CC BY
49УДК 347 А.М. Багамаева
Соотношение договора участия в долевом строительстве с иными видами
гражданско-правовых договоров
Российская академия государственной службы при Президенте РФ, aika22.05@list.ru
В статье рассматриваются вопросы соотношения договора участия в долевом строительстве с иными видами гражданско-правовых договоров такими, как инвестиционный, агентский, договоры подряда и простого товарищества, а также содержатся доводы, обосновывающие различную правовую природу указанных договоров. Автор статьи на основании действующего законодательства, науки гражданского права проводит сравнительный анализ договора участия в долевом строительстве с иными видами гражданско-правовых договоров.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства, инвестиционный договор, застройщик, договор простого товарищества.
The article contains questions of a parity of the contract of participation in shared construction with other kinds of civil law contracts, such as the investment contract, agency agreement, the turnkey contract and simple partnership agreement. The article also includes the arguments proving the various legal nature of investigated contracts. Author of the article carries out on the basis of the current legislation, a civil law science the comparative analysis of the contract of participation in shared construction with other kinds of civil law contracts.
Keywords: аgreement of participation in shared construction, participant in shared construction, investment contract, tenant builder, simple partnership agreement.
Договор участия в долевом строительстве до принятия Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее - Закон об участии в долевом строительстве) относился к числу непоименованных.
Отношения в сфере строительства с привлечением денежных средств физических и юридических лиц получили широкое распространение еще в 90-х годах XX века. Подобные отношения оформлялись различными договорами. Из-за отсутствия правового регулирования стороны самостоятельно определяли правовую природу заключаемого договора [2].
Для правильного понимания правовой природы договора участия в долевом строительстве рассмотрим вопросы соотношения указанного договора с уже существующими в гражданском законодательстве договорами путем сравнительного анализа. Это позволит нам увидеть их общие и отличительные черты.
Наиболее часто договор участия в долевом строительстве соотносили с инвестиционным договором, договорами простого товарищества, подряда и другими в связи с наличием некоторых общих черт у возникающих из подобных договоров отношений. Даже после принятия Закона об участии в долевом строительстве многие авторы продолжают утверждать, что этот договор не является самостоятельным и относится к вышеназванным договорам [3, с. 73-74].
Является ли договор участия в долевом строительстве инвестиционным? В теории существуют различные мнения по этому вопросу. Одни авторы считают, что договор участия в долевом строительстве является инвестиционным [4], в то время как другие не признают его таковым, т. к. инвестиционный договор предполагает получение прибыли [5, с. 77], либо по причине различного субъектного состава и обязанностей [6, с. 90]. Следует отметить, что в законодательстве отсутствует определение инвестици-
онного договора. К примеру, Кирсанова Е.В. считает, что понятие «инвестиционный договор» является абстрактным и относится к сущности отношений, возникающих в рамках того или иного договора [7, с. 41].
По нашему мнению, принятый Закон об участии в долевом строительстве дал ответ на этот вопрос. В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Следовательно, можно прийти к выводу, что российское законодательство не отождествляет договор участия в долевом строительстве с инвестиционным.
Несомненно, отношения, возникающие из этих договоров, имеют сходство, но существенные различия в правовой природе не позволяют признать договор участия в долевом строительстве инвестиционным. Одним из отличий является то, что инвестиционная деятельность предполагает извлечение прибыли, в то время как участники долевого строительства преследуют цель удовлетворения личных потребностей. На это указывает ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применение Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, также свидетельствует о том, что законодатель не признает данный договор инвестиционным.
Такая позиция поддержана судебной практикой. Так, в Определении от 3 марта 2009 года № 85-В09-1 судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сделала вывод, что на отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для удовлетворения личных нужд, распространяется действие Закона Российской Федерации «о защите прав потребителей», так как законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, в т. ч. и строительную, и тем самым предоставил право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Другое отличие заключается в том, что денежные средства, вкладываемые гражданами в долевое строительство нельзя признавать инвестициями. Участники долевого строительства вкладывают только денежные средства, в то время как в понятие «инвестиции» входят не только денежные средства, но и ценные бумаги, имущественные права и иные права, имеющие денежную оценку. Помимо прочего стоит указать, что в определении инвестиций прямо указывается на их цель - получение прибыли.
