CC BY
191
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
and trends: Monograph / Under Ed. L.Y. Vasilevskaya. M., «Norma», «INFRA-M», 2016.
2. Bogdanova E.E. The principle of good faith and the evolution of the protection of civil rights in contractual relationships: monograph. M., Yurlitinform. 2014.
3. Vavilin E.V. Exercise and protection of consumers' rights: the principle of good faith // Laws of Russia: experience, analysis, and practice. 2010. № 5
4. Zakupen T.V. Consumer extremism as a form of abuse of the right at the conclusion of the credit contracts with banks and citizen-borrowers // Banking law. 2015. №1.
5. Ozhegova G.A. On the concept of «consumer extremism» // Lawyer. 2014. № 14.
1 Богданова Е.Е. Эволюция принципов договорного права в условиях реформы гражданского законодательства. В кн.: Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития: Монография / Под общ. ред. Л.Ю. Василевской. М., «НОРМА», «ИНФРА-М», 2016. С. 29.
2 Богданова Е.Е. Указ. соч. С. 31.
3 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 № Ф05-3861/2014 по делу № А40-172055/2013 // СПС КонсультантПлюс.
4 Вавилин Е.В. Осуществление и защита прав потребителей: принцип добросовестности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 5 // СПС КонсультантПлюс.
5 См.: Богданова Е.Е. Принцип добросовестности и эволюция защиты гражданских прав в договорных отношениях.: монография. М., Юрлитинформ. 2014. С. 22—23.
6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» // СПС КонсультантПлюс.
7 Directive 2005/29/EC of the European Parliament and of the Council of 11 May 2005 «Unfair Commercial Practice Directive»//Official Journal Of the European Union. L149/22. 11.6.2005.
8 Закупень Т.В. Потребительский экстремизм как форма злоупотребления правом при заключении банками кредитного договора с гражданами-заемщиками//Банковское право. 2015. № 1 // СПС КонсультантПлюс.
9 Ожегова Г.А. К понятию «потребительский экстремизм» // Юрист. 2014. № 14. С. 15—19 // СПС КонсультантПлюс.
10 Решение Центрального районного суда г. Челябинска // URL: http://centr.chel.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_ text&srv_num=1&id=74600021209101057355001001098559.
11 Иркутский областной суд. Апелляционное определение от 14.10.2015 г. по делу № 33-9073/2015//СПС КонсультантПлюс.
12 Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013. № 72-КГ13-8 // СПС КонсультантПлюс.
УДК 347.2/.3 ББК 67.404.1
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ЕКАТЕРИНА ГЕННАДЬЕВНА СЕМЕНОВА,
доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Крымского филиала Краснодарского университета МВД России, кандидат юридических наук
E-mail: aleksandrignatov@mail.ru
Научная специальность 12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Проанализированы нормы действующего законодательства и правовой доктрины относительно определения правовой природы имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, возможности их оборота и защиты. Установлено, что по договору у участника возникает обязательственное право требования передачи объекта в будущем; возникновение и оборот вещных прав на будущую недвижимость возможен, если данные права, а не сама будущая недвижимость будут предметом сделки.
Ключевые слова: имущественные права, права требований, недвижимость, договор участия в долевом строительстве.
Abstract. The article presents the analysis of the current legislation and legal doctrine concerning the definition of the legal nature of property rights under participatory share construction agreement, the possibility of turnover and protection. It was established that under the contract the participant appears liability law object transfer requirements in the future; the occurrence and turnover of real rights on real estate future is possible if the data is right, and not the property will be subject to future transactions.
Keywords: property rights, incorporeal rights, real estate, under participatory share construction agreement.
Заключение договора участия в долевом строительстве влечет возникновение определенного обязательства в силу которого у сторон договора возникают имущественные права. Так, исходя из положений ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] участник долевого строительства, исполнив свои денежные обязательства по договору перед застройщиком, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, приобретает определенные права требований, в частности на получение недвижимости в собственность и регистрацию права собственности. Права требования участника долевого строительства в соответствии с законодательством могут быт предметом оборота, в частности на основании ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом залога.
Однако на практике возникают определенные проблемы, связанные с установлением правовой природы таких прав требований и возможностью их оборота. Основная проблема заключается в том, что предметом договора участия в долевом строительстве является недвижимое имущество, право собственности на которое в соответствии со ст. 219, п. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ возникает с момента государственной регистрации. То есть до момента окончания строительства и регистрации прав на него, по сути, невозможно говорить о наличии права требования участника долевого строительства на получение недвижимости в собственность от застройщика, поскольку такое право собственности отсутствует у самого застройщика, это право требования имеет будущий характер.
