CC BY
268
УДК 347.454.3
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
© Екатерина Андреевна ГАЖА
Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Москва, Российская Федерация, аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики, e-mail: soleil.gea@mail.ru
В статье анализируется действующее гражданское законодательство, регламентирующее договор участия в долевом строительстве в части определения его существенных условий. Выявляются актуальные проблемы гражданско-правового регулирования содержания данного договора, обеспечения единства судебной практики в этой сфере, формулируются предложения по их преодолению.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве; существенные условия; проблемы гражданско-правового регулирования.
Существенные условия гражданско-правового договора занимают особое место среди других понятий договорного права, остаются основным критерием для признания договора заключенным. В связи с этим определение существенных условий договора участия в долевом строительстве, формирование правильного представления о тех положениях, согласование которых сторонами договора необходимо, является важным с точки зрения обеспечения эффективности и адекватности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве потребностям развития соответствующих отношений.
Вместе с тем анализ действующего законодательства, судебных постановлений по делам по спорам, вытекающим из подобного рода договоров, указывает на проблемы их гражданско-правового регулирования. Подобные проблемы обусловлены, в частности, неточностью, неполнотой отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее - Закон или Закон об участии в долевом строительстве), что порождает сложности его правоприменения и отсутствие единства судебной практики. Указанное обусловливает необходимость критического осмысления законодательства относительно существенных условий договора участия в долевом строительстве, правоприменительной практики на
предмет выявления недостатков правового регулирования данного договора в части установления требований к его содержанию, выработки предложений по их преодолению.
Прежде всего, следует определить, какие условия договора закон и гражданско-правовая доктрина рассматривают как существенные. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В доктрине существенными условиями признаются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым способным породить права и обязанности у его сторон [2, с. 239]. Существенные условия определяются также, как условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т. е. несуществующим. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства [3, с. 157].
В соответствии с положениями п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве,
существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются следующие.
1. Предмет договора, включая определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Предмет договора, по известному правилу, включает в себя два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект), и подлежащее передаче имущество (материальный объект) [4, с. 176; 5, с. 678, 679]. В связи с этим предмет договора участия в долевом строительстве следует определить посредством установления характера договора и индивидуализации предмета исполнения.
Системное толкование положений Закона, в частности п. 1 ст. 4, определяющего понятие договора участия в долевом строительстве, п. 4 ст. 4, устанавливающего перечень существенных условий договора, а также иных положений Закона, показывает, что предметом данного договора, определяющим его характер, является строительство (создание) застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства после завершения в установленный срок строительства (создания) многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, и принятие такого объекта участником долевого строительства после уплаты им договорной цены.
Вместе с тем судебная практика в вопросе определения предмета договора участия в долевом строительстве противоречива и зачастую трактует предмет данного договора иным образом. Так, судебные инстанции указывали, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию1; договор
1 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 г. по делу № А53-14887/2009 // Картотека арбитражных дел. Высший арбитражный суд Российской Федерации. URL: kad.arbitr.ru/data/pdf/d736e23b-861d-4204-aaa0-
1926d855b44b/A53-14887-2009_20101201_Postanovlenie +kassacii. pdf (дата обращения: 20.04.2011).
участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию2. Названные подходы представляются необоснованными, поскольку, во-первых, не принимается во внимание двуединая природа предмета договора участия в долевом строительстве; во-вторых, неосновательно утверждение о создании объекта долевого строительства на средства дольщика после заключения договора, т. к. данный договор может быть заключен и после завершения строительства, но до введения объекта недвижимости в эксплуатацию де-юре; в-третьих, в выводах судов не нашел отражения тот факт, что предмет договора включает не только создание объекта долевого строительства, но и его передачу после введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Подобное ограничительное понимание предмета договора представляется ошибочным, неоправданным и может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства.
Предметом договора участия в долевом строительстве, позволяющим индивидуализировать исполнение, является объект долевого строительства. При этом объект долевого строительства определяется Законом как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) так же с привлечением денежных средств участника долевого строительства (абз. 3 ст. 2 Закона). Индивидуализировать объект долевого строительства законодатель предлагает в соответствии с проектной документацией.
