CC BY
326. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.03.2013 г. № 280 (ред. от 26.11.2016) «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности в области использования атомной энергии» // СЗ РФ. 08.04.2013. № 14. ст. 1700.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 г. № 401 (в ред. от 06.07.2018) «О федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору» // СПС «Консультант Плюс».
8. Тарба Ш.В. Сравнительный анализ лицензирования АЭС в Российской Федерации и зарубежных странах // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2017. № 1 (80).
9. Указ Президента Республики Беларусь от 01.09.2010 г. № 450 (с изм. и доп.) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // http://www.pravo.by/document/?guid=3871&p0=P31000450.
10. Обзор состояния ядерной и радиационной безопасности в Республике Беларусь за 2018 год. Минск, 2019. // https://gosatomnadzor.mchs.gov.by/upload/iblock/956/the_review_of_a_status_of_nrs_in_belarus_2018_ru.pdf.
11. Закон Республики Казахстан от 16.05.2014 г. № 202-V ЗРК (с изм. и доп.) «О разрешениях и уведомлениях» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z1400000202.
12. Постановление Правительства Республики Казахстан от 23.04.2015 г. № 274 «Об определении лицензиара в сфере использования атомной энергии» // http://kaenk.energo.gov.kz/assets/themes/default/images/upload/p_274_23_04_2015.rus.pdf.
13. Закон Республики Казахстан от 12.01.2016 г. № 442-V ЗРК (с изм. и доп.) «Об использовании атомной энергии» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z1600000442#z134.
14. Приказ Министра энергетики Республики Казахстан от 22 апреля 2015 г. № 299 «Об утверждении стандартов государственных услуг в сфере использования атомной энергии» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/V1500011222#z16.
15. Постановление Правительства Республики Казахстан от 11.05.2016 г. № 284 «Об утверждении Правил проведения экспертизы ядерной, радиационной и ядерной физической безопасности» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/P1600000284.
16. Закон Республики Армения от 27.06.2001 г. №ЗР-193 «О лицензировании» // http: //www. parliament. am/legislation. php?sel=show&ID= 1719&lang=rus#7.
References and Sources
1. Protokol o vnesenii izmenenij v Dogovor o Evrazijskom ekonomicheskom soyuze ot 29 maya 2014 g. (v chasti formirovaniya obshchego elektroenergeticheskogo rynka Evrazijskogo ekonomicheskogo soyuza) // Oficial'nyj sajt Evrazijskogo ekonomicheskogo soyuza http://www.eaeunion.org/, 31.05.2019.
2. Telegina E.A., Halova G.O., Studenikina L.A. Energeticheskaya integraciya v EES: osobennosti i perspektivy // Energetika Evrazii: novye tendencii i perspektivy / Otv. red. S.V. ZHukov. M.: IMEMO RAN, 2016. S. 77.
3. Missiya MAGATE Pre-OSART nachala rabotu na Belorusskoj AES // http://belaes.by/ru/novosti/item/2448-missiya-magate-rre-osart-nachala-rabotu-na-belorusskoj-aes.html.
4. IEA says nuclear is needed to achieve sustainable energy goals // https://www.world-nuclear.org/press/press-statements/iea-says-nuclear-is-needed-to-achieve-sustainable.aspx
5. Federal'nyj zakon Rossijskoj Federacii ot 21.11.1995 № 170-FZ (red. ot 26.07.2019) «Ob ispol'zovanii atomnoj energii» // Rossijskaya gazeta. 1995. 28 noyabrya. № 230.
6. Postanovlenie Pravitel'stva Rossijskoj Federacii ot 29.03.2013 g. № 280 (red. ot 26.11.2016) «Ob utverzhdenii Polozheniya o licenzirovanii deyatel'nosti v oblasti ispol'zovaniya atomnoj energii» // SZ RF. 08.04.2013. № 14. st. 1700.
7. Postanovlenie Pravitel'stva Rossijskoj Federacii ot 30.07.2004 g. № 401 (v red. ot 06.07.2018) «O federal'noj sluzhbe po ekologicheskomu, tekhnologicheskomu i atomnomu nadzoru» // SPS «Konsul'tant Plyus».
8. Tarba SH.V. Sravnitel'nyj analiz licenzirovaniya AES v Rossijskoj Federacii i zarubezhnyh stranah // Nauka i obrazovanie: hozyajstvo i ekonomika; predprinimatel'stvo; pravo i upravlenie. 2017. № 1 (80).
9. Ukaz Prezidenta Respubliki Belarus' ot 01.09.2010 g. № 450 (s izm. i dop.) «O licenzirovanii otdel'nyh vidov deyatel'nosti» // http://www.pravo.by/document/?guid=3 871&p0=P31000450.
10. Obzor sostoyaniya yadernoj i radiacionnoj bezopasnosti v Respublike Belarus' za 2018 god. Minsk, 2019. // https://gosatomnadzor.mchs.gov.by/upload/iblock/956/the_review_of_a_status_of_nrs_in_belarus_2018_ru.pdf.
11. Zakon Respubliki Kazahstan ot 16.05.2014 g. № 202-V ZRK (s izm. i dop.) «O razresheniyah i uvedomleniyah» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z1400000202.
12. Postanovlenie Pravitel'stva Respubliki Kazahstan ot 23.04.2015 g. № 274 «Ob opredelenii licenziara v sfere ispol'zovaniya atomnoj energii» // http://kaenk.energo.gov.kz/assets/themes/default/images/upload/p_274_23_04_2015.rus.pdf.
13. Zakon Respubliki Kazahstan ot 12.01.2016 g. № 442-V ZRK (s izm. i dop.) «Ob ispol'zovanii atomnoj energii» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z1600000442#z134.
14. Prikaz Ministra energetiki Respubliki Kazahstan ot 22 aprelya 2015 g. № 299 «Ob utverzhdenii standartov gosudarstvennyh uslug v sfere ispol'zovaniya atomnoj energii» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/V1500011222#z16.
15. Postanovlenie Pravitel'stva Respubliki Kazahstan ot 11.05.2016 g. № 284 «Ob utverzhdenii Pravil provedeniya ekspertizy yadernoj, radiacionnoj i yadernoj fizicheskoj bezopasnosti» // http://adilet.zan.kz/rus/docs/P1600000284.
16. Zakon Respubliki Armeniya ot 27.06.2001 g. №ZR-193 «O licenzirovanii» // http://www.parliament.am/legislation.php?sel=show&ID=1719&lang=rus#7.
ЛИЗИКОВА МАРИНА СЕРГЕЕВНА - кандидат юридических наук, старший научный сотрудник сектора предпринимательского и корпоративного права Института государства и права РАН ([email protected]). LIZIKOVA, MARINA S. - Ph.D. in Law, Senior Researcher of the Business and Corporate Law Department, Institute of State and Law, Russian Academy of Sciences.
УДК 347.1
БЕЛОБАБЧЕНКО М.К. НОВЫЙ ПОДХОД К ПОРЯДКУ ПРИВЛЕЧЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО
ДОМА
Ключевые слова: участие в долевом строительстве, дольщик, счет эскроу, компенсационный фонд, застройщик, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»
В статье рассматриваются последние изменения, внесенные в законодательство, регулирующее порядок участия инвесторов (физических и юридических лиц) в долевом строительстве многоквартирного дома. Новый подход, изменивший порядок привлечения застройщиками денежных средств дольщиков и режим их использования в процессе строительства существенно изменил баланс интересов в отношениях между застройщиками и участниками долевого строительства, а также расставил приоритеты во взаимоотношениях всех сторон, участвующих в строительстве многоквартирных домов. Ограничение доступа застройщиков к денежным средствам дольщиков, которые по новому порядку, будут находиться на счетах эскроу до окончания строительства и передачи недвижимости дольщику, несомненно, приведет к минимизации риска появления незавершенного строительства, а формирование компенсационного фонда на случаи банкротства застройщиков обеспечат дольщикам либо выплату компенсации, либо завершение строительства другим застройщиком.
BELOBABCHENKO, M.K.
