CC BY
392
стр. 171 из 206
ПРАВО
УДК 347.4
DOI: 10.12737/10806
ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН, УЧАСТВУЮЩИХ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Чернякова Светлана Александровна, кандидат юридических наук, доцент кафедры юридических дисциплин, chernaykovas@rambler.ru
ФГБОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»,
Москва, Российская Федерация
Статья посвящена анализу теоретических и практических проблем, возникающих в рамках правоотношений долевого строительства многоквартирных домов с участием граждан, рассмотрены средства обеспечения исполнения данных обязательств и определена их эффективность. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является залог. Описывается специфическая конструкция залога с множественностью лиц в обязательстве, представляющая собой долевое активное обязательство, где каждый участник долевого строительства вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога в определенной доле. При этом не предполагается наличие одинакового размера и характера требований залогодержателей, а также причитающегося им удовлетворения. Описывается обращение взыскания на предмет залога, которое возможно только не ранее чем через 6 месяцев после наступления срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором, либо прекращения или приостановки строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что явно объект долевого строительства не будет передан в установленный срок. Описываются механизмы обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, к которым относятся: поручительство банка и страхование своей гражданской ответственности. Описываются основные положения института гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве, которая выполняет две основные функции: компенсаторная или восстановительная, превентивная. Определено основание для привлечения стороны договора участия в долевом строительстве к гражданской правовой ответственности, которым считается совершение ею правонарушения, а именно, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Ключевые слова: строительство, долевое участие, защита прав
В настоящее время довольно остро стоит проблема правового регулирования отношений долевого строительства многоквартирных домов с участием граждан в части установления надлежащего уровня гарантий прав участников долевого строительства и обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является
стр. 172 из 206
залог. Залоговые отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются прежде всего общими положениями гражданского права о залоге, установленными в гл. 23 ГК РФ, нормами ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (далее ФЗ 102-ФЗ), а также имеющими приоритет перед данными источниками права специальными нормами ФЗ №214-ФЗ. Данный вид залога именуют в цивилистике законным залогом, т.к. залоговые правоотношения возникают не в силу достигнутого соглашения сторон долевого строительства о залоге, а в силу императивных норм закона, где залогодателем выступает застройщик, а
залогодержателями - участники долевого строительства.
Исходя из нормы ст.13 ФЗ №214-ФЗ, каждый участник долевого строительства многоквартирного дома в момент регистрации договора участия в долевом строительстве становится автоматически залогодержателем прав застройщика на земельный участок и создаваемого на нем многоквартирного дома, а застройщик - залогодателем.
Таким образом, образуется специфическая конструкция залога с множественностью лиц в обязательстве, представляющая собой долевое активное обязательство, где каждый участник долевого строительства вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога в определенной доле. При этом не предполагается наличие одинакового размера и характера требований залогодержателей, а также причитающегося им удовлетворения. Нельзя не согласиться с Кузьминой О.А., утверждающей, что отдельных самостоятельных залоговых правоотношений между залогодержателем и каждым участником долевого строительства не возникает, а все участники долевого строительства являются фигурой одного залогодержателя, находящегося в залоговых отношениях с залогодателем [8, с. 137]. Это подтверждается, например, тем, что у участников долевого строительства одновременно возникает право на обращение взыскания на предмет залога и прекращается право залога при исполнении своих обязательств застройщиком.
С момента регистрации первого договора участия в долевом строительстве возникает право залога на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости. Это порождает спор, имеет ли право застройщик без специального разрешения собственника передавать право аренды на земельный участок в залог. Так, цивилист Тархова О.Ю. утверждает, что для залога арендных прав на земельный участок требуется отдельное согласие собственника, поскольку это прямо указано в п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» [12, с. 29]. Данная точка зрения представляется не вполне обоснованной, т.к. собственник земельного участка,
стр. 173 из 206
передавая его в аренду застройщику, дает согласие на осуществление строительства объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства, следовательно, такое согласие подразумевает одобрение законного залога арендных прав застройщика, поэтому дополнительного разрешения не требуется. Если же считать верным мнение Тарховой О.Ю., то на практике могут возникнуть ситуации, когда собственник земельного участка не даст согласие на залог, и, следовательно, дальнейшее строительство объекта недвижимости в рамках правоотношений долевого участия в строительстве будет невозможным. Выходит, что застройщик напрасно арендовал земельный участок, получал разрешение на строительство и осуществлял ряд других необходимых мероприятий.
