CC BY
185
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 37.013(045)
Н.А. Маштакова
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА НА ДОЛЮ В ОБЪЕКТЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Способы защиты прав участников долевого строительства, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, не позволяют надлежащим образом защитить права участников долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства. В качестве способа защиты прав участника долевого строительства в законе можно предусмотреть право участника долевого строительства на признание за последним права на долю в объекте незавершенного строительства пропорционально вложенным денежным средствам и площади возведенного объекта.
Ключевые слова: договор об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства, объект незавершенного строительства.
Закрепление в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения исполнения обязательств и повышенных мер ответственности явилось первой, но неэффективной ступенью в защите прав участников долевого строительства. В большинстве случаев на момент обращения участника долевого строительства с иском в суд у застройщика ничего кроме уставного капитала, объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором данный объект возводится, не имеется. Соответственно возвратить вложенные денежные средства из вышеуказанного имущества практически невозможно, поскольку уставной капитал застройщика невелик, а объект незавершенного строительства неликвиден. В настоящий момент достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства - достаточно дорогостоящее и убыточное мероприятие. Анализ правоприменительной практики показывает, что гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, на сегодняшний день не действуют, а участники долевого строительства стараются искать новые способы защиты своего нарушенного права.
В настоящее время в суды общей юрисдикции и в арбитражные суды поступает большое количество исков о признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства в виде конкретной квартиры (нежилого помещения). Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данным спорам различна.
Арбитражные суды отказывают в признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права [1; 2]. При этом арбитражные суды указывают, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства является лишь совокупностью строительных материалов и вложенного труда. Соответственно, признание за истцом права собственности на долю в несуществующем объекте недвижимости с юридической точки зрения невозможно. Поскольку на момент рассмотрения гражданского дела договор между участником долевого строительства и застройщиком является действующим, участник долевого строительства имеет право на определение доли вложений в строительство, а не доли в объекте недвижимости.
В практике судов общей юрисдикции имеются «положительные» решения по указанным спорам, однако и здесь судебная практика не отличается единообразием. В некоторых случаях суды общей юрисдикции отказывают в признании права собственности на долю в указанных объектах незавершенного строительства, ссылаясь на то, что Законом об участии в долевом строительстве такой способ защиты прав участников не предусмотрен [3-5]. Другие суды считают, что исковые требования подлежат удовлетворению [6; 7]. Удовлетворяя требования участников долевого строительства о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, суды указывают, что иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не являются эффективными средствами правовой защиты, соответственно истец не может быть лишен права на защиту. Таким образом, положительные судебные решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства наделяют участников долевого строительства вещными правами в отношении несуществующего объекта недвижимости при наличии обязательственных отношений между участниками долевого строительства и застройщиком.
В 2009 и 2010 гг. Устиновским и Индустриальным районными судами г. Ижевска Удмуртской Республики было рассмотрено большое количество подобных исковых заявлений от участников долевого строительства, при этом процент готовности объектов незавершенного строительства был достаточно значительный (95 - 99%) [7-9]. Судебными решениями было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом размер доли был определен в виде спорной квартиры (нежилого помещения). Указанный способ определения доли в объекте недвижимости характерен не только для судов общей юрисдикции Удмуртской Республики, но и в целом для судов общей юрисдикции в Российской Федерации.
Анализ сложившейся ситуации в сфере долевого строительства свидетельствует, что на сегодняшний день наиболее эффективным способом решения проблемы «недостроя» и защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика является признание за последними права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Положительные судебные решения по данным вопросам позволяют участникам долевого строительства вывести объект незавершенного строительства из конкурсной массы, а в дальнейшем достроить и получить квартиры (нежилые помещения).
Несмотря на социальную значимость положительных решений судов общей юрисдикции, их нельзя признать бесспорными по следующим основаниям.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распространяется правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.
До придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.
Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.
