CC BY
93
37. Ясперс К. Смысл и назначение истории. Сборник работ. -М.: Республика, 1994.
38. Галицкая И.А., Метлик И.В. К вопросу об использовании понятия «духовно-нравственное воспитание» в педагогике, современной теории и практике воспитания [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.oodvrs.ru.
39. Бердяев H.A. Судьба России. - М., 1990.
40. Шапошникова Л.В. Новое планетарное мышление и Россия [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.yro.narod.ru/mcr/plan_myshl.htm.
41. Малахов B.C., Филатов В.П. Современная западная философия: Словарь. - М.: Политиздат, 1991.
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
© Иксанова Л.Х.*
Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина,
г. Казань
Отношения по долевому участию в строительстве многоквартирных домов существуют в гражданском обороте длительное время, но до последнего времени не были урегулированы нормами права. С принятием ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г.» № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) в российской цивилистике встал вопрос о правовой природе правоотношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства в рамках данного договора.
Вышестоящие суды нередко указывают на то, что при рассмотрении дел судами первой инстанции не определяется правовая природа договоров, зачастую под названием одного договора скрывается совсем иной договор с содержанием и признаками, не позволяющими его квалифицировать как договор, соответствующий его наименованию.
В силу п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Таким образом, договор об участии в долевом строительстве является непоименованным в ГК РФ, но пойменованным в Законе № 214 ФЗ-РФ договором. Сегодня ученые пы-
* Студент кафедры Гражданского и предпринимательского права.
таются определить его место в системе договоров гражданского законодательства и его соотношении с другими смежными договорами по привлечению денежных средств.
Часто в юридической литературе поднимается вопрос о несамостоятельном характере договора об участии в долевом строительстве, путем отнесения его либо к инвестиционным договорам, либо к строительному подряду. Все эти договоры, рассматриваемые в рамках данной темы, имеют то общее, что они связаны со строительством, созданием нового объекта недвижимости.
Одной из проблем, вызывающих сложность в разграничении договора долевого строительства и инвестиционного договора, является отсутствие законодательного определения понятия инвестиционного договора. А определение инвестиционной деятельности, данное в ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 № 39-Ф3 (далее - Закон об инвестиционной деятельности или Закон № 39-Ф3), подлежит широкой трактовке в понимании инвестиционной деятельности как вложения инвестиций любыми субъектами с целью дальнейшего получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Даже при условии сведения всего многообразия правоотношений, возникающих при осуществлении инвестиционной деятельности, лишь только к строительству объектов недвижимости, в первую очередь, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения для себя путем производства капитальных вложений. С другой стороны, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства ни в коей мере не является инвестиционной деятельностью в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, так как указанный закон не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
На наш взгляд интересным представляется Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2008 г. № 5-В08-64 [1]. Между ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» и ООО «Стройальянс «Монолит» (далее - соинвестор) был заключен договор инвестирования строительства квартиры. Пунктом 3.2.2 договора было предусмотрено право соинвестора передавать права инвестирования третьим лицам при условии письменного согласия на это инвестора. Позже ООО «Стройальянс «Монолит» заключило с H.A. Зуйковой (далее -истица) договор долевого участия в строительстве указанной квартиры с правом получения ее в собственность при условии оплаты определенной денежной суммы. Далее в Определении говорится: «По инвестиционному договору, заключенному с истицей, ей было передано право получения в
собственность квартиры, которое ранее принадлежало ООО «Стройальянс «Монолит». Таким образом, здесь инвестиционный договор и договор об участии в долевом строительстве употребляются в качестве синонимов. Кроме того, из выражения «по инвестиционному договору истице было передано право получения в собственность квартиры» следует, что право на инвестирование строительства квартиры, принадлежащее ООО «Строй-альянс», было передано им H.A. Зуйковой. Таким образом, произошла уступка права требования, в то время как п. 3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ гласит, что такая «передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, недопустимо».
Безусловно между инвестиционным договором и договором об уча -стии в долевом строительстве можно найти общие черты. Так, из Постановления ФАС ПО от 11 февраля 2010 г. № А65-12791/2009 ясно, что и осуществление организациями инвестиционной деятельности, и долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, являются способами финансирования капитального строительства объектов недвижимости. Сущностью данных договоров является то, что инвесторы передают денежные средства в пользу юридического лица, которое, в свою очередь, обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости за счет привлеченных средств и после его окончания передать инвесторам право собственности на часть этого объекта.
В вышеобозначенном Постановлении разграничение этих договоров проводится по следующим основаниям. Во первых, в соответствии со ст. 9 ФЗ № 39-Ф3 финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал. А финансирование долевого строительства осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, а также за счет денежных средств граждан, полученных застройщиком от продажи облигаций особого вида. В свою очередь, в ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности» под понятием инвестиции подразумеваются не только денежные средства, но и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, к вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Во-вторых, согласно ст. 4 Законе № 39-Ф3 финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объеди-
нения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Финансирование долевого строительства осуществляют граждане и юридические лица - участники долевого строительства.