В соответствии с ч. 5 ст. 13 ФЗ №214-ФЗ при наличии установленных законодательством оснований обращения взыскания на предмет залога застройщик должен на объект незавершенного строительства зарегистрировать право собственности. С момента государственной регистрации права собственности на такой объект в ЕГРП в законодательстве РФ стоит сохранить автоматическое образование права залога в силу закона, а возникновение права залога на строящийся объект недвижимости при регистрации первого договора долевого участия в строительстве следует упразднить, внеся соответствующее изменение в ч. 1 ст. 1 3 ФЗ №214-ФЗ. То есть с момента регистрации такого договора будет возникать только право залога на земельный участок.
Согласно ч. 3 ст. 13 ФЗ №214-ФЗ объект долевого строительства с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента его передачи находится в залоге у участника долевого строительства. Отсюда ясно, когда возникает и прекращается право залога на объект долевого строительства. Но законодательством не установлено, когда же прекращается право на залог земельного участка, возникшее с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Получается, что участник долевого строительства с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию имеет право залога на земельный участок и объект долевого строительства, который включает в себя общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит и земельный участок [13, с. 67]. Таким образом, земельный участок находится дважды в залоге у одного и того же лица, что, по сути, является правовой коллизией.
В соответствии с ч. 7 ст. 13 ФЗ №214-ФЗ застройщик может без согласия участников долевого строительства закладывать предмет залога банку в целях обеспечения возврата кредита, полученного от банка на строительство объекта
стр. 174 из 206
недвижимости. При этом при обращении взыскания на предмет залога банк наравне с участниками долевого строительства вправе получить пропорционально размеру своих требований удовлетворение из стоимости предмета залога. Таким образом, размер получаемого удовлетворения участниками долевого строительство существенно снижается за счет удовлетворения требований банка о возврате предоставленных застройщику денежных средств и уплате процентов на эту сумму, что является безосновательным ущемлением гарантий прав участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ №214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога возможно только не ранее чем через 6 месяцев после наступления срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором, либо прекращения или приостановки строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что явно объект долевого строительства не будет передан в установленный срок. Как верно отмечает И. А. Дубровская, на практике стоимости предмета залога не хватает даже на то, чтобы возвратить участникам долевого строительства уплаченные ими денежные средства, не говоря уже о возможности возмещения причиненных убытков [4, с. 36]. А не менее чем за 6 месяцев накопится немалая сумма причиненных убытков, однако реальные гарантии их возмещения из стоимости залога отсутствуют. Тем не менее упразднение такого срока не представляется возможным, т.к. одни участники долевого строительства могут быть заинтересованы в возврате денежных средств и возмещении причиненных им убытков, а другие - в получении объектов долевого строительства, в силу чего они готовы еще ждать исполнения обязательств застройщика. На практике сроки передачи даже добросовестному застройщику соблюсти сложно, поэтому ему следует предоставлять шанс, т.к. все-таки законодательные меры должны способствовать прежде всего завершению строительства объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства.
Представляется верной позиция О.Г. Ершова, утверждающего, что при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т.к. одни желают получить объект долевого строительства, другие -возврат денежных средств и возмещение убытков [5, с. 36]. Соблюдение интересов первых не позволяет удовлетворить требования вторых и наоборот. Так, для удовлетворения требований о возврате уплаченных средств и возмещение убытков
стр. 175 из 206
законодательством предусмотрена реализация предмета залога на публичных торгах, что делает невозможным соблюдение интересов других участников долевого строительства. И невозможно продать предмет залога на торгах при удовлетворении интересов участников долевого строительства, желающих ждать передачи объекта долевого строительства.
Ч. 5 ст. 15 ФЗ №214-ФЗ установила, что если участники долевого строительства не заявили свои денежные требования при обращении взыскания на предмет залога, то после продажи предмета залога на публичных торгах причитающиеся им денежные средства зачисляются в депозит нотариуса, через который они могут получить соответствующие суммы. Отсюда можно сделать вывод, что законодатель, жертвуя интересами одних участников долевого строительства, отдает предпочтение соблюдению интересов других, требующих возврата денежных средств и возмещения убытков.
