CC BY
270
УДК 347.4
Кузьмина Оксана Александровна
аспирант. Российский университет дружбы народов [email protected]
Oksana A. Kuzmina
Graduate student. Russian university of friendship of the people [email protected]
Признание права
СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРАВА
The recognition of owner SHIP OF the object of shared construction as a way to protect the rights
Аннотация. Обеспечение защиты прав участников долевого строительства по-прежнему является одной из важных проблем в законодательной политике России. В настоящей статье автор анализирует действующее законодательство в области долевого участия в строительстве многоквартирного дома, иные законы и подзаконные акты, судебную практику в части проблемных вопросов при таких способах защиты прав дольщиков как признание права собственности. Также анализируются проблемы рассмотрения споров по неденежным требованиям в рамках дела о банкротстве застройщика (требования по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и требования по передаче в собственность жилых помещений), которые могут следовать за требованием признания права собственности.
Ключевые слова: многоквартирный дом, объект долевого строительства, способ защиты прав, признание права собственности, объекты незавершенного строительства, жилые помещения, неденежные требования, разрешение на ввод в эксплуатацию, ввод объекта в эксплуатацию.
Annotation. Ensuring the protection of the rights of participants of shared construction is still one of the important issues in the legislative policy of Russia. In this article the author analyzes the current legislation in the field of equity participation in the construction of apartment buildings, and other laws and regulations, jurisprudence of the problematic issues when such remedies holders as recognition of property rights. Also analyzes the problems of dealing with on non-monetary claims under the bankruptcy case the developer (the requirements for the transfer of rights to assets under construction and land, and the requirements for the transfer of the ownership of dwellings), which may follow the demand for recognition of the right of ownership.
Keywords: residential house, object of shared construction, remedy, recognition of the right of ownership, unfinished construction sites, residential areas, non-monetary claims, permit for the facility to operate.
Продолжая серию публикаций по вопросам правоотношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве [8, с. 133-140; 9, с. 53-56, с. 257-261], раскроем тенденции развития признания права собственности как способа защиты прав и рассмотрим проблемы неденежных требований в рамках дела о банкротстве застройщика (требования по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и требования по передаче в собственность жилых помещений), которые могут следовать за требованием признания права собственности. Иск о признании права собственности носит преюдициальный характер, подаются и другие иски, заявляются неденежные требования, реализация которых осложняется в случае банкротства застройщика.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) признание права (в частности, признание
права собственности) является общегражданским способом защиты прав.
Судебная практика по этому вопросу стала изменяться с принятием Определения Верховного Суда РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34, в котором Верховный Суд указал, что, согласно ст. 12 ГК РФ, признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а, согласно ст. 130 ГК РФ, объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, отнесенным ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав. Основываясь на положениях данных норм, Верховный Суд счел возможным признание права собственности на объекты незавершенного строительства [2].
Иски о признании права собственности на объект долевого строительства подаются при неполучении разрешения на ввод в эксплуатацию
340
или при отсутствии предоставления в регистрирующий орган.
Верховный Суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее-Обзор от 04.12.2013) освещает несколько вопросов, связанных с признанием права собственности как способа защиты права. Остановимся на них подробнее.
Как указывает Верховный Суд в п. 13 Обзора от
04.12.2013, нарушение Федерального закона № 214-ФЗ в части, предусматривающей заключение с гражданами договоров участия в долевом строительстве, не может обуславливать отказ в удовлетворении требований о признании права собственности [5]. В частности, это относится к одной из «серых» схем оформления от-ношений-к предварительному договору.
Отметим, что, кроме того, при данной конструкции сторона несет административную ответственность по ст. 14.28 КоАП - при привлечении средств граждан не на основании договора участия в долевом строительстве, (к примеру, на основании предварительного договора купли-продажи).
Отдельно Верховный суд описал ситуацию, в которой был заключен договор подряда (разрешение на строительство было получено до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ) и истец выполнил свои обязательства по данному договору. В данной ситуации истец также имеет право требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, о чем сказано в п. 18 Обзора от
04.12.2013.
Согласно п. 14 Обзора от 04.12.2013 при уклонении застройщика от заключения договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, чьи средства были привлечены для строительства, может обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Помимо уклонения от заключения договора участия в долевом строительстве, нельзя не сказать и о ситуации, когда договор вследствие отсутствия существенных условий считается незаключенным [3]. В случае, когда остаются несогласованными и также отсутствуют в договоре существенные условия и на основании этого договор признается незаключенным, такие действия могут расцениваться как результат целенаправленных действий контрагента (застройщика), который специально не включил некоторые существенные условия в договор для его признания незаключенным.
