CC BY
388
УДК 347 ББК 67.404
DOI 10.24411/2414-3995-2019-10059 © О.А. Пешкова, 2019
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ОБЕСПЕЧЕНИЕ И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН—ДОЛЬЩИКОВ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И (ИЛИ) БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Ольга Андреевна Пешкова,
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, кандидат юридических наук Академия Генеральной прокуратуры РФ (117198, Москва, ул. Новая Басманная, д. 10) E-mail: ksina07@ mail.ru
Аннотация. Анализируется положение участника долевого строительства и способы обеспечения и защиты его прав при строительстве многоквартирных домов по договору долевого строительства и (или) банкротстве застройщика.
Ключевые слова: участник долевого строительства (дольщик); нарушение прав дольщика; способы защиты прав дольщика при строительстве многоквартирных домов; обеспечение и защита прав дольщиков (обманутых дольщиков) при банкротстве застройщика; требования к застройщику в современных условиях.
ENSURING AND PROTECTING THE RIGHTS OF CITIZENS—SHAREHOLDERS IN THE CONSTRUCTION AND (OR) BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER
Ol'ga A. Peshkova,
Associate Professor at the Department of Civil Disciplines,
Candidate of Law
Academy of the Prosecutor General's Office of the Russian Federation (117198, Moscow, ul. Novaya Basmannaya, d. 10)
Abstract. Analyzes the position of a participant in shared construction and ways to ensure and protect his rights in the construction of apartment buildings under a shared construction agreement and (or) a developer's bankruptcy.
Keywords: participant of shared construction (equity holders); violation of rights holders; ways to protect the rights of the interest holders in the construction of apartment buildings; ensuring and protecting the rights of shareholders (defrauded shareholders) in the bankruptcy of the developer; requirements for the developer in modern conditions.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Для цитирования: Пешкова О.А. Обеспечение и защита прав щика. Вестник экономической безопасности. 2019;(2):55-61.
Строительство многоквартирных домов, начиная с 2004 г., должно осуществляться на долевых началах («долевое участие в строительстве»), предусматривая распределение расходов по строительству между будущими сособственниками, расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых (коммерческих) помещений — «объектов долевого строительства». Как правило, долевое участие осуществляется путем предоставления денежных средств на будущий объект строительства. При отсутствии у лиц денежных средств законодатель допускает вложение в объект строительства иного имущества, включая право на со-
граждан—дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застрой-
ответствующий земельный участок, на котором будет происходить строительство многоквартирного дома.
Участие граждан в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N° 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закона об участии в долевом строительстве или ФЗ № 214) [4].
Граждане, желая приобрести жилые помещения в многоквартирном доме, вкладывают денежные
средства в объекты долевого строительства с различными целями:
• решения своих жилищных потребностей;
• последующего получения прибыли от перепродажи жилого помещения;
• защиты своих денежных накоплений от инфляции и т.п.
В случае, если гражданин—участник долевого строительства, приобретает жилое помещение для своих собственных целей — для решения своих собственных жилищных потребностей, то при нарушении его прав наряду с нормами ФЗ об участии в долевом строительстве дополнительно применяются нормы закона «О защите прав потребителей» [2].
При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят многоквартирные дома по договорам долевого участия и соответствуют требованиям ФЗ № 214. До внесения последних изменений в вышеуказанный закон к категории застройщиков могли быть отнесены любые юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру/комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома. При этом следует учитывать, что на момент получения денег от участников строительства объект (многоквартирный дом) должен быть не введен в эксплуатацию.
Однако в последнее время вопросы о невозможности застройщиков завершить начатое строительство возникают достаточно часто. Это связано как с объективными обстоятельствами (например, введением санкций, кризисные ситуации в экономике, удорожание проектов и т.п.), так и недобросовестностью самого застройщика, подрядчиков (созданием мошеннических схем по выводу денежных средств и др.), которые в конечном результате влекут за собой признание застройщика банкротом и введением соответствующих процедур.
Нарушение прав граждан—участников долевого строительства может быть связано с несоблюдением условий срока исполнения договора долевого участия и приводит к задержке передачи объекта дольщику или невозможностью или нежеланием застройщика вообще завершить проект
возведения многоквартирного дома как объекта долевого строительства. В первом случае такие нарушения, как правило, носят кратковременный характер. Во втором случае застройщик фактически прекращает свою деятельность и тогда встает вопрос о возможности его банкротства. Поэтому способы защиты граждан—дольщиков при нарушении их прав при таких обстоятельствах отличаются.
Ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства это приводит дольщиков в категорию пострадавших и застройщик обязан уплатить гражданину—участнику неустойку (пени) в двойном размере от одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214).
Согласно абз. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, поскольку в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [9] указано, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения, в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым [10].