Различие также просматривается в обязанностях инвесторов и участников долевого строительства. Участникам долевого строительства вменяются обязанности уплатить оговоренную договором цену и принять объект долевого строительства. Связано это с тем, что участниками долевого строительства являются обычные граждане, которые не обладают профессиональными знаниями в этой области и поэтому не могут не только участвовать в процессе строительства, но и контролировать ход строительства. Инвесторы же по инвестиционному законодательству обладают рядом прав и обязанностей, не присущих участникам долевого строительства, таких как осуществление практических действий в целях получения прибыли, контроля за целевым использованием средств и т. д. Отсюда следует, что граждане не являются инвесторами [8, с. 36].
Таким образом, приняв во внимание все вышесказанное, можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор являются самостоятельными видами гражданско-правовых договоров.
Договор участия в долевом строительстве часто сравнивают с договором простого товарищества. По мнению В. Бублика, отношения, возникающие в сфере долевого строительства, можно квалифицировать в качестве совместной деятельности только в том случае, если в договоре, оформляющем отношения дольщиков, просматриваются те существенные условия, которые определены законом для данного вида гражданско-правовых отношений [9, с. 69].
По мнению некоторых авторов [10, с. 79], договор участия в долевом строительстве представляет собой договор простого товарищества (совместной деятельности), так как все существенные условия договора простого товарищества, такие как соединение вкладов, общие совместные действия сторон и общая для всех участников цель, прослеживаются в договоре участия в долевом строительстве.
Рассмотрев эти условия более подробно, можно прийти к выводу, что это не так. В случае договора участия в долевом строительстве нельзя сказать, что речь идет о соединении вкладов, так как каждый участник договора оплачивает строительство не всего объекта долевого строительства, а только определенной его части (жилого помещения, указанного в договоре), т. е. каждый сам платит за свою квартиру. Также стоит указать, что цена договора состоит из денежных средств на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. В данном случае одна сторона оплачивает услуги, предоставленные другой стороной, и возмещает ее затраты на строительство [11, с. 40], что не является соединением вкладов.
В договоре участия в долевом строительстве нет общей цели для всех участников, которая является обязательным условием для простого товарищества. Участники долевого строительства вступают в договор с целью приобретения квартиры для удовлетворения своих бытовых потребностей, а застройщик преследует цель извлечения прибыли. Налицо отсутствие общей хозяйственной цели.
Участники долевого строительства не осуществляют совместных действий, не участвуют в управлении делами. Их интересует конечный результат - приобретение квартиры в собственность, а не совместное ведение дел, более того они не вступают ни в какие отношения между собой [12, с. 24].
Также стоит отметить, что договор простого товарищества основан на взаимном доверии [13, с. 553]. Договор простого товарищества прекращается в случае невозможности кого-либо из товарищей принимать участие в договоре, за исключение случаев, если иное не предусмотрено договором (ст. 1050 ГК РФ). Отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, нельзя назвать доверительными. Граждане -участники долевого строительства не взаимодействуют между собой. Застройщик заключает договор с каждым из них в отдельности. Кроме того, участники долевого строительства могут путем уступки права требования продать квартиру еще на стадии строительства, т. е. одного участника долевого строительства можно заменить новым, что не характерно для простого товарищества.
С принятием Закона об участии в долевом строительстве вопрос о соотношении договора простого товарищества и договора долевого строительства стал неактуальным. Договор простого товарищества чаще всего применяется в строительстве коммерческой недвижимости [14], в то время как договор участия в долевом строительстве используется в строительстве многоквартирных домов. Можно прийти к выводу, что правовая природа этих договоров различна. Отличия присутствуют не только в существенных условиях, но и в таких вопросах, как ответственность сторон, покрытие расходов, убытков и распределение прибыли.
