CC BY
15РЕШЕТНИКОВА Вероника Сергеевна,
студентка группы ЮГП4-2 Юридического факультета ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» Научный руководитель: старший преподаватель Департамента правового регулирования
экономической деятельности ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» Якимова Екатерина Сергеевна
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ДОГОВОРАХ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ С УЧЕТОМ ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ
Аннотация. В статье на основе российского гражданского законодательства проводится анализ актуальных изменений нормативно-правовых актов, регулирующих договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов. В работе рассматриваются наиболее острые и практически значимые проблемы применения норм к отношениям долевого участия.
Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, застройщик, участник договора долевого участия.
RESHETNIKOVA Veronika Sergeyevna,
student of the YuGP4-2 group Law department FGOBOU WAUGH «Financial university in case of Government of the Russian Federation» Research supervisor: high teacher of Department of legal regulation
economic activity FGOBOU WAUGH «Financial university in case of Government of the Russian Federation» Yakimova Ekaterina Sergeyevna
PROBLEMS OF PRACTICE OF APPLICATION OF THE LEGISLATION IN CONTRACTS OF INDIVIDUAL SHARE IN CONSTRUCTION TAKING INTO ACCOUNT LAST MODIFICATIONS
Summary. In article on the basis of the Russian civil legislation the analysis of urgent changes of the normative legal acts regulating the contract of individual share in construction of apartment houses is carried out. In operation the sharpest and almost significant problems of application of norms to the relations of individual share are considered.
Keywords: the contract of individual share in construction, the builder, the participant of the contract of individual share.
УДК - 347 ББК - 67.404
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
Сфера долевого строительства в течение довольно продолжительного времени вызывает активный интерес федеральных органов как законодательной, так и исполнительной ветвей власти. Обусловлено это в первую очередь развитием договорной конструкции участия в долевом строительстве и занятием ею собственной, особенной ниши в гражданском обороте. О широком применении свидетельствуют официальные статистические данные: Управление Росрее-стра по Московской области отмечает стабильное увеличение количества договоров участия в долевом строительстве: в сентябре 2016 г. зарегистрирован 7931 договор участия в долевом строительстве, на 2,6% выше, чем в августе, — 7 727 договоров. При этом в августе 2016 г. рост составил 1,7% по сравнению с июлем — 7 595 договоров. В июле наблюдался рост на 12% по сравнению с июнем — 6 760 договоров [1].
Факт популяризации сферы договоров долевого участия обусловливает систематические законодательные подвижки на протяжении нескольких последних лет.
Редакция Федерального закона от 3 июля «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] вносит масштабные поправки, вступившие в силу с 1 января 2017 г. Поправки носят как административно-ограничительный, так и частноправовой характер.
Новые императивные требования касаются в первую очередь организаций-застройщиков. Часть 2.1 ст. 3 ФЗ устанавливает новые размеры уставных капиталов — от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юридических лиц. Есть основания полагать, что данная норма вызовет наибольшее количество трудностей, так как на потребительском рынке едва ли можно встретить застройщиков с такими колоссальными уставными капиталами. Сегодня среднее значение уставного капитала организации, выступающей стороной
по договору долевого участия с гражданами, равно 50 тыс. рублей.
Нельзя не отметить очевидную необходимость внесения императивных норм в отношении застройщиков. Вводится запрет занимать пост руководителя и главного бухгалтера организации лицам с судимостью, осужденным по преступлениям в сфере экономической деятельности, запрет на привлечение денежных средств ликвидируемым или банкротящимся застройщиком, недоимка по налогам и сборам, превышающая 25% от всех активов организации-застройщика и наличие которой не обжалуется, на допуск к строительству лиц, внесенных в реестр недобросовестных поставщиков (недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка), и т.д. Организациям-застройщикам, не отвечающим данным требованиям, в том числе к размеру уставного капитала, на момент направления проектной декларации на согласование запрещено привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов. Однако больше вопросов вызывает эффективность контроля в сфере долевого строительства и своевременного выявления нарушений сторонами договора.
Еще одно нововведение, изложенное в ч. 3 ст. 12.1, касается нового способа обеспечения исполнения обязательств. Если размер капитала не соответствует законодательству после направления проектной декларации, то застройщик должен воспользоваться новым механизмом — поручительством организации, являющейся учредителем (участником) застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям закона. Такой договор поручительства должен предусматривать либо солидарную, либо субсидиарную ответственность поручителя в полном объеме перед дольщиками, в том числе, по обязательствам, связанным с неустойками, передачей строительных объектов и т.п.