Подобной позиции придерживается и судебная практика, устанавливая, что до завершения строительства объекта и регистрации права собственности на уже возведенный объект застройщиком, последний не может быть понужден к передаче объекта. В этом случае инвестор (покупатель) вправе требовать возврата уплаченной суммы, а также возмещения убытков, но не признания своих прав на объект инвестиций [2].
Конечно, такое положение порождает ряд затруднений и в определенной степени ущемляет права лиц, которые, оплатив стоимость объекта строительства, совершили действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для приобретения имущественных прав на этот объект, а застройщик свои обязательства не исполняет, в частности уклоняется от регистрации построенного объекта. Возврат уплаченных денежных средств, хотя и является способом защиты нарушенных прав участников долевого строительства, однако не отвечает их интересам, поскольку не достигается цель договора — получение права собственности на недвижимость. Застройщик же при таком варианте остается в более выгодной позиции — возвращает денежные средства, которыми он пользовался при осуществлении застройки.
Таким образом, проблемой является как установление сущности имущественных прав, возникающих из договора участия в долевом строительстве, так и тех возможностей, которые они предоставляют своим владельцам при заключении данного договора. Правовая природа имущественные прав достаточно неоднозначна [11], и ее установление обусловлено необходимостью реализации данных прав не только в рамках договора долевого строительства, но и в иных правоотношениях, в которых имущественные права могут выступать объектами.
Следует отметить, что в доктрине, несмотря на то, что исследованию имущественных прав посвящали свои труды многие ученые (Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, М.И. Брагинский, Е.А. Суханов, И.А. Гумаров, Л.Г. Ефимов, Д.В. Мурзин и др.), вопросам правовой природы имущественных прав по договору участия в долевом строительстве должного внимание не уделено. Что касается судебной практики, то ее обобщение свидетельствует о том, что хотя она и направлена на разрешение сложившихся проблем, однако не всегда это достигается юридически обоснованными способами.
Так, ранее судебная практика основывалась на том, что до регистрации права собственности на объект недвижимости невозможно говорить о каких-либо имущественных правах на такой объект, как и не возможно подавать иск о признании права собственности на объект недвижимого имущества [3]. В частности, в постановлении Плену-
ма ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» было установлено, что все договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи [2].
По поводу отчуждения будущей недвижимости в п. 2 ст. 455 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. По смыслу приведенной правовой нормы при заключении договора купли-продажи, предметом которого выступает будущая вещь, продавец не обладает правом собственности на нее, он приобретет его лишь впоследствии. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. То есть до регистрации права собственности застройщиком юридически у сторон, несмотря на существующие между ними обязательства не возникают отношения, предоставляющие участнику долевого строительства как вещные, так и обязательственные права.
По этому поводу с вышеуказанным постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 вступает в определенное противоречие определение ВС РФ по делу от 15.09.2015 № 305 ЭС15-3617, в котором суд установил, что сторона обязательственных правоотношений, возникших из договора участия в долевом строительстве, является законным владельцем (курсив наш — Е.С.) приобретенного им недвижимого объекта. При этом установлено, что сторона, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору, имеет право на приобре-
тение в собственность спорного объекта от другой стороны договора [4].
Таким образом, суд, во-первых, прямо назвал участника долевого строительства законным владельцем объекта еще до того, как вообще какие-либо права на здание были зарегистрированы, во-вторых, признал в качестве основания иска признание права на приобретение собственности от другой стороны договора.
В то же время, опираясь на разъяснение Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 о том, что иск о признании права собственности является средством защиты прав лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, в случае представления доказательств возникновения у него соответствующего права [5], считаем, что в рассматриваемом выше постановлении судом по сути был неправильно применен способ защиты нарушенных прав. Признание участника долевого строительства владельцем будущей недвижимости до ее регистрации, а также защита его прав путем признания за ним на такой объект права собственности — это определенные правовые фикции, к которым вынуждены прибегать судебные органы для надлежащей защиты стороны договора, исполнившей свои обязательства. Однако для получения участником долевого строительства полной защиты его прав необходимо исходить из иных положений ГК РФ.
Подобные взгляды можно встретить и в доктрине. Так, Л.Л. Такидзе предлагает при регулировании отношений в сфере долевого строительства исходить из правил п. 4 ст. 218 ГК РФ, устанавливающих, что «член жилищного, жилищно-строительного.. .кооператива... полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру. приобретают право собственности на указанное имущество». В частности предлагается, с учетом аналогии закона, дополнить ст. 218 ГК РФ п. 5, где указать, что участник долевого строительства, полностью внесший свою долю в объект строительства, приобретает права собственности на долю в данном объекте пропорционально своему вкладу в случае, если данный объект существует в натуре, согласно предоставленной технической документации [6, с. 2—4].
