CC BY
44УДК 347.454.3
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Гусейнова Л.В., Дагестанский государственный университет, г. Махачкала, Российская Федерация, [email protected]
Существенные условия гражданско-правового договора занимают особое место среди других понятий договорного права, остаются основным критерием для признания договора заключенным. В связи с этим определение существенных условий договора участия в долевом строительстве, формирование правильного представления о тех положениях, согласование которых сторонами договора необходимо, является важным с точки обеспечения эффективности и адекватности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве потребностям развития соответствующих отношений. Вместе с тем, анализ действующего законодательства, судебных постановлений по делам по спорам, вытекающих из подобного рода договоров, указывает на проблемы их гражданско-правового регулирования. Подобные проблемы обусловлены, в частности, неточностью, неполнотой отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что порождает сложности его правоприменения и отсутствие единства судебной практики.
Указанное обуславливает необходимость критического осмысления законодательства относительно существенных условий договора участия в долевом строительстве, правоприменительной практики на предмет выявления недостатков правового регулирования данного договора в части установления требований к его содержанию, выработки предложений по их преодолению.
Ключевые слова: существенные условия, договор, предмет договора, заключение договора, договор участия в долевом строительстве.
UDK 347.454.3
FEATURES OF THE CONTRACT OF PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION Guseynova L.V., Dagestan State University, Makhachkala, Russian Federation, [email protected]
The essential terms of a civil contract, occupy a special place among other concepts of contract law, remain the main criterion for the recognition of the contract concluded. In this regard, the definition of essential conditions of the contract of participation in share construction, the formation of a correct view of those provisions, the agreement which the parties to the contract must, is important for ensuring the effectiveness and adequacy of civil legal regulation of equity participation in the construction of the development needs of the relevant relations. However, the analysis of the current legislation, court rulings on business disputes arising from such agreements, indicates their problems of civil law regulation. Such problems are caused, in particular, inaccuracy, incompleteness of certain provisions of the Federal law from December, 30th, 2004 "About participation in share building of apartment houses and other real estate and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation", which raises the complexity of its enforcement and the lack of unity of judicial practice. The specified necessitates critical reflection on the legislation regarding the material terms of the contract of participation in share construction, law enforcement practices to identify deficiencies of legal regulation of this contract as establishing the requirements to its contents and formulate proposals to overcome them.
Key words: essential conditions, contract, subject of the contract, conclusion of contract, contract of participation in share building.
Анализ судебных споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, выявил проблемы и пробелы, связанные с правовым регулированием отношений в этой сфере. Новым витком, послужившим основанием для возникновения гражданско-правовых споров в данной сфере, явилось неправильное формирование участниками существенных условий договора, что является основанием для признания договора незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к ним относятся: 1) условия, которые определяются соглашением сторон; 2) условия, характеризующие предмет договора; 3) условия, которые определены законодателем как обязательные и достаточные для данного вида. Это означает, что для данного договора условие о предмете является существенным условием. Вместе с тем, следует отметить, что понимание предмета данного договора вызывает сомнения.
Л.В. ГУСЕЙНОВА
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [1], с одной стороны, внес определенную упорядоченность в определение существенных условий договора долевого участия в строительстве, а с другой -стал платформой для возникновения новых гражданско-правовых споров в этой области. Исходя из одной точки зрения, понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» в целом совпадает с определением «объект договора участия в долевом строительстве, так как согласно п. 2 ст. 2 ФЗ «О долевом строительстве» [2] объекты долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства. Вместе с тем сторонники данной точки зрения полагают, что так как объект договора долевого строительства не существует, поскольку не создан и индивидуализировать при помощи кадастрового номера его нельзя, следовательно, не представляется возможным согласовывать существенное условие договора. Таким образом, определение категории «объект долевого строительства», предусмотренное Законом об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам [3].
По мнению других авторов, под предметом данного договора следует понимать деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства. И в этом случае может произойти отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика. В этом случае возникает проблема разграничения предмета договора долевого участия в строительстве и предмета договора строительного подряда. Чтобы исключить отождествление этих понятий, обратимся к правовой конструкции договора участия в долевом строительстве. Согласно определению законодателя договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и передать часть этого объекта участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за определенную соглашением плату. Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве предусматривает две сочетающиеся половинки. Материальный объект в виде вновь построенной недвижимости представляет первую. Вторая составляющая предмета данного договора должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости.
Под действиями застройщика следует также понимать оказание любых услуг при осуществ-
лении строительства, а также проведением работ
[4].
