CC BY
20УДК - 347.4 САВУШКИНА Полина Михайловна,
ББК - 67.404.2 магистрант 1 курса, магистерская программа «Корпоративный юрист»
Российский государственный университет правосудия Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент Николюкин С.В.
e-mail: [email protected]
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
К ВОПРОСУ О НЕСВОЕВРЕМЕННОЙ ВЫПЛАТЕ КОМПЕНСАЦИИ УЧАСТНИКАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Аннотация. В данной статье рассматривается вопрос о несвоевременной компенсации участникам долевого строительства. Какую ответственность предусматривает законодатель за несвоевременную сдачу жилого дома и передачу данного имущества в рамках заключенного договора долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) и принятом в РФ законодательстве?
Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, дольщики, компенсационный фонд, компенсационные выплаты, неустойка, штраф, компенсация морального вреда, пени, уменьшение неустойки, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.
SAVUSHKINA Polina Mikhailovna,
1st year master student, master's programme «Corporate lawyer»
Russian state University of justice Scientific supervisor - Nikolyukin S.V
PhD in law
TO THE QUESTION OF THE NOTHINGTEN PAYMENT OF COMPENSATION TO PARTICIPANTS OF THE CONSTRUCTION
Abstract. In this article, the issue of late payment to participants in shared construction is being considered. What kind of responsibility does the legislator provide for the untimely delivery of a dwelling house and the transfer of this property within the framework of the contract for equity participation in construction (hereinafter referred to as the DDU) and the legislation adopted in the Russian Federation?
Key words: share agreement in construction, equity holders, compensation fund, compensation payments, forfeit, fine, compensation for moral damage, fines, reduction of forfeit, Fund for the protection of the rights of citizens participating in shared construction.
Вопрос о несвоевременной выплате компенсации участникам долевого строительства на протяжении многих лет является одним из самых распространенных, поскольку количество дел, которые рассматривают суды общей юрисдикции и арбитражные суды, значительно возрастает.
Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», компенсация по договору долевого участия в строительстве представляет собой неустойку, штраф, пени.
Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, участник долевого строительства (дольщик) вправе защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегу-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
лирования не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать разрешению конфликта без обращения в суд [1].
По действовавшему ранее законодательству и условиям заключенных договоров об участии в долевом строительстве до 21 октября 2017 г. у застройщика должна была быть застрахована гражданская ответственность либо поручительство банка. В таких случаях вся ответственность по уплате компенсации лежит непосредственно на застройщике.
В период с марта 2015 г. по январь 2017 г. при участии в судебных процессах судов общей юрисдикции в более ста делах между гражданами и представителями застройщиков ни по одному из дел в досудебном порядке гражданам не была произведена выплата компенсации,
предусмотренная ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 214-ФЗ).
Застройщик может воспользоваться правом, предоставленным ему ч. 3 ст. 6 Закона №2 214-ФЗ, а именно, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Гражданину-потребителю предоставлен дополнительный объем прав по сравнению с иными участниками долевого строительства, в том числе, к отношениям с их участием применятся законодательство о защите прав потребителей. В то же время следует признать отсутствие четких критериев такого разделения [10, с. 36-43].
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [4], разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора [7].
Каждый дольщик, не получивший свою квартиру в указанный в договоре срок, имеет законное право на компенсацию за просрочку по ДДУ от застройщика. Основной вид выплат, который полагается покупателю квартиры в период строительства, - это неустойка за каждый день просрочки [11].
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ представляет собой юридический акт, согласно которому человек имеет возможность получить денежную компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта. В силу определенных обстоятельств, застройщик далеко не всегда может гарантировать своевременное выполнение своих работ [12].
Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную неустойку [1].
После того, как временные рамки по договорам нарушены, неустойку имеют право требовать все участ-
ники долевого строительства. Вначале подается соответствующая претензия самому застройщику. Порядок ее подачи далеко не всегда указан в договоре, что обусловлено отсутствием подобного регламента в федеральном законодательстве. Судебная практика показывает, что установленный претензионный порядок включает в себя составленную форму претензии и зафиксированный срок рассмотрения такой жалобы. Претензионные документы обязательно подаются компании-застройщику в письменной форме. Текст должен содержать информацию о сторонах сделки, обязательства, которые были не выполнены или выполнены ненадлежащим образом, сумму неустойки с описанием способа ее расчета, а также временные рамки, в которые участник желает получить свои деньги [13].
Отношения, связанные с долевым строительством по договору долевого участия, тесно связаны с Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), но можно отметить, что не все положения будут применяться при рассмотрении споров. Например, неустойка за несоблюдение сроков выполнения работ по Закону о защите прав потребителей составляет 3% от суммы договора за один день, что же касается неустойки за задержку строительства, то ее расчет производится по формуле, указанной в Законе об участии в долевом строительстве [7].
Следует отметить, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки [9]. С 26 марта 2018 г. ставка рефинансирования (учетная ставка), установленная Банком России, составляет 7,25% [8].
Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки [5].
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства [4].
Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств [4].
Как показывает судебная практика, ответчик (представитель застройщика) просит суд о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ с обязательным обоснованием своей позиции в отношении нестойки.
Важно подчеркнуть, что, если застройщик нарушил согласованный с участником долевого строительства срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет (ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ) 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Кроме того, помимо неустойки и штрафа, участники долевого строительства могут получить компенсацию морального вреда, убытков, а также потраченные судебные расходы.
В 2017 г. в Закон № 214-ФЗ были внесены существенные изменения Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) [6, с. 210-212].
Закон № 218-ФЗ регламентирует деятельность публично-правовой компании «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее -Фонд).
