CC BY
69rossijskogo prava. № 5, - 2016. S. 118;
10. Makarova T.I. «Teoretiko-instrumentaFny^j analiz proekta E^kologicheskogo kodeksa Respubliki Kazaxstan» // Vy^stuplenie na XVI Mezhdunarodnoj Aty^rauskoj pravovoj konferencii «NedropoFzovanie - osnova e^konomiki Respubliki Kazaxstan» (26 aprelya 2019 goda); Makarova T.I. Instrumental^nyj metod v issledovanii effektivnosti e^kologicheskogo prava // Pravo v sovremennom belorusskom obshhestve: sb. nauch. tr. /Nacz. Centr zakonodateFstva ipravovy\ issledovanij Resp. Belarus V redkol.: N.A.Karpovich [i dr.]. - Minsk: «Biznesofset», 2017. - Vy^p. 12. - S.61-68;
11. Dyusenov E.A. K voprosu o sovershenstvovanii e^kologicheskix trebovanij v investicionnoj deyateFnosti // Vestnik Instituta zakonodateVstva i pravovoj informacii Respubliki Kazaxstan. 2019. №4 (58). Rezhim dostupa: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-sovershenstvovanii-ekologicheskih-trebovaniy-v-investitsionnoy-deyatelnosti. Data dostupa: 01.06.2020;
12. Maly^sheva I.V. Pravovoj xarakter lokaFny\ normativny\ aktov // Izvestiya TulGU. E^konomicheskie i yuridicheskie nauki. 2016. №2-2. Rezhim dostupa: https://cyberleninka.ru/ article/n/pravovoy-harakter-lokalnyh-normativnyh-aktov. Data dostupa: 01.06.2020;
13. Seksembaeva S. «N. Nazarbaev vozmutilsya pokazuxoj, dopuskaemoj v dele realizacii industriaFnoj programmy^». Informacionnoe soobshhenie o rasshirennom zasedanii PraviteFstva RK v Akorde // Setevoe izdanie «zakon.kz». Rezhim dostupa: https://www.zakon.kz/4581097-n. nazarbaev-vozmutilsja-pokazukhojj.html. Data dostupa: 01.06.2020;
14. Ustojchivy^e Zakupki. MinimaFny^e obshhie kriterii ustojchivosti processov zakupok dlya otbora postavshhikov iz chisla mikro, maly\ i srednix predpriyatij. Organizaciya Ob^^edinenny\ Nacij Zheneva, 2019 god. Internet-resurs Evropejskoj e^konomicheskoj komissii OON. Rezhim dostupa: https://www. unece.org/fileadmin/DAM/trade/Publications/ECE_TRADE_451R_CF-Rec43. pdf. Data dostupa: 01.06.2020.
УДК 347
К ВОПРОСУ О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ МЕХАНИЗМОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Кысыкова Гульнара Бауржановна
Ведущий научный сотрудник Центра правового мониторинга Института законодательства и правовой информации Республики Казахстан, кандидат юридических наук, г. Нур-Султан, Республика Казахстан; e-mail: gkyssykova@mail.ru
Жаксылыкова Алуа Курмангалиевна
Научный сотрудник Центра правового мониторинга Института законодательства и правовой информации Республики Казахстан, магистр юридических наук, г. Нур-Султан, Республики Казахстан; e-mail; alua_30@mail.ru
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, дольщик, уполномоченная компания, жилищное строительство, договор долевого строительства.
Аннотация. В настоящей статье рассмотрены вопросы совершенствования механизмов долевого участии в жилищном строительстве. Институт долевого участия в жилищном строительстве в Казахстане является сравнительно новым явлением, который наряду с положительными результатами привел к негативным последствиям, среди которых ярко выделяется нарушение прав граждан, вкладывающих средства для приобретения жилых помещений, строящихся в многоквартирных домах. На сегодняшний день практика долевого участия в строительстве широко распространена во всем мире.
Актуальность данной темы не вызывает сомнения, поскольку долевое участие в жилищном строительстве жизненно необходимо в связи со стремительным ростом цен на недвижимость, обеспечивает доступность жилья для граждан, эффективно и действенно как способ реализации своего права на жилье.
В статье приведен анализ проблемных вопросов долевого участия на основании изучения практики его применения и пути их решения. Во-первых, в рамках статьи предлагается установление четких критериев правового статуса субъектов инвестиционных отношений в долевом строительстве и разделение инвесторов от дольщиков-граждан, а также необходи-
мость уточнения требований к подрядчику. Во-вторых, предлагается внедрение современных методов обработки информации и автоматизации процессов взаимодействия всех участников строительства. В частности, заключение договора долевого участия в электронном формате. В-третьих, необходимо совершенствование правового регламентирования вопросов, связанных с договором долевого участия. В-четвертых, на данный момент актуален вопрос дополнения перечня направлений целевого расходования средств. В-пятых полагаем, что проблема мониторинга за долевым строительством может быть решена через установление в Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве» компетенции уполномоченного органа по разработке и принятию Правил по проведению мониторинга за ходом строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве, а также по анализу и оценке данных по выданным разрешениям, результатам мониторинга за ходом строительства в целях выработки соответствующих разъяснений застройщикам и населению по применению норм законодательства и предложений по его совершенствованию.