Бычков А.С., утверждает, что выполнение застройщиком его главной обязанности перед участником долевого строительства не обеспечивается законным залогом [3, с. 16]. Действительно, залог направлен только на удовлетворение денежных требований участника долевого строительства, в то время как главная обязанность застройщика - это передача объекта долевого строительства. Механизм удовлетворения требований участников долевого строительства через залог слишком сложен, а стоимость предмета залога, как правило, не способна погасить все их правомерные денежные требования. Но зато, например, участники долевого строительства освобождены от обязанностей хранения и управления предметом залога.
Согласно ч. 2 ст. 12.1. ФЗ №214-ФЗ застройщик должен обеспечить исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по своему выбору поручительством банка или страхованием своей гражданской ответственности.
Важно отметить, что поручителем может быть только банк, отвечающий довольно высоким требованиям, установленным в ст. 15.1 ФЗ №214-ФЗ, что подразумевает высокий уровень надежности поручителя. Такой банк несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика перед участником долевого строительства в размере цены договора участия в долевом строительстве, поэтому подразумевается, что поручитель при невозможности застройщика должен гарантированно возвратить денежные средства участникам долевого строительства, но его обязательства могут не охватить возмещение причиненных им убытков застройщиком. Срок поручительства согласно ч. 2 ст. 15.1 ФЗ №214-ФЗ должен не менее чем на два года превышать срок передачи объекта долевого строительства, что является положительным фактом для участников долевого
стр. 176 из 206
строительства, т.к. часто в установленный срок застройщик свои обязательства не исполняет.
Поручительство не прекращается в случае изменения обязательств сторон по договору участия в долевом строительстве, если это даже влечет за собой увеличение ответственности или другие неблагоприятные последствия для банка. При этом согласно ч. 2 ст. 15.1 ФЗ №214-ФЗ в договоре поручительства обязательно должно содержаться соответствующее согласие поручителя. Такое требование законодателя к содержанию договора, по-видимому, обусловлено необходимостью акцентирования внимания банка на оценку им своих возможностей по исполнению взятых на себя обязательств.
Помимо вышеуказанных положительных характеристик поручительства,
гарантирующих права участников долевого строительства, имеются и отрицательные моменты. Так, верно отмечает Абрамов А. С., что на практике большинство банков не желает выступать в качестве поручителя по обязательствам застройщика, т. к. высоки финансовые риски, в т.ч. вследствие частого банкротства застройщиков, а те, кто соглашаются быть поручителями, устанавливают очень высокую плату за своё поручительство [1, с.11]. Стоимость поручительства перекладывается застройщиком на участников долевого строительства, что влечет существенное повышение цены заключенного между ними договора. Также банки на практике в принципе не стремятся исполнять свои обязательства из поручительства, представляя возражения на требования участников долевого строительства, из-за чего по этому поводу возникает немало судебных тяжб. Выполнение банком своих обязательств из поручительства, как правило, ограничивается выплатой денежных средств, т.е. не обеспечивается по факту выполнение главного обязательства застройщика из договора участия долевого строительства.
Депутат государственной думы А.Г. Аксаков внес в разработанном им законопроекте №378291-6 от 6 ноября 2013 года предложение по замене поручительства банка институтом банковской гарантии. Банковскую гарантию сложно, в отличие от поручительства, оспорить гарантом, ее выдавшим, что, безусловно, является положительным фактом для участников долевого строительства.
Вместо договора поручительства с банком застройщик с 1 января 2014 года может обеспечить исполнение своих обязательств страхованием ответственности путем принятия участия в обществе взаимного страхования (далее ОВС) гражданской ответственности или заключения соответствующего договора со страховой организацией, которая должна отвечать повышенным требованиям к ней, установленным в ст. 15.2 ФЗ № 214-ФЗ.