В настоящее время судебные решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подменяют собой акт государственной регистрации объекта незавершенного строительства и производят выдел доли в несуществующем (с юридической точки зрения) объекте недвижимости.
Выводы судов о том, что доли в объекте незавершенного строительства можно обозначить в виде конкретной квартиры (нежилого помещения), также являются достаточно спорными, поскольку квартирой, согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и прочих нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Квартира (нежилое помещение) не является самостоятельным объектом строительства, и в соответствии с проектно-сметной документацией и техническими возможностями строительство одной отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме и прием ее в эксплуатацию не могут быть осуществлены. Соответственно в гражданско-правовом обороте не может иметь места такой объект недвижимости, как незавершенная строительством отдельная квартира.
Следует учесть, что объект незавершенного строительства (например, в виде недостроенного многоквартирного дома) представляет собой не что иное, как результат частичного исполнения договора об участии в долевом строительстве.
В ходе реализации договора объекта недвижимого имущества как объекта вещного права еще не существует. Возникают обязательственные отношения между участниками долевого строительства и застройщиком, в предмет которых входит объект долевого строительства и деятельность застройщика по его созданию. К данным правоотношениям применяются общие нормы обязательственного права и Закона об участии в долевом строительстве, нормы вещного права на данной стадии реализации договора неприменимы. «Исходя из смысла п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и Закона о государственной регистрации, право собственности на процесс выполнения строительных работ (элемент обязательственных правоотношений) не подлежит регистрации» [10].
По аналогии с договором строительного подряда результат частичного исполнения договора об участии в долевом строительстве в виде объекта незавершенного строительства может появиться
132 Н.А. Маштакова
2011. Вып. 4 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
только в случае, «если обязательство по каким-либо основаниям прекращено... незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота» [11].
В.Н. Сидорова, Н.В. Черная [12] считают, что результат работ может появиться только в случае, когда процесс работ прекращается в связи с их полным исполнением. Однако результат может появиться и в случае частичного исполнения договора, когда обязательственные отношения между подрядчиком и заказчиком будут прекращены, например, путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства с указанием на прекращение обязательственных отношений между сторонами договора. С момента прекращения обязательственных отношений объект незавершенного строительства как результат частичного исполнения договора строительного подряда может стать объектом вещного права.
Применительно к договору об участии в долевом строительстве в случае, если договор не расторгнут и не исполнен, говорить об объекте незавершенного строительства как об объекте гражданских прав преждевременно. Объект незавершенного строительства по договору об участии в долевом строительстве может стать объектом вещных прав только в случае прекращения обязательственных отношений между застройщиком и участниками долевого строительства. Соответственно участники долевого строительства и застройщик должны подписать акт приема объекта незавершенного строительства, который будет свидетельствовать о прекращении обязательственных правоотношений между последними. Условие о прекращении обязательственных отношений между застройщиком и участниками долевого строительства путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства должно быть закреплено в законе. Отсутствие данной нормы в законе может привести к тому, что стороны договора об участии в долевом строительстве подпишут акт приема объекта незавершенного строительства (зафиксируют частичное исполнение договора), а договор об участии в долевом строительстве будет считаться действующим. Указанное обстоятельство не позволит объекту незавершенного строительства пройти процедуру государственной регистрации.