A NEW APPROACH TO THE PROCEDURE FOR ATTRACTING AND USING FUNDS OF PARTICIPANTS IN THE
SHARED CONSTRUCTION OF AN APARTMENT BUILDING
Keywords: participation in equity construction, equity holder, escrow account, compensation Fund, developer, Fund for the protection of the rights of citizens participating in equity construction»
In this article the author examines the latest changes made to the legislation governing the participation of investors (individuals and legal entities) in the shared construction of an apartment building. The new approach changed the rules of hiring developers cash funds of shareholders and mode of their use in the construction process significantly changed the balance of interests in the relationship between developers and investors, as well as set priorities in relationships of all parties involved in the construction of apartment buildings. Limiting the access of developers to the funds of shareholders, which under the new procedure will be on escrow accounts until the completion of construction and transfer of real estate to the shareholder, will undoubtedly minimize the risk of unfinished construction, and the formation of a compensation Fund in case of bankruptcy of developers will provide shareholders with either compensation or completion of construction by another developer.
Внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее, Закон № 214-ФЗ) дополнения и изменения, наконец то позволят реально применить нормы данного закона в интересах не только застройщиков, но и дольщиков, инвестирующих свои денежные средства в строительство многоквартирных домов. Принятые в 2018 и 2019 [1-3] году новеллы в определенной степени способствовали укреплению баланса интересов сторон по договору участия в долевом строительстве. Обеспечением сохранения такого баланса служат закрепленные в Законе № 214-ФЗ положения: об обязанности внесения застройщиком до регистрации первого договора об участии в долевом строительстве денежных средств в компенсационный фонд (при строительстве многоквартирного дома из трех и более блоков), на случай банкротства застройщика или не завершения им по иным причинным строительства; выполнение требования об открытии всеми участвующими в строительстве лицами со стороны застройщика (заказчиков, подрядчиков и др.), счетов в одном уполномоченном банке для обеспечения более эффективного мониторинга застройщика в части целевого использования денежных средств; устанавливающие порядок получения застройщиком кредита на сумму не менее чем 40% от проектной стоимости строящегося многоквартирного дома; об открытии в банке всеми дольщиками счетов эскроу (в размере стоимости недвижимости) для депонирования денежных средств и передачи после завершения строительства этих средств застройщику.
Закрепление в Законе положения об использовании собственных или заемных средств застройщиками на всем этапе строительства многоквартирных домов, усиливает контрольную функцию кредитных организаций за целевым использованием полученных в кредит денежных средств. В соответствии с новыми изменениями, вовлеченность банков в процесс строительства связана с открытием залогового счета застройщику, ведением счетов эскроу открытых дольщикам и мониторингом всех этапов строительства до передачи объектов недвижимости по договору долевого строительства и полного погашения кредита. Внесенные в 2013 г. изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее, ГК РФ), в том числе, касающиеся порядка заключения и исполнения договора залога прав [4] и изменения в Закон № 214-ФЗ, об использовании счетов эскроу для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов, дают нам следующую схему исполнения договора участия в долевом строительстве.
Застройщик, отвечающий требованиям, предусмотренным в ст. 3 Закона № 214-ФЗ и, получивший разрешение на строительство многоквартирного дома, а также внесший в
компенсационный фонд сумму взноса, только в этом случае вправе привлекать денежные средства граждан-дольщиков, но не путем зачисления этих денежных средств на счет застройщика или его посредника, а на счет(а) эскроу, режим которого не позволит пользоваться застройщику данными денежными средствами до наступления предусмотренных договором оснований, в рассматриваемом случае до момента передачи жилых помещений дольщикам, участникам долевого строительства. Договор счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ) заключается между дольщиком и банком, который выступает в качестве эскроу-агента, для учета и блокировки суммы в размере договорной стоимости недвижимости с целью их передачи застройщику (бенефициару) при наступлении определенных оснований. Владельцем счета эскроу до передачи денежных средств застройщику является дольщик (депонент).