стр. 177 из 206
ОВС образовывается в порядке, установленном ФЗ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года №286-ФЗ. Его учредителями могут быть только застройщики в количестве не менее 30, отвечающие повышенным требованиям к ним, установленным данным законом. В настоящее время создана только одна некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Однако практика показывает, что застройщики не желают участвовать в таком ОВС, т.к. верно отмечает директор саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга», что добросовестные застройщики не хотят отвечать за ненадежных застройщиков [6]. И, действительно, на практике многие застройщики не исполняют свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, например, из-за банкротства, которое часто бывает умышленным. К тому же, по мнению многих юристов-практиков, ОВС, в т.ч. практически вследствие отсутствия требований, предъявляемых к ОВС и его участникам законодательством РФ, с очень большой долей вероятности не сможет ввиду ограниченности своих финансовых возможностей удовлетворить денежные требования по обязательствам таких недобросовестных застройщиков, вступивших в это ОВС.
Таким образом, страхование гражданской ответственности застройщика на основе договора со страховой организацией является более надежным вариантом, т. к. страховые организации должны соответствовать требованиям довольно высокого уровня, например, опыт страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств не менее четырехсот миллионов рублей. Однако на практике почти все страховые организации отказывают в заключении договоров страхования. Так, например, в Алтайском крае и Санкт-Петербурге к началу второго квартала 2015 года не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия, обеспеченного договором страхования ответственности застройщика [11]. В качестве причин отказа страховщики, как правило, единогласно называют следующее: отсутствие в законодательстве РФ механизмов контролирования застройщика страховщиком; неясность, как рассчитывать финансовые риски, вероятность страхового случая и на их основе определять страховые тарифы [9, с. 131]. Поэтому те страховщики, которые все-таки соглашаются на заключение договора-страхования, устанавливают очень высокие страховые тарифы. Все расходы на страхование перекладываются на участников долевого строительства, что противоречит их интересам и пагубно влияет на развитие института долевого строительства многоквартирных домов.
Вполне очевидна необходимость рассмотрения гражданско-правовой
ответственности сторон договора участия в долевом строительстве многоквартирного
стр. 178 из 206
дома за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Это обусловлено частым нарушением, прежде всего, застройщиком своих обязанностей, а также сложностью процессов привлечения к ответственности и проблемой определения оптимального размера ответственности.
Важно отметить, что в законодательстве РФ не имеются определения понятий «юридическая ответственность» и «гражданско-правовая ответственность». Эти категории раскрываются на доктринальном уровне. Существует в теории немало взглядов на сущность этих понятий. Интересной представляется позиция Венгерова А.Б., определяющего юридическую ответственность как негативную реакцию государства на правонарушение и форму государственного принуждения, состоящие в обязанности претерпеть правонарушителем отрицательные для него последствия [10, с. 131].
Гражданско-правовая ответственность - это разновидность правовой ответственности.
Гражданско-правовая ответственность сторон договора участия в долевом строительстве выполняет две основные функции: компенсаторная или восстановительная, превентивная. Главной функцией, возлагаемой законодателем на гражданскую правовую ответственность за нарушение обязательств по данному договору является восстановление. Она направлена на устранение негативных последствий нарушения обязательств должником путем установления в отношении него имущественных обременений, за счет которых происходит восстановление имущественного состояния потерпевшего кредитора. Но, несмотря на компенсационно-восстановительный характер гражданской правовой ответственности, не происходит восстановления нарушенного права. Таким образом, ответственность не погашает и не освобождает должника от надлежащего исполнения его обязательств по договору. Превентивная функция подразделяется на подфункции: общая и частная превенция. Первая направлена на то, чтобы в общем применение ответственности предупреждало нарушение обязательств всеми застройщиками и участниками долевого строительства, а вторая - конкретными правонарушителями. Возможная перспектива ответственности при нарушении обязательств также побуждает к надлежащему их исполнению.
Законодатель при определении форм, условий и размеров ответственности застройщика и гражданина-участника долевого строительства, являющегося стороной в договоре участия в долевом строительстве для удовлетворения своих семейных, личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, исходил из необходимости обеспечить защиту прав более слабой стороны - такого гражданина. Так, законодатель в большей степени защищает именно его, установив для застройщика
стр. 179 из 206
особые формы, повышенные размеры ответственности и условия привлечения к ответственности. По этой причине законодатель также относит такого гражданина к категории потребителей, распространив на него действия законодательства о защите прав потребителей в части неурегулированной ФЗ №214-ФЗ и, прежде всего, действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года №2300-1.
Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств одной из сторон договора участия в долевом строительстве не подразумевается возникновение гражданской правовой ответственности автоматически, т.к. основная цель такой ответственности - не наказать правонарушителя, а компенсировать потерпевшей стороне наступившие для нее отрицательные последствия, если она потребует этого. При этом потерпевшая сторона договора может отказаться от своего такого субъективного права, а сторона, нарушившая свои обязательства, уйти от ответственности с помощью достижения соглашения с потерпевшим, по причине потерпевшим пропуска срока исковой давности или при добровольной оплате правонарушителем неустойки и возмещения убытков.
Поскольку как гражданская правовая ответственность наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, то ее квалифицируют в науке гражданского права как договорную. Соответственно, если нет договора, то и невозможно наступление такой ответственности. Застройщик и участник долевого строительства добровольно определяют некоторую модель дальнейшего должного поведения друг друга, за несоблюдение которой могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности. В гражданских правоотношениях по общему правилу любое лицо отвечает только за свои действия или бездействие. Однако специфическая конструкция договора участия в долевом строительстве подразумевает, что ответственность за нарушения обязательств застройщика может нести и третье лицо, которым будет являться страховая организация, общество взаимного страхования или банк-поручитель.
Основанием для привлечения стороны договора участия в долевом строительстве к гражданской правовой ответственности считается совершение ею правонарушения, а именно, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. То есть если обязанная сторона без законного оправдания не исполнит надлежащим образом своих обязательств, то договор будет являться нарушенным. Среди специалистов науки гражданского права при этом часто возникает спор: в чем заключается неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и как отграничить одно от другого. Чаще всего в
стр. 180 из 206
цивилистике под неисполнением обязательств понимают невыполнение должником действий, которые он обязан совершить в силу договора, а результаты этих действий, которые предположительно должны быть переданы кредитору, им не приобретаются. То есть главная цель обязательства из договора не достигается. Так, непередача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства при уплате им цены договора является наглядным примером неисполнения обязательства. Ненадлежащее исполнение же подразумевает его выполнение с некоторыми недостатками и отклонениями от условий договора участия в долевом строительстве. Например, многоквартирный дом построен и объект долевого строительства передан участнику долевого строительства, но с некоторыми изъянами в качестве.
Однако, как верно отмечает В.Н. Белоусов, говорить о неисполнении или ненадлежащем исполнении можно только в конкретных ситуациях и в зависимости от степени исполнения обязательств стороной договора [2, с. 24]. Так, например, рассмотрим ситуацию с просрочкой застройщиком передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Если потерпевшая сторона будет требовать расторжения договора и возврата денежных средств с выплатой неустойки и возмещением убытков, то такую ситуацию можно определить как неисполнение обязательств застройщиком. Если же участник долевого строительства не расторгает договор, т.к. этого не желает или не имеет на это права в силу законодательства, дожидается передачи объекта долевого строительства и предъявляет только требования об уплате неустойки и возмещении убытков, то исполнение обязательства застройщика передать
соответствующий объект долевого строительства с задержкой срока передачи будет считаться ненадлежащим исполнением.
Стоит отметить, что одного юридического факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон договора недостаточно для привлечения к ответственности. Необходимо также наличие причинно-следственной связи между действиями или бездействием обязанной стороны и соответствующим результатом. В отдельных случаях необходимо присутствие вины, под которой Пугинский Б.И. понимает наличие двух обстоятельств: присутствие у обязанного лица действительных
возможностей для надлежащего исполнения обязательств и неосуществление им необходимых мер по предотвращению и недопущению правонарушения [10, с. 142]. Так, он подразумевает под виной не акт психологического сознания, как часто указывают в юридической литературе, а характеристику деятельности обязанного лица в определенных условиях ее осуществления.
стр. 181 из 206
Наличие вины, как условия наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору, необходимо у гражданина-участника долевого строительства согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ. При этом он может быть освобожден от ответственности, если гражданин докажет свою невиновность. Для привлечения застройщика к гражданской правовой ответственности согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ не требуется наличие его вины в нарушении обязательств по договору, т. е. возможно наступление для него безвиновной ответственности, за исключением ответственности в форме компенсации морального вреда. Однако признак виновности может повлиять на размер ответственности застройщика, поэтому наличие вины можно считать для застройщика факультативным признаком правонарушения. Так, для застройщика целесообразным будет доказать ее отсутствие или наличие в форме неосторожности, т.к. на практике это, как правило, приводит к снижению судом размера подлежащей уплате им законом уставленной штрафной неустойки, компенсации морального вреда, возмещения убытков.