Вместе с тем критерии описания объекта долевого строительства в действующем за-
2 Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда Новосибирской области от 05.03.2010 по делу № 07АП-36/10 (А45-7250/2009) // Картотека арбитражных дел. Высший арбитражный суд Российской Федерации. ШЬ: kad.arbitr.ru/?id=1769609d-b745-4b35-b6d7-a0461d325f8e (дата обращения: 20.04.2011).
конодательстве отсутствуют. Учитывая, что участник долевого строительства не обладает необходимыми знаниями относительно надлежащего определения такого объекта, а застройщик является профессиональным участником отношений по организации строительства, представляется необходимым указать в Законе конкретные требования относительно индивидуализации объекта долевого строительства. Оставление определения объекта долевого строительства на усмотрение застройщика может способствовать злоупотреблению с его стороны и последующему признанию договора участия в долевом строительстве ничтожным по причине отсутствия надлежащего описания предмета договора.
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что в состав объекта долевого строительства, который передается участнику долевого строительства после завершения строительства, включается и общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости (абз. 3 ст. 2 Закона). Вместе с тем общее имущество не может быть передано участнику долевого строительства после завершения строительства. У участника долевого строительства возникает доля в праве общей собственности на общее имущество с момента государственной регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение. Указанное позволяет говорить о терминологической неточности, допущенной в Законе при характеристике объекта долевого строительства.
Определение жилого помещения, которое передается участнику долевого строительства после завершения строительства, содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации [1] (ч. 2 ст. 15, ст. 16). Правовой режим нежилого помещения возможно установить по отдельным положениям законодательства, в частности ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6] и обобщений судебной практики [7], определяющим нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимости, отличный от здания/сооружения, в которое оно входит, но неразрывно с ним связанный.
Если объекты долевого строительства возможно охарактеризовать посредством рассмотрения и толкования правовых норм и
судебной практики, то в отношении объектов, в которых такие объекты долевого строительства расположены, существуют некоторые затруднения.
Если говорить о многоквартирных домах, то легальная дефиниция многоквартирного дома в законодательстве не представлена, но, анализируя различные положения ЖК РФ, в т. ч. ст. 15 и гл. 6, можно заключить, что он представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных структурно-пространственно и функционально; общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Определение иных объектов недвижимости, в составе которых могут создаваться объекты долевого строительства, в законодательстве отсутствует.
Из системного анализа нормативно-правовых актов, в частности Закона об участии в долевом строительстве, ЖК РФ, следует, что объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение в объекте недвижимости, если после завершения строительства в его составе структурно могут быть обособлены жилые и(или) нежилые помещения (как минимум два), и общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, в отношении которого возможно возникновение общей долевой собственности одновременно с правом собственности на соответствующее помещение. На наш взгляд, в законодательстве следует конкретизировать понятие объекта долевого строительства и объекта недвижимости, в составе которого такой объект может находиться.
Следует также отметить, что предмет договора участия в долевом строительстве не включает помещения в составе объекта производственного назначения (ст. 2 Закона). Закон не раскрывает понятия «объект производственного назначения» и не содержит методики разграничения такого объекта и иных объектов недвижимости.
2. Существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
По общему правилу (п. 1 ст. 6 Закона) застройщик обязан передать участнику доле-
вого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Вместе с тем буквальное толкование норм Закона об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что Закон предписывает (или, по крайней мере, предполагает) включение срока строительства объекта недвижимости, как и срока передачи объекта долевого строительства, в договор (п. 3 ст. 6 Закона), однако последний называется в числе существенных условий договора (п. 4 ст. 4 Закона), тогда как первый таковым не является, хотя и включен в определение договора (п. 1 ст. 4 Закона). Подобная позиция законодателя представляется недостаточно обоснованной и последовательной.
