CC BY
39ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
FEATURES OF THE INVESTMENT CONTRACT IN BUILDING SPHERE IN THE RUSSIAN LEGISLATION
Е.С. БАРАНОВА, канд. юридич. наук, доцент
Московский государственный университет технологий и управления
имени К.Г. Разумовского, филиал в г. Мелеуз
А.Г. БАРАНОВ, канд. полит. наук, старший преподаватель
Учебный центр ГУФСИН России по Республике Башкортостан
E.S. BARANOVA, Cand. of law sci., Ass. professor
Moscow state university of technologies and management named after
K.G. Razumovsky, branch in Meleuz
A.G. BARANOV, Cand. of polit. sci., senior lecturer
Educational centre GUFSIN of Russia on Republic Bashkortostan
Аннотация
В статье определяются особенности инвестиционного договора в сфере строительства в российском законодательстве. рассматриваются различные подходы правовой квалификации договоров с участием инвесторов в строительстве, анализируется Закон об участии в долевом строительстве.
Abstract
In the following paper features of the investment contract in building sphere in the Russian legislation are defined. Various approaches of legal qualification of contracts with participation of investors in building are considered, the Law on participation in share building is analyzed.
Ключевые слова: инвестиционный договор в сфере строительства, заказчик и инвестор, механизм защиты прав участников долевого строительства.
Keywords: the investment contract in building sphere, the customer and the investor, the mechanism of protection of the rights of participants of share building.
Сегодня в мире большое внимание уделено проблемам инвестиций и глобализации мировой экономики. Многие ведущие страны мира, такие как США, Япония, Китай, Объединенные Арабские Эмираты и другие прочно закрепили свои позиции по экономическому лидерству в мире. Этому способствует хорошо построенная экономическая и правовая база внутри страны и твердая политика в управлении страной. Наряду с этим мировое сообщество в лице различных международных организаций призывает все страны к созданию демократических правовых институтов и, соответственно, экономически взаимовыгодного сотрудничества между странами.
Основанием возникновения инвестиционного обязательства между заказчиком и инвестором может быть только договор. Законодательство не содержит какого-либо специального термина для обозначения его названия. Представляется, что этому договору логично было бы дать то же название, которое носит и обязательство, возникающего из основания данного договора, обозначив его, таким образом, инвестиционным договором и определив его следующим образом: под инвестиционным договором в строительной сфере понимается соглашение между инвестором и заказчиком, которое является основанием возникновения одноименного обязательства и которым устанавливаются их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства (ремонта или реконструкции) в интересах инвестора объектов недвижимости [5].
В юридической литературе нет единства взглядов по вопросу о правовой квалификации договоров с участием инвесторов в строительстве. Споры ведутся о том, к какой группе договоров следует относить инвестиционный договор или договор между инвестором-дольщиком и единым заказчиком-застройщиком. Ряд авторов полагает, что подобные договоры следует квалифицировать как договоры простого товарищества [4]. Основным тезисом в поддержку данной позиции выдвигается то, что в отношениях между инвестором и инвестиционной компании имеются элементы, которые составляют существенные условия договора простого товарищества. Стороны таких договоров: 1) объединяют вклады: вкладом инвестора являются денежные средства, а вкладом заказчика - инвестиционной компании - услуги по организации строительства; 2) имеется общая хозяйственная цель - строительство объекта недвижимости. Другая группа авторов полагает, что в таких договорах, действительно, присутствует общая цель - объединение вкладов. Однако в силу некоторых особенностей данные договоры не всегда следует расценивать как договоры о совместной деятельности [6]. Договор простого товарищества существует тогда, когда цель договора является общей для всех участников товарищества. На прак-
тике инвестиционная компания заключает договоры с каждым инвестором отдельно. Из этого следует, что ни один инвестор не знает о существе договора инвестиционной компании с другим инвестором. В итоге цель договора - строительство объекта недвижимости достигается путем комбинации нескольких договоров, где каждый инвестор связан лишь непосредственно с инвестиционной компанией. Кроме того, большинство подобных договоров не предусматривает участие инвестора ни в управлении общими делами товарищества, ни в заключении договоров с третьими лицами. Авторы, придерживающиеся данной позиции, приходят к выводу, что между инвестором и инвестиционной компанией фактически складываются агентские отношения (инвестиционная компания является агентом инвестора и выполняет его поручение по строительству объекта недвижимости).
