CC BY
16
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОЛИТИКИ И ПРАВА
УДК 347.45/.47
Воронин Е.Н. магистрант Волго-Вятский институт (филиал) Университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА) научный руководитель: Сапожников С.А., к.юр.н.
доцент
кафедра гражданского права и процесса ПРОБЛЕМЫ КВАЛИФИКАЦИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Voronin E.
undergraduate of the Volga-Vyatka Institute (branch) of the
Moscow State Law University named after O.E. Kutafin (MSLA) PROBLEMS OF QUALIFICATION OF THE CONTRACT OF PARTICIPATION IN SHARE CONSTRUCTION
Аннотация:
В статье автором рассматриваются вопросы, связанные отсутствием единообразия по вопросу квалификации договора участия в долевом строительстве, анализируется судебная практика, связанная с данным вопросом, делается вывод о том, что данный договор является самостоятельным видом договора, непоименованного в ГК РФ
Annotation:
In this article the author discusses the lack of uniformity on the question of the qualification of the contract of participation in share construction, analyzes the judicial practice related to this issue, concluded that this agreement is a separate contract, innominate in the civil code
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, договор долевого участия в строительстве, участник долевого строительства
Key words: shared construction, developer, contract of share participation in construction, shared construction party
Несмотря на то, что договор долевого участия в строительстве с каждым годом приобретает все большую популярность в России, до сих пор ни в науке, ни в судебной практике не сложилось единообразного подхода к его квалификации и видовой принадлежности.
Согласно легальному определению по договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] - далее Закон о долевом строительстве).
А. Биньковская [4, с. 22] справедливо отмечает в своем исследовании, что из самого определения договора участия в долевом строительстве, содержащегося в Законе о долевом строительстве, следует, что он является консенсуальным.
Не вызывает сомнений, что договор долевого участия - двусторонний и возмездный. Он также является синаллагматическим, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ[1]).
Как справедливо указывает М.В. Петрухин [9, с. 135] договор долевого участия публичным не является, поскольку из текста ч. ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ [2] ). В пользу данного вывода свидетельствует также практика заключения и исполнения договоров долевого участия. Имеет место, что в судебно-арбитражной практике также суды [19] квалифицируют в качестве смешанного договора. Представляется, что нет оснований относить договор долевого участия к числу смешанных. Во-первых, из определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве [3], следует, что у данного договора отсутствуют признаки, характерные для договоров простого товарищества, купли-продажи, подряда, оказания услуг. Во-вторых, договор простого товарищества относится к числу общецелевых, а договоры купли-продажи, подряда и оказания услуг - к числу встречных, синаллагматических договоров.
А.Е. Казанцева считает, что анализ отношений между застройщиком и дольщиком позволяет сделать вывод о схожести договора долевого участия с договором купли-продажи [7, с. 70]. С подобной точкой зрения согласиться нельзя, поскольку в отличие от договора купли-продажи договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом приобретения
права собственности. Если из содержания п. 1 ст. 454 ГК РФ [2] следует, что продавцом является собственник товара, то застройщик таковым не является (п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).
Е.В. Резцова[10, с. 43] признает договор участия в долевом строительстве договором строительного подряда. Как обоснованно считает Ю. Романец [11, с. 88], с подобным утверждением также невозможно согласиться, поскольку в отличие от договора подряда в договоре участия в долевом строительстве обязанность получения земельного участка возлагается не на участника долевого строительства, а на застройщика (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве[3]).
Кроме того, для сторон договора участия в долевом строительстве (застройщика и участника долевого строительства) не характерны права, которые предоставлены ГК РФ [2] сторонам договора подряда (п. 1 ст. 744 ГК РФ; п. 3 ст. 744 ГК РФ; п. 4 ст. 744 ГК РФ). Стоит также отметить, что данные договоры различаются субъектным составом и порядком расторжения.