Тем самым автор предлагает закрепить на законном уровне возникновение на основании договора участия в долевом строительстве долевой собственности на объект недвижимости. Считаем, что это предложение также не отвечает интересам участников долевого строительства, поскольку не достигается выше оговоренная цель — возникновение права собственности на конкретный недвижимый объект (например, квартиру). Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Поскольку не всегда выдел доли в натуре в недвижимом объекте возможен, так как не допускается законом, в данной части предложение Л.Л. Такидзе является нецелесообразным.
Действительно с момента заключения договора у участников договора участия в долевом строительстве возникают имущественные права, и возникают эти права именно в результате осуществления определенных организационных действий и финансовых затрат, то есть являются результатом совместной деятельности. В частности у участника долевого строительства возникает обязательственное право требования на получение недвижимого имущества в будущем, которое может быть предметом оборота. Что касается вещных прав на будущую недвижимость, то они могут возникать у участника долевого строительства только в том случае, если эти права сами являются предметом договора.
Так, п. 4 ст. 454 ГК РФ установлено, что предметом договора купли-продажи может быть не только вещь; положения, регулирующие куплю-продажу могут применяться к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Применение данных положений к регулированию отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, обосновывает возможность появления имущественных прав у участника долевого строительства на объект недвижимости до его регистрации.
Однако в контексте предмета данного исследования необходимо выяснить правовую природу данных «прав на права». Понимание правовой природы
имущественных прав в сфере строительства недвижимости можно осуществить из анализа механизма возникновения и реализации данных прав.
Гражданским законодательством определен порядок возникновения прав на имущество, в том числе подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Право на недвижимость в соответствии со ст. 130 ГК РФ — это регистрируемое право, соответственно, права на недвижимость подчиняются общим требованиям п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. Естественно, что до регистрации объекта недвижимости имущественные права на недвижимость не могут иметь характер требований, это и не право собственности, и не права на чужие вещи.
Однако имущественные права на будущую недвижимость не являются недвижимостью, поскольку не отвечают ее признакам [7, с. 36—42], поэтому моментом их возникновения у носителя следует считать не момент регистрации права собственности (ст. 219 ГК РФ), а общепринятый момент приобретения права собственности, определенный ст. 218 ГК РФ.
Для дополнительного обоснования возможности участия в гражданском обороте имущественных прав на будущий объект недвижимости считаем целесообразным привести в пример практику разрешения вопросов, связанных с оборотом таких прав, которая сложилась в иных государствах (например, в Украине).
Так, по поводу имущественного права на будущую недвижимую вещь постановлением Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. по делу № 6-168цс12 был сделан вывод, что данное право, во-первых, является составной частью имущества как объекта гражданского права; во-вторых, — это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое устанавливает правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем (право под отлагательным условием), когда будут выполнены необходимые для приобретения вещного права [8].
Касательно правового режима имущественных прав на будущую недвижимость, в частности режи-
ма собственности, следует отметить, что в доктрине далеко не все ученые согласны с такой позицией [9; 10]. Однако на сегодняшний момент распространение режима права собственности на имущественные права на будущую недвижимость является той определенной правовой фикцией, которая может обеспечивать определенные права на соответствующие недвижимые объекты, которые еще не являются таковыми в соответствии с законодательством, и обеспечивать применение норм, которые регулируют отношения купли-продажи, к возмездному отчуждению имущественных прав на будущую недвижимость. Конструкция права собственности в данном случае является единственно возможной, поскольку она обеспечивает наиболее полные права на соответствующие объекты (имущественные права). В то же время логичным является подход, согласно которому режим права собственности может быть распространен не на любые имущественные права, а именно на те, которые предоставляют возможность приобрести в собственность конкретные предметы материального мира, за счет которых возможно непосредственно удовлетворять соответствующие интересы лица. Другими словами — объектом права собственности может быть такое имущественное право, которое в будущем трансформируется в вещь [12, с. 78—82].
До окончания строительства объекта недвижимого имущества в целом, принятия его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности, даже при условии, что такой объект был зарегистрирован как объект незавершенного строительства, на такой объект, как многоэтажный жилой дом у застройщика право собственности не возникает. Однако поскольку в силу ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды (на праве субаренды), либо ином вещном праве земельный участок, ему по принципу superficies solo cedit («то, что построено на земле, прирастает у того, у кого есть право на эту землю») принадлежат имущественные права на объекты недвижимости, которые он может отчуждать на основе сделки. В данном случае именно сделка определяет наличие у приобретателя соответствующих имущественных прав, отличных от права собственности, в том числе и права требования к контрагенту.