На наш взгляд, приведенные в Постановлении ФАС ПО отличия между рассматриваемыми двумя договорами и, основанное на этих отличиях, утверждение суда о том, что законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве, не представляются убедительными. Во-первых, предоставленный ФЗ «Об инвестиционной деятельности» инвесторам широкий спектр в выборе «инструментов» обеспечения необходимыми финансовыми ресурсами затрат на осуществление строительства объекта недвижимости не только денежными средствами, а также иными видами имущества, несомненно является их преимуществом перед дольщиками. Однако разграничивать эти два договора по основанию различных способов привлечения финансовых средств можно весьма условно. Данное в Законе № 39-Ф3 понятие инвестиций является общим, охватывающим различные виды имущества, одним из которых могут являться денежные средства.
Во-вторых, суд, указывая на то, что участники долевого строительства инвесторами не являются, поясняет это утверждение только ссылкой на положения Закона № 214-ФЗ, в которых участники долевого строительства инвесторами не именуются. Проблема корнями уходит в отсутствие законодательного определения понятия инвестора. Из определения, содержащегося в словаре С.И. Ожегова, следует, что инвестор - вкладчик (физическое или юридическое лицо), осуществляемый инвестиции. Згон-никова пишет: «Представляется, что понятие капитальных затрат шире понятия затрат на долевое и что последние являются его составной ча-стью» [2, с. 121].
Таким образом, анализируя содержание данного Постановления, едва ли можно говорить о договоре об инвестиционной деятельности и о договоре об участии в долевом строительстве как о самостоятельных видах договоров. Здесь, скорее всего, проявляется соотношение широкого и уз -кого. Как неоднократно указывалось в российской цивилистике сфера инвестиционной деятельности весьма обширная. В зависимости от того, какие именно договорные основания лежат в основе инвестиционных пра-воотношений, отношения участников гражданского правового оборота будут приобретать тот или иной характер. Так, например, Е.П. Згонникова приходит к мнению, что в случае финансирования гражданином строительства квартиры в многоквартирном доме договор участия в долевом
строительстве не будет являться инвестиционным договором. В свою очередь, договор участия в долевом строительстве можно отнести и к инвестиционной сделке, в случае если участником долевого строительства является юридическое лицо или гражданин, в случае, если объектом долевого строительства является нежилое помещение [2, с. 127].
В юридической литературе не сложилось единого мнения относительно цели заключения договоров инвестирования и долевого участия. В ФЗ «Об инвестиционной деятельности» указано, что целью вложений инвестиций помимо получения прибыли, может быть и достижение иного положительно эффекта. Несмотря на то, что не совсем ясным представляется, что именно подразумевал законодатель под «положительным эффектом», который в свою очередь может приобретать социально значимый характер или же являться важным для самого инвестора, ясно, что вложение инвестиций по смыслу закона не всегда является предпринимательской деятельностью.
В то же время, граждане, заключая договоры участия в долевом строительстве, далеко не всегда преследуют цель в виде удовлетворения личных потребительских нужд, а, наоборот, в виде получения денежных сумм от последующей продажи жилых или нежилых помещений. В литературе исследователи неоднократно отмечали непредпринимательский характер договора о долевом строительстве, указывая на то, что участник долевого строительства вкладывает деньги в строительство жилого помещения исключительно для собственного проживания [3, с. 55-56]. Однако п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ гласит: «К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ». Исходя из смысла данной правовой нормы, мы приходим к выводу, что Закон № 214-ФЗ выделяет помимо потребительских отношений, также отношения непотребительского характера, складывающиеся в рамках договора долевого строительства, к которым нормы ФЗ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 применяться не могут. По всей видимости, здесь речь идет об участниках долевого строительства, вступающих в данные правоотношения с целью получения прибыли.
Если даже придерживаться мнения непредпринимательского характера финансирования долевого участия в строительстве, возможность разграничения первого от инвестиционной деятельности в литературе останется дискуссионным, так как вопрос о том, является ли инвестиционная деятельность предпринимательской, остается открытым. Если мы признаем инвестиционную деятельность предпринимательской, то у любого ли-
ца, которое приобретает ценную бумагу, возникает обязанность регистрироваться в качестве предпринимателя. Поэтому инвестиционная деятельность в разных своих проявлениях может носить статус предпринимательской, а может таковой и не являться [4].
Отношения по привлечению вкладов физических и юридических лиц для возведения зданий, сооружений существовали всегда. Участники гражданского оборота, желая приобрести жилые и нежилые помещения использовали различные договорные конструкции: договор купли-продажи с рассрочкой платежа, строительного подряда, договор о совместной деятельности, договор об инвестиционной деятельности.
Несмотря на то, что в ст. 2 Закона № 214-ФЗ определен объект долевого строительства, в п. 1 ст. 4 Закона дано определение договору участия в долевом строительстве, из которого можно вывести признаки этого договора, в п. 4 ст. 4 указанного Закона закреплены существенные условия договора, не сложилось в российской юриспруденции единого мнения касательно правовой природы договора об участии долевом строительстве. Большинство цивилистов считают этот договор смешанным договором, который в соответствии со ст. 421 ГК РФ содержит элементы различных договоров.
На наш взгляд, особенностью отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, является сложная многоступенчатая структура договорных связей в зависимости от прохож-дения этапов долевого строительства, начиная от заключения договора об участии в долевом строительстве и заканчивая передачей объекта долевого строительства застройщиком участникам долевого строительства.
Первый этап характеризуется сложными системами юридических составов, так как для совершения сделки, