CC BY
56АГАНИНА Ираида Владимировна,
студентка группы ЮЧБВ 2-1м Юридического факультета ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», кандидат юридических наук
Короткова Мария Владимировна
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Аннотация. В статье рассматриваются основные подходы к пониманию правовой природы договора участия в долевом строительстве на современном этапе. Автор предприняла попытку проанализировать некоторые тенденции применения судами норм действующего законодательства в области долевого участия в строительстве относительно согласования сторонами существенных условий такого договора. Рассмотрены существенные условия договора участия в долевом строительстве с учетом последних законодательных изменений в данной сфере.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, долевое строительство, участник долевого строительства, правовая природа, существенные условия договора.
Aganina Iraida Vladimirovna,
student of the YuChBV 2-1m group of Law department FGOBOU WAUGH «Financial university in case of the Government of the Russian Federation»
Research supervisor: associate professor Departamenta of legal regulation
economic activity FGOBOU WAUGH «Financial university in case of the Government of the Russian Federation»,
Candidate of Law Sciences Korotkova Maria Vladimirovna
THE LEGAL NATURE AND ESSENTIAL TERMS OF THE CONTRACT OF AN INVOLVEMENT IN SHARED-EQUITY CONSTRUCTION
Summary. In article basic approaches to understanding of the legal nature of the contract of an involvement in shared-equity construction at the present stage are considered. The author made an attempt to analyze some tendencies of application by courts of norms of the current legislation in the field of individual share in construction concerning coordination by the sides of essential conditions of such contract. Essential terms of the contract of an involvement in shared-equity construction taking into account the last legislative modifications in this sphere are considered.
Keywords: the contract of an involvement in shared-equity construction, shared-equity construction, the participant of shared-equity construction, the legal nature, essential terms of the contract.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
УДК - 347 ББК - 67.404
На протяжении последних лет все-также актуален вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), о проблемах его классификации и определения места среди других договоров. Действительно, у этой правовой конструкции была непростая судьба. Ее законодательному закреплению предшествовал длительный период времени, когда договор участия в долевом строительстве относился к непоименованным договорам, что способствовало появлению большого количества правовых рисков для лиц, чьи денежные средства привлекались для строительства объектов недвижимости.
Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению вопросов правовой природы указанного договора. Именно «определение правовой природы договора необходимо для того, чтобы установить, во-первых, признаки, объединяющие договорные отношения в единой целое, и, во-вторых, признаки, которые в рамках единого целого отличают одни договорные отношения от других» [7, с. 15].
Обычно относительно правовой природы договора участия в строительстве в юридической литературе высказываются следующие мнения: его предлагается рассматривать как договор простого товарищества (о совместной деятельности), либо как договор строительного подряда [5, с. 102, 103; 8], договор выполнения работ (оказания услуг) [12, с. 71], либо в качестве договора купли-продажи [14, с. 42, 43; 16]. Кроме того, некоторые авторы рассматривают его как смешанный договор [4, с. 32] или как не поименованный в ГК РФ инвестиционный договор (В.А. Баранов, О.Н. Пе-тюкова [6, 9]), как самостоятельный вид договора [1, с. 54], к которому субсидиарно могут применяться нормы о строительном подряде (М.В. Петрухин [10]).
В настоящее время ученые все чаще говорят о том, что ДУДС имеет смешанную правовую природу или является самостоятельным видом договора, поименованным в специальном федеральном законе.
Анализируя различные точки зрения ученых и правовую природу ДУДС, отметим, что выделять такой договор в самосто-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
ятельный вид договора все-таки излишне. В сложившихся реалиях ни доктрина, ни судебная практика не могут дать однозначного ответа на вопрос, какова же сущность и правовая природа указанного договора. Между тем вопрос определения правовой природы договора участия в долевом строительстве является одним из ключевых вопросов, краеугольным камнем многих трудностей правоприменения действующего законодательства и разрешения конкретных проблем, возникающих при заключении и исполнении такого договора. Пожалуй, однозначный ответ на вопрос о точной характеристике складывающихся между застройщиком и участником долевого строительства правоотношений сейчас сможет дать лишь законодатель, который молчит, а пока разбираться приходится судебным органам, руководствуясь не только законодательством, но и каждый раз разбираясь в правовой природе фактически сложившихся правоотношений, исходя из рассмотрения и толкования воль сторон в каждом конкретном случае.