Таким образом, можно утверждать, что действующее законодательство, регулирующее возникновение и оборот имущественных прав по договору долевого строительства является несовершенным и требует изменений. Существующие проблемы защиты участников договоров долевого строительства подталкивают и доктрину, и судебную практику на поиски наиболее оптимальных путей их решения, в том числе путем закрепления возникновения на основании договора вещных прав на объект недвижимости. Однако считаем, что участник долевого строительства может стать собственником имущественных прав на объект недвижимости до его регистрации только в случае заключения договора, предметом которого будет купля-продажа данных имущественных прав. По такому договору сторона приобретает в собственность не индивидуально-определенное недвижимое имущество, а имущественные права на еще не существующую недвижимость, которая станет таковой в случае соблюдения всех условий договора.
Литература
1. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (ред. от 13.07.2015 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // http://www.pravo.gov.ru
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». URL: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_ plenum/37821.html
3. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2014 г. по делу № А40-48921/2014. URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/I3XtAtYeM1Hd/
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу №305 ЭС15-3617 от 15.09.2015. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/779064ea-3921-4959-ab84-aaddd021725a/A40-48921-2014_20150915.pdf
5. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арби-
тражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская Газета. Федеральный выпуск № 5188.
6. Такидзе Л.Л. Методология в вопросах приобретения и защиты права собственности в объектах недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 1.
7. Семенова Е.Г. О соотношении терминов «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» в ст. 130 ГК РФ // Вестник КрУ МВД России. 2015. № 4.
8. Постановление Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. по делу № 6-168цс12. URL: http://www. scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(print)/DF7B0F6943 75DD61C2257B20003533D3
9. Белов В.А. Объект субъективного гражданского права, объект гражданского правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий // Объекты гражданского оборота: сб. ст. М.: Статут, 2007.
10. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. № 8—10.
11. Преступления на рынке ценных бумаг: криминологическая характеристика и предупреждение. Монография / С.В. Иванцов, С.В. Новиков // М., Сер. Научные издания для юристов, 2012.
12. Шимон С.И. Имущественные права в контексте современных концепций права собственности в цивилистике // Журнал Киевского университета права. 2012. № 2.
References
1. Federal'nyj zakon № 214-FZ ot 30.12.2004 g. (red. ot 13.07.2015 g.) «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob#ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» // http:// www.pravo.gov.ru
2. Postanovlenie Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 11.07.2011 № 54 «O nekotoryh voprosah razreshenija sporov, voznikajushhih iz dogovorov po povodu
nedvizhimosti, kotoraja budet sozdana ili priobretena v budushhem». URL: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_ plenum/37821.html
3. Reshenie Arbitrazhnogo suda g. Moskvy ot 30 ijulja 2014 g. po delu № A40-48921/2014. URL: http:// sudact.ru/arbitral/doc/I3XtAtYeM1Hd/
4. Opredelenie Sudebnoj kollegii po jekonomicheskim sporam Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii po delu №305 JeS15-3617 ot 15.09.2015. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/779064ea-3921-4959-ab84-aaddd021725a/A40-48921-2014_20150915.pdf
5. Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii i Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 29 aprelja 2010 g. N 10/22 g. Moskva «O nekotoryh voprosah, voznikajushhih v sudebnoj praktike pri razreshenii sporov, svjazannyh s zashhitoj prava sobstvennosti i drugih veshhnyh prav» // Rossijskaja Gazeta. Federal'nyj vypusk №»5188
6. Takidze L.L. Metodologija v voprosah priobretenija i zashhity prava sobstvennosti v ob#ektah nedvizhimosti // Pravovye voprosy nedvizhimosti. 2011. № 1.
7. Semenova E.G. O sootnoshenii terminov «nedvizhimost'», «nedvizhimoe imushhestvo», «nedvizhimaja veshh'» v st. 130 GK RF // Vestnik KrU MVD Rossii. 2015. № 4.
8. Postanovlenie Sudebnoj palaty po grazhdanskim delam Verhovnogo Suda Ukrainy ot 30 janvarja 2013 g. po delu № 6-168cs12. URL: http:// www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(print)/DF7B0F 694375DD61C2257B20003533D3
9. Belov V.A. Ob#ekt sub#ektivnogo grazhdanskogo prava, ob#ekt grazhdanskogo pravootnoshenija i ob#ekt grazhdanskogo oborota: soderzhanie i sootnoshenie ponjatij // Ob#ekty grazhdanskogo oborota: sb. st. M.: Statut, 2007.
10. Dozorcev V.A. Principial'nye cherty prava sobstvennosti v Grazhdanskom kodekse // Juridicheskij mir. 1997. № 8—10.
11. Crimes in the securities market: the criminological characteristics and prevention . Monograph / SV Ivantsov , SV Novikov // Moscow, Ser . Scientific publications for lawyers in 2012 .
12. himon S.I. Imushhestvennye prava v kontekste sovremennyh koncepcij prava sobstvennosti v civilistike // Zhurnal Kievskogo universiteta prava. 2012. № 2.