В связи с тем, что по новым правилам застройщик не может использовать денежные средства дольщиков до окончания строительства многоквартирного дома (состоящего из 3 блоков и более), как правило, должен будет использовать кредитные средства. При получении кредита, в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату банку кредита в залог передаются имущественные права (требования) вытекающие из обязательства залогодателя, а именно права на строящиеся жилые помещения (ст. 358.1. ГК РФ), права аренды земли, на которой осуществляется строительство. Залогодателем прав может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Как предусматривается в ст. 358.1, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога. Залогодержателем имущественных прав в указанных случаях является банк, предоставивший кредит. Вместе с тем, передача в залог банку имущественных прав(требований) не может быть реализована застройщиком без согласия дольщиков, и это условие обязательно должно быть оговорено в договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, защищающим интересы дольщиков и являющимся фактором, мобилизующим деятельность застройщиков, можно рассматривать положение ч. 7.1 ст.13 Закона 214-ФЗ о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Внесенные в Закон № 214-ФЗ изменения в части порядка привлечения и использования застройщиками денежных средств дольщиков - участников долевого строительства значительно повысили гарантии использования этих денежных средств по их прямому назначению, а именно на строительство того объекта недвижимости, по поводу которого заключался договор долевого участия. Такой вывод можно сделать из требований, содержащихся в ст.3 указанного Закона и касающихся порядка и условий получения разрешения на строительство многоквартирного дома, соответствия застройщика определенным требованиям, как то наличие проектной документации и экспертного заключения по ней; наличие собственных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства или кредитного договора с банком на предоставление кредита под строительство; отсутствие задолженности по кредитам и займам за исключением целевых кредитов и целый ряд требований поименованных в ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Однако, одним из существенных условий, гарантирующим целевое использование привлекаемых денежных средств и минимизирующим риск получить недостроенную недвижимость, является закрепление в п. 4 ст. 15.5. Закона № 214-ФЗ положения о том, что денежные средства вносятся дольщиками на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве в государственном реестре.
Обязательность регистрации договоров участи в долевом строительстве обусловила процедуру получения впоследствии, после завершения строительства, застройщиком денежных средств со счета эскроу и, в том числе, без предоставления документа о погашении записи регистрации в государственном реестре соответствующего договора невозможно получение денежных средств для бывшего участника долевого строительства, в случае расторжения договора до завершения строительства. Установленная в законе процедура обеспечивает прозрачность договорных отношений в сфере долевого строительства и, как следствие минимизирует риски многократных перепродаж одного и того же объекта недвижимости застройщиком или иными
третьими лицами. По существу, изменения, внесенные в Закон 214-ФЗ, ставят под контроль и сделки по уступке прав по договору участия в долевом строительстве, оговаривая обязательность регистрации договоров (соглашений) и использование счетов-эскроу.
Однако, определяя новый подход к порядку привлечения и использования застройщиками денежных средств дольщиков, остается, на наш взгляд, не до конца решенным достаточно существенный момент во взаимоотношениях вышеуказанных лиц. Это касается случаев изменения цены договора при окончательном расчете. Наработанная правоприменительная практика показывает, что рассматриваемые в судах дела по таким основаниям являются не единичными случаями [5-7]. Учитывая тот факт, что окончательный перерасчет стоимости построенной недвижимости осуществляется после произведения обмеров органами технической инвентаризации и выдачей технического паспорта на здание в целом и на отдельное жилое помещение, встает вопрос об уплате дополнительной суммы и окончательном расчете по договору.
Согласно новым правилам, денежные средства находящиеся на счете-эскроу в уполномоченном банке передаются застройщику только после предоставления банку «разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации» (п. 6 ст.15.5 Закона № 214-ФЗ). Таким образом, вопрос урегулирования отношений сторон по договору участия в долевом строительстве по поводу изменения цены договора остается неясным. Разрешение данной ситуации с использованием счета эскроу, по крайней мере, частично, может быть решена если на денежные средства, находящиеся на указанном счете, будут начисляться проценты. Не совсем понятно, чем руководствовался законодатель, устанавливая запрет на начисление процентов на денежные средства, находящиеся на указанном счете. Представляется, что оснований для установления такого режима счета недостаточно, а вот положительные факторы, особенно непосредственно для уполномоченного банка вполне реальны. Во-первых, требование об открытии в уполномоченном банке всех счетов на данный объект разрешенного строительства дает банку возможность на продолжительное время сконцентрировать на счетах большой объем денежных средств, которые могут быть использованы банков в качестве дополнительных кредитных ресурсов. Во-вторых, в самой норме, ст. 860.7. ГК РФ владелец счета-эскроу именуется как «депонент», т.е. лицо, положившее на хранение, на определенный срок, некую сумму, и остается владельцем данного счета до наступления определенных оснований для передачи средств застройщику (бенефициару) или закрытия счета в срок прекращения действия договора банковского счета. Такой режим счета по существу идентичен режиму счета срочного вклада, принимая во внимание, что строительство многоквартирного дома продлится не менее года и 6 месяцев, которые отводятся, в соответствии с ч.4 ст.15.5 Закона № 214-ФЗ на период оформления ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, согласно проектной декларации.
Кроме того, возвращаясь к вопросу окончательного расчета за построенную недвижимость и возможного увеличения общей суммы договора в связи увеличением площади недвижимости (как правило, площадь после окончательного обмера БТИ увеличивается от 0.5 до 4 кв. метра) представляется, что начисление процентов хотя бы на величину годовой инфляции была бы вполне оправданным и обоснованным условием. За счет начисляемых процентов у дольщика в случае увеличения стоимости недвижимости будут дополнительные средства, а являясь владельцем счета, при его закрытии он получит оставшиеся средства, если таковые будут, путем их перечисления на другой счет или выдачи их наличными дольщику.
Для обеспечения большей прозрачности в использовании застройщиком денежных средств в процессе строительства ч. 3 ст. 18 содержит пункты, ограничивающие совершение застройщиком некоторых операций по расчетному счету, открытому под конкретный строящийся многоквартирный дом (в отношения каждого разрешения на строительство). Перечень операций, которые застройщики не вправе осуществлять так или иначе связаны либо с имеющимися обязательствами застройщика перед третьими лицами, либо с операциями с ценными бумагами.
Данные ограничения минимизируют риски нецелевого использования застройщиками финансовых средств и обеспечивают прозрачность совершаемых по счету операций.
Вместе с тем, следует отметить, что в статьях 847, 848 Гражданского кодекса РФ и Инструкции 153-И Банка России [8] режим расчетного счета и порядок совершаемых по нему операций юридическим лицом - владельцем счета достаточно подробно определен. Исходя из этого обстоятельства, представляется, что расчетный счет, открываемый застройщиком для проведения операций на период строительства многоквартирного дома нельзя в полной мере рассматривать как расчетный счет юридического лица, по которому проводятся операции, связанные с хозяйственной деятельностью этого лица. Наверное, было бы более логичным отнести эти расчетные счета к счетам, имеющим специальное назначение с особым режимом их ведения, к иным видам специальных счетов или субсчетов.
Таким образом, можно говорить, что последние изменения в Закон 214-ФЗ, изменившие порядок привлечения и использования застройщиками денежных средств дольщиков - участников долевого строительства, должны дать реальную «жизнеспособность» указанному Закону и сбалансировать не простые взаимоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства.
Однако, сказанное выше больше относится к будущему порядку осуществления строительства недвижимости по договорам участия в долевом строительстве. На сегодняшний день мы имеем большое количество споров и судебных разбирательств, в связи с недостроенными объектами недвижимости, в том числе и по причине банкротства застройщиков. Конечно, было бы неправильно считать, что описанный выше порядок сведет к нулю случаи появления «недостроя» и банкротства застройщиков, Поэтому разработан механизм, который позволит в подобных случаях и (или) компенсировать потери дольщиков, и (или) все-таки достроить объект недвижимости. Для этого создается специальный компенсационный фонд на случай банкротства организации застройщика.
Законодательное закрепление порядка образования, правовой статус и основные функции публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», образованной в форме фонда (далее - Фонд), которая создает компенсационный фонд для обеспечения исполнения договоров участия в долевом строительстве застройщиками содержится в Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ"О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"[9].