При исполнении истцом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве и при условии, что квартира ему передана, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такая правовая позиция была сформулирована Верховным судом РФ в п. 16
Обзора от 04.12.2013. Кроме того, в п. 17 Обзора от 04.12.2013. Верховный суд указал, что исполнение истцом своих обязательств позволяет ему требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определения размера доли в объекте долевого строительства на собственность незавершенного строительства. Верховный суд отменил решение суда второй инстанции, согласно которому признание права общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет признание права собственности на часть объекта недвижимости, права требования п ередачи индивидуально-определенной части в самом объекте недвижимости.
Ранее в судебной практике были примеры, когда гражданам отказывали в иске о признании права собственности. Так, например, Арбитражный суд Белгородской области мотивировал свое решение тем, что законом предусмотрен «именно денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика» [4]. Данное решение было отменено апелляционной инстанцией, которая квалифицировала действия как инвестирование и сослалась на то, что возможно требовать права признания права собственности, так как существует индивидуальноопределенная вещь. Научно-консультативный совет ФАС Центрального округа в рекомендациях от 28.05.2010 указывал, что признание права собственности на объекты незавершенного строительства невозможно [6]. Однако последующая практика производилась в соответствии с другим подходом, который был направлен на усиление защиты прав дольщиков. В итоге, был принят п. 17 Обзора от 04.12.2013, который позволил истцу требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определения размера доли в объекте долевого строительства на собственность незавершенного строительства [7, с.453-459].
В п. 15 Обзора от 04.12.2013 идет речь о том, что истец может требовать признания права собственности на квартиры, если ответчик передал предмет договоров участия в долевом строительстве в залог.
П. 19 Обзора от 04.12.2013 говорит об отказе истцу в признании права собственности, поскольку ответчик вовсе не имел права использовать земельный участок под строительство, и разрешение на строительство у него отсутствовало. Данными правами обладало другое юридическое лицо, но в правоотношениях с ним истец не состоял.
Резюмируя рассмотрение Обзора от 04.12.2013, отметим, что он разрешил ряд спорных вопросов судебной практики и закрепил случаи, когда сторона имеет право требовать признания права собственности.
Для систематизации случаев требования о признании права собственности на основе п. 13-19 Обзора от 04.12.2013, можно условно разделить данные требования на три подгруппы: признания
341
права собственности на объект недвижимости, на объект незавершенного строительства, права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
Признание права собственности является неденежным требованием, которое выдвигается дольщиком. Однако, как известно, у дольщика есть выбор - заявлять о расторжении договора и выдвигать денежное требование либо требовать объект незавершенного строительства или жилое помещение.
Необходимо учитывать, что если раньше требование о передаче жилого помещения как неденежное требование не могло быть удовлетворено в рамках дела о банкротстве, то сейчас, согласно Федеральному закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ) все споры, связанные с участием в строительстве, рассматриваются в рамках дела о банкротстве арбитражным судом.
Однако нужно отметить, что на сегодняшний день кроме реестра требований кредиторов существует реестр требований о передаче жилых помещений. Вероятно, он был создан для того, чтобы дольщики могли получить объекты незавершенного строительства и жилые помещения.
Неденежные требования могут быть погашены либо путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (consultantplus://offline/ref=3D882442E7CF4D C5D9D8AF583D09CF01F3E45D0C9856BF5E270B 7A6AAC44C42D4E2FA84A35FD30a3QCT. 201.10
Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») или путем передачи жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном доме в собственность (consultantplus://offline/ref=3D882442E 7CF4DC5D9D8AF583D09CF01F3E45D0C9856BF 5E270B7A6AAC44C42D4E2FA84A35FD30a3QCT. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). При этом судебный акт о признании права собственности выносится, если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и если подписан документ о передаче жилого помещения (передаточный акт).
В издании под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Р.А. Курбанова высказывается точка зрения, что получить исполнение по требованиям о признании права собственности как на объекты незавершенного строительства, так и на жилые помещения стало затруднительно после принятия Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ. Авторы утверждают, что включенность требований о передаче жилых помещений в реестр
не всегда означает, что граждане получат эти жилые помещения. Трудности связаны с условиями передачи. Относительно передачи объекта незавершенного строительства, то, согласно ст. 201.10. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется «созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу» [1].