Как справедливо отмечает А.Р. Кирсанов, создание Фонда является эффективной из предложенных законодателем мер, поскольку при обоснованных размерах взносов и правильной организации она позволит избежать проблемы «обманутых дольщиков» в будущем, при этом компенсационный фонд будет защищать права дольщиков так же надежно, как защищает права вкладчиков Агентство по страхованию вкладов [2, с. 64-74]. Согласно Закону № 218-ФЗ, в обязанности Фонда входит выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика. Следует отметить, что использование денежных средств специализированным застройщиком регламентирует ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве. Так, денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только на определенные цели, а именно:
- погашение основной суммы долга по целевым кредитам (п. 10);
- размещение временно свободных денежных средств на депозите (п. 12);
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
- оплату услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете (п. 13);
- уплату налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет и (или) государственные внебюджетные фонды (в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов), а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов (п. 14);
- уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (п. 15);
- возврат участнику долевого строительства денежных средств, внесенных им в счет цены ДДУ а также уплату процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных п. 16 ст. 9 [3, с. 28-41]. К сожалению, в настоящее время отсутствует практика рассмотрения дел с участием Фонда и застройщиков. Возможно, с принятыми государством мерами, благодаря совместной работе Фонда и застройщика, в Российской Федерации уменьшится количество гражданских дел, связанных с взысканием компенсации гражданам с застройщика.
Список литературы:
[1] Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве? // Азбука права: электрон. журн. 2018.
[2] Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6.
[3] Кошкина Т.Ю. Долевое строительство сегодня (2017) и завтра (2018) // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2017. № 9.
[4] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013; ред. от 04.03.2015) // СПС «Кон-сультантПлюс» (Дата обращения: 28.04.2018).
[5] Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
[6] Савушкина П.М. Новеллы в законодательстве о долевом участии в строительстве // Сборник материалов VII Международной научно-практической конференции. Москва, 21 декабря 2017 г. / Коллектив авторов. М.: Издательство Российской академии адвокатуры и нотариата, 2017.
[7] Савушкина П.М. Особенности применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям долевого строительства (2018 г.).
[8] Справочная информация: «Ключевая ставка и процентная ставка рефинансирования (учетная ставка),
установленные Банком России» // СПС «Консультант-Плюс» (Дата обращения: 28.04.2018).
[9] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» (Дата обращения: 28.04.2018).
[10] Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4.
[11] http://dolevkamsk.ru/uslugi/neustoyka-po-ddu/ kompensatsiya-za-prosrochku-po-ddu/.
[12] https://metr.guru/dolevoe-uchastie/vzyskanie-neustojki-po-ddu-s-zastrojshhika.
[13] https://pravonedv.ru/obshhee/neustojka-s-zastrojshhika.html.
Spisok literatury:
[1] Kakova otvetstvennost' zastrojshhika po dogovoru uchastiya v dolevom stroitel'stve? // Azbuka prava: e'lektron. zhurn. 2018.
[2] Kirsanov A.R. Zakonodatel'stvo o dolevom stroitel'stve: proshloe, nastoyashhee i budushhee // Imushhestvenny'e otnosheniya v Rossijskoj Federacii. 2017. № 6.
[3] Koshkina T.Yu. Dolevoe stroitel'stvo segodnya (2017) i zavtra (2018) // Stroitel'stvo: buxgalterskij uchet i nalogooblozhenie. 2017. № 9.
[4] Obzor praktiki razresheniya sudami sporov, voznikayushhix v svyazi s uchastiem grazhdan v dolevom stroitel'stve mnogokvartirny'x domov i iny'x ob"ektov nedvizhimosti» (utv. Prezidiumom Verxovnogo Suda RF 04.12.2013; red. ot 04.03.2015) // SPS «Konsul'tantPlyus» (Data obrashheniya: 28.04.2018).
[5] Obzor sudebnoj praktiki razresheniya del po sporam, voznikayushhim v svyazi s uchastiem grazhdan v dolevom stroitel'stve mnogokvartirny'x domov i iny'x ob"ektov nedvizhimosti» (utv. Prezidiumom Verxovnogo Suda RF 19.07.2017).
[6] Savushkina P.M. Novelly' v zakonodatel'stve o dolevom uchastii v stroitel'stve // Sbornik materialov VII Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Moskva, 21 dekabrya 2017 g. / Kollektiv avtorov. M.: Izdatel'stvo Rossijskoj akademii advokatury' i notariata, 2017.
[7] Savushkina P.M. Osobennosti primeneniya zakonodatel'stva o zashhite prav potrebitelej k otnosheniyam dolevogo stroitel'stva (2018 g.).
[8] Spravochnaya informaciya: «Klyuchevaya stavka i procentnaya stavka refinansirovaniya (uchetnaya stavka), ustanovlenny'e Bankom Rossii» // SPS «Konsul'tantPlyus» (Data obrashheniya: 28.04.2018).
[9] Federal'ny'j zakon ot 30.12.2004 № 214-FZ (red. ot 31.12.2017) «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirny'x domov i iny'x ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotory'e zakonodatel'ny'e akty' Rossijskoj Federacii» // SPS «Konsul'tantPlyus» (Data obrashheniya: 28.04.2018).
[10] Xamov A.Yu. Osobennosti pravovogo statusa i klassifikaciya uchastnikov dolevogo stroitel'stva // Predprinimatel'skoe pravo. 2016. № 4.
[11] http://dolevkamsk.ru/uslugi/neustoyka-po-ddu/ kompensatsiya-za-prosrochku-po-ddu/.
[12] https://metr.guru/dolevoe-uchastie/vzyskanie-neustojki-po-ddu-s-zastrojshhika.
[13] https://pravonedv.ru/obshhee/neustojka-s-zastrojshhika.html.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2018