Формами гражданской правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства являются неустойка и возмещение убытков, а для застройщика -еще и компенсация морального вреда и штраф. При этом гражданское законодательство РФ не устанавливает какие-либо пределы или ограничения возможного размера ответственности.
Основной из форм гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение обязательств является определенная в законе неустойка, поэтому ее называют законной неустойкой. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ возможно увеличение ее размера по соглашению сторон, поскольку прямо это законодательством не запрещается. При этом она уже приобретет частично договорной характер. Но уменьшение размера законной неустойки во внесудебном порядке не допускается.
В гражданском праве выделяют 3 вида неустойки: взыскание суммы неустойки, но не убытков - исключительная; убытки взыскиваются в сумме сверх неустойки -штрафная; взыскивается неустойка или убытки - альтернативная [7, с. 70].
Применительно к отношениям участия в долевом строительстве установлена законная штрафная неустойка, которая носит, по сути, карательный характер. Такой характер данной неустойки подтверждается тем фактом, что не всегда нарушение обязательств влечет за собой возникновение убытков, а неустойка все равно взыскивается. Однако на
стр. 182 из 206
практике суды в большинстве случаев снижают размер неустойки, причем часто существенно в 2-5 раз, а в ряде случаев в 20-25 раз [3, с.18]. Верховный суд РФ (далее ВС РФ) де-факто одобрил подобные позиции судов в обзоре судебной практики, указав, что суд уполномочен уменьшать сумму неустойки, если она явно несоизмерима с отрицательным результатом нарушения обязательств.1
Так, Кировский районный суд города Уфы рассмотрел дело по иску Ахтямовой А.Ф. к ООО «Строительная компания», в частности, о взыскании неустойки за просрочку по передаче квартиры. В итоге своим решением № М-1037/2014 суд уменьшил сумму законной неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства на 215 дней с 112497 до 35000 рублей, сославшись на ст. 333 ГК РФ, закрепляющую, что неустойка может быть уменьшена, если она очевидно несоразмерна с последствиями нарушения.
Следующая форма гражданской правовой ответственности - это возмещение убытков. Для того чтобы получить его, необходимо доказать причинение убытков, чего не требуется для получения суммы неустойки. Такое возмещение носит исключительно компенсаторный характер, т.к. не подразумевается обогащение потерпевшей стороны. Вместе с тем на практике гражданам-участникам долевого строительства очень тяжело доказать факт и размер причиненных убытков, т.к., в частности, они непрофессиональные участники отношений долевого строительства и заранее не заботятся о доказательствах или не знают, как это грамотно делать. Поэтому очень сложно доказать причинноследственную связь между действиями и бездействием застройщика и причинением убытков, а также определить их размер, что еще раз доказывает необходимость ограничения возможности суда решения вопроса по уменьшению неустойки.
Так, например, решением № 2-214/2014 от 24 февраля 2014 года Анапского городского суда требования Котельникова С. А. к ООО «Производственно-коммерческая фирма Барс» о возмещении убытков в размере 182420 рублей удовлетворены частично, в размере 28670 рублей. Истец заявил, что просрочка передачи квартиры составила 379 дней, и это, в частности, повлекло его расходы на аренду квартиры и оплату за нее коммунальных услуг, транспортные расходы на поездки к месту работы, а также что квартира была передана с недостатками, которые повлекли расходы на их устранение. Однако суд, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о доказанности
1 П. 26 Постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2014. - № 1.
стр. 183 из 206
только расходов на устранение недостатков квартиры.
Еще одной формой ответственности застройщика согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии его вины является компенсация морального вреда, причиненного потребителю. При этом размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя. Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации [1, с. 14]. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации. Так, например, решением Правобережного районного суда города Липецка № М-514/2014 от 26 марта 2014 года требования Пишикина А. А. к ООО «Главлипецкстрой» об уплате 200000 рублей компенсации морального вреда были удовлетворены в размере 20000 рублей. Страдания истца, вызванные просрочкой передачи объекта долевого строительства на
1078 дней, суд оценил в такую весьма незначительную сумму. Таким образом, можно сделать вывод о неэффективности данной формы гражданской правовой ответственности.