Для понимания нового механизма работы компенсационного фонда, обеспечения интересов дольщиков, ключевыми положениями в данном законе являются статьи 5, 9.1,10, 13, 13.2.3акона №218-ФЗ.
Возможно, что внесенные изменения в закон об участии в долевом строительстве существенно сократят количество организаций, которые вправе вести строительство жилых домов с привлечением средств граждан и юридических лиц - дольщиков. Вместе с тем, учитывая количество предлагаемого жилья на первичном рынке, которое плохо реализуется в силу разных причин (высокая стоимость, неразвитость инфраструктуры новых районов застройки и т.п.), уход с данного рынка некоторого числа застройщиков будет, на наш взгляд, способствовать установлению баланса спроса и предложения на рынке жилья. Показателем состояния дел в долевом строительстве является информация, озвученная главой Минстроя России В. Якушева на итоговой коллегии 2 апреля 2019 года, где было сказано, что проблема обманутых дольщиков остается одной из самых актуальных. Так, за 2018 год из перечня «проблемных объектов» исключено 239 объектов, но добавлено 303 объекта [6].
Приведенные данные говорят о том, что процесс банкротства застройщиков, заключавших договоры долевого участия в строительстве на старых условиях, продолжается, и вопрос обманутых дольщиков еще достаточно актуален.
В ст. 5 Закона 218-ФЗ закрепляются основные статусные положения относительно компенсационного фонда, направленные на его максимальное обособление от иного имущества Фонда в части денежных средств, на обеспечение сохранности средств компенсационного фонда даже в случаях обращения взыскания на имущество самого Фонда,на минимизацию риска от
колебаний на фондовом рынке, в случае приобретения ценных бумаг на средства компенсационного фонда (в рамках и порядке, установленных настоящим Законом).
Как следует из содержания норм Закона 218-ФЗ, при наступлении признаков банкротства и возникновения неисполнения застройщиком своих обязательств для урегулирования сложившейся ситуации и проведения мероприятий, в целях завершения строительства многоквартирного дома и иных объектов инфраструктуры Фондом создается унитарная некоммерческая организация, которой передается все имущество застройщика, включая права на земельный (е) участок (участки), предназначенный как под застройку, так и для размещения объектов инфраструктуры. Завершение строительства многоквартирного дома осуществляется некоммерческой организацией за счет собственных средств, а также за счет предоставляемых Фондом средств, в том числе и из компенсационного фонда. В указанном законе в полном объеме прописывается механизм передачи незавершенного строительства от застройщика к некоммерческой организации с оформлением соответствующих передаточных документов (передаточный акт и др.) и соблюдением определенных условий, сопутствующих данному процессу (ст. 9.1., 9.2. Закона № 218-ФЗ).
Конечно, это не означает, что приобретателем имущества и обязательств застройщика, который признан банкротом не может быть другой застройщик. В ст.201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее, Закон № 127-ФЗ) описывается и такой порядок урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства.
Существенным условием для формирования и дальнейшего пополнения компенсационного фонда является установленная ст. 10 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщиков осуществлять отчисления (взносы) в компенсационный фонд в размере 1,2% от согласованной между сторонами цены конкретного договора участия в долевом строительстве. Положениями указанной статьи Закона № 218-ФЗ устанавливается не только обязанность отчисления, но и определяется режим использования счета, на который зачисляются обязательные взносы застройщиков.
В соответствии с установленным порядком отчисления (взносы) вносятся застройщиком в уполномоченный банк на номинальный счет Фонда не менее чем за три рабочих дня до передачи договора на государственную регистрацию. После получения Фондом уведомления о совершившейся государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в течение трех дней сумма отчислений перечисляется на счет компенсационного фонда.
Порядок открытия и назначение номинального счета определяются статьями 860.1.- 860.6. части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Номинальный счет открывается для совершения операций с денежными средствами, права на которые принадлежат не владельцу счета и иному лицу или лицам - бенефициарам. В рассматриваемом нами случае, права на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, владельцем которого является Фонд, принадлежат застройщику и при наступлении обстоятельств, предусмотренных ч.5 ст. 10ГК РФ по требованию застройщика перечисляются на его счет. Этими случаями являются: отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ сторон от совершения сделки; излишне уплаченные застройщиком денежные суммы; зачисление в соответствии с частью 4 настоящей статьи денежных средств на номинальный счет в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.
