CC BY
582
134
Право
Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского, 2017, № 2, с. 134-138
УДК 347.34
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
© 2017 г. О.А. Ковалева, Е.А. Гагал
Оренбургский государственный университет, Оренбург
Radaurist@mail .ги
Поступила в редакцию 11.01.2017
Рассматривается нормативное закрепление в законодательной базе договора участия в долевом строительстве жилья, его правовая природа. Проводится анализ законодательства, регламентирующего данный вид договора, а также проблем, касающихся реализации договора долевого участия в жилищном строительстве на практике.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, жилая недвижимость, правовая природа договора.
Участие в строительстве недвижимости, в особенности жилых домов, уже давно стало распространенной формой инвестирования. Участники (дольщики) такого инвестирования вкладывают собственные денежные средства в жилищный проект, а юридическое лицо (застройщик) обязуется реализовать его, в результате чего участники как инвесторы приобретают право собственности на часть недвижимости в форме жилья при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Казалось бы, инвестиционная привлекательность договоров долевого участия в строительстве очевидна. Однако наряду с плюсами такого способа инвестирования существуют и потенциальные минусы, выражающиеся в недобросовестном исполнении обязательств застройщиками, а также отсутствии надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием. Кроме того, причинами последующих проблем при исполнении сторонами обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов может стать правовое несовершенство отдельных положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) [1].
Вопросами совершенствования нормативно-правовой базы, регламентирующей договор долевого участия в строительстве жилых домов, а также изучением реализации прав и обязанностей сторон по данному договору активно занимаются такие ученые-правоведы, как С.А. Черня-кова, Е.А. Гажа, А.В. Дикун, Т.Ю. Майборода, М.В. Петрухин и др. Вопросам квалификации
договора долевого участия, его места в гражданском законодательстве посвящены работы таких ученых, как В.А. Бублик, Е.Б. Козлова, К.Б. Ярошенко, О.Л. Капица, О.Г. Ершов, которые внесли значительный вклад в развитие данного института.
Так, изучением правовой природы договора долевого участия в строительстве жилых домов занимался О. Л. Капица, который сделал вывод о том, что действия застройщика можно рассматривать как процесс выполнения работ, результатом которого выступает непосредственно само строительство объекта недвижимости [2, с. 320]. О.Г. Ершов поддерживает данную точку зрения, приведенную вышеназванным автором, и отмечает, что действия застройщика можно расценивать как результат по выполнению работы, где окончательным моментом является строительство объекта недвижимости. Поскольку данный договор направлен на выполнение работ, это приводит к тому, что действия обязанного лица направлены именно на выполнение работ, результатом которых является часть объекта недвижимости, включая передачу прав части объекта недвижимости дольщику пропорционально вложенным им денежным средствам [3, с. 22].
Однако на сегодняшний день теоретические метания относительно правовой квалификации договора долевого участия в долевом строительстве не прекратились. Отсутствие закрепления данного договора в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации [4] приводит к коллизии норм при определении его правовой природы. Учитывая, что в большей степени именно от этого зависит решение других наиболее сложных вопросов долевого строительства, касающихся, например, распространения практики заключения с гражданами вме-
сто договоров участия в долевом строительстве иных договоров, сходных по своей сути, проблема выяснения правовой сущности данного договора по-прежнему требует дальнейших исследований. Необходимо легальное закрепление понятия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации, чтобы устранить сложившуюся путаницу относительно правовой природы данного вида договоров. Кроме того, по сей день остаются недостаточно законодательно урегулированными вопросы защиты прав как участников (дольщиков), так и застройщиков.
Данные моменты и обусловливают актуальность нашего исследования.
Выступая регулятором правоотношений между участниками долевого строительства, Закон о долевом участии породил многие проблемы правового регулирования ввиду наличия в его тексте многочисленных пробелов, используемых для обхода императивных норм и обмана дольщиков. Можно выделить следующие недостатки Закона, которые позволят обозначить возможные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве жилых домов.
В ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии указано, что данный Закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства...». А в ч. 1 ст. 5 Закона цена договора определяется именно как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что Закон предусматривает исполнение обязательства по оплате цены договора только в денежной форме.
С одной стороны, столь конкретное указание на форму оплаты ограничивает права субъектов договора долевого строительства на исполнение обязательств путем использования неденежных форм оплаты (путем передачи ценных бумаг, выполнения работ, оказания услуг). С другой стороны, возникает резонный вопрос: как быть, если стороны все же предполагают осуществить оплату за объекты в строящемся здании с использованием неденежных форм? Будет ли это противоречить законодательству, или же можно будет сослаться на главный гражданско-правовой принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив любую иную, специально не предусмотренную законодательством гражданско-правовую конструкцию, не
подпадающую под регулирующее действие Закона об участии в долевом строительстве?
Более того, на практике застройщики зачастую используют этот пробел в законодательстве и целенаправленно заключают договоры с привлечением неденежных форм оплаты для того, чтобы «обойти» требования и ограничения, предусмотренные Законом о долевом участии. Так, распространение получила так называемая «вексельная схема», используя которую застройщики предлагают участникам долевого строительства первоначально уплатить денежные средства за вексель самого застройщика или сторонней компании, а уже затем внести приобретенный вексель как ценную бумагу в счет долевого финансирования строительства [5, с. 664]. Поскольку в данном случае застройщик привлекает для долевого строительства не денежные средства, а ценные бумаги (векселя), правоотношения между субъектами могут регулироваться уже не Законом о долевом участии, а гражданским законодательством с использованием иных конструкций (договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры простого товарищества и др.). Как результат - участники долевого строительства лишаются тех прав и гарантий, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве и не могут претендовать на соответствующую защиту.
Также необходимо упомянуть о недостатках отдельных положений Закона о долевом участии в части определения существенных условий договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов, в частности предмета.
Так, системное толкование положений Закона о долевом участии показывает, что предметом данного договора является строительство (создание) застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства после завершения в установленный срок строительства (создания) многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, и принятие такого объекта участником долевого строительства после уплаты им договорной цены. Предметом договора участия в долевом строительстве, позволяющим индивидуализировать исполнение, является объект долевого строительства. При этом объект долевого строительства определяется Законом как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (абз. 3 ст. 2 Закона). Индивидуализировать объект долевого строительства законодатель предлагает в соответствии с проектной документацией. Вместе с тем критерии описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве отсутствуют. Оставление определения объекта долевого строительства на усмотрение застройщика может способствовать злоупотреблению с его стороны и последующему признанию договора участия в долевом строительстве ничтожным по причине отсутствия надлежащего описания предмета договора [6, с. 215].
Помимо пробелов, существующих в Законе о долевом участии, имеют место также и проблемы, связанные с реализацией договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов на практике. Одним из главных вопросов остается проблема неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств сторонами. Причин для этого может быть несколько. Во-первых, неисполнение обязательств застройщика ввиду нарушения сроков передачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Так, могут возникать проблемы с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями, это ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время. Кроме того, может сложиться ситуация, когда будущий объект жилой недвижимости недостаточно профинансирован, и застройщик может предложить продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в дальнейшее строительство.
Во-вторых, нередким явлением становится совершение мошеннических действий застройщиков с целью извлечения максимальной прибыли. Например, недобросовестный застройщик может заключить договор с несколькими дольщиками на одно и то же жилое помещение или же передать им квартиры, уже обремененные обязательством с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями.