Третья группа авторов указывает на сложную юридическую природу инвестиционного договора и фактически рассматривает договор инвестора с инвестиционной компанией как смешанный договор, содержащий элементы некоторых традиционных видов договоров (агентского, договора купли-продажи, простого товарищества, строительного подряда) [7].
На многие вопросы по поводу неопределенности инвестиционного договора в сфере строительства ответил ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [3].
Правоотношения, входящие в сферу регулирования Закона, возникают на основании гражданско-правовой сделки, определенной данным законом, который предлагает в качестве такой сделки заключать новый, не поименованный в Гражданском кодексе вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве. К существенным условиям договор относит: предмет договора, указание на определенный объект долевого строительства, срок строительства объекта недвижимости, в составе которого находится объект долевого строительства, цена договора, срок и порядок оплаты цены договора, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта долевого строительства.
Важным нововведением данного закона следует признать ограничение круга лиц, имеющих право привлекать денежные средства для долевого строительства. Теперь к таким лицам относится специальный субъект -застройщик, но не любой, а только тот, который будет соответствовать установленным законом требованиям, а именно получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует свое право на земельный участок, на котором планируется вести строительство. Все иные лица, не соответствующие вышеуказанным требованиям, отно-
сятся к категории ненадлежащих лиц, не имеющих право привлекать денежные средства в долевое строительство.
Закон также предусматривает механизм защиты прав участников долевого строительства, который заключается в возможности их одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного с застройщиком. Этот механизм работает только в определенных законом случаях. Его суть заключается во внесудебном прекращении договора участия в долевом строительстве, который сопровождается возвратом от застройщика переданных ему в счет исполнения договора денежных средств с начисленными за них процентами за их использование. Проценты исчисляются исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами со дня осуществления платежа по день их фактического возврата застройщиком. Этот механизм распространяется как на граждан, так и на юридических лиц, инвестирующих в долевое строительство. Законные интересы застройщиков также должны быть защищены. Для этих целей застройщикам необходимо включать в текст договоров участия в долевом строительстве условия о праве застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случае если участник долевого строительства существенно задерживает платежи по договору либо уклоняется или необоснованно отказывается от приемки объекта долевого участия. Включение в договор таких условий допустимо, согласно ГК РФ [1].
Закон предусматривает в качестве обеспечения исполнения обязательств залог земельного участка или права аренды на него, а также залог многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящегося на заложенном земельном участке.
Значительным нововведением данного закона является установление порядка государственного регулирования деятельности застройщиков. Для целей государственного контроля и надзора за деятельностью застройщиков в области долевого строительства закон наделяет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти достаточно широкими полномочиями. Уполномоченный орган вправе, в том числе направлять обязательные для исполнения предписания застройщикам в случае выявления в их деятельности нарушений закона. В свою очередь застройщик имеет право обжаловать выданное ему предписание в суде в трехмесячный срок с момента его направления уполномоченным органом.
Одним из проблемных вопросов, которые так и не смог решить Закон, является вопрос о судьбе земельного участка, на котором возведен жилой дом. Застройщик, желающий осуществить строительство жилого дома, должен получить в собственность или в долгосрочную аренду земельный участок, который сформирован, прошел кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРП с назначением земли под строительство многоквартирного дома. На этом детальное регулирование земельного участка закан-
чивается и начинают появляться в различных нормативных актах вкрапления, касающиеся дальнейшей судьбы земельного участка, которые не образуют единой картины.