Т¥РГЫН YЙ Ц¥РЫЛЫСЫНА YЛЕСТIК ЦАТЫСУ ТЕТ1КТЕР1Н ЖЕТ1ЛД1РУ ТУРАЛЫ МЭСЕЛЕГЕ
Гулнар Бауыржанкызы Цысыкова
Казахстан Республикасыныц Зацнама жэне цуцыцтыц ацпарат институты Куцыцтыц мониторинг орталыгыныц жетекш1 гылыми цызметкер1, зац гылымдарыныц кандидаты, Нур-Султан ц., Казахстан Республикасы; e-mail: gkyssykova@mail.ru
Алуа К^рмангаликызы Жаксылыкова
Казацстан Республикасыныц Зацнама жэне цуцыцтыц ацпарат институты Куцыцтыц мониторинг орталыгыныц гылыми цызметкерг, зац гылымдарыныц магистр1, Нур-Султан ц., Казацстан Республикасы; e-mail:alua_30@mail.ru
Tymh свздер: Yлестiк цурылыс, цурылыс салушы, Yлескер, уэктеттг компания, тургын Yй цурылысы, Yлестiк цурылыс шарты.
Аннотация. Осы бапта тургын Yй цурылысына Yлестiк цатысу тетжтерт жеттдгру мэселелерг царалды. Казацстандагы тургын Yй цурылысына Yлестiк цатысу институты са-лыстырмалы жаца цубылыс болып табылады, ол оц нэтижелермен цатар терю салдарга экеп соцты, олардыц штде коп пэтерлi уйлерде салынып жатцан тургын уй-жайларды са-тып алу ушт царажат салатын азаматтардыц цуцыцтарыныц бузылуы айцын корiнедi. Бу-гiнгi куш цурылысца улестж цатысу тэжiрибесi букт элемде кещнен таралган.
Бул тацырыптыц езекттт кумэн тугызбайды, ейткен тургын уй цурылысына улестж цатысу жылжымайтын мулж багасыныц царцынды есуте байланысты eмiрлiк цажет, аза-маттар Yшiн тургын Yйдiц цолжеттдшгт цамтамасыз етедг, тургын Yйге вз цуцыгын ¡ске асыру тэсш реттде тиiмдi жэне пэрменд1
Мацалада Yлестiк цатысудыц проблемалыц мэселелерт оны цолдану тэжiрибесiн жэне оларды шешу жолдарын зерттеу негiзiнде талдау келтщлген. Бiрiншiден, бап шецбертде Yлест¡к цурылыстагы инвестициялыц цатынастар субъекттершц цуцыцтыц мэртебесШц нацты елшемдерт белгшеу жэне инвесторларды Yлескер-азаматтардан белу, сондай-ац мерд^ерге цойылатын талаптарды нацтылау цажеттг усынылады. Екiншiден, ацпарат-ты ецдеудщ жэне барлыц цурылыс цатысушыларыныц езара w-цимыл процестерт авто-маттандырудыц цазiрг¡ замангы эдютерш енгiзу усынылады. Атап айтцанда, электрондыц форматта улестж цатысу шартын жасасу. Yш¡ншiден, улестж цатысу шартына байланысты мэселелердi цуцыцтыц регламенттеудi жетшдфу цажет. Терттш^ен, цазiргi уацыт-та царажатты мацсатты жумсау багыттарыныц тiзбесiн толыцтыру мэселеЫ eзект¡. Бестш^ен, Yлестiк цурылысца мониторинг ЖYргiзу проблемасы «тургын Yй цурылысына Yлест¡к цатысу туралы» КР Зацындауэкiлетт¡ органныц тургын Yй цурылысына Yлест¡к цатысу объектiлерi цурылысыныц барысына мониторинг ЖYргiзу жeнiндегi ережелерд¡ эзiрлеу жэне цабылдау жешндег1 сондай-ац бершген руцсаттар бойынша деректердi талдау жэне багалау, цурылыс салушылар мен халыцца зацнама нормаларын цолдану жэне оны жетiлдiру жешнде тиiстi тYсiнiктемелер эзiрлеу мацсатында цурылыс барысына мониторинг ЖYргiзу нэтижелерi жeнiндегi цузыретт белгшеу арцылы шеш¡луi мумкт.
ON THE ISSUE OF IMPROVING MECHANISMS FOR EQUITY PARTICIPATION IN HOUSING CONSTRUCTION
Kyssykova Gulnara Baurzhanovna
Leading researcher at the Center for legal monitoring of the Institute of Legislation and legal information of the Republic of Kazakhstan, Candidate of Juridical Sciences, Nur-Sultan, the Republic of Kazakhstan; e-mail: gkyssykova@mail.ru
Zhaxylykova Alua Kurmangalievna
Research associate at the Center for legal monitoring of the Institute of Legislation and legal information of the Republic of Kazakhstan, master of law, Nur-Sultan, the Republic of Kazakhstan; e-mail: alua_30@mail.ru
Keywords: shared-equity construction, developer, equity owner, authorized company, housing construction, shared-equity construction contract.