Поручительство организации, являющейся учредителем застройщика, обладает большим потенциалом, так как императивное применение нового способа обеспе-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
чения обязательств гарантированно очистит рынок застройщиков от недобросовестных участников. Кроме того, этот механизм поможет в исполнении так называемых небанкротных требований дольщиков — штрафов, пеней, которые невозможно взыскать ввиду отсутствия у застройщика денежных средств на счетах, хотя в это же время основная компания, под чьим коммерческим обозначением заключались договоры, с большим успехом и активностью привлекает параллельно денежные средства для осуществления другого строительного проекта.
Поправки от 3 июля 2016 г. также расширяют перечень дополнительных гарантий защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются в связи с банкротством застройщиков: согласно ст. 23.2 ФЗ, по решению Правительства РФ может быть создан специальный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. В новой редакции ФЗ также устанавливается предельный размер таких взносов — 1% от планируемой стоимости объекта строительства согласно проектной декларации.
Умалять значение создания такого фонда, напоминающего, к слову, деятельность Агентства по страхованию вкладов, недопустимо, однако хотелось бы совершенствования законодательства, регулирующего непосредственно деятельность долевого строительства, а не развитие административно-надзорных мер, носящих чрезвычайный характер. Ведь главным и предпочтительным результатом долевого строительства является все-таки получение дольщиками объектов недвижимости, а не денежной компенсации. Хотя, разумеется, создание фонда наверняка разрешит проблемы выплат компенсаций граждан, понесших убытки от заключения договоров с недобросовестными застройщиками. Именно поэтому наиболее ценными и эффективными представляются превентивные меры для недопущения в правоотношения сферы долевого строительства участников, которые, с большой вероятностью, не будут исполнять взятые на себя обязательства.
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 4 • 2017
Законодатель вносит поправки касательно обязательного использования информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» как застройщиком для размещения документов и информации, указанной в ст. 3.1, так и контролирующим органом - сведений о проверках. Данные положения введены с целью максимального повышения прозрачности отношений застройщиков и участников по договорам долевого участия.
В ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» также введены ст. 15.4. и 15.5., имеющие частноправовой характер и регулирующие новый альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков - использование счета эскроу для размещения денежных средств, привлеченных по договору участия в долевом строительстве. Данное нововведение действительно повышает надежность исполнения участниками договорных отношений своих обязательств. Вступление третьего лица, эскроу-агента, гарантирует снижение риска сторон, так как передача денежных средств осуществится лишь при наличии прописанных в договоре оснований. Причем кредитная организация проверяет не формальное, а фактическое наличие указанных оснований, запрашивая информацию в уполномоченном органе государственной власти. Диспозитивность нормы устанавливает добровольность привлечения эксроу-агента. Поэтому о позитивном влиянии на договорные правоотношения можно будет сказать позже, когда станет известно, насколько часто застройщик и участники будут пользоваться такой возможностью.
По-прежнему федеральным законом предусматривается обязательное установление цены договора, сроков и порядка ее уплаты, но не форма расчетов. Отсутствие изменений в этой части также дает основание полагать, что подтверждается судебная практика относительно расчетов в неденежной форме. Суды считают возможными ситуации, когда участники уплачивают цену договора в неденежной форме.
О частноправовых дополнениях говорится и в ст. 6 ФЗ, посвященной сроку пе-
редачи объекта долевого строительства участнику. Отныне прямо предусматривается освобождение застройщика от уплаты неустойки (пени) в случае исполнения им своих обязанностей надлежащим образом и нарушения срока вследствие уклонения контрагента от подписания передаточного акта
Изменения частноправового характера внесены в закон о гарантии качества объекта долевого строительства. Появляется новая обязанность застройщика - передать вместе с объектом инструкцию по его эксплуатации и входящим в его состав элементам, позволяющую осуществлять пользование эффективно и безопасно.
Устанавливается запрет одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства.
Новой редакцией закона поясняется право участника расторгнуть договор в связи с существенным изменением проектной документации строящихся объектов. Законодатель к таковым относит в числе прочих превышение допустимого изменения площади помещений. Причем такие изменения могут быть установлены договором - не более 5% от данной площади. Определение такого процентного соотношения наконец вносит ясность в судебную практику, так как на практике нередки случаи, когда изменение площади предполагаемого жилого помещения было настолько значительным, что застройщик требовал доплаты в размере 2,5 млн. руб., что составляло 20% от стоимости объекта [2]!