Таким образом, на первый план выступает уже определенная выше проблема идентификации объекта долевого строительства, так как критерии объекта недвижимости, которые обязательно должны быть включены в договор, законом не конкретизированы. Следовательно, отличить материальный объект - жилое или нежилое помещение -до осуществления строительства невозможно. Поэтому, как правило, договор обычно содержит строительный адрес объекта, количество этажей и секций, строительный номер квартиры и площадь. Дополнительно к договору прикладываются копии поэтажных планов помещений, на которых указывается расположение передаваемых помещений. В связи с этим полагаем, что предмет договора участия в долевом строительстве следует определять посредством установления характера договора и индивидуализации предмета исполнения. Вместе с тем, надо отметить, что судебная практика в вопросе определения предмета данного договора противоречива и зачастую трактует предмет иным образом. Так, судебные инстанции указывали [5], что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию [6]; договор участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию [7].
Названные подходы представляются, на наш взгляд, необоснованными, поскольку, во-первых, не принимается во внимание двуединая природа предмета договора; во-вторых, неосновательно утверждение о создании объекта после заключения договора; в-третьих, в выводах судов не нашел отражение тот факт, что предмет договора включает не только создание объекта долевого строительства, но и его передачу после введения объекта недвижимости в эксплуатацию [8].
Подобное ограничительное понимание предмета договора представляется ошибочным, неоправданным и может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства [9].
Вместе с тем, критерии описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве отсутствуют. Учитывая, что участник долевого строительства не обладает необходимыми знаниями относительно надлежащего определения такого объекта, а застройщик является профессиональным участником отношений по организации строительства, представляется необходимым указать в Законе конкретные требования относительно обособления объекта долевого строительства. Предоставление определения объекта долевого строительства на усмотрение застройщика может
способствовать злоупотреблению с его стороны и к причине отсутствия надлежащего описания пред-последующему признанию договора ничтожным по мета договора [10].
Литература
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ: в ред. от 13 июля 2015 г. Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».
2. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. 2009. Вып. 2.
3. Бунина Н.Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2009. № 6. С. 21.
4. Ершов О.Р. О существенных условиях договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. 2009. № 3.
5. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2008. № 5. С. 36.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1.12.2010 по делу № А53-14887/2009. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда Новосибирской области от 5.03.2010 по делу № 07 АП-36/10. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Гайбатова К.Д., Аливердиева М.А. Земельный участок как объект гражданских прав // Юридический вестник ДГУ. 2015. № 2. С. 75-78.
9. Гажа Е.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве: актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики // Вестник Тамбовского университета. 2011. № 7. С. 51-56.
10. Гажа Е.А. Некоторые спорные вопросы правовой природы договора участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. 2011. № 4. С. 16-19.
References
1. Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnykh domov i inykh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenii v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossiiskoi Federatsii: feder. zakon Ros. Federatsii ot 30 dek. 2004 g. № 214-FZ ; v red. ot 13 iyulya 2015 g. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul'tantPlyus».
2. Balashova N.A. Sushchestvennye usloviya dogovora uchastiya v dolevom stroitel'stve // Vestnik Ud-murtskogo universiteta. 2009. Vyp. 2.
3. Bunina N.N. Ob"ekt dolevogo stroitel'stva: pravovye problemy opredeleniya ponyatiya // Yurist. 2009. № 6. S. 21.
4. Ershov O.R. O sushchestvennykh usloviyakh dogovora dolevogo uchastiya v stroitel'stve // Pravo i ekonomika. 2009. № 3.
5. Tyurina A. V. Vzaimootnosheniya uchastnikov dolevogo stroitel'stva // Ekonomiko-pravovoi byulleten'. 2008. № 5. S. 36.
6. Postanovlenie Federal'nogo arbitrazhnogo suda Severo-Kavkazskogo okruga ot 1.12.2010 po delu № A53-14887/2009. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul'tantPlyus».
7. Postanovlenie Sed'mogo arbitrazhnogo apellyatsionnogo Suda Novosibirskoi oblasti ot 5.03.2010 po delu № 07 AP-36/10. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul'tantPlyus».
8. Gaibatova K.D., AliverdievaM.A. Zemel'nyi uchastok kak ob"ekt grazhdanskikh prav // Yuridicheskii vestnik DGU. 2015. № 2. S. 75-78.
9. Gazha E.A. Sushchestvennye usloviya dogovora uchastiya v dolevom stroitel'stve: aktual'nye problemy rossiiskogo zakonodatel'stva i sudebnoi praktiki // Vestnik Tambovskogo universiteta. 2011. № 7. S. 51-56.
10. Gazha E.A. Nekotorye spornye voprosy pravovoi prirody dogovora uchastiya v dolevom stroitel'stve // Vestnik Tambovskogo universiteta. 2011. № 4. S. 16-19.
Поступила в редакцию 6 октября 2015 г.
Received 6 October, 2015