Abstract. This article discusses the issues of improving the mechanisms of shared participation in housing construction. The institution of equity participation in housing construction in Kazakhstan is a relatively new phenomenon, which, along with positive results, has led to negative consequences, among which the violation of the rights of citizens investing in the purchase of residential premises under construction in apartment buildings is clearly highlighted. Today, the practice of equity participation in construction is widespread throughout the world.
The relevance of this topic is not in doubt, since equity participation in housing construction is vital in connection with the rapid growth of real estate prices, provides affordable housing for citizens, effectively and efficiently as a way to exercise their right to housing.
The article analyzes the problematic issues of equity participation based on the study of the practice of its application and ways to solve them. First, the article proposes to establish clear criteria for the legal status of subjects of investment relations in shared-equity construction and the separation of investors from equity holders-citizens, as well as the need to clarify the requirements for the contractor. Secondly, it is proposed to introduce modern methods of information processing and automation of interaction processes of all construction participants. In particular, the conclusion of an equity participation agreement in electronic format. Third, it is necessary to improve the legal regulation of issues related to the equity participation agreement. Fourth, at the moment, the issue of adding to the list of areas of targeted spending is relevant. Fifth, we believe that the problem of monitoring shared-equity construction can be solved by establishing in the Law of the Republic of Kazakhstan «on shared participation in housing construction» the competence of the authorized body to develop and adopt Rules for monitoring the progress of construction of shared-equity objects in housing construction, as well as to analyze and evaluate data on issued permits, the results of monitoring the progress of construction in order to develop appropriate explanations to developers and the population on the application of legislation and proposals for its improvement.
Каждый современный человек стремится создать наиболее благоприятные условия для жизни, и собственное жилье - это неотъемлемая составляющая благополучия и достатка. Решение жилищного вопроса является одним из приоритетных направлений государственной политики. Так, статья 25 Конституции Республики Казахстан гласит: «В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем» [1].
Однако, благодаря экономическому кризису и снижению покупательской активности населения в текущем периоде ожидается серьезное падение объемов строительства, не исключено изменение планов по перспективным проектам, что в последствии приведет к стагнации долевого строительства. Подобный сценарий может повлиять не только на экономическую составляющую отрасли, но и привести к негативным социальным последствиям.
В связи с чем, повышается актуальность пересмотра условия функционирования способов участия в долевом строительстве. В настоящее время все три способа привлечения финансовых средств населения функционируют в равной степени и не имеют каких-либо преимуществ или ограничений для определенных категорий строительных компаний.
Вместе с тем, каждый способ имеет свои особенности, совершенствование которых позволило бы категорировать способы следующим образом:
первый способ долевого строительства - привлечение денег дольщиков после получения гарантии Фонда должен быть доступен для всех начинающих строительных компаний, компаний с наименьшим опытом работы в строительной сфере;
второй способ - участие в проекте банка второго уровня должен быть доступен для стро-
ительных компаний, имеющих больший опыт работы, стабильное финансовое положение;
третий способ - привлечение денег дольщиков после возведения каркаса, могут реализовать только крупные застройщики, группы компаний, имеющие собственное производство и финансы для организации строительных работ.
При такой градации и квалификации каждого способа долевого участия стало бы возможным не только минимизировать риски долевого строительства, но и исключить экономические и административные барьеры для строительного бизнеса.
Отмечаем, что строительная индустрия является одним из драйверов экономики страны, поэтому для строительной отрасли крайне важны четкие и адекватные инструменты, позволяющие, с одной стороны, строительным компаниям без излишних преград привлекать средства населения и тем самым получать доступ к дешевому фондированию, с другой стороны, установить эффективный контроль за использованием этих средств.
В связи с вышеуказанным важно определить узловые вопросы развития долевого строительства, и предложить решения, позволяющие понять ориентиры регулирования отрасли в будущем [2].
1. Участники долевого строительства В соответствии с Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве» к участникам долевого строительства относятся застройщик, уполномоченная компания, подрядчик (генеральный подрядчик), банк второго уровня, инжиниринговая компания, Фонд гарантирования и дольщик1. При этом среди всех представленных субъектов дольщик представляет собой самую уязвимую часть механизма долевого строительства.
Так, основным преимуществом такого порядка приобретения квартиры выступает тот факт, что стоимость будущего жилья существенно ниже стоимости готового жилья аналогичных характеристик, предлагаемого на вторичном рынке. Также к достоинствам можно отнести такие факторы как новизна приобретаемого объекта, как правило более современные, а следовательно улучшенные планировки, наличие дополнительных составляющих (пластиковые окна, интернет-кабели и т.д.). Но все указанные несомненные достоинства для лиц, желающих приобрести жилье путем заключения данного договора, могут нивелироваться таким обстоятельством как риск незавершения строительства, а, следовательно, возможной потери всей, или большей части внесенной суммы [3].
