных гражданами финансовых средств в связи с высокой возможностью разорения строительных компаний, а также их мошенническими действиями.
В связи с вышеизложенным актуальность темы данной статьи, посвященной правовым проблемам регистрации права собственности на объекты долевого строительства, не вызывает сомнений.
Д.С. Лукова отмечает, что, согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, «договор участия в долевом строительстве есть договор, согласно которому застройщик, как одна из сторон, берет на себя обязанность в конкретный срок, определенный договором, своими ли силами или же с помощью иных лиц создать (выстроить) МКД либо же другой объект из области недвижимости. После же получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта эта сторона должна передать соответствующий объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, берет на себя обязанности предоставить обусловленные договором финансовые средства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД или другого объекта недвижимости» [2, с. 44].
Но А.Н. Шулекин отмечает, что «договоры долевого участия в строительстве широко используются во всем мире. Эта практика получила распространение в связи со стремительным ростом цен на недвижимость и необходимостью сделать жилье более доступным для потребителей. Применительно к Российской Федерации приходится говорить об издержках ее реализации в конце прошлого - начале нынешнего тысячелетия в связи с тем, что дольщики, обманутые недобросовестными застройщиками, не получили своего жилья.
Негативные последствия применения долевого участия в строительстве были обусловлены отсутствием правового регулирования данных отношений. Основной причиной возникновения проблем в строительной отрасли в тот период явилось отсутствие контроля за деятельностью участников со стороны государства [3, с. 35].
А.Н. Шулекин отмечает неосведомленность и невнимание дольщиков к юридическим тонкостям заключаемых договоров и неосмотрительность застройщиков, надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков [3, с. 35].
Именно поэтому в нынешнем году в законодательстве о долевом строительстве произошли изменения. Теперь сделки по приобретению первичного жилья должны проводиться через эскроу-счета, что может привести к снижению числа застройщиков и росту стоимости жилья.
Владелец приобретенной недвижимости не становится полноправным собственником даже после внесения полной суммы и вселения в квартиру. Полноправным собственником он становится только после государственной регистрации прав собственности на недвижимость и получения удостоверяющего документа. Эта процедура предваряется выполнением прописанных условий и подготовкой пакета удостоверяющих документов застройщиком.
Регистрацию прав собственности на недвижимость регламентируют:
1) Федеральный закон № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»;
2) Гражданский и Жилищный кодексы (частично);
3) Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии собственников в долевом строительстве многоквартирного жилья и других объектов недвижимости».
По окончании строительства застройщик обязан способствовать регистрации покупателями приобретенных по договорам согласно № 214-ФЗ прав на недвижимость совершением следующих действий:
1) составить протокол о размещении жилых квартир и коммерческих помещений (если в соответствующем многоквартирном доме (МКД) предусмотрены последние);
2) оформить и получить в бюро технической инвентаризации технический паспорт на вновь построенное здание с указанием этажности, планировки, площади дома и площадей отдельно взятых помещений;
3) оформить акт приема-сдачи объекта и получить у соответствующего органа власти разрешение на его введение в эксплуатацию;
4) поставить МКД на учет в Росреестр;
5) присвоить почтовый адрес.
Во взаимоотношениях дольщиков с застройщиком на этом этапе события могут развиваться по двум вариантам:
1) застройщик способствует дольщикам в сборе документов, необходимых для регистрации права собственности на приобретенное по договору долевого участия (ДДУ) жилье, - в этом случае оформление указанного права проводится в общем порядке;
ЕВРАЗИЙСКАЯ
> 5 (42) 2019 <
АДВОКАТУРА
2) застройщик бездействует / препятствует в решении этого вопроса - и тогда оформление собственности производится в судебном порядке.
По введении МКД в эксплуатацию квартиры передаются дольщикам в присутствии обеих сторон договора: жилое помещение осматривается, проверяется функционирование коммуникаций, подписывается акт приема-сдачи, и новому владельцу, который после обязан получить кадастровый паспорт на жилье с план-схемой, вручаются ключи.
Постановка МКД на кадастровый учет осуществляется застройщиком вместе с каждым имеющимся в МКД помещением, поэтому дольщикам при оформлении прав собственности нет необходимости самостоятельно ставить объекты на кадастровый учет.
Но часто строительная компания допускает просрочку в оформлении данного паспорта по тем или иным причинам (или беспричинно). В этом случае заинтересованные в скорейшей регистрации прав на недвижимость дольщики вынуждены самостоятельно заказывать в БТИ технические планы жилых помещений и вместе с заявлениями, актами приема-сдачи и договорами направлять в Росреестр заявления о постановке жилья на кадастровый учет.
При регистрации права собственности на приобретенное по ДДУ жилье необходимы перечисленные в п. 11 ст. 48 «О госрегистрации недвижимости» документы:
1) паспорт участвующего в долевой застройке гражданина;
2) договор долевого участия;
3) акт приема-сдачи жилья или иной подтверждающий передачу документ;
4) разрешение органа власти на ввод МКД в эксплуатацию;
5) квитанция об оплате госпошлины.