Перечисленные основания для возврата застройщику денежных средств, находящихся на номинальном счете Фонда, так или иначе, объясняются не состоявшимися взаимоотношениями между застройщиком и участником долевого строительства и должны быть возвращены дольщику.
Вместе с тем, в ч. 5.1. ст. 10 указываются случаи, когда инициатором перечисления денежных средств с номинального счета застройщику является сам Фонд. Основанием для совершения Фондом данных операций являются: несоответствие застройщика требованиям установленным в ст. 3 Закона 214-ФЗ, регулирующим порядок и условия, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, а также выявленные случаи неисполнения застройщиком своих обязанностей по передаче участнику долевого строительства в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности по договору, объекта долевого
строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого застройщиком внесены денежные средства на номинальный счет для заключения (регистрации) иных договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с нормами Закона №2 218-ФЗ, в частности со ст. 3, в которой перечисляются функции Фонда, кроме формирования компенсационного фонда, учета поступления взносов и других функциональных обязанностей и полномочий, указывается полномочие по выплате Фондом компенсации участникам долевого строительства за счет денежных средств компенсационного фонда. Конкретный порядок осуществления таких компенсационных выплат определяется в ст. 13 Закона № 218-ФЗ со ссылкой на обязательность применения положений Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233"Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений" [7]
Выделяемые из компенсационного фонда средства могут быть использованы путем непосредственной выплаты денежной компенсации дольщику, либо направлены на завершение строительства недостроенное прежним застройщиком. Вопрос о порядке использования средств компенсационного фонда решается дольщиками на общем собрании, которое организуется и проводится конкурсным управляющим в случае, если в отношении застройщика введена процедура банкротства. Однако, следует отметить, что закон содержит ограничительные оговорки, которые действуют при выплатевозмещения. Так в ч. 2 ст. 13 предусмотрено следующее: «Выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом».
Из приведенного положения, на наш взгляд, спорным и не совсем обоснованным являются два момента. Это не совсем обоснованное введение ограничения, касающееся размеров жилого помещения (не более ста двадцати метров) при условии, что в договоре участия в долевом строительстве указан такой или больший размер площади и дольщик внес денежные средства на счет эскроу за указанную площадь в полном объеме. А также, почему при определении возмещения за основу берется рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты. Приведенные требования применимы в том случае, если они касаются недвижимости, начало строительства которой приходится на период действия «старого» порядка привлечения и использования застройщиками денежных средств и до создания компенсационного фонда. В этом случае указанный выше подход и обозначенные ограничения оправданы. Действующий ранее порядок привлечения и использования денежных средств дольщиков реально усложнял, а в большинстве случаев не предоставлял возможность дольщикам вернуть вложенные в строительство денежные средства. Однако, содержание положений Закона № 218-ФЗ такого четкого разграничения в отношении «нового» и «старого» порядков привлечения и использования застройщиками денежных средств дольщиков не содержит.
Таким образом, можно констатировать, что изменение законодательства, регулирующего отношения участников долевого строительства произошло по большей части под «давлением» имевших место многочисленных спорных ситуаций, показавших отсутствие баланса интересов всех участников долевого строительства. Представляется, что новые подходы в сфере долевого строительства будут способствовать реализации Закона № 214-ФЗ в полном объеме.
Литература и источники
1. Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 09.07.2018, N 28, ст. 4139.
2. Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 31.12.2018. №53 (часть I), ст. 8404.
3. Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 01.07.2019, N 26, ст. 3317.
4. Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. 23.12.2013, N 51, ст. 6687.
5. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.01.2019 N Ф09-8726/18 по делу N А07-23673/2017. Об обязании произвести перерасчет площади жилого помещения, взыскании излишне уплаченной суммы долевого взноса.
6. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.01.2015 N Ф02-6389/2014 по делу N А74-2439/2014.
0 взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.