В данных обстоятельствах, говоря о доль-
щиках, в большинстве случаев речь идет о дольщиках - физических лицах, целью которых является решение жилищных проблем.
Однако отечественный закон признает дольщиками не только физических лиц, но и юридических лиц, цель которых получение инвестиционного дохода. Важен тот факт, что юридическое лицо становится инвестором, когда вкладывает капитал в какое-либо строящееся имущество, как средство получения им дохода и ожидает получение указанного дохода. В данном случае, инвестируя в строительство объекта, юридическое лицо несет финансовую ответственность за принятое решение.
Поэтому на сегодня актуально установление четких критериев правового статуса субъектов инвестиционных отношений в долевом строительстве и разделение инвесторов от дольщиков-граждан. Дольщики и инвесторы обладают различными целями, правами и обязанностями при вложении финансов в долевое строительство и их права обеспечиваются разными обязанностями других субъектов.
В итоге законодательство в сфере долевого участия в строительстве, должно защищать граждан-потребителей, что повысит уровень доверия населения к возможности приобретения жилья посредством договора участия в долевом строительстве.
Например, в проекте Градостроительного кодекса Республики Беларусь в качестве дольщиков определены исключительно физические лица. Так, пункт 2 статьи 115 проекта гласит: «Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства жилых домов, которые на момент привлечения денежных средств для строительства не введены в эксплуатацию, в нарушение требований, установленных пунктом 1 настоящей статьи».
Также согласно практике Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ дольщик — физическое лицо, приобретающее объект недвижимости в виде квартиры, обладает всеми правами потребителя [4].
Вышеуказанные подходы к определению правового статуса дольщика в сфере жилищного строительства будет способствовать минимизации споров касательно правовых статусов дольщика и инвестора, а также приоритетности защиты интересов дольщиков, как самого уязвимого участника долевого строительства.
Помимо статуса «дольщик» практика применения долевого законодательства показала необходимость уточнения требований к подрядчику. Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» устанавливает для уполномоченной компании и подрядчика наличие только одного банковского счета в одном банке второго уровня. Вместе с тем, наличие
1ИПС ЭДШЕТ: http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z1600000486
ограничений на количество банковских счетов подрядной организации противоречит ее функциональному назначению. Так, подрядчик является тем субъектом, который производит закуп строительных материалов, в том числе в иностранной валюте. В целом, рынок строительных материалов обеспечивается, преимущественно, ввозом из других стран (более половины). Другими словами, в настоящее время сохраняется стабильная зависимость строительной отрасли от импорта некоторых видов строительной продукции, закуп которых производится в иностранной валюте. Поэтому наличие нескольких счетов в различных валютах в первую очередь гарантирует завершение строительства. При этом, подрядчик (генеральный подрядчик) не использует напрямую привлеченные деньги дольщиков. Следовательно, в целях обеспечения строительства всеми необходимыми материалами и оборудованием следует исключить требование к ограничению по наличию банковских счетов подрядчика.
Другим участником долевого строительства является банк второго уровня. В частности, по второму способу долевого участия использование денег дольщиков возможно только после возведения каркаса здания, несмотря на наличие разрешения на привлечение денег дольщиков, выданного местным исполнительным органом, а также заключенного трехстороннего договора между застройщиком, банком и инжиниринговой компанией.
При этом, наличие каркаса здания является условием получения разрешения третьего способа привлечения денег дольщиков. Таким образом, необходимо разделение условий доступа к средствам дольщиков между вторым и третьим способами долевого участия.
Однако, уточнение способа участия в проекте банка второго уровня потребует повышение требований к инжиниринговым компаниям, обеспечивающим перманентный контроль за ходом строительства.
Согласно Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве» инжиниринговая компания должна иметь:
опыт оказания инжиниринговых услуг с предоставлением не менее трех отзывов;
не менее трех аттестованных экспертов;
специалиста для осуществления контроля за целевым использованием денег.
Однако, указанные требования не достаточны для осуществления эффективного осуществления инжиниринговых услуг. Так, наличие только одного специалиста приводит к тому, что его уход в отпуск или больничный оставит строительство без контроля за финансовой де-
ятельностью компании. Аналогично требует увеличение и количество аттестованных экспертов и опыта работы оказываемых инжиниринговых услуг.
Таким образом, Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» предусмотрел механизм в виде инжиниринговых компаний, обеспечивающих минимизацию рисков при использовании средств дольщиков в процессе строительства жилья. Между тем, изменение условий использование денег дольщиков по способу участия в проекте банка второго уровня потребует зеркальные изменения в требованиях к инжиниринговым компаниям, которые осуществляют мониторинг строительства и целевого использования денег дольщиков.
2. Взаимодействие участников долевого строительства
В Послании Главы государства народу Казахстана от 10 января 2018 г. «Новые возможности развития в условиях четвертой промышленной революции» указана необходимость разработки и апробации новых инструментов, направленных на модернизацию и цифрови-зацию предприятий с ориентацией на экспорт продукции2.