Следует отметить, что потребитель согласно п. 6 ст. 13 Закона №2300-1 имеет право также на получение от застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потерпевшего. Так, получается, что в судебном порядке на застройщика одновременно могут накладываться две формы ответственности, носящие исключительно карательно-штрафной характер, а это противоречит основной функции гражданско-правовой ответственности - восстановительной.
ФЗ №214-ФЗ предусматривает случаи, при которых допускается одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке. Само по себе расторжение договора одной из сторон не является ответственностью для другой, хотя это и может повлечь для нее некоторые отрицательные последствия в имущественной сфере. Но такое расторжение договора подразумевает возможности применения и мер ответственности. Так, гражданин - участник долевого строительства в случаях, в частности, установленных в ч. 1 ст. 9 ФЗ №214-ФЗ, наряду с расторжением договора вправе требовать уплаты от застройщика процентов на сумму, переданную ему в счет оплаты цены договора, в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России со дня передачи денежных средств застройщику до дня их возврата гражданину. При этом возможность расторжения во внесудебном одностороннем порядке договора участником долевого строительства при существенном нарушении застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства может привести к отрицательным результатам
стр. 184 из 206
для гражданина, т.к. существенность недостатков в качестве - это категория оценочная. Таким образом, если впоследствии застройщик обратится в суд, и последний не сочтет нарушения качества существенными, то гражданин может стать сам стороной, нарушившей договор, что является основанием для привлечения уже его к ответственности.
Литература
1. Абрамов, А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. -2013. - № 2.
2. Белоусов, В.Н. Перспективы развития законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика // Нотариус. - 2013. - №7.
3. Бычков, А.С. Защита от недобросовестного застройщика // ЭЖ-Юрист. - 2013. -
№ 48.
4. Дубровская, И.А. Застройщик плюс дольщик // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 37.
5. Ершов, О.Г. О залоге как о способе обеспечения обязательства застройщика при долевом строительстве // Право и инвестиции. - 2012 - № 4.
6. Застройщики переложат новые затраты на дольщиков. [Электронный ресурс]: URL: http://www.bn.ru/articles/2014/04/13/141524.html (дата обращения: 15.04.2014).
7. Ибрашов, Р.Т. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора // Право: современные тенденции - 2012. - № 6.
8. Кузьмина, О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. - 2013. - № 9.
9. Метелица, Е. Н., Дуленкова, А.Б. Дольщиков жилья никто не подстрахует. [Электронный ресурс]: URL: http://rbcdaily.ru/finance/562949990229078 (дата обращения: 11.04.2014).
10. Соболев, Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2013.
11. Страховка от обмана. [Электронный ресурс]: URL:
http://www.rg.ru/2014/03/13/reg-sibfo/ astroishiki.html (дата обращения: 11.04.2014).
12. Тархова, О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - Ростов н/Д., 2006. - С. 29.
стр. 185 из 206
13. Яблочкина, Е.А. Проблемы и способы совершенствования законодательства в сфере долевого участия в строительстве // Закон. - 2013. - № 7. - С. 67.
PROTECTION OF THE RIGHTS OF CITIZENS PARTICIPATING IN JOINT CONSTRUCTION OF APARTMENT BUILDINGS
Chernyakova Svetlana Aleksandrovna, PhD (Cand. Sc.) in Economics, Associate Professor, Department of Legal Disciplines, chernaykovas@rambler.ru
Russian State University of Tourism and Service, Moscow, Russian Federation
This article analyzes the theoretical and practical problems encountered in the relation of shared construction of apartment buildings with the participation of citizens, considered as a means of ensuring the implementation of these commitments and to determine their effectiveness. One way to ensure fulfillment of the obligations of the builder is the colleteral. Described is a specific design of collateral with the plurality of persons in undertaking, which is a commitment to share, where each participant shared construction is entitled to the satisfaction of their claims due to the value of the collateral in a certain share. We do not assume the presence of the same size and the nature of the mortgagee's claims, as well as due to satisfaction. Described are foreclosures on the collateral, which is possible not earlier than 6 months after the deadline to transfer the object of shared construction under the contract, termination or suspension of construction of the property in the circumstances are indicating that the object of shared construction clearly will not be shared within the prescribed period. Described are mechanisms to ensure fulfillment of obligations under the contract by the developer of a joint construction of an apartment building, which include: bank guarantee and insurance of civil liability. Described are the main provisions of the institute of civil liability of parties to the contract of a joint construction, which has two main functions: compensatory, or remedial, and preventive. Defined are grounds for bringing parties to the contract of a joint construction to civil liability, which is considered to be committing an offense, namely, non-performance or improper performance of contract terms.