Так, согласно материалам дела № А09-4623/2011 конкурсный управляющий (истец) обратился в арбитражный суд Брянской области с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора участия в долевом стро-
ительстве № 193 от 02.04.2010 г., заключенного между ООО «Брянскгорстройсервис» (застройщик) и Иванчиной Е. А. (участник долевого строительства). Как было установлено судом, 30.09.2009 г. между застройщиком и Репко Александром Владимировичем (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве № 35, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке многоквартирный дом. В дальнейшем, 02.04.2010 г. между застройщиком и Иванчиной Е. А. (участник долевого строительства) был подписан договор № 193 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке тот же многоквартирный дом. Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.12.2011 г. ООО «Брянскгорстройсер-вис» был признан несостоятельным должником (банкротом), было открыто конкурсное производство на срок в течение шести месяцев. В связи с признанием ООО «Брянскгорстройсервис» несостоятельным должником (банкротом), Репко А.В. и Иванчина Е.А. обратились в суд с требованиями о включении в реестр ООО «Брянскгорстройсервис» требований о передаче жилых помещений. Определением суда от 06.02.2012 г. в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Брянскгорстройсер-вис» были включены требования А.В. Репко и Е.А. Иванчиной о передаче двухкомнатных квартир в их собственность. Однако при анализе документации ООО «Брянскгорстройсервис» истцом было установлено, что в соответствии с проектом № 4-656/2006 двухкомнатные квартиры, включенные в реестр требований ООО «Брянск-горстройсервис» и подлежащие передаче А. В. Репко и Е. А. Иванчиной, расположены по одному и тому же адресу. Как полагает конкурсный управляющий, в отношении спорного объекта недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры был дважды зарегистрирован договор долевого участия в строительстве в отношении обязанности застройщика передать одно и то же жилое помещение, дважды удовлетворено требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Суд удовлетворил требования истца, признав недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве жилья от 02.04.2010 г. № 193, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Брянскгорстройсервис» и Иванчиной Е.А. 02.04.2010 г. В то же время, поскольку имеется запись регистрации договора в ЕГРП по договору участия в доле-
вом строительстве № 193 от 02.04.2010 г., Иванчина Е.А. не лишена права требования от должника ООО «Брянскгорстройсервис» двухкомнатной квартиры на основании спорного договора [7].
Президиум ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008 отмечал, что в случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношений банкротства застройщика вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ, которая говорит о том, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи кредитор имеет право отобрания данной вещи у должника, если только она не была передана до этого третьему лицу. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Поэтому выводы суда по данному делу вполне обоснованы с точки зрения норм права.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно определить следующие проблемы, связанные с договором участия в долевом строительстве многоквартирных домов:
- отсутствие легального закрепления понятия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации;
- закрепление в Законе только денежной формы оплаты договора участия в долевом строительстве;
- отсутствие критериев описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве;
- неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами договора отдельно взятых на себя обязательств.
Отметим, что существующие пробелы в законодательстве, которые повлекли за собой проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве, сводятся к тому, что отсутствует правовая регламентация данного вида договора в гражданском законодательстве, это приводит к правовым неточностям норм при определении его правовой природы, о чем говорилось ранее. Необходимо совершенствовать сферу законодательной базы в области долевого строительства, которая бы способствовала развитию рынка первичной недвижимости, включая механизм защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
В целях совершенствования законодатель-
ной базы в области долевого строительства мы вносим следующие предложения:
- закрепить договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве самостоятельного вида договора, чтобы избежать дальнейшей путаницы при определении его гражданско-правовой природы. Представляется возможным сформулировать его определение следующим образом: договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется лично или с привлечением иных лиц в обусловленный срок на переданные ему заемные (личные) денежные (неденежные) средства граждан и (или) юридических лиц (дольщиков) построить здание (сооружение) и после окончания строительства передать часть здания (сооружения) дольщикам пропорционально вложенным с их стороны денежным (неденежным) средствам, а дольщики обязуются принять часть здания (сооружения) в целях последующего оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика. Предложенное определение договора участия в долевом строительстве, полагаем, содержит необходимые признаки, позволяющие разграничить рассматриваемый договор со смежными гражданско-правовыми конструкциями;
- изложить п. 1 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств и иного имущества, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, определяемая как сумма денежных средств и иного имущества на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средств и иного имущества на оплату услуг застройщика»;
- принимая во внимание, что участник долевого строительства не обладает необходимыми знаниями относительно надлежащего определения объекта договора участия в долевом строительстве жилья, а застройщик является профессиональным участником отношений по организации строительства, необходимо указать в ст. 2 Закона о долевом участии конкретные критерии индивидуализации объекта долевого строительства.