На наш взгляд, юридическая сущность договора участия в долевом строительстве определяет необходимость выделения в качестве существенного условия договора именно срок передачи объекта долевого строительства, а не срок строительства, т. к. срок завершения работ не имеет объективного значения для надлежащего исполнения договора. Ввиду того, что для оценки факта заключения договора участия в долевом строительстве особое значение приобретает условие о сроке передачи объекта долевого строительства, данное условие должно найти отражение в легальной дефиниции данного договора.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, согласно ст. 6 Закона, должен быть единым для участников долевого строительства. В связи с этим сомнительным по качеству является правило п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым, если строительство (создание) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Законом не предусмотрены правовые последствия недостижения соглашения за-
стройщиком и участником долевого строительства о новом сроке передачи объекта долевого строительства. По нашему мнению, вопрос изменения срока передачи объекта долевого строительства должен быть решен в зависимости от добросовестности застройщика при выполнении последним своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве.
Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона), а процесс ввода объекта в эксплуатацию включает административные процедуры (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), сроки исполнения которых от застройщика не зависят. В связи с указанным полагаем, что действующее законодательство должно содержать правила, позволяющие застройщику в случае, если своевременное завершение строительства (в частности, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не зависит от него, продлить срок передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке при условии надлежащего уведомления дольщика о продлении такого срока не менее чем за два месяца до его истечения без применения в отношении застройщика мер ответственности. При этом бремя доказывания уважительности причин продления срока передачи объекта долевого строительства должно возлагаться на застройщика.
3. Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона). Если говорить о возмещении затрат на строительство, то это характерный прием определения цены в договоре подряда. Тогда каковы причины включения в ту же норму правила об оплате услуг застройщика? На наш взгляд, указанный прием определения цены, используемый
законодателем, не обоснован ни теоретически, ни практически.
Учитывая, что договор участия в долевом строительстве может быть заключен как во время строительства, так и после его завершения, но до введения объекта недвижимости в эксплуатацию, предлагаем цену договора участия в долевом строительстве определять как денежные средства, подлежащие уплате участником долевого строительства застройщику.
4. Существенным условием договора участия в долевом строительстве Закон называет и гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону об участии в долевом строительстве (п. 5 ст. 7 Закона), гарантийный срок не может быть меньше пяти лет.
Закон предусматривает также необходимость установления договором гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта, который не может составлять менее чем три года (п. 5.1 ст. 7 Закона). Полагаем, последовательное регламентирование договора участия в долевом строительстве предполагает включение гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование также в состав существенных условий данного договора, однако Закон об участии в долевом строительстве не отличается последовательностью и логичностью и в этой части.
На основании вышеизложенного, полагаем, что действующее российское законодательство, регламентирующее договор участия в долевом строительстве, требует существенной доработки в части определения его
существенных условий. Целесообразным является уточнение дефиниций договора участия в долевом строительстве, объекта долевого строительства; включение методики разграничения объектов производственного назначения и иных объектов недвижимости; определение критериев описания объекта долевого строительства; уточнение оснований изменения договора, понятия цены договора; дополнение состава существенных условий договора гарантийным сроком на технологическое и инженерное оборудование.
1. СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2009. Кн. 1.
3. Гражданское право / под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 2.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006. Т. 1. Кн. 5.
5. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистиче-ской мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории хозяйственного права. М., 2000.
6. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
7. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Поступила в редакцию 24.04.2011 г.
UDC 347.454.3
ESSENTIALS CONDITIONS OF AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION: CURRENT PROBLEMS OF RUSSIAN LAWS AND JUDICIAL PRACTICE
Ekaterina Andreyevna GAZHA, Russian Academy of Civil Service under the President of Russian Federation, Moscow, Russian Federation, Post-graduate Student of Legal Provision for Market Economy Department, e-mail: so-leil.gea@mail.ru
In the article the civil legislation in power which regulates the determination of the essentials of the agreement of participation in shared construction is analyzed. The current problems of civil regulation of subject-matter of this agreement, the providing of the unity of judicial practice in this sphere are brought to light in it, the offers how to get over them are defined.
Key words: agreement of participation in shared construction; essentials; problems of civil regulation.