Keywords: construction, equity, protection of rights
References
1. Abramov, A.S. Dolevoe stroitel'stvo: istoriia i praktika [Shared construction: History and Practice] // Zhilishchnoe pravo. - 2013. - № 2.
2. Belousov, V.N. Perspektivy razvitiia zakonodatel'stva o grazhdansko-pravovoi otvetstvennosti zastroishchika [Prospects for the development of legislation on civil liability of the developer] // Notarius. - 2013. - №7.
3. Bychkov, A.S. Zashchita ot nedobrosovestnogo zastroishchika [Protection from unscrupulous developers] // EZh-Iurist. - 2013. - № 48.
4. Dubrovskaia, I.A. Zastroishchik plius dol'shchik [Developer plus equity holders] //
EZh-Iurist. - 2013. - № 37.
стр. 186 из 206
5. Ershov, O.G. O zaloge kak o sposobe obespecheniia obiazatel'stva zastroishchika pri dolevom stroitel'stve [Pledge as a way to ensure commitment of the developer at joint construction] // Pravo i investitsii. - 2012 - № 4.
6. Zastroishchiki perelozhat novye zatraty na dol'shchikov [Developers will shift the cost
onto new equity holders]. [Elektronnyi resurs]: URL:
http://www.bn.ru/articles/2014/04/13/141524.html (data obrashcheniia: 15.04.2014) [Accessed April 15, 2014].
7. Ibrashov, R.T. Otvetstvennost' storon po dogovoru uchastiia v dolevom stroitel'stve i osnovaniia dlia odnostoronnego initsiirovaniia rastorzheniia dogovora [Responsibility of the parties under the contract of a joint construction and grounds for unilateral termination of the contract] // Pravo: sovremennye tendentsii - 2012. - № 6.
8. Kuz'mina, O.A. Pravovoe regulirovanie dolevogo uchastiia v stroitel'stve mnogokvartirnogo doma [Legal regulation of the equity in the construction of an apartment building] // Zakon. - 2013. - № 9.
9. Metelitsa, E. N., Dulenkova, A.B. Dol'shchikov zhil'ia nikto ne podstrakhuet [Nobody
insures equity holders for housing]. [Elektronnyi resurs]: URL:
http://rbcdaily.ru/finance/562949990229078 (data obrashcheniia: 11.04.2014) [Accessed April 11, 2014].
10. Sobolev, D.A. Grazhdansko-pravovaia otvetstvennost' zastroishchika po dogovoru uchastiia v dolevom stroitel'stve [Civil liability of the developer under the contract of a joint construction]: dis. ... kand. iurid. nauk: 12.00.03. - M., 2013.
11. Strakhovka ot obmana [The insurance from fraud]. [Elektronnyi resurs]: URL:
http://www.rg.ru/2014/03/13/reg-sibfo/ astroishiki.html (data obrashcheniia: 11.04.2014)
[Accessed April 11, 2014].
12. Tarkhova, O.Iu. Dogovor dolevogo uchastiia v stroitel'stve kak osnovanie vozniknoveniia prava sobstvennosti na zhiloe pomeshchenie [Contract of individual share in building as the basis of property rights to housing]: dis. ... kand. iurid. Nauk: 12.00.03. - Rostov n/D., 2006. - p. 29.
13. Iablochkina, E.A. Problemy i sposoby sovershenstvovaniia zakonodatel'stva v sfere dolevogo uchastiia v stroitel'stve [Problems and ways of improving legislation in the field of share participation in construction] // Zakon. - 2013. - № 7. - p. 67.
