CC BY
205
УДК 347.4
НЕКОТОРЫЕ СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОЙ ПРИРОДЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
© Екатерина Андреевна Гажа
Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Москва, Россия, аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики; Правовое управление Федеральной таможенной службы, главный государственный таможенный инспектор, e-mail: soleil.gea@mail.ru
В статье рассматривается правовая природа договора участия в долевом строительстве. Автором обобщены и критически проанализированы различные точки зрения ученых-цивилистов, аргументированы собственные выводы относительно юридической сущности, признаков договора участия в долевом строительстве.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве; юридическая природа; квалифицирующие признаки договора.
Осуществляемые в Российской Федерации экономические преобразования, направленные на решение проблем жилищной сферы, поставили перед законодателем и гражданско-правовой наукой задачу решить
сложные практические и теоретические проблемы, среди которых одно из важных мест занимает проблема правовой регламентации участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
Развитие отношений в сфере строительства (создания) объектов недвижимости с привлечением на основании договора участия в долевом строительстве денежных средств участников долевого строительства с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на жилое или нежилое помещение в строящемся (создаваемом) объекте недвижимости требует адекватного и эффективного гражданско-правового регулирования. Вместе с тем Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее - Закон), призванным упорядочить соответствующие гражданско-правовые отношения и закрепляющим основные требования к новому поименованному договору участия в долевом строительстве, все проблемы гражданско-правового регулирования в этой области разрешены не были.
В частности, не получили должной правовой регламентации такие вопросы, как содержание договора участия в долевом строительстве, поскольку наблюдается противоречивость законодательства об участии в долевом строительстве в части определения условий данного договора; остались неурегулированными некоторые аспекты взаимоотношений застройщика и участника долевого строительства и др. Так, Закон определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона).
Анализ данного определения позволяет сделать вывод о том, что в качестве консти-
тутивного признака данного договора называется срок строительства. Кроме того, Закон предписывает включение срока строительства объекта недвижимости, как и срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в договор (ст. 6 Закона), однако последний называется в числе существенных условий договора (п. 4 ст. 4 Закона), тогда как первый таковым не является. Подобная позиция законодателя представляется недостаточно обоснованной и последовательной.
Несовершенство законодательства об участии в долевом строительстве обусловило возникновение проблем и в судебной практике, которую пока нельзя назвать обширной. Анализ судебных постановлений показывает, что суды сталкиваются с вопросами определения правовой природы договора участия в долевом строительстве, квалификации договора. Решение этой проблемы в действующем гражданском законодательстве отсутствует.
В качестве примера, демонстрирующего противоречивость судебной практики, следует привести постановления федеральных арбитражных судов Центрального и Уральского округов. Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 6 июля 2010 г. № А14-16787/2009/534/36 указано, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем положения ст. 718 ГК РФ, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком по договору подряда, к спорным отношениям сторон не применяются [2]. В Постановлении ФАС Уральского округа от 17 декабря 2008 г. № Ф09-2302/08-С4 по делу № А50-9723/ 2007-Г02 поддерживается точка зрения Арбитражного суда, который отказал в иске о взыскании на основании договора долевого участия в строительстве убытков, состоящих из расходов на устранение дефектов монтажа оконных блоков, поскольку отсутствуют доказательства извещения застройщика о выявленных дефектах в разумный срок (ст. 723 Гражданского кодекса РФ) [3], т. е. в субсидиарном порядке применившего нормы ГК РФ, регламентирующие договор подряда.
Названные проблемы законодательства, а также потребности правоприменительной практики требуют рассмотрения правовой природы договора участия в долевом строи-
тельстве, что предполагает выявление квалифицирующих признаков договора.
Наиболее существенный для гражданского права системный признак - это направленность обязательства, означающая конечный экономический (и юридический) результат, на достижение которого направлены основные действия участников договора, обусловливающий наиболее значимые правовые элементы гражданско-правового договора, суть его содержания [4]. Установление направленности договора позволяет применять правила об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из других типов договоров, входящих в группу договоров соответствующей направленности [5].