Кроме того, в постановлении Правительства Республики Казахстан №827 от 12.12.2017 утверждена Госпрограмма «Цифровой Казахстан», где обозначено: «повсеместное внедрение цифровых технологий придаст импульс развитию традиционных базовых отраслей путем обеспечения роста производительности, повышения их конкурентоспособности, в том числе на международном рынке»3.
Отмечаем, что строительный бизнес, по количеству обрабатываемой информации и документообороту, не уступает крупным производствам. Поэтому строительство, в том числе и долевое участие остро нуждается во внедрении современных методов обработки информации и автоматизации процессов взаимодействия всех участников строительства. В частности, заключение договора долевого участия в электронном формате.
Подчеркнем, что использование электронной цифровой подписи получило широкое распространение в государственных закупках, получение государственных услуг, в банковской сфере и т.д. Согласно Закону «Об электронном документе и электронной цифровой подписи» электронная цифровая подпись равнозначна собственноручной подписи подписывающего лица и влечет одинаковые юридические последствия.
В этой связи, распространение электронного документооборота на сферу долевого стро-
2 Официальный сайт Президента Республики Казахстан https://www.akorda.kz/ru/addresses/addresses_of_ president/poslanie-prezidenta-respubliki-kazahstan-n-nazarbaeva-narodu-kazahstana-10-yanvarya-2018-g
3ИПСПараграф https://online.zakon.kz/document/7doc id=37168057#pos=5;-106
ительства является логичным продолжением внедрения цифровых технологий. Следовательно, дольщики имеющие электронно-цифровую подпись, не выезжая за пределы своего населенного пункта, смогут заключить договор долевого участия или подписать изменения к нему, посредством специальной платформы застройщика или уполномоченного государственного органа.
Аналогично автоматизация долевого строительства позволит участникам процесса вести переписку, направлять уведомления касательно исполнения условий договора, выдачи ключей и т.д.
Другая проблема, требующая решения, отражена в пункте 4 статьи 16 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», согласно которому уполномоченная компания устанавливает факт отказа дольщиком от исполнения обязательств посредством трех уведомлений с общим сроком просрочки платежа не менее трех месяцев.
При этом указанное требование существенно отличается от условий, установленных статьей 277 ГК РК к сроку исполнения обязательств. Так, по пункту 2 статьи 277 ГК РК обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из законодательства, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Таким образом, гражданское законодательство предоставляет семидневный срок для исполнения требований кредитора, тогда как по пункту 4 статьи 16 Закона срок просрочки платежа может достигать трех месяцев. На основании изложенного представляется целесообразным установить градацию сроков просрочки платежа в зависимости от объема уже исполненного дольщиком обязательства. К примеру, в случае если после постановки на учет договора о долевом участии, дольщик не вносит в установленный срок первый платеж на банковский счет уполномоченной компании, то трехмесячный срок ожидания оплаты платежа является завышенным требованиям к уполномоченной компании для расторжения договора.
Кроме того, обращаем внимание, что по пункту 4 статьи 16 уполномоченная компания обязана уведомить по почте дольщика о неуплате очередного платежа. Такое уведомление должно быть осуществлено заказным письмом с описью вложения или вручено дольщику лично под расписку.
Вместе с тем, сегодня взаимодействие между основными участниками долевого строительства может быть эффективно налажено
через другие коммуникации, например, через сообщения мобильной связи, электронную почту и т.п.
3. Договор долевого участия
Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия [5]. Несмотря на наличие типовой формы договора и наличия целой главы Закона, посвященной договору долевого участия, имеется ряд предложений по совершенствованию правового регламентирования вопросов, связанных с договором долевого участия.
Так, наименование статьи 13 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» предполагает наличие в ее содержание норм, посвященных не только изменению, но и расторжению договора о долевом участии в жилищном строительстве. Между тем, все четыре пункта статьи 13 оговаривают исключительно изменения и дополнения в заключенный договор. В то же самое время положения о расторжении договора не менее значимы в отношениях долевого строительства. Например, статья 401 ГК РК указывает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором. Поэтому, нормы о расторжении договора о долевом участии необходимо определять только в рамках законодательства о долевом участии.
Отмечаем, что в Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве» определено одно основание расторжения договора по инициативе уполномоченной компании - неуплата дольщиком очередного платежа (пункт 5 статьи 16).
В свою очередь, как показывает практика имеются и иные основания расторжения договора. В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Закона обязательства дольщика считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме стоимости доли и принятия ее в многоквартирном жилом доме в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
Таким образом, основанием расторжения договора долевого участия должно стать неисполнение дольщиком обязательства по принятию помещения без причин не устранения выявленных недостатков жилья и соответствующего уведомления от застройщика об окончании строительства дома.
Просрочка передачи квартир в таких случаях происходит по личным причинам дольщика, которому не выгодно становиться собственником жилья. Например, дольщик может стоять в очереди на социальное арендное жилье, как следствие наличие квартиры приведет его к исключению из списка очередников. В связи с
чем, многие дольщики не являются на первичный осмотр квартир, отказываются подписывать передаточный акт, и становиться собственниками жилья.
