Договорные и вещные аспекты инвестиций в строительство: вопросы возникновения собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора Текст научной статьи по специальности «Право»

Закон и право. 2022. № 1. С. 140-143. Law and legislation. 2022;(1):140-143.

Научная статья УДК 347

https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-1-140-143

NIION: 1997-0063-1/22-030 MOSURED: 77/27-001-2022-1-230

Договорные и вещные аспекты инвестиций в строительство: вопросы возникновения собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора

Станислав Михайлович Тарасов

Московский университет имени С.Ю. Витте, Москва,

Россия, stas.tarasow1998@yandex.ru

Аннотация. В статье дается характеристика последних изменений, принятых на законодательном уровне в регулировании договорных отношений и вещных инвестиций при участии в долевом строительстве и вопросах перспектив данного реформирования законодательства, регламентирующего участие граждан в долевом строительстве жилья, а также вопросах возникновения собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора.

Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, дольщик, инвестиционный договор, информационно-телекоммуникационные сети, застройщик, синаллагматический договор, способы защиты прав дольщиков, участники, кредитный договор, купля-продажа, простое товарищество, региструмальный договор.

Для цитирования: Тарасов С.М. Договорные и вещные аспекты инвестиций в строительство: вопросы возникновения собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора // Закон и право. 2022. № 1. С. 140—143. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-1-140-143.

Original article

Contractual and proprietary aspects of investments in construction: issues of ownership and qualification of obligations of the developer and investor

Stanislav M. Tarasov

Moscow University named after S.Yu. Witte, Moscow, Russia, stas.tarasow1998@yandex.ru

Abstract. This article describes the latest changes adopted at the legislative level in the regulation of contractual relations and real investments with participation in shared construction and issues of prospects for this reform of legislation regulating the participation of citizens in shared housing construction, as well as issues of ownership and qualification of obligations of the developer and investor.

Keywords: shared-equity construction, shared-equity construction agreement, equity holder, investment agreement, information and telecommunications networks, developer, synallagmatic agreement, ways to protect the rights of equity holders, participants, credit agreement, purchase and sale, simple partnership, registry agreement.

For citation: Tarasov S.M. Contractual and proprietary aspects of investments in construction: issues of ownership and qualification of obligations of the developer and investor // Law and legislation. 2022; (1): 140— 143. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-1-140-143.

© Тарасов С.М. М., 2022.

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2022

Неопределенность юридической схемы, опосредующей финансирование строи--жительства недвижимости, а также сложно -сти в квалификации отношений, связанных с порядком возникновения права собственности на вновь построенные объекты недвижимости, — современная и актуальнейшая правовая проблема инвестирования в строительстве.

Указанная выше проблема порождает существенные затруднения при выборе способа защиты нарушенных прав застройщиков и инвесторов строительства, ведь основные сомнения традиционно возникали в связи с возможностью инвесторов строительства прибегать к вещным искам в спорах с застройщиками и другими инвесторами, а также в случае банкротства застройщиков.

Описанная юридическая неразбериха в первую очередь связана с наличием в действующем российском законодательстве нескольких законов, регулирующих так называемую «инвестиционную деятельность». Это Закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Данные нормативные акты содержат такие формулировки: «инвестору принадлежат права владения, пользования и распоряжения предметом инвестиций», и некоторые юристы делали вывод о том, что инвестору принадлежит право собственности на возводимый объект.

В совокупности с опорой на положения п. 2 ст. 8 ГК РФ («права, подлежащие регистрации возникают с момента регистрации, если законом не предусмотрено иное») данные положения традиционно толковались как основание возникновения у инвестора постоянной и непосредственной собственности на возводимый объект. Так сложилась концепция, которую с некоторой долей условности можно обозначить как вещно-правовая концепция прав инвесторов.

В рамках этой концепции, разумеется, допускаются как вещно-правовые иски инвесторов, предъявляемые в отношении объектов, проин-вестированных ими, так и конститутивные иски о признании (при помощи последних, как правило, легко выполнялись требования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае, если административная процедура буксовала).

Однако вскоре в арбитражных судах этот подход начал подвергаться переосмыслению, и суды начали ставить под сомнение наличие у

инвесторов вещных прав на объект строительства, в первую очередь в делах, в которых заявлялись конститутивные иски о признании права собственности инвесторов на объекты незавершенного строительства; не менее сложным случаем стали дела, в которых на один и тот же объект объявлялись два инвестора (двойные продажи).

Некоторые арбитражные суды стали придерживаться иного подхода, который отрицал у инвесторов наличие вещных прав на объект, а исходил из того, что вещное право на объект, профинансированный инвестором, возникает у последнего по общим правилам статей 8, 131, 219 ГК РФ, т.е. с момента государственной регистрации этого права в органе регистрации на том основании, что вещно-правовая концепция прав инвесторов стала в указанных сложных случаях давать сбой. При этом суды подчеркивали, что до этого момента застройщик и инвестор связаны обязательствами по договору инвестирования (этот подход условно называется «обязательственно-правовым»).

Данный подход позволял удовлетворительно решать все выше озвученные проблемные казусы. Справедливость этого подхода особенно ярко проявляется в деле о банкротстве застройщика, возводящего коммерческую недвижимость, и в случае если земельный участок, на котором возводится объект, обременен ипотекой.

Новейшие законодательные акты в обсуждаемой сфере не оставляют сомнения в том, что законодатель склонился именно ко второй концепции прав инвесторов. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» опираются именно на вторую модель: у инвестора (дольщика) имеются обязательственные требования к застройщику, и эти требования считаются обеспеченными залогом возводимого объекта. Положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в части банкротства застройщика) целиком основаны на идее о том, что недостроенный объект находится в конкурсной массе застройщика, а инвесторы являются его реестровыми кредиторами.

В практике Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ заметнее приверженность второй позиции (пример: в начале 2011 г., дело № 13970/ 10, дело № 13534/10).

Эта позиция была сформулирована в постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. (далее — ППВАС 54).

ЬДМ & ЬБ^БЬДТЮМ • 01-2022

В пункте 4 ППВАС 54 делается выбор между «вещной» и «обязательственной» моделями в пользу последней, причем подчеркивается, что собственность у инвестора возникает лишь с момента государственной регистрации этого права в ЕГРП.

Соответственно, инвесторам недоступны вещные иски по поводу объектов, являющихся предметом сделок, а также конститутивные иски о признании права собственности.

Другая задача, которая стояла перед Пленумом ВАС, объяснить природу инвестиционных сделок. Одна из наиболее распространенных точек зрения на инвестиционные контракты (до ППВАС 54) заключалась в том, что они квалифицировались как договоры sui generis. ВАС РФ не поддержал этот подход, обнаружив в инвестиционных контрактах черты давно и хорошо известных гражданско-правовых договоров: купли-продажи, подряда и простого товарищества.

Соответственно, если инвестиционная модель заключается в обмене денег на будущую вещь, то такой «инвестиционный контракт» представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При формулировании этой правовой позиции Пленум ВАС решил давнюю и довольно острую проблему необходимости наличия у продавца по договору купли-продажи права собственности на отчуждаемые им объекты.

В пунктах 1-3, 5, 9, 10, 11 ППВАС 54 подчеркивается, что предметом купли-продажи может быть и будущая недвижимая вещь, анализируются различные варианты описания предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, устанавливается ответственность продавца за дефектное описание предмета продажи, вводится понятие квалифицированной купли-продажи будущей жилой недвижимости (в форме договора участия в долевом строительстве), дается возможность при определенных условиях квалифицировать предварительный договор купли-продажи, содержащий все существенные условия основного договора как куплю-продажу будущей недвижимой вещи, а также допускается возможность купли-продажи будущих земельных участков.

Естественно, с опорой на представление о том, что покупатель является стороной обязательственного договора, выстраивается и доступная ему система исков. Устанавливается презумпция того, что инвестиционный контракт «скры-

вает» куплю-продажу будущей недвижимой вещи. Иную квалификацию соответствующая сторона должна доказать. Если инвестиционная модель заключается в том, что инвестор вносит свой инвестиционный вклад работами, а ему взамен выдается недвижимое имущество в построенном здании, то такая договорная модель квалифицируется как подряд (со встречной куплей-продажей или натуральной оплатой) (п. 6 ППВАС 54).

Если инвестиционная модель предполагает, что стороны договора объединяют усилия и вклады (земельный участок, денежные средства, стройматериалы и т.п.) для возведения здания, то такой договор должен быть квалифицирован как простое товарищество. Модель вещных отношений при такой инвестиционной схеме зависит от того, вложен ли земельный участок (право аренды земельного участка) в состав общего имущества товарищей. Если вложен, то право на то, чтобы стать первичными собственниками, имеют все товарищи, так как у них есть соответствующее земельное право. Если не вложен, то «первичным» собственником недвижимости может стать только тот товарищ, который обладает правом на землю, а остальные имеют к нему обязательственное требование о передаче вещи в собственность (п. 7 ППВАС 54).

Следовательно, вопрос о порядке возникновения права собственности на вновь построенные объекты Пленум ВАС разрешил на основе классического принципа superficies solo cedit, который хотя формально и провозглашен в нашем праве, всерьез никогда не воспринимался.

Список источников

1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-Ф3 // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_34154/

2. Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы строительства. 2021. № 2. С.4—6.

3. Тюрина A.B. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2020. № 5. С. 25—30.

4. Фомина В.Е. Правовая природа договора долевого участия в строительстве // Юрист. 2021. № 2. С. 15—20.

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2022

References

1. Federal Law № 39-FZ of 25.02.1999 «On investment activities in the Russian Federation carried out in the form of capital investments» // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_34154/

2. Kozlova E. G. The content of the contract of equity participation in construction // Legal issues of construction. 2021. № 2. Pp. 4—6.

3. Tyurina A. V. The relationship of participants in shared-equity construction // Economic and Legal Bulletin. 020. № 5. Pp. 25-30.

4. Fomina V.E. The legal nature of the contract of equity participation in construction // Lawyer. 2021. № 2. Pp. 15-20.

ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ

Цветков В.Л. и др. Психология служебной деятельности.

Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Психология служебной деятельности». — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2019. — 351 с.

ISBN 978-5-238-03162-0

Учебник разработан в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования третьего поколения по специальности 3705.02 «Психология служебной деятельности». Рассмотрены основы психологической работы в органах внутренних дел. Основное внимание уделяется таким вопросам, как психологическая подготовка сотрудников ОВД, технологии психологической помощи и психологической реабилитации сотрудников ОВД, организация психологической работы в ОВД. Для курсантов, студентов вузов, психологов, а также всех интересующихся проблемами практической психологии.

Информация об авторе

Тарасов С.М. — магистрант

Information about the author

Tarasov S.M. — master's student

Статья поступила в редакцию 24.10.2021; одобрена после рецензирования 08.1 2.2021; принята к публикации 14.12.2021.

The article was submitted 24.10.2021; approved after reviewing 08.1 2.2021; accepted for publication 14.12.2021.

LAW & LEGISLATION • 01-2022