Вопрос направленности договора участия в долевом строительстве является дискуссионным, представляет собой актуальную теоретическую и практическую проблему.
По мнению ряда ученых (О.Г. Ершов [6],
О.Л. Капица [7], Т.Ю. Майборода [8], Е.В. Резцова [9] и др.) договор долевого участия следует рассматривать в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ.
Анализируя договор участия в долевом строительстве, О.Л. Капица делает вывод, что действия застройщика направлены именно на выполнение работ, результатом которых является строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства [7]. О.Г. Ершов также относит договор участия в долевом строительстве к договорам о выполнении работ. В обосновании своей точки зрения автор приводит следующие доводы: действия обязанного лица направлены именно на выполнение работ, результатом которых является часть объекта недвижимости, а также передача части объекта недвижимости дольщику пропорционально вложенным им денежным средствам [6]. Аналогичную точку зрения высказывает Е.В. Резцова [9], Т.Ю. Майбо-рода [8] и др.
Другие ученые (О.В. Тархова [10], А.Г. Щербинин [11] и др.) полагают, что договор участия в долевом строительстве является договором на передачу имущества в собственность. Так, О.В. Тархова считает очевидной направленность договора на пере-
дачу построенного объекта (жилого или нежилого помещения) в собственность участнику долевого строительства, которая носит возмездный характер [10].
По нашему мнению, приведенных в цивилистике аргументов в пользу характеристики направленности договора участия в долевом строительстве как договора, направленного на выполнение работ, недостаточно для получения обоснованных выводов.
Во-первых, недостаточно убедительным представляется утверждение, что сущность договора определяется тем, что действия застройщика направлены именно на выполнение работ, поскольку стороны связаны в период строительства. Исследование юридической природы гражданско-правового договора предполагает принятие во внимание не столько внешних действий одной из сторон, сколько того юридического и экономического результата, к которому стремятся оба контрагента. Указанную особенность подчеркнул Ю.В. Романец, который точно отметил, что под направленностью понимается цель, преследуемая сторонами при вступлении в правоотношение, а не средства ее достижения, не внешнее поведение сторон, зачастую не дающее значимой информации о сути договора [4].
Во-вторых, вызывает сомнение аргумент пропорциональности вложенных денежных средств и части объекта недвижимости, т. к. никаких требований к принципам определения цены договора законодательством не установлено. В-третьих, не является аргументированным утверждение, что если контрагенты связаны в период строительства, то их интересы охватывают процесс строительства. Специфика договора участия в долевом строительстве состоит в том, что договор заключается в период, пока строительство не завершено, но участник долевого строительства нуждается не в выполнении для него работ застройщиком, а прежде всего, в получении объекта недвижимости в собственность. Процесс строительства объективно не имеет значения для дольщика, поэтому не определяет направленность договора и не может служить первоначальной основой формирования правовых норм.
Как следует из существа договора и анализа законодательства об участии в долевом строительстве, экономический результат до-
говора участия в долевом строительстве, к достижению которого стремятся стороны договора и на который направлена их воля, -передача застройщиком после завершения строительства и получение участником долевого строительства объекта долевого строительства (отвечающего определенным требованиям), а застройщиком - денежных средств (прибыли); юридический результат -получение участником долевого строительства такого объекта в собственность, а застройщиком - денежных средств на безвозвратной основе.
Важно понимать, что строительство многоквартирного дома, а вместе с ним и объекта долевого строительства, представляет собой не цель договора, а средство достижения такой цели. Участник долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве имеет возможность приобрести жилое и/или нежилое помещение в собственность по цене, существенно ниже цены готового (построенного) жилья, а застройщик - привлечь дешевые (в отличие от кредитных, заемных) материальные ресурсы для строительства объекта недвижимости, не требующие начисления и выплаты процентов за пользование ими.