Таким образом, выявленные нами наиболее актуальные проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве позволяют сделать вывод о том, что законодателем в целях совершенствования законодатель-
ной базы должны быть предприняты попытки установления баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства с последующим урегулированием сферы долевого строительства. Поскольку действующий на сегодняшний день Закон о долевом участии подвергается неоднократным поправкам и внесению изменений, это формирует положительную тенденцию в обеспечении установления контроля со стороны соответствующих органов за деятельностью участников долевого строительства.
Список литературы
1. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. // Российская газета. 2004. № 292.
2. Капица О. Правовое регулирование участия
граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2014. 329 с.
3. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2013. № 2. С. 22-32.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья и четвертая: офиц. текст по состоянию на 2 марта 2015 г. М.: Омега-Л, 2015. 558 с.
5. Демченко М.В., Виковищева Н.Н. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве // Молодой ученый. 2014. № 8. С. 663-665.
6. Гажа Е.А. Об ответственности в праве интеллектуальной собственности // Вестник Тамбовского университета. Сер. Гуманитарные науки. 2008. № 7. С. 214-218.
7. Определение арбитражного суда Брянской области от 11 февраля 2014 г. по делу № А09- 4623/2011 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система. РосПравосудие. Режим доступа: https://rospravo-sudie.com (дата обращения: 20.12.2016).
SOME PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF THE CONTRACT ON PARTICIPATION IN SHARED-EQUITY HOUSING CONSTRUCTION
O.A. Kovaleva, E.A. Gagal
The article considers the regulatory consolidation of the legislative framework for the contract on participation in shared-equity construction of housing and the determination of its legal nature. The authors provide an analysis of the legislation regulating this type of contract and examine some issues arising in the practical implementation of the contract on participation in shared-equity housing construction.
Keywords: contract on participation in shared-equity construction, residential real estate, legal nature of the contract.
References
1. Federal'nyj zakon № 214-FZ «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» ot 30.12.2004 g. // Rossijskaya gazeta. 2004. № 292.
2. Kapica O. Pravovoe regulirovanie uchastiya gra-zhdan v dolevom stroitel'stve: Dis. ... kand. yurid. nauk. Krasnodar, 2014. 329 s.
3. Ershov O.G. Dogovor uchastiya v dolevom stroitel'stve v sisteme grazhdansko-pravovyh dogovorov // Notarius. 2013. № 2. S. 22-32.
4. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii: chasti
pervaya, vtoraya, tret'ya i chetvertaya: ofic. tekst po sos-toyaniyu na 2 marta 2015 g. M.: Omega-L, 2015. 558 s.
5. Demchenko M.V., Vikovishcheva N.N. Ne-dostatki i puti sovershenstvovaniya zakona o dolevom uchastii v stroitel'stve // Molodoj uchenyj. 2014. № 8. S. 663-665.
6. Gazha E.A. Ob otvetstvennosti v prave intel-lektual'noj sobstvennosti // Vestnik Tambovskogo uni-versiteta. Ser. Gumanitarnye nauki. 2008. № 7. S. 214218.
7. Opredelenie arbitrazhnogo suda Bryanskoj oblasti ot 11 fevralya 2014 g. po delu № A09-4623/2011 [Eh-lektronnyj resurs] // Spravochnaya pravovaya sistema. RosPravosudie. Rezhim dostupa: https://rospravosu-
die.com (data obrashcheniya: 20.12.2016).