Предполагаем, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства и приостановления строительства объекта недвижимости, в Законе об участии в долевом строительстве можно было бы предусмотреть возможность прекращения договора об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства. Подписание данного акта позволит арбитражному управляющему либо руководителю организации (в зависимости от стадии банкротства) зарегистрировать право собственности застройщика на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Исходя из анализа ст. 25 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в который входят разрешение на строительство, проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, можно сделать вывод, что право собственности должно быть зарегистрировано именночитзамрсвощи&акон об участии в долевом строительстве можно включить следующее условие: что руководитель организации или арбитражный управляющий (в зависимости от стадии банкротства) в течение одного месяца со дня введения в отношении застройщика процедуры банкротства должен созвать общее собрание участников долевого строительства, на котором его участники должны принять решение о выборе способа защиты своего нарушенного права, в том числе о прекращении договоров об участии в долевом строительстве путем подписания акта приема объекта незавершенного строительства. В дальнейшем арбитражный управляющий или руководитель организации-застройщика должны зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а после проведения государственной регистрации в течение разумного срока (предполагаем, в течение одной календарной недели) письменно уведомить участников долевого строительства о проведенной регистрации с приложением документов, подтверждающих данный факт. Регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства позволит участникам долевого строительства обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорционально вложенным денежным средствам и площади возведенного объекта.
Порядок проведения общего собрания участников долевого строительства может быть установлен по аналогии с порядком созыва, подсчета кворума, вынесения решения на общем собрании собственников помещении (пп. 3,4,5 ст.45, 46 Жилищного кодекса РФ). В случае, если на общем собра-
нии участников долевого строительства будет принято решение о прекращении договоров об участии в долевом строительстве, подписании акта приема объекта незавершенного строительства, в Законе необходимо установить запрет на включение объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним в конкурсную массу застройщика.
Признание права на долю в объекте незавершенного строительства должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок с последующей передачей или переоформлением данных прав на объединение участников долевого строительства (например, ТСЖ или ЖСК).
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу № А60-19069/2010-С100 // СПС «КонсультантПлюс».
2. Постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2006 №Ф09-5258/06-С4 по делу № А47-12218/2003-8-ГК // СПС «КонсультантПлюс».
3. Решение Индустриального районного суда г. Ижевска УР от 27.12.2010г. по делу № 2-4398/10 // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
4. Определение Воронежского областного суда от 2 февраля 2010 г. по делу № 33-468 // СПС «Консультант Плюс».
5. Определение Московского областного суда от 2 сентября 2010 г. по делу № 33-15632 // СПС «Консультант Плюс».
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Определение Ульяновского областного суда от 29 мая 2007 г. // СПС «КонсультантПлюс».
8. Решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 27.10.2010г. по гражданскому делу № 2-2335/10. URL: http://ustinovskiy.udm.sudrf.ru/
9. Решение Устиновского районного суда г. Ижевска УР от 16.07.2010г. по гражданскому делу № 2-1447/10. URL: http://ustinovskiy.udm.sudrf.ru/
10. Решение Индустриального районного суда г. Ижевска по гражданскому делу № 2-2159/09 от 28.10.2009г. // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
11. Решение Индустриального районного суда г. Ижевска по делу № 2-2941/09 от 03.12.2009г. // Архив Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики.
12. Сидорова В.Н., Черная Н.В. Соотношение понятий «объекты незавершенного строительства» и «не завершенные строительством объекты» как проблема гражданского законодательства // СПС «Консультант Плюс».
13. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 240.
Поступила в редакцию 16.05.11
N.A. Mashtakova
Recognition of the right to share in the Assets under construction as a method for the protection of human participants of shared construction
There are several ways to protect shared building participants’ rights provided by the act of shared building participation. But none of them allows protecting participants’ rights properly in case of builder’s bankruptcy.
It is necessary to vest interests of the shared building participant, that means the participant will be in any case included in the property ownership. Thus, the participant has a part of the property ownership of an object in case of incompleted construction, and the part is proportional to investment. It might become a device to protect interests of the shared building participant.
Keywords: shared building participant, object in case of incompleted construction, contract of sharing commitment in construction.
Маштакова Наталья Андреевна, помощник судьи, аспирант Индустриальный районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики
426039, Россия, г. Ижевск, ул. Воткинское шоссе, 140 E-mail: [email protected]
Mashtakova N.A.,
postgraduate, deputy judge
Industrially district court of Izhevsk
426039, Russia, Izhevsk, Votkinskoe shosse st, 140
E-mail: [email protected]