Таким образом, строительная компания вынуждена нести бремя всех расходов за содержание введенного в эксплуатацию жилья, несмотря на своевременное и полное исполнение собственных обязательств перед дольщиками.
Полагаем, что в случае отказа дольщика принимать квартиру в собственность уполномоченная компания должна иметь возможность реализовать помещение третьим лицам с возвратом первоначальному дольщику всех оплаченных им сумм по договору долевого участия.
Кроме того, другим основанием расторжения договора должно стать приостановления строительства объекта на неопределенный срок или полное замораживание строительного проекта. Причиной тому может стать объявление о чрезвычайном положении.
Согласно подпункту 5) статьи 1 Закона РК «О чрезвычайном положении» чрезвычайное положение - временная мера, применяемая исключительно в интересах обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя Республики Казахстан.
При этом, по статье 15 Закона при введении чрезвычайного положения на период его действия предусматриваются следующие основные меры и временные ограничения:
- установление ограничений на свободу передвижения;
- приостановление деятельности сетей и средств связи;
- установление ограничений на осуществление отдельных видов финансово-экономической деятельности.
Напомним о введении чрезвычайного положения в Республике Казахстан 15.03.2020 года4.
Как следствие, ряд строительных компаний вынуждены приостановить возведение зданий, а негативное влияние экономического кризиса потребовало отказаться от дальнейшего строительство проектов, так как сделало строительство нерентабельным.
Как известно, одним из принципов закона является организация строительного процесса многоквартирного жилого дома застройщиком, которым создается или приобретается специальная уполномоченная компания, которая взаимодействует с дольщиками, генерирует финансовые средства дольщиков и заключает с ними договора долевого участия.
При этом, по тем или иным обстоятельствам, в том числе введение чрезвычайного положения, стихийное бедствие и т.д. строительный проект может быть заморожен на не-
определенный срок. В этой связи, застройщик может предложить дольщикам участвовать в иных проектах, которые находятся в ведении других его уполномоченных компаний. Перемена проекта и уполномоченной компании позволит избежать расторжение договорных отношений и минимизировать риск финансовых потерь и упущенной выгоды дольщиков, а для строительной компании снизит репутационные риски.
В свою очередь, закон не содержит ни запретительных ни диспозитивных норм касательно перемены обязательств уполномоченных компаний. Полагаем, что закрепление права дольщика на возможность смены проекта жилого дома, в случае такого предложения от застройщика положительно повлияет на правоприменительную практику.
Помимо прочего, в некоторых случаях, дольщики, заключившие договор долевого участия, обращаются в строительную компанию с запросом об изменении приобретенной ими квартиры в строящемся жилом доме. Например, площадь приобретенной ранее однокомнатной квартиры по причине прибавления в семье уже недостаточна. В связи с чем, дольщики нуждаются в двухкомнатной квартире.
При увеличении площади составляется дополнительное соглашение, которое регистрируется в местном органе, и дольщик осуществляет доплату. При уменьшении площади уполномоченная компания возвращает дольщику деньги или использует сумму на частичное досрочное погашение при рассрочке платежа. В свою очередь, законом не предусмотрено право участников долевого участия на изменение помещений, в том числе квартир в период строительства объекта.
4. Целевое использование денег дольщиков
В период строительства привлеченные деньги дольщиков могут быть использованы только на определенные цели, которые раскрывает пункт 8 статьи 20 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Среди направлений целевого расходования средств содержатся:
1) строительно-монтажные работы, затраты на управление проектом, авторский и технический надзоры;
2) оплата комиссии по банковским счетам и вознаграждения по обслуживанию банковского займа, а также погашение части основного долга по банковскому займу;
3) выплаты авансов;
4) иные расходы уполномоченной компании, связанные со строительством многоквартирного жилого дома и реализацией проекта.
В свою очередь, помимо вышеуказанных
определенный срок. В этой связи, застрой может предложить дольщикам участвова иных проектах, которые находятся в веде других его уполномоченных компаний. П мена проекта и уполномоченной компании зволит избежать расторжение договорных ношений и минимизировать риск финансо потерь и упущенной выгоды дольщиков, а строительной компании снизит репутацион риски.
В свою очередь, закон не содержит ни претительных ни диспозитивных норм к тельно перемены обязательств уполномо ных компаний. Полагаем, что закрепл( права дольщика на возможность смены про жилого дома, в случае такого предложени застройщика положительно повлияет на пр применительную практику.
Помимо прочего, в некоторых случ дольщики, заключившие договор долевого стия, обращаются в строительную компа с запросом об изменении приобретенной квартиры в строящемся жилом доме. На: мер, площадь приобретенной ранее одно натной квартиры по причине прибавления ] мье уже недостаточна. В связи с чем, дольп нуждаются в двухкомнатной квартире.
При увеличении площади составля дополнительное соглашение, которое р стрируется в местном органе, и дольщик ществляет доплату. При уменьшении площ уполномоченная компания возвращает доль ку деньги или использует сумму на части досрочное погашение при рассрочке плат В свою очередь, законом не предусмот право участников долевого участия на изм ние помещений, в том числе квартир в пе строительства объекта.