По смыслу п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» [11] при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческими организациями, индивидуальными предпринимателями, а равно некоммерческими организациями при осуществлении ими приносящей доход деятельности, правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности, и при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.
Как разъяснено в п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда РФ, применение ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Анализ правоприменительной и судебной практики показывает, что нарушение сроков сдачи до-
мов часто достигает более трех месяцев. Иногда это может быть связано с несвоевременностью исполнения своих обязательств подрядчиками или с требованием государственных органов при приемке объекта строительства устранить недостатки при вводе построенного многоквартирного дома в эксплуатацию. Срок задержки сдачи дома до трех месяцев можно было бы признать допустимым, при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки, поскольку, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Задержка передачи объекта на срок более трех месяцев должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков, поскольку это может говорить о серьезных проблемах у застройщика вплоть до введения в отношении его процедуры банкротства. Когда в отношении застройщика начинается процедура банкротства, тогда гражданин—участник долевого строительства вправе претендовать на внесение сведений в реестр кредиторов на основании ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, в том случае, если:
• прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев;
• застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на шесть месяцев;
• дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям;
• оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке;
• есть решение суда о том, что дольщик является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.
Само по себе включение сведений в этот реестр не гарантирует никакой преимущественной процедуры признания права собственности на квартиры, однако включаться в него все же стоит, хотя бы для того, чтобы претендовать на содействие государства в выборе организации—подрядчика для достройки дома (при необходимости). На основании этих сведений могут быть приняты решения о выделении субсидий для завершения строительства объекта, а также о мерах поддержки дольщиков [8].
Признание застройщика банкротом происходит в судебном порядке, порядок и сроки удовлетворения требований дольщиков определяется Федеральным законом № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» [3].
Законом о банкротстве для граждан позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, выделяя их в особую группу кредиторов.
Так, граждане чьи права были нарушены должны обратиться в арбитражный суд с одним из требований на включение своих кредиторских требованиях в виде:
• либо выплаты денежных сумм по делу о банкротстве;
• либо передачи жилого помещения [8].
При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены. Погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь. Кроме того, участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств (например, как возмещение расходов по найму другого жилого помещения в связи в невыполнением условий договора долевого участия.
Какое кредиторское требование является более обеспеченным зависит от каждой конкретной ситуации, например, на какой стадии находится строительство многоквартирного дома (объекта), однако, на наш взгляд, целесообразнее заявлять
именно требование о передаче жилого помещения, поскольку денежные средства у застройщика могут отсутствовать.
Одним из способов обеспечения прав и интересов дольщиков является передача объекта незавершенного строительства новым инвесторам, который приобретает возможность достроить объект незавершенного строительства и реализовать имеющуюся недвижимость по более высокой (рыночной) цене. Целью данного решения, по мнению судов, является возможность удовлетворить денежные требования дольщиков, поскольку при продаже частей объекта, за счет вырученных денежных средств будут удовлетворяться выдвинутые денежные требования дольщиков. Однако существуют определенные экономические риски, которые не позволяют в подобных случаях продавать имеющую недвижимость по более высокой цене, соответственно, дольщики получают суммы гораздо меньше ожидаемых.
Вторым способом обеспечения требований участников долевого строительства является завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений дольщикам. Закон не содержит каких-либо специальных привязок возможности предъявления требования о передаче жилого помещения к той или иной процедуре банкротства, указывая лишь на необходимость заявленного требования после введения процедуры наблюдения и только в рамках дела о банкротстве (п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Если застройщик самостоятельно не может осуществить достройку объекта долевого строительства, то в таком случае может применяться правовой механизм по замене застройщика, а имущество и неисполненные обязательства застройщика переходят другому застройщику (приобретателю), которому передаются земельные участки, объекты незавершенного строительства от застройщика-банкрота в обмен на исполнение обязательств перед дольщиками по передаче жилья.
При этом суды считают, что участники строительства, предъявившие требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет
имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве) [12].
С целью защиты прав дольщиков существуют и другие способы обеспечения сохранности вложенных денежных средств, предусмотренные действующим гражданским законодательством — страхование, использование счета эскроу и др. Однако, как показывает практика, вопросы со страхованием не всегда способствуют защиты граждан, когда застройщик не своевременно заключает договоры со страховыми компаниями или последние, в последующем, банкротятся или исполнить обязательства по выплате страховых сумм не состоянии.
Поэтому с июля 2017 г. на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан от недобросовестных застройщиков — Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства, который призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него.
Начиная с 20 октября 2017 г. при строительстве новых объектов каждый застройщик, привлекающий деньги по договорам долевого участия (далее ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса — 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ [7]. Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Целью создания Фонда было минимизировать риски для граждан—участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. В рамках процедуры банкротства застройщиков завершение строительства объектов незавершенного строительства может осуществляться с использованием средств Фонда защиты дольщиков.