Кроме того, передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при выполнении определенных в законе условий. Стоит обратить внимание на условия, закрепленные в п. 3 ст. 201.10. В частности, пп. 2 п. 3 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» закрепляет, что имущества, остающегося у должника, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника вносятся денежные средства. [8, с.453-459] Изменения, которые предусмотрели возможность внесения денежных средств на специальный банковский счет должника, были произведены в 2013 г. для защиты прав дольщиков, однако альтернативой этому варианту по-прежнему является ситуация, когда удовлетворение требований дольщика ставится в зависимость от погашения текущих платежей и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди.
Что касается передачи жилых помещений, то в этом случае закон также предусматривает множество условий, которые необходимо выполнить, и среди них пп. 4 п. 3 ст. 201. 11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому «имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона» [1].
Таким образом, в случаях, когда застройщик яв-л я ется банкротом, законодатель старался проводить политику защиты прав дольщиков, однако получить исполнение по требованиям о признании права собственности при банкротстве застройщика представляется более затруднительно, чем по общим правилам, когда застройщик банкротом не является.
Заключение
Подводя итоги рассмотрению института признания права собственности в контексте правоотношений по участию в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что законодательное регулирование и судебная практика развиваются в направлении усиления защиты прав дольщиков, и поэтому увеличивается количество
342
случаев, когда удовлетворяются требования по признанию права собственности. Так, значительным изменением, которое способствует обеспечению защиты прав дольщиков, стала возможность признания право собственности на объекты незавершенного строительства. В Обзоре от 04.12.2013 Верховный Суд указал на увеличение количества случаев, когда требования о признании права собственности подлежат
Литература:
1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
2. Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2011. № 8. // СПС «Консультант Плюс».
3. Определение ВАС РФ от 27.06.2011 № ВАС-5434/11 по делу № А48-2034/2010 // СПС «Консультант Плюс».
4. Решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.11.2009 по делу № А08-5800/2009-30 // СПС «Консультант Плюс».
5. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3. // СПС «Консультант Плюс».
6. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС ЦО от 28.05.2010. URL: http://fasco.arbitr. ru/www/recommendations/. (дата обращения: 27.04. 2015).
7. Артемьева Ю.А. Правовое регулирование представительства в сфере налогообложения // Право и политика. 2012. Москва, ООО «НБ-Медиа» стр.453-459.
8. Кузьмина О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. 2013. № 9. С. 133-140.
9. Кузьмина О.А. Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации // Общество: политика, экономика, право. 2014. № 2. С. 53-56.
удовлетворению. Однако серьезные затруднения могут возникнуть при банкротстве застройщика, в частности, при требованиях по передаче прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и при требованиях по передаче в собственность жилых помещений, которые могут возникнуть после признания права собственности.
Literature:
1. Federal Law of 26.10.2002 № 127-FZ «On Insolvency (Bankruptcy)» // Meeting of the legislation of the Russian Federation. 2002. № 43. Art. 4190.2.
2. Determination of the Supreme Court from 14.12.2010 № 4-V10-34 // Bulletin of the Supreme Court. 2011. № 8. // ATP «Consultant Plus».
3. The definition of the RF from 27.06.2011 № VAS-5434/11 on the case number A48-2034 / 2010 // ATP «Consultant Plus».
4. The decision of the Arbitration Court of the Belgorod region from 26.11.2009 on case number A08-5800 / 2009-30 // ATP «Consultant Plus».
5. «Review the practice of allowing the courts of disputes arising in connection with the participation of citizens in the shared construction of apartment buildings and other real estate» (app. Presidium of the Supreme Court of 04.12.2013) // Bulletin of the Supreme Court. 2014. № 3. // ATP «Consultant Plus».
6. Recommendations of the Scientific Advisory Board of the Federal Antimonopoly Service of the Central Organ of 28.05.2010. URL: http://fasco.arbitr.ru/www/-recommendations/. (The date of circulation: 04.27. 2015).
7. Artemyeva S.A. Legal regulation of representation in the field of taxation // Law and Politics. 2012. Moscow, OOO «NB-Media» рр.453-459.
8. Kuzmina O.A. Legal regulation of the equity participation in the construction of apartment buildings // Act. 2013. № 9. рр. 133-140.
9. Kuzmina O.A. Problems of definition of an apartment building in the framework of the current legislation of the Russian Federation // Society: poli-t i cs , economics, law. 2014. № 2. pp 53-56.
343