Стоит сказать, что, анализируя последнюю судебную практику и типовые формы, размещенные на Интернет-ресурсах различных застройщиков, считаем допустимым и обоснованным правоотношения, складывающиеся в типичной для Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ об участии в долевом строительстве) [15] между застройщиком и участником долевого строительства (далее - УДС) договорной конструкции отнести к договору, поименованному в указанном Федеральном законе, обладающие смешанной правовой природой, со своими специфическим особенностями, описанными в указанном Федеральном законе.
В настоящее время перечень существенных условий ДУДС также содержится в ФЗ об участии в долевом строительстве. Итак, к существенным условиям ДУДС относятся: 1) предмет договора, 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, 3) цена договора,
сроки и порядок ее уплаты, 4) гарантийный срок на объект долевого строительства, 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, 6) условия, предусмотренные в ч. 5 ст. 18.1 ФЗ об участии в долевом строительстве, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1, которые должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
Следует сказать, что еще недавно не утихали споры по поводу предмета ДУДС в силу того, что данный момент несколько витиевато сформулирован в законе. В настоящее время стоит признать, что предметом ДУДС является не только сам передаваемый объект по такому договору, но и объем прав и обязанностей, возникающих у застройщика и УДС (будь то строительство (возведение) такого объекта, обязанность УДС по оплате цены по ДУДС и т.д.). В качестве позитивного фактора стоит отметить, что последние изменения, внесенные в ФЗ об участии в долевом строительстве, существенно расширили список требований, предъявляемых к описанию передаваемого объекта ДУДС. Итак, в плане объекта, который является неотъемлемой частью ДУДС, должны содержаться: 1) схема (чертеж) помещения; 2) указания в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности и общей площади многоквартирного дома; 3) сведения в соответствии с проектной документацией о материале наружных стен и поэтажных перекрытий; классе энергоэффективности и классе сейсмостойкости; 4) сведения о назначении помещения — объекта долевого строительства (жилое или нежилое); 5) сведения об этаже, на котором расположен объект долевого строительства; 6) сведения об общей площади (для квартир) или о площади (для нежилых помещений); 7) сведения о количестве и площади комнат в помещении; 8) сведения о помещениях вспомогательного назначения, в том числе о лоджиях, верандах, балконах, террасах и т.д.; 9) сведения о наличии и площади частей нежилого помещения (если реализуется нежилое помещение). Такие нововведения, четко урегулированные законодательством, счита-
ем позитивным явлением, направленным на введение дополнительных гарантий защиты прав УДС.
Таким образом, предмет ДУДС включает в себя: материальный объект (подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) — п. 1 ст. 4 ФЗ об участии в долевом строительстве; действия застройщика, направленные на создание и передачу УДС такого объекта и соответствие объекта ДУДС проектной декларации [11].
Особое внимание УДС также стоит обращать на то, как указан в ДУДС срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Как правило, в договоре в качестве срока передачи объекта обозначается определенный квартал календарного года. Особенно важно внимательно проверять указанный в договоре срок передачи объекта долевого строительства, если в качестве способа обеспечения исполнения обязательств используется счет эск-роу.
УДС нужно быть предельно внимательным при подписании дополнительных соглашений о продлении срока передачи объекта долевого строительства. Например, в деле № 11-9525/2016 [3] суд удовлетворил частично требования участника долевого строительства — физического лица о выплате застройщиком неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Основанием частичного удовлетворения требований УДС послужил тот факт, что между застройщиком и УДС было подписано дополнительное соглашение о продлении срока передачи объекта по ДУДС на три месяца и такое дополнительное соглашение было надлежащим образом оформлено.
Несмотря на законодательные нововведения по поводу определения цены по ДУДС, до сих пор ведутся споры по данному существенному условию договора, что подтверждается и материалами судебной практики. В настоящее время в законе предусмотрено несколько способов определе-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
ния цены по договору. Итак, согласно п. 1 ст. 5, цена может определяться как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; или цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора также может быть определена в договоре как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Если частью жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 ФЗ об участии в долевом строительстве.
Считаем, что в настоящее время наиболее правильно было бы оставить только последний способ определения цены по ДУДС, остальные же формулировки для заключения новых ДУДС предпочтительнее было бы исключить, во избежание спорных ситуаций [2].