Кроме того, могут потребоваться:
6) свидетельство о рождении при оформлении жилья на не достигшее совершеннолетия лицо;
7) закладная или кредитный договор при приобретении жилья в кредит;
8) нотариально заверенная доверенность на представителя интересов дольщика;
9) заверенное у нотариуса согласие одного супруга на заключение ДДУ вторым супругом.
Право собственности на приобретенное по ДДУ жилье оформляется лично либо через содействие строительной компании. В последнем случае услуга является платной. Кроме того, придется заплатить нотариусу за доверенность
на юриста компании-застройщика. Сама регистрация может занять намного больше времени, чем при личном обращении в соответствующую службу. В случае, когда дольщик принимает решение самостоятельно заняться госрегистрацией прав собственности на жилье, ему нужно напрямую обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) или воспользоваться услугой электронной регистрации права собственности на недвижимость.
Процедура регистрации идентична в обоих случаях, прием документов в МФЦ производится в присутствии представителя застройщика и всех собственников жилья. Регистратор сначала заполняет заявление на осуществление регистрации с внесением в него идентифицирующих новых собственников жилья, его адреса и технических характеристик данных с приложением перечня поданных для регистрации документов, а затем заявитель / заявители подписывают заявление.
Представитель застройщика заполняет отдельное заявление.
Регистратор при приеме документов на регистрацию права собственности выдает об их принятии расписку с указанием даты регистрации права собственности. В указанное время или в иной после этой даты день приобретателям недвижимости выдается их экземпляр ДДУ с надписью о регистрации и актом передачи жилья.
С данного момента бывшие участники ДДУ -дольщики становятся полноправными собственниками приобретенного жилья с правом любым законным способом им распоряжаться.
Согласно п. 1 ст. 16 № 218ФЗ сотрудники МФЦ / Росреестра обязаны произвести в течение семи дней регистрацию права собственности на любую, в том числе приобретенную по ДДУ квартиру, недвижимость.
В течение данного срока:
1) принимается заявление о госрегистрации права на недвижимость;
2) проводится юридическая экспертиза поданных для регистрации документов;
3) проверяется подлинность последних;
4) проверяется законность осуществляемой сделки;
5) выявляются / исключаются препятствующие регистрации обстоятельства;
6) необходимые сведения вносятся в Единый госреестр недвижимости;
7) выдаются документы с регистрационной пометкой на ДДУ или другом правовом акте, устанавливающем право на недвижимость.
EURASIAN
Z> 5 (42)2019 С
- ADVOCACY
При необходимости собственник недвижимости может в дальнейшем получить выписку при обращении в Росреестр или многофункциональный центр на свое жилье из Единого государственного реестра недвижимости. И все же, несмотря на доработанную правовую базу, существуют факты нарушения прав и законных интересов гражданина, чьи денежные средства оказались привлечены для строительства МКД.
В заключение можно сделать следующие выводы. Участие в долевом строительстве жилья предоставило возможность жителям РФ приобрести жилье без рисков, присущих договорам купли-продажи вторичной недвижимости. Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир. Постоянное совершенствование законодательства в области долевого строительства и подобных областях, как показал анализ последних изменений в области регистрации права собственности на объекты долевого строительства, способствует совершенствованию процедуры купли-продажи недвижимости.
Пристатейный библиографический список
1. Авакян К.С., Шумилина А.Б. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья // Северокавказский юридический вестник. 2018. № 2. С.92-98.
2. Лукова Д.С. Некоторые вопросы регистрации договора долевого участия в строительстве // Актуальные вопросы научных исследований: сб. статей. Иваново: Цветков, 2017. С. 42-45.
3. Шулекин А.Н. Анализ изменений законодательства в сфере жилищного строительства: переход от долевого строительства к проектному финансированию // Сибирская финансовая школа. 2018. № 4 (129). С.34-37.
References (transliterated)
1. Avakyan K.S., Shumilina A.B. Zashhita prav grazh-dan, uchastvuyushhix v dolevom stroiteFstve zhiTya // Se-verokavkazskij yuridicheskij vestnik. 2018. № 2. S. 92-98.
2. Lukova D.S. Nekotory'e voprosy" registracii do-govora dolevogo uchastiya v stroiteFstve // AktuaFny'e voprosy" nauchny'x issledovanij: sb. statej. Ivanovo: Cz-vetkov, 2017. S. 42-45.
3. Shulekin A.N. Analiz izmenenij zakonodateFstva v sfere zhilishhnogo stroiteFstva: perexod ot dolevogo stroiteFstva k proektnomu finansirovaniyu // Sibirskaya finansovaya shkola. 2018. № 4 (129). S. 34-37.
at
Монография доступна для скачивания в режиме свободного доступа на сайтах интернет-проекта «Голос адвоката» (https://golosadvokata.ru/opinions/ragulin) и
журнала «Евразийская адвокатура» (http://www.eurasian-advocacy.ru/PDF/TRAKTAT_RAGULIN.pdf).
iE
г
А.В. Рагулин
ТРАКТАТ об Обращении 32-х, принципах, дискриминации и демократии в российской адвокатуре
монография
Защита прав адвокатов от произвола
адвокатского чиновничества
Москва, 2019
1