7. Апелляционное определение Мосгорсуда от 12.03.2019 по делу N 33-9220/2019. О взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
8. Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И (ред. от 24.12.2018) «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» // Вестник Банка России. 26.06.2014. N 60.
9. СЗ РФ. 31.07.2017, N 31 (Часть I), ст. 4767.
10. www.minstroyrf.ru тезисы выступления главы Минстроя России В. Якушева на итоговой коллегии 2 апреля 2019 года «О результатах деятельности Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации за 2018 год»
11. СЗ РФ. 16.10.2017, N 42, ст. 6171.
References and Sources
1. Federal'nyj zakon ot 01.07.2018 N 175-FZ «O vnesenii izmenenij v Federal'nyj zakon "Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov
1 inyh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii" i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 09.07.2018, N 28, st. 4139.
2. Federal'nyj zakon ot 25.12.2018 N 478-FZ «O vnesenii izmenenij v Federal'nyj zakon "Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii" i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 31.12.2018. №53 (chast' I), st. 8404.
3. Federal'nyj zakon ot 27.06.2019 N 151-FZ «O vnesenii izmenenij v Federal'nyj zakon "Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii" i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 01.07.2019, N 26, st. 3317.
4. Federal'nyj zakon ot 21.12.2013 N 367-FZ «O vnesenii izmenenij v chast' pervuyu Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii i priznanii utrativshimi silu otdel'nyh zakonodatel'nyh aktov (polozhenij zakonodatel'nyh aktov) Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 23.12.2013, N 51, st. 6687.
5. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Ural'skogo okruga ot 16.01.2019 N F09-8726/18 po delu N A07-23673/2017. Ob obyazanii proizvesti pereraschet ploshchadi zhilogo pomeshcheniya, vzyskanii izlishne uplachennoj summy dolevogo vznosa.
6. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Vostochno-Sibirskogo okruga ot 23.01.2015 N F02-6389/2014 po delu N A74-2439/2014. O vzyskanii zadolzhennosti po dogovoru uchastiya v dolevom stroitel'stve.
7. Apellyacionnoe opredelenie Mosgorsuda ot 12.03.2019 po delu N 33-9220/2019. O vzyskanii zadolzhennosti po dogovoru dolevogo uchastiya v stroitel'stve mnogokvartirnogo doma.
8. Instrukciya Banka Rossii ot 30.05.2014 N 153-I (red. ot 24.12.2018) «Ob otkrytii i zakrytii bankovskih schetov, schetov po vkladam (depozitam), depozitnyh schetov» // Vestnik Banka Rossii. 26.06.2014. N 60.
9. SZ RF. 31.07.2017, N 31 (CHast' I), st. 4767.
10. www.minstroyrf.ru tezisy vystupleniya glavy Minstroya Rossii V. YAkusheva na itogovoj kollegii 2 aprelya 2019 goda «O rezul'tatah deyatel'nosti Ministerstva stroitel'stva i zhilishchno-kommunal'nogo hozyajstva Rossijskoj Federacii za 2018 god»
11. SZ RF. 16.10.2017, N 42, st. 6171.
БЕЛОБАБЧЕНКО МАРИНА КОНСТАНТИНОВНА - кандидат юридических наук, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. BELOBABCHENKO MARINA K - Ph.D. in Law, The Institute of Legislation and Comparative Law under the Government of the Russian Federation ([email protected]).
УДК 347.1
ВИЛЬДАНОВА М.М.
ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ НА РОССИЙСКОМ
РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ
Ключевые слова: брокер, клиент, квалифицированные инвесторы, риск, категоризация клиентов - физических лиц, опыт работы, размер активов.
В статье рассматриваются особенности развития правового регулирования порядка инвестирования физическими лицами на российском рынке ценных бумаг. В частности, обращается внимание на обеспечение судебной защиты прав физических лиц при инвестировании. В статье приводится позиция ведущих юристов относительно целесообразности категорирования инвесторов и их предложения о совершенствования российского законодательства. Автор анализирует предложенные в законопроекте категории неквалифицированных инвесторов и квалифицированных инвесторов, а также меры, предлагаемые