4. Целевое использование денег дольщ
В период строительства привлечен деньги дольщиков могут быть использов только на определенные цели, которые крывает пункт 8 статьи 20 Закона «О дол участии в жилищном строительстве». С направлений целевого расходования сре содержатся:
1) строительно-монтажные работы, за ты на управление проектом, авторский и те ческий надзоры;
2) оплата комиссии по банковским счет вознаграждения по обслуживанию банковс займа, а также погашение части основного га по банковскому займу;
3) выплаты авансов;
4) иные расходы уполномоченной ко нии, связанные со строительством многок тирного жилого дома и реализацией проект
В свою очередь, помимо вышеуказан
4 Интернет-ресурс Президента Республики Казахстан http://www.akorda.kz/ru/legal_acts/o-vvedenii-chrezvychainogo-polozheniya-v-respublike-kazahstan
направлений строительная компания должны выплачивать платежи по землепользованию и выкупать смежные земельные участки, на которых производиться строительство объекта.
Как известно, в некоторых случаях строительство жилого дома требует увеличение размера земельного участка за счет смежных земель. В связи с чем, производится процедура перераспределения земельных участков (прирезка земли). При этом расходы на выкуп права собственности, землепользования, в том числе платежи за аренду земельного участка входят в структуру затрат строительства жилого дома.
Кроме того, динамика интенсивного развития городов-мегаполисов ставит в качестве первоочередной задачи создание сети инженерных коммуникаций, обеспечивающих снабжение жилых и общественных зданий теплом, водой, электроэнергией и связью. Вместе с тем, местные исполнительные органы не всегда своевременно могут организовать строительство инженерных сетей ко всем земельным участкам, предназначенных для строительства.
В связи с чем, уполномоченная компания должна произвести затраты на выполнение работ прокладки магистральных инженерных сетей, включая магистральные тепловые и электрические сети и сети газоснабжения, сетей холодного и горячего водоснабжения и т.д.
Следует отметить, что без инженерных коммуникаций невозможно строительство жилого дома и его благоустройство, как следствие эксплуатация здания. Поэтому в случае отказа застройщика самостоятельно возводить магистрали инженерной инфраструктуры, сроки освоения земельного участка и застройка территории откладываются до возведения сетей местными органами, что может составлять несколько лет.
В качестве примера приведем ЖК «Багы-стан», завершение которого гарантировано АО «Фонд гарантирования жилищного строительства», а ЖССБ выдал ипотечные займы под данный объект. Однако сроки ввода ЖК в эксплуатацию (01.08.2019) сорваны по причине отсутствия инженерных магистралей, которые должен был проложить акимат Нур-Султана. В итоге дом планируют достроить только летом 2020 года5.
Таким образом, на данный момент актуален вопрос дополнения перечня направлений целевого расходования средств.
5. Контроль и надзор за долевым строительством
Согласно Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве» мониторинг за ходом строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве осуществляют мест-
ный исполнительный орган (статья 6), Фонд гарантирования (статья 38), инжиниринговая компания (статья 21).
Однако, Закон не раскрывает механизм мониторинга, осуществляемый местным исполнительным органом. В этой связи, регламентированная Законом функция не находит своей практической реализации и завершенный результат.
Кроме того, согласно подпункту 4) статьи 6 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» местные исполнительные органы ежеквартально предоставляют информацию о выданных разрешениях на привлечение денег дольщиков в уполномоченный орган. Вместе с тем, уполномоченный орган не наделен какими-либо полномочиями, которые позволили ему реагировать на предоставляемую акиматами информацию. В целом, как показывает практика сегодня отсутствует институт контроля за процессом соответствия фактического положения дел в долевом строительстве.
Помимо прочего, результаты мониторинга, реестр разрешений на привлечение денег дольщиков, выдаваемых местным исполнительным органом, и другие сведения разъяснительно-информационного характера должны быть доступны для населения.
Отмечаем, что эффективность мер по информированию населения зависит от достоверности и систематичности такого информирования граждан о ситуации на рынке строящихся объектов, возможных рисках и негативных социальных последствиях нарушения законодательства о долевом участии.
Вместе с тем, несмотря на актуальность информационно-аналитического сопровождения Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» местные исполнительные органы по законодательству не обязаны знакомить население с реестром выданных разрешений по привлечению денег дольщиков, перечнем застройщиков, уклоняющихся от соблюдения закона, и т.д. Поэтому не всегда информация аки-матов о долевом строительстве своевременна. Например, по состоянию на начала мая текущего года в Базе выданных разрешений акиматом г. Нур-Султан6 на привлечение денег дольщиков содержится список объектов, разрешение которым было выдано до 5 февраля 2020 года.