С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых способа защиты граждан—участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам доле-
вого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда. При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.
Выделение Фондом средств на финансирование мероприятий по завершению строительства новому застройщику путем проведения конкурсного отбора, порядок и условия которого утверждает Минстрой России.
Что же касается счетов эскроу, то такая практика только начинает складываться и только в ближайшие годы будет доказана эффективность такой правовой конструкции от недобросовестных застройщиков. Многие эксперты считают, что эскроу-счет будет защищать дольщика лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 г. все застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Смысл такого нововведения заключается в том, что денежные средства покупателей передаются в банк, который финансирует строительство многоквартирных домов. В период строительства денежные средства резервируются на счете банка и переводятся застройщику после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиками.
Если застройщик свои обязательства не выполнит, то денежные средства возвращаются покупателям. Указанная схема окончательно должна быть введена в этом году и пока не является обязательной. Кроме того, в части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
В настоящее время изменились и требования к застройщику—приобретателю. Данные требования установлены ФЗ об участии в долевом строительстве. Застройщиком—приобретателем может быть только юридическое лицо, которое должно подтвердить в суде свое соответствие таким требованиям, как:
• опыт строительства не менее 3 лет;
• наличие разрешений на ввод объекта в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м.;
• имеющих наименование «специализированный застройщик», а также об отсутствии в отношении него:
• процедуры ликвидации юридического лица;
• решений арбитражного суда о введении в отношении юридического лица процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• решения о приостановлении деятельности юридического лица в порядке, установленном КоАП РФ;
• в реестре недобросовестных поставщиков [5], поставщиков (подрядчиков, исполнителей) [6], сведений о юридическом лице — застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности [1], сведений о юридическом лице — застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
• отсутствие у юридического лица недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законода-
тельством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными ко взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской финансовой отчетности за последний отчетный период;
• у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации и др.
К застройщику-приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Полагаем, что механизм замены застройщика может стать одним из альтернативных вариантов решения проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве.
В целом изменения действующего законодательства направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является удовлетворение требований участников долевого строительства.
Таким образом, можно отметить, что способов защиты прав граждан—участников строительства существует достаточно, которые совершенствуются законодателем в связи со складывающейся экономической ситуацией.
Гражданам—участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем.
Хотелось бы отметить, что в последнее время высказывается мнение, что для более быстрого реагирования следует ввести внесудебный порядок изъятия и передачи объектов незавершенного строительства и введения нового застройщика-приобретателя. Идея обусловлена тем, что в настоящее время следует признать чрезмерную затянутость процесса передачи объекта незавершенного строительства новым инвесторам.
Полагаем, что данная мера вряд ли позволит гарантировать соблюдение прав и интересов всех участников строительства. Поэтому при такой модели разрешения проблемы число обманутых дольщиков, безусловно, сократится, но не будет ли нарушен баланс интересов участников рынка — вопрос.
Существующая процедура, если она осуществляется в судебном порядке, безусловно, затянута, но она обусловлена необходимостью соблюдения интересов, защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов многих участников процесса строительства для надлежащего урегулирования спора, что является основной задачей судопроизводства. Безусловно, если такая законодательная инициатива будет введена, то без разработки терминологии и процедура передачи потребует тщательнейшей методологической разработки, поскольку их отсутствие может привести к нарушению баланса интересов. Кроме того, не стоит забывать о действующем законодательстве и законных правах владельцев земельных участков. Без решения суда никто не имеет право изъять чужую собственность. Внесудебное изъятие объектов, наверняка, приведет к развитию коррупционных схем в сфере незавершенного строительства, когда те или объекты могут быть признаны не перспективными с позиции инвестиционной деятельности и могут влиять на изменение целевой направленности будущих объектов.
Не стоит забывать и про социальный эффект. Прежде всего, инициатива призвана защитить права
обманутых дольщиков, минимизировать сроки ожидания своей новостройки.
Литература
1. Земельный кодекс РФ. // СЗ РФ от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147.
2. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 9 апреля 1992. № 15. ст. 766.
3. Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. № 43 ст. 4190.
4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1. (ч. I). ст. 40.
5. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» // СЗ РФ от 25 июля 2011 г. № 30 (ч. I). ст. 4571.
6. Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // СЗ РФ. от 8 апреля 2013 г. № 14 ст. 1652.
7. Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ от 31 июля 2017 г. № 31 (ч. I). ст. 4767.
8. Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков. Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2017.
9. РГ. 11 июля 2012. № 5829 (156).
10. Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 № 46-КГ18-38. http://www.consultant.ru
11. РГ. 4 апреля 2016. № 6938 (70).
12. http://www.garant.ru