Другими словами, строительство многоквартирного дома является тем действием, которое является промежуточным с экономической и юридической точки зрения. Так, например, в договоре займа займодавец передает заемщику денежные средства в собственность (а не во временное владение и пользование), однако это действие (передача именно в собственность заемщика) является промежуточным по отношению к основной экономической и юридической цели - получение займодавцем переданных заемщику денежных средств обратно вместе с платой за пользование займом и удовлетворение потребности заемщика во временном использовании денежных средств на возвратной основе.
Таким образом, воля сторон, направленная на получение определенного результата, экономическая и юридическая специфика такого результата демонстрируют преобладание направленности договора на передачу имущества в собственность и не обнаруживают признаков договорных групп иной направленности (по признаку направленности М.И. Брагинский, в частности, разделяет до-
говоры, направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований, на выполнение работ и на оказание услуг) [12]. Ю.В. Романец выделяет группы договоров, направленные на передачу имущества в собственность; на передачу в пользование объектов гражданских прав; на выполнение работы или оказание услуг; на страхование имущественных рисков; на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества того же рода и качества или на отсрочку оплаты; на достижение цели, единой для всех участников (общецелевые договоры); на замену лица в обязательстве [4].
Если сравнивать договор участия в долевом строительстве с договорами, направленными на выполнение работ, то для участника подрядных отношений не достаточно просто передачи имущества в собственность. В сфере экономических интересов оказывается процесс изготовления имущества и осуществление контроля за этим процессом. Полагаем, последнее совершенно не характерно для договора участия в долевом строительстве. Так, не участвует дольщик в определении видов работ, материалов, количества материалов, необходимых для осуществления строительства; в сферу его экономических интересов не входит заблаговременное определение критериев строительства (ст. 709, ст. 713 ГК РФ) и т. д.
Интересы застройщика также не включают возможность влияния участника долевого строительства на процесс строительства, напротив, подобное влияние может дезорганизовать его. Например, абсолютно неприемлемо для регулирования отношений участия в долевом строительстве применение правил об определении цены работ путем составления сметы (ст. 709 ГК РФ), о правах заказчика во время выполнения работ подрядчиком (ст. 715 ГК РФ), о возможности участника долевого строительства прекратить работы (ст. 717 ГК РФ) и т. д.
Вместе с тем нет никаких оснований для рассмотрения договора участия в долевом строительстве как самостоятельной разновидности договора купли-продажи, т. к. договор купли-продажи традиционно признается договором, в рамках исполнения которого осуществляется переход права собственности. По исполнении договора участия в долевом строительстве право собственности не пере-
ходит, а возникает у дольщика (п. 5 ст. 16 Закона), поскольку после завершения строительства (создания) объекта недвижимости застройщик не вправе зарегистрировать свое право собственности на жилое или нежилое помещение, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве. Такое право возникает непосредственно у участника долевого строительства с момента передачи ему объекта долевого строительства.
Признаком договора участия в долевом строительстве, отличающим его от других договорных форм, является также особый субъектный состав участников договора и особенности оснований договора. В частности, застройщик должен отвечать определенным требованиям (абз. 2 ст. 2 Закона), до заключения договора выполнить определенные обязанности, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, например, опубликовать проектную декларацию (ст. 3 Закона).
Длительный характер договора (юридическая связь между сторонами возникает в момент осуществления строительства (создания) объекта недвижимости и прекращается только после его завершения и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) обусловливает выделение такого признака договора, как срок передачи объекта долевого строительства, хотя данное обстоятельство не нашло отражения в законодательном определении договора. Направленность договора на передачу имущества в собственность определяет необходимость выделения в качестве признака договора именно срока передачи объекта долевого строительства, а не срока строительства, т. к. сам процесс выполнения работ по строительству (созданию) объекта недвижимости не отражает цель договора, результат, к которому стремятся стороны договора.