Подтверждением несвоевременного обновления сведений Базы выданных разрешений является примечание в Списке застройщиков, реализующие помещения без разрешения на привлечение денег дольщиков в городе Нур-Султан от 24 апреля 2020 года, согласно которому результаты общественного мониторинга откорректированы в связи с предо-
5 Подробнее: https://inbusiness.kz/ru/news/socialnyj-kvadrat
6Интернет-ресурс акимата г. Нур-Султан http://astana.gov.kz/ru/news/informaciya ds/21379
ставлением Компанией сведений о получении разрешения от 17 марта 2020 года, при отсутствии данной информации в электронной Базе данных о выданных разрешениях Акиматом г. Нур-Султан на привлечение денег дольщиков7.
Полагаем, что проблема мониторинга за долевым строительством может быть решена через установление в Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве» компетенции уполномоченного органа по разработке и принятию Правил по проведению мониторинга за ходом строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве, а также по анализу и оценке данных по выданным разрешениям, результатам мониторинга за ходом
строительства в целях выработки соответствующих разъяснений застройщикам и населению по применению норм законодательства и предложений по его совершенствованию.
В целом, стоит подчеркнуть, что законодательство о долевом строительстве является достаточно приемлемым и прогрессивным для казахстанского строительного рынка, гарантирующим завершение объектов долевого строительства. Между тем, как показывает практика действия Закона требуется пересмотр отдельных правовых элементов института долевого строительства в целях формирования баланса экономической модели долевого строительства и повышения гарантий соблюдения прав дольщиков.
ЛИТЕРАТУРА
1. Смагулова М.М. Общая характеристика института долевого участия в жилищном строительстве. - ИПСПараграф https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=31666396#pos=6;-106.
2. Гареев Ильнур Фаилович, Ефросиньина Софья Андреевна Долевое строительство: внимание исследователей, тенденции рынка и перспективы развития //Жилищные стратегии. 2017. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dolevoe-stroitelstvo-vnimanie-issledovateley-tendentsii-rynka-i-perspektivy-razvitiya (дата обращения: 08.05.2020).
3. Пасикова Татьяна Алексеевна, Комиссарова Анастасия Александровна, Немиров Константин Юрьевич Особенности ответственности застройщика перед дольщиком-гражданином // Проблемы экономики и юридической практики. 2017. №6. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otvetstvennosti-zastroyschika-pered-dolschikom-grazhdaninom (дата обращения: 08.05.2020).
4. Скляренко Марина Владимировна Практика судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ: дольщик - физическое лицо, приобретающее объект недвижимости в виде квартиры, обладает всеми правами потребителя //Вестник Московского университета МВД России. 2018. №5. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/praktika-sudebnoy-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verhovnogo-suda-rf-dolschik-fizicheskoe-litso-priobretayuschee-obekt-nedvizhimosti-v (дата обращения: 08.05.2020).
5. Бышов Денис Викторович, Туршатова Анжелика Евгеньевна Долевое строительство: правовые аспекты // Огарёв-Online. 2014. №2 (16). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dolevoe-stroitelstvo-pravovye-aspekty (дата обращения: 08.05.2020).
REFERENCES
1. Smagulova M.M. Obshaya harakteristika instituía dolevogo uchastiya v zhilishnom stroiteTstve -IPS Paragraf https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=31666396#pos=6;-106.
2. Gareev IVnur Failovich, Efrosin^ina Sofiya Andreevna Dolevoe stroiteFstvo: vnimanie issledovateley, tendentsii rynka i perspektivy razvitiya // Zhilishnie strategii. 2017. №3. URL: https:// cyberleninka.ru/article/n/dolevoe-stroitelstvo-vnimanie-issledovateley-tendentsii-rynka-i-perspektivy-razvitiya (дата обращения: 08.05.2020).
3. Pasikova TaFyana Alekseevna, Komissarova Anastasiya Aleksandrovna, Nemirov Konstantin Yur^evich Osobennosti otvetstvennosti zastroyschikapereddolschikom-grazhdaninom
Пасикова Татьяна Алексеевна, Комиссарова Анастасия Александровна, Немиров // Problemy economiki i yuridicheskoy praktiki. 2017. №6. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otvetstvennosti-zastroyschika-pered-dolschikom-grazhdaninom (дата обращения: 08.05.2020).
4. Sklyarenko Marina Vladimirovna Praktika sudebnoy kollegii po grazhdanskim delam verhovnogo suda RF dolschik-fizicheskoe litso, priobretayuschee ob^ekt nedvizhimosti v vide kvartiry, obladaet vsemi pravami potrebiyelya // Vestnik Moskovskogo universiteta MVD Rossii, 2018. №5. URL: https:// cyberleninka.ru/article/n/praktika-sudebnoy-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verhovnogo-suda-rf-dolschik-fizicheskoe-litso-priobretayuschee-obekt-nedvizhimosti-v (дата обращения: 08.05.2020).
5. Byshov Denis Victorovich, Turshatova Anzhelika Evgen^evna Dolevoe stroiteFstvo: pravovye aspekty // Ogarev-Online. 2014. №2 (16). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dolevoe-stroitelstvo-pravovye-aspekty (дата обращения: 08.05.2020).
7 Интернет-ресурс Ассоциации застройщиков Казахстана http://www.azkz.kz/ru/news/2444/