Некоторые авторы договор участия в долевом строительстве рассматривают как относящийся к договорам об оказании услуг, агентским договорам. Застройщик выполняет функции «заказчика для подрядных организаций и является фактическим агентом многочисленных граждан-застройщиков в отношениях с подрядчиками» [15, с. 296].
По нашему мнению, договор участия в долевом строительстве и агентский договор различаются. Одно из отличий заключается в сущности самого агентского договора, которая проявляется в посредническом характере отношений, возникающих между сторонами договора [16, с. 574]. Цель участников долевого строительства - это приобретение объекта недвижимости (квартира) в собственность, а не совершение в их пользу каких - либо действий и оказание услуг. Однако следует признать, застройщик вследствие отсутствия у участников долевого строительства специальных знаний в области строительства оказывает им услугу по реализации проекта строительства.
Также наиболее часто договор участия в долевом строительстве отождествляют с договором подряда. Об этом свидетельствует судебная практика, рассматривающая отношения участия в долевом строительстве в качестве подрядных [17]. Договор подряда является основным видом договоров, используемых в строительной сфере. В соответствии с ч. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Исходя из этого определения, сразу можно выделить общую черту указанных договоров - это создание объекта недвижимости и передача его в собственность. Однако там же мы видим отличительный признак, а именно строительство объекта недвижимости по заданию заказчика. Застройщик начинает строительство не по заданию участника долевого строительства. Об этом свидетельствует тот факт, что привлекать денежные средства граждан он вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок (ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Это означает, что участник долевого строительства присоединяется к уже готовому проекту.
Другой важной отличительной чертой является вопрос о предоставлении земельного участка под строительство. Согласно ст. 747 ГК РФ по договору строительного подряда земельный участок предоставляется самим заказчиком. Данная норма является императивной и не подлежит изменению. Помимо этого заказчик обременен дополнительными обязанностями по оказанию помощи и содействия в строительстве объекта, а также сотрудничеству в устранении препятствий к надлежащему исполнению договора (ст. 750 ГК РФ).
В договоре участия в долевом строительстве земельный участок предоставляется самим застройщиком. Он должен обладать правом собственности на него, либо правом аренды. Застройщик не может привлекать денежные средства граждан, если он не обладает земельным участком на одном из указанных прав.
Таким образом, рассмотрев все вышесказанное, можно прийти к выводу, что договор участия в долевом строительстве содержит условия, которые не позволяют регулировать данные отношения по конструкции какого-либо уже известного гражданскому законодательству договора. Мы считаем, что договор участия в долевом строительстве является новым поименованным, самостоятельным видом гражданско-правового договора и не относится ни к одному из вышеперечисленных договоров. По нашему мнению, о самостоятельности договора участия в долевом строительстве свидетельствует и Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов неВестник Дагестанского государственного университета. 2011. Вып. 2 187
движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который дал не только легальное определение договора участия в долевом строительстве, но и указал самостоятельный предмет и существенные условия договора.
Литература
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
2. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // СПС Консультант плюс.
3. Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9.
4. БобровниковаМ.А. Договор участия в долевом строительстве // СПС Гарант.
5. Козлова Е. Поиск модели договора участия в долевом строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2.
6. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. № 8.
7. Кирсанова Е.В. Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан: Дис. ... канд. юр. наук. - М., 2008.
8. Свирин Ю. Инвестор или потребитель // Российская юстиция. 1997. № 3.
9. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. № 2.
10. Брагинский М. И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4.
11. Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. № 12.
12. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 9.
13. Гражданское право: В 4 т. Т. 4. Обязательственное право: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2008.
14. Информационное письмо от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.
15. Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского - М.: Статут, 1999.
16. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. -М.: Проспект, 1998.
17. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.
Поступила в редакцию 31 января 2011 г.
