К ВОПРОСУ О ПРАВОВОЙ СУЩНОСТИ СОГЛАШЕНИЯ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.45/.47

Эглит А.А. студент магистратуры 2 курса юридический факультет Ленинградский государственный университет им. А. С. Пушкина

Россия, г. Санкт-Петербург К ВОПРОСУ О ПРАВОВОЙ СУЩНОСТИ СОГЛАШЕНИЯ УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Статья посвящена вопросу определения правовой сущности соглашения участия в долевом строительстве. В статье рассматриваются различные точки зрения на природу указанного соглашения. По итогам проведенного исследования возможно квалифицировать соглашение участия в долевом строительстве в качестве отдельного, самостоятельного вида гражданско-правового договора и выделить его основные признаки.

Ключевые слова: долевое строительство, жилищное строительство, дольщики, рынок жилой недвижимости, соглашение участия в долевом строительстве.

Eglit А. А. student

2 course, Faculty of Law Leningrad State University named after Alexander Pushkin

Russia, St. Petersburg TO THE QUESTION OF THE LEGAL NATURE OF THE AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION

The article is devoted to the question of determining the legal essence of the agreement of participation in shared construction. The article considers various points of view on the nature of the agreement. According to the results of the study, it is possible to qualify the agreement of participation in shared construction as a separate, independent type of civil contract and highlight its main features.

Keywords: shared construction, housing construction, shareholders, residential real estate market, agreement of participation in shared construction.

Споры о правовой сущности соглашения участия в долевом строительстве идут в науке в течение всего времени функционирования данного вида соглашения. Одни авторы определяют соглашение участия в долевом строительстве как соглашение простого товарищества223, другие доказывают, что это два отличных по своей сущности соглашения224 и "нет

223Родионова А.П., Шмакова С.В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет // Бухгалтерский бюллетень. 2009. N 3. С. 15.

224Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2012. N 7. С. 45

оснований утверждать, что стороны по соглашению долевого участия вносят вклады, как в соглашении простого товарищества" 225.

Отдельные исследователи рассматривают соглашение участия в долевом строительстве как "соглашение строительного подряда"226, "соглашение бытового подряда"227, "обязательство подрядного типа"228 или "основание появления подрядного обязательства" 229 и, следовательно, отождествляют соглашение участия в долевом строительстве с соглашением подряда230, иные, напротив, подчёркивают, что соглашение участия в долевом строительстве "не может признаваться соглашением строительного подряда"231.

Имеются инициативы определять соглашение участия в долевом строительстве как соглашение присоединения, соглашение привлечения финансовых средств, соглашение о предоставлении услуг или соглашение на исполнение работ. Отдельные исследователи определяют соглашение участия в долевом строительстве как соглашение купли-продажи собственности, которое будет сформулировано продавцом в дальнейшем, другие, напротив, предполагают, что "исследовать соглашение долевого участия в строительстве как разновидность соглашения купли-продажи нельзя"232.

Распространенной является интерпретация соглашения участия в долевом строительстве как инвестиционного233. Противоположной доктрины придерживаются эксперты, доказывающие, что отношения участников по изучаемому соглашению принципиально нельзя признавать инвестиционными234, что нет причин для отнесения указанного соглашения именно к инвестиционному соглашению.

Отдельного внимания заслуживает доктрина, согласно которой соглашение участия в долевом строительстве считается по своей правовой сущности комбинированным. В частности, по словам Е.Г. Донских235, соглашение участия в долевом строительстве считается соглашением

225Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2011. С. 14.

226Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 2. С. 187.

227Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2010. С. 106.

228Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2012. N 3. С. 77.

229Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2012. N 2. С. 23.

230Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. статей. М.: Готика, 2012. Вып. 4. С. 102 231Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2013. N 6. С. 124. 232Марьянкова Н. Споры из договора долевого участия в строительстве // ЭЖ-Юрист. 2013. N 1. С. 4. 233Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2012. N 7. С. 43 234Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2012. N 8. С. 90

235Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2012. N 1. С. 32.

смешанного типа, так как он содержит в себе составляющие нескольких видов соглашений, таких, как:

- соглашение строительного подряда - подрядчик по заданию застройщика гарантирует возвести объект недвижимого имущества, а дольщик вносит средства на строительство элемента данного объекта;

- соглашение предоставления возмездных услуг - дольщик поручает застройщику предоставить услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик гарантирует предоставить данные услуги в сроки и в порядке, которые установлены в соглашении;

- соглашение простого товарищества - дольщики вкладывают свои денежные средства для реализации общей цели и поручают застройщику исполнение конкретных действий в своих интересах;

- соглашение купли-продажи - застройщик формирует для дольщика объект недвижимого имущества и предоставляет его за плату во владение по завершении строительства.

Распространенной в российской науке считается и противоположная доктрина, согласно которой нельзя соглашение участия в долевом строительстве исследовать в качестве смешанного236.

Соглашение участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества считается не поименованным в ГК РФ. Почти все эксперты, раскрывая принцип свободы соглашения, подчёркивают: вероятность оформлять не поименованные в ГК РФ соглашения - одно из проявлений подобной свободы. Однако и теория, и практика крайне настороженно относятся к оформлению субъектами соглашений, не названных в ГК РФ237.

Это обусловлено тем, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Избежать такой ситуации бывает довольно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее, даже при самой детальной разработке договора. В итоге приходится констатировать: единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из ДДУ, не сложилось238.

Представляется, что наиболее обоснованной можно назвать концепцию, в соответствии с которой договор долевого участия является самостоятельным видом гражданско-правового договора.

Проведенный анализ позволяет квалифицировать ДДУ в качестве отдельного, самостоятельного вида гражданско-правового договора,

236Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2012. N 2. С. 23.

237Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2012. N 8. С. 21. 238Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2012. N 4. С. 18.

который является двусторонним, синаллагматическим, консенсуальным и возмездным.

Использованные источники:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018) // СПС «КонсультантПлюс».

3. Родионова А.П., Шмакова С.В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет // Бухгалтерский бюллетень. 2009. N 3. С. 15.

4. Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2012. N 7. С. 45

5. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2011. С. 14.

6. Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 2. С. 187.

7. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2012. N 2. С. 23.

8. Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. статей. М.: Готика, 2012. Вып. 4. С. 102

9. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2013. N 6. С. 124.