Последним наиболее интересным моментом, на котором стоит подробно остановиться, считаем такое существенное условие, как способы обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время закон предусматривает три способа обеспечения исполнения обязательств по ДУДС: страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 15.2 ФЗ об участии в долевом строительстве); поручительство банка (ст. 15.1 ФЗ об участии в долевом
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
строительстве); использование счета эск-роу согласно ст. 15.3 и 15.4 ФЗ об участии в долевом строительстве (с 01.01.2017).
Остановимся подробнее на новом способе обеспечении исполнения обязательств по ДУДС - счете эскроу. Следует отметить, что при его использовании в ДУДС должны быть внесены дополнительные существенные условия: 1) обязанность УДС внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве, на открываемый счет эск-роу и сведения о банке, в котором открыт этот счет; 2) депонируемая сумма; 3) срок условного депонирования денежных средств; 4) основания перечисления застройщику (бенефициару) депонированной суммы, и указанный им счет, на который должна быть перечислена депонированная сумма при возникновении таких оснований; 5) основания прекращения условного депонирования денежных средств (истечение срока условного депонирования, перечисление депонированной суммы застройщику, расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон или в судебном порядке, односторонний отказ одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве).
При всей привлекательности такого способа обеспечения исполнения обязательств, который направлен, прежде всего, на защиту прав УДС, он все же таит в себе некоторые опасности. В данном случае между застройщиком и УДС появляется так называемый посредник, что, несомненно, приведет к увеличению стоимости цены на объект долевого строительства по договору (необходимо будет оплачивать услуги банка открытию и ведению такого счета). В связи с нестабильной экономической ситуацией высок риск банкротства кредитной организации, что может привести к потере денежных средств, так как возмещение денежных средств, размещенных на счете эскроу, пока не относится к системе страхования вкладов.
В связи с вышесказанным считаем, что данное законодательное нововведение сле-
дует использовать с осторожностью ввиду недостаточной урегулированности некоторых вопросов, связанных с применением счета эскроу к рассматриваемым правоотношениям.
Примечательно и новое существенное условие, связанное с использованием денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство (предусмотренное ч. 5 ст. 18. 1 ФЗ об участии в долевом строительстве), которое должно содержаться в ДУДС, заключенных после 01.01.2017. Видим в таком законодательном нововведении позитивное явление, также направленное на исключение злоупотреблений со стороны застройщика. Следует отметить, что при отсутствии такого условия ДУДС может быть признан судом недействительным лишь по иску участника долевого строительства, заключившего указанный договор. Судебной практики, к сожалению, по данному вопросу пока нет.
Считаем, что формулировка этого существенного условия, поименованного в ст. 4 ФЗ об участии в долевом строительстве, содержащая отсылочную норму, свидетельствует о несовершенстве законодательной техники данной формулировки, когда обывателю бывает сложно разобраться в том, что же имел в виду законодатель.
Итак, подводя итоги, отметим, что сегодня большинство ученых и юристов-практиков приходят к выводу о том, что ДУДС является смешанным договором, поименованным в специальном законе. Кроме того, произошли законодательные изменения, в том числе связанные с формулировками существенных условий ДУДС. Насколько удачны законодательные изменения, покажет время. В науке существует мнение, согласно которому некоторые авторы такую подробную законодательную регламентацию существенных условий ДУДС считают излишней [13, с. 248— 263]. Однако считаем, что в сложившихся реалиях подобный подход законодателя к высоким требованиям по четкому указа-
нию в ДУДС большого количества существенных условий считаем оправданным и направленным на исключение злоупотреблений со стороны застройщиков.
Список литературы
[1] Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2006.
[2] Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.07.2016 по делу № 33-11778/2016.
[3] Апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.07.2016 по делу № 11-9525/2016.
[4] Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. № 1.
[5] Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. статей. М.: Готика, 2007. Вып. 4.
[6] Защита прав инвесторов в капитальном строительстве / Под ред. В.А. Баранова, О.Н. Петюковой. М.: Деловой двор, 2012.
[7] Лапутьева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области долевого строительства: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2003.
[8] Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2007.
[9] Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография. 2006 // СПС «Гарант».
[10] Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. № 3. 2010 [Электронный ресурс] URL: http://jrpnorma.ru/ issue/2010/3 (дата обращения: 10.03.2017).