Так, в ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве появляется указание на то, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства [3]. Согласно общим принципам следования земли и ст. 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором построен дом, входит в общее имущество многоквартирного дома [2]. Данное закрепление устранило возможность оставления права собственности на земельный участок за застройщиком и уклонения от перерегистрации. До введения данной нормы не часто, но встречались такие случаи в практике. Такое положение земельного участка, на котором построен дом, лишает участника права отчуждать свою долю в общем имуществе многоквартирного дома в отдельности от объекта долевого участия. Тем самым проведения отдельно государственной регистрации на общее имущество не требуется, поскольку совершаемые действия с объектом долевого участия в строительстве, проходящие государственную регистрации, автоматически совершаются и с долей в общей собственности, которая следует судьбе многоквартирного дома.
При заключении инвестиционных договоров в долевом участии в строительстве наиболее актуальной проблемой для застройщиков и заказчиков остается государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. Отсутствие регламентированного срока подачи документов на государственную регистрацию в законодательных актах влечет неопределенность в правовом статусе сторон, с одной стороны, при добросовестности застройщика может заставить участника только переживать, а с другой стороны, если застройщик окажется недобросовестным и задержка сроков связана с его умыслом, например, повторно продать одну и ту же квартиру и зарегистрировать любой договор на его выбор, тем самым лишив всех остальных претендентов-участников права на регистрацию договора даже в судебном порядке.
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве был крайне необходим для придания стабильности отношениям, складывающимся между застройщиками и дольщиками. И в значительной степени снял практически все основные вопросы в сфере правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
На основании вышеизложенного вытекают следующие предложения по внесению изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Установить конкретный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о расторжении не более трех рабочих дней с момента подписания его сторонами, а также ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации договора в случае пропуска срока.
2. Закрепить права участника на подачу документов на регистрацию последующих договоров после первого по заявлению одной стороны.
3. Внести изменение о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы предыдущего участника долевого строительства, и о приоритете ранее заключенного договора над другими в случае возникновения спора о регистрации, а также о возможности отмены регистрации в случае обнаружения договора с более ранней датой его заключения.
Анализ норм инвестиционного законодательства приводит к выводу о необходимости создания кодифицированного инвестиционного законодательства, связанной с тем, что многочисленные нормативные акты в сфере инвестиционной деятельности затрудняют решение вопросов, возникающих у участников инвестиционных правоотношений, а также значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров.
В конце ноября 2011 года Президент РФ подписал федеральный закон, который позволит создавать инвестиционные товарищества в сфере коллективной инвестиционной деятельности. Инвестиционное товарищество представляет собой объединение нескольких лиц на основании соответствующего договора. При этом оно не является юридическим лицом. Законом определяется правовая природа и особенности данных товариществ, а также правовое положение и ответственность их участников.
Кроме того, подписан федеральный закон, вносящий изменения в отдельные законодательные акты в связи с принятием Закона об инвестиционных товариществах. В частности, поправки коснутся положений Гражданского и Налогового кодексов РФ.
Библиографический список
1. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 06.12. 2011 года) // Собрание законодательства РФ, № 32, ст. 3301.
2. В соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (ред. от 01.04.2012). См. ст. 36 указанного закона // Российская газета, № 1.
3. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измене-
ний в некоторые законодательные акты РФ» // Российская газета. № 292. Ст. 2.
3. Бушев А.Ю., Гордон О.А., Вещунова Н.Л. Коммерческое право. Учебник. Под ред. В.Ф. Попондуполо, В.Ф. Яковлевой. Ч. 2. СПб.: изд-во СПбГУ, 2009. С. 299.
4. Муравьев Б.В. Долевое участие в строительстве // Юрист. 2009. № 3. С. 23-25.
5. Савельев А.Б. Договор простого товарищества / Актуальные вопросы гражданского права. Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут. 2010. С. 296.
6. Хозяйственное право. Учебник для вузов. Под ред. В.С. Мартемь-янова. Том 2. М.: БЕК, 2009. С. 169.
Контактная информация
Ekaterina.Sergeevna76@mail.ru