Подводя итог, можем заключить, что поправки, внесенные в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», носят комплексный и в основном административно-ограничительный характер. Существенно ужесточаются требования, предъявляемые к застройщикам, расширяются полномочия в сфере государственного регулирования и контроля в области долевого строительства. Такие меры свидетельствуют в первую очередь о желании законодателя снизить рис-
ки участников по договору долевого участия, а также сократить колоссальное количество организаций-застройщиков и, к слову, страховых и банковских организаций. Нельзя не отметить, что законодатель в новой редакции закона устанавливает неподъемно высокие суммы размеров уставного капитала, что может привести к слишком резкому сокращению застройщиков либо сложностям в процессе контроля уполномоченными органами за организациями, осуществляющими свою деятельность в обход новых требований.
Однако на этот случай в законе с 1 января 2017 г. вводится новый способ обеспечения исполнения - поручительство организации, являющейся учредителем (участником) застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям закона. Полагаем, такой способ обеспечения исполнения обладает большим потенциалом и оправдает себя. Таким образом, может произойти очищение рынка застройщиков от недобросовестных участников.
Создание специального компенсационного фонда, формирующегося за счет обязательных отчислений застройщиков, также благоприятно скажется на удовлетворении требований участников по договору долевого участия, понесших убытки вследствие недобросовестного поведения застройщиков. Однако, на наш взгляд, фонд не станет панацеей, так как практика в той же банковской сфере показывает большую эффективность превентивных мер.
Так называемые частноправовые, или диспозитивные, поправки, внесенные в названный выше Федеральный закон, в целом представляют собой механизм, претендующий на создание баланса интересов всех участников правоотношений. Изменения коснулись и защиты организаций-застройщиков. Они наделены правом одностороннего расторжения договоров об обеспечении обязательств, прописаны гарантии освобождения от ответственности в случае недобросовестного поведения и уклонения от обязанностей участником договора долевого строительства.
В заключение следует отметить масштабность, комплексность и революцион-
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 4 • 2017
ность поправок, внесенных в Федеральный закон № 214, которые призваны защитить более слабые звенья правоотношений в сфере долевого участия в строительстве. Однако, только проанализировав судебную практику после 1 января 2017 г., сможем сделать более определенные выводы касательно произошедших изменений, их исполнимости, а также спрогнозировать, как скоро законодательный взор вновь обратится в сторону долевого строительства с целью внести еще один пакет поправок.
Список литературы
[1] В Московской области растет количество договоров участия в долевом строительстве // [Электронный ресурс] // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. URL: https:/ /rosreestr.ru/site/press/news/v-moskovskoy-oblasti-rastet-kolichestvo-dogovorov-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/?sphrase_ id=3412615 (дата обращения: 05.11.2016).
[2] Застройщик требует от владельцев квартир доплаты за «случайные» метры // [Электронный ресурс] // Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы. URL: http://fas.gov.ru/press-center/news/detail. html?id=47587 (дата обращения: 05.11.2016).
[3] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве мно-
гоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016) // Российская газета. 31.12.2004. № 292.
Spisok literatury
[1]V Moskovskoj oblasti rastet kolichestvo dogovorov uchastiya v dolevom stroitel'stve // [E'lektronny'j resurs] // Oficial'ny'j sajt Federal'noj sluzhby' gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii. URL: https:// rosreestr.ru/site/press/news/v-moskovskoy-oblasti-rastet-kolichestvo-dogovorov-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/ ?sphrase_id = 3412615 (data obrashheniya: 05.11.2016).
[2] Zastrojshhik trebuet ot vladel'cev kvartir doplaty' za «sluchajny'e» metry' / / [E'lektronny'j resurs] // Oficial'ny'j sajt Federal'noj antimonopol'noj sluzhby'. URL: http://fas.gov.ru/press-center/news/ detail.html?id = 47587 (data obrashheniya: 05.11.2016).
[3] Federal'ny'j zakon ot 30.12.2004 № 214-FZ «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirny'x domov i iny'x ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotory'e zakonodatel'ny'e akty' Rossijskoj Federacii» (red. ot 03.07.2016) // Rossijskaya gazeta. 31.12.2004. № 292.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 4 • 2017