[11] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 г. № Ф08-8190/07 по делу № А32-10099/07-34/261.
[12] Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2006.
[13] Сарбаш С.В. Юридическая техника закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сб. ст. к юбилею докт. юрид. наук, проф. А.Л. Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Г.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
[14] Скловский К.И. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. № 7.
[15] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 40.
[16] Щербинин А.Г. Особенности договора участия в долевом строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. № 10. 2003. [Электронный ресурс] URL: http: //jrpnorma.ru/issue/2010/3 (дата обращения: 10.03.2017).
Spisok literatury
[1] Akchulpanova E.X. Pravovoe reguliro-vanie dogovora uchastiya v dolevom stroitel'-stve: Dis. ... kand. yurid. nauk: 12.00.03. Kazan', 2006.
[2] Apellyacionnoe opredelenie Verxovnogo suda Respubliki Tatarstan ot 14.07.2016 po delu № 33-11778/2016.
[3] Apellyacionnoe opredelenie Chelyabin-skogo oblastnogo suda ot 05.07.2016 po delu № 11-9525/2016.
[4] Donskix E.G. Dolevoe uchastie v stroitel'stve - aspekty' zakonodatel'stva i realii zhizni // Yurist. 2008. № 1.
[5] Evseeva O.A. Pravovy'e osnovaniya zashhity' prav grazhdan - uchastnikov dolevogo stroitel'stva zhil'ya // Aktual'ny'e problemy' prava v sovremennoj Rossii: Sb. nauch. statej. M.: Gotika, 2007. Vy'p. 4.
[6] Zashhita prav investorov v kapital'nom stroitel'stve / Pod red. V.A. Baranova, O.N. Petyukovoj. M.: Delovoj dvor, 2012.
[7] Laput'eva E.V. Sovershenstvovanie dogovorny'x otnoshenij v oblasti dolevogo stroitel'stva: Dis. . kand. yurid. nauk: 12.00.03. M., 2003.
[8] Majboroda T.Yu. Dogovor dolevogo uchastiya v stroitel'stve zhil'ya: Avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk: 12.00.03. Ekaterinburg, 2007.
[9] Majfat A.V. Grazhdansko-pravovy'e konstrukcii investirovaniya: Monografiya. 2006 // SPS «Garant».
[10] Petruxin M.V. Ponyatie i priznaki dogovora uchastiya v dolevom stroitel'stve // Zhurnal rossijskogo prava. № 3. 2010 [E'lektronny'j resurs] URL: http:// jrpnorma.ru/issue/2010/3 (data obrashheniya: 10.03.2017).
[11] Postanovlenie Federal'nogo arbitrazh-nogo suda Severo-Kavkazskogo okruga ot 9 yanvarya 2008 g. № F08-8190/07 po delu №A32-10099/07-34/261.
[12] Rezcova E.V. Pravovaya priroda dogovora dolevogo uchastiya v zhilishhnom stroitel'stve: Dis. kand. yurid. nauk: 12.00.03. M., 2006.
[13] Sarbash S.V. Yuridicheskaya texnika zakona ob uchastii v dolevom stroitel'stve // Osnovny'e problemy' chastnogo prava: Sb. st. k yubileyu dokt. yurid. nauk, prof. A.L. Makovskogo / Otv. red. V.V. Vitryanskij, G.A. Suxanov. M.: Statut, 2010.
[14] Sklovskij K.I. Dogovor dolevogo uchastiya v stroitel'stve i vozniknovenie prava sobstvennosti na ob»ekt dolevogo stroitel'stva // Xozyajstvo i pravo. 2008. № 7.
[15] Federal'ny'j zakon ot 30.12.2004 № 214-FZ «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirny'x domov i iny'x ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotory'e zakonodatel'ny'e akty' Rossijskoj Federacii» // Sobranie zakonodatel'stva Rossijskoj Federacii. 2005. № 1. St. 40.
[16] Shherbinin A.G. Osobennosti dogovora uchastiya v dolevom stroitel'stve zhil'ya dlya lichny'x nuzhd // Zhurnal rossijskogo prava. № 10. 2003. [E'lektronny'j resurs] URL: http:// jrpnorma.ru/issue/2010/3 (data obrashheniya: 10.03.2017).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