Для гражданского права значим и такой признак договора участия в долевом строительстве, как его возмездность, т. к. передача имущества в собственность обусловлена необходимостью встречного предоставления, причем такое встречное предоставление является эквивалентным и всегда денежным. Выделение такого признака очень важно, возмездно-эквивалентный характер наряду с направленностью договора позволяет приме -нить для правового регулирования договора
нормы, которые применяются к возмездным договорам, например, ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара), ст. 488 ГК РФ (оплата товара, проданного в кредит), ст. 489 ГК РФ (оплата товара в рассрочку) и др.
Значимым для гражданского права признаком, отражающим также особенности рассматриваемого договора, является предмет договора участия в долевом строительстве, который включает два рода объектов: во-первых, действия застройщика по строительству (созданию) объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в определенный срок и, соответственно, действия участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства и его приему; во-вторых, объект долевого строительства - недвижимое имущество как специфический объект гражданских прав. Особенности предмета договора требуют специального правового регулирования как законодательством об участии в долевом строительстве (требования соблюдения письменной формы договора, государственной регистрации договора (ст. 17 Закона) и т. д.), так и посредством применения унифицированных правил, которые действуют в отношении всех видов договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Например, унифицированные правила содержатся в общей части ГК РФ (ст. 130-131).
На основании вышеизложенного сформулируем выводы.
1. Признаки договора участия в долевом строительстве, выражающие его юридическую природу, обусловливают рассмотрение договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договора в системе гражданско-правовых договоров, направленность которого состоит в передаче в собственность недвижимого имущества после завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости взамен встречного эквивалентного денежного предоставления. Такая направленность охватывается интересами участника долевого строительства и застройщика и предопределяет основную конструкцию правовых элементов договора участия в долевом строительстве, что позволяет применить в отношении правового регулирования договора основные подходы и принципы,
используемые в правовом регулировании договоров той же направленности.
2. Признаками, отражающими юридическую сущность, правовую природу договора участия в долевом строительстве, позволяющими разграничить договор участия в долевом строительстве от иных гражданско-правовых договоров, являются: цель договора (экономический и юридический результат, к которому стремятся стороны при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве); субъектный состав и основания договора (их особенности); особенности существенных условий договора; осуществление строительства (создания) объекта недвижимости до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства в собственность только после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; возмездность договора, т. к. передача имущества в собственность обусловлена необходимостью встречного эквивалентного денежного предоставления; особенности в предмете договора.
1. СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
2. Высший арбитражный суд [сайт]. URL:http:// kad.arbitr.ru/data/pdf/1577clfa-ae7f-4f9d-85da-ae91ec7d04f5/A14-16787-2009_20100702_ Reshenija +i+postanovlenija.pdf.
3. Высший арбитражный суд [сайт]. URL: http:// kad.arbitr.ru/data/pdf/c9d53c9e-0372-41b9-9146-3dd3220976a/A50-9723-007_20081217_ Reshenija+i+postanovlenija.pdf.
4. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 24-26.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры о передаче имущества М., 2002. Кн. 2. С. 576.
6. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2. С. 22.
7. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: авто-реф. дис. ... канд. юр. наук. Краснодар, 2005.
8. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. ... канд. юр. наук. Екатеринбург, 2007.
9. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: автореф. дис. ... канд. юр. наук. М., 2006.
10. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: автореф. дис. ... канд. юр. наук. Ростов н/Д, 2006.
11. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10. С. 17.
12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2009. Кн. 1. С. 400.
Поступила в редакцию 18.02.2011 г.
UDC 347.4
SOME ISSUES OF LEGAL NATURE OF CONTRACT PARTICIPATION IN JOINT CONSTRUCTION Ekaterina Andreyevna Gazha, Russian Academy of Civil Service under the President of Russian Federation, Moscow, Russia, Post-graduate Student of Legal Provision for Market Economy Department; Legal Department of Federal Customs Service, Chief State Customs Officer, e-mail: soleil.gea@mail.ru
The article covers the legal nature of the contract participation in joint construction. The author has summarized and critically analyzed the various points of view of civil scientists, argued his own conclusions in regard to the legal entity, signs of the contract of participation in joint construction.
Key words: contract of participation in joint construction; legal nature; qualifying signs of contract.