В цивилистической литературе [5, с. 74] и судебной практике [16] договор долевого участия в строительстве некоторое время отождествлялся с договором простого товарищества. Однако в дальнейшем судебная практика ВАС РФ поменялась.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2007 № 14691/06 указал на то, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве не являлся договором о совместной деятельности, поскольку в первом отсутствовали существенные признаки второго, в частности, участники договора не объединяли своих вкладов, не осуществляли совместных действий для достижения цели договора [14].
Не включив в круг участников рассматриваемого договора государство и муниципальные образования, законодатель усугубил проблему его квалификации. В судебной практике сложился подход о смешанной юридической природе подобных договоров. Так в одном деле суд пришел к выводу, что заключенные сторонами муниципальные контракты на участие в долевом строительстве жилого помещения от 13 сентября 2012 года являются смешанными договорами, содержащими условия договоров долевого участия в строительстве, строительного подряда, купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, инвестиционной деятельности, простого товарищества[18].
В связи со сказанным, предлагаем дополнить статью 2 Закона об участии в долевом строительстве [3] пунктом 3 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства - гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на
объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».
Полагаем, что относительно юридической природы рассматриваемого договора заслуживает поддержки позиция ученых[12, с. 67] о том, что договорная конструкция договора долевого участия в строительстве находится вне рамок ГК РФ [2] и является самостоятельным видом гражданско-правового договора, непоименованного в ГК РФ.
По мнению О. Г. Ершова [6, с. 21], самостоятельность договора долевого участия в строительстве обусловлена самостоятельным предметом; специфическими существенными или условиями; наличие или императивных правил, связанных это с обеспечением исполнения обязательства, а также правил об одностороннем отказе от его исполнения.
На самостоятельность договорной конструкции долевого участия в строительстве указывает и Президиум Верховного суда России, который в п. 1 Обзора от 19.07.2017 отметил, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности [6, с. 21].
Таким образом, договор долевого участия в строительстве выступает самостоятельным видом гражданско-правового договора, непоименованного в ГК РФ: это двусторонний, консенсуальный договор на возмездной основе о передаче недвижимого имущества в будущем и его характеризуют следующие признаки: возмездность, срок передачи объекта долевого строительства его участникам, целью договора для участника долевого строительства является юридический результат (получение в собственность квартиры), а для застройщика - экономический результат (возведение объекта строительства за счет участников долевого строительства и получение прибыли); наличие в договоре существенных условий и особенностей.
Использованные источники:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - № 32. - ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - № 32. - ст. 3301.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1. - (часть I). - ст. 40.
4. Биньковская А. Понятие и содержание долевого строительства объектов недвижимости по законодательству России // Право и экономика. - 2016. - N 10. - С.21-26.
5. Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4. С. 79. Павлодский Е.А. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9. С. 73.
6. Ершов О. Г. Договор долевого участия в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус.- 2014.- № 2.- С. 20.
7. Казанцева А.Е. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Вестник Алтайской академии экономики и права. Барнаул, 2006. Вып. 10. С. 70.
8. Кирсанова Е.В. Вопросы квалификации договора участия в долевом строительстве // Аспирант и соискатель. - 2007. - N 2. - С.50-53.
9. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журн. рос. права. - 2010. - N 3. - С.134-142.
10. Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2012. -С. 42.
11. Романец Ю. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданских договоров // Хоз. и право. - 2013. - N 6. - С.87-91.
12. Чермак Н.Л. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров // Вестник международного института экономики и права. 2016. № 1. С. 67.
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 9.
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2007 N 14691/06 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2007. № 8. С. 144
15. Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу № а12-31350/2012 // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS012&n=34509 #0 (дата обращения 20.08.2017).
16. Решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.05.2008 по делу № А62-1014/2008 http://docs.pravo.ru/document/view/1789489/1904379/ (дата обращения 01.06.2017).
17. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) // http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 220487/7099aaf799babbd46 90a9170a6bdf15a01 b81072/ (дата обращения 20.08.2017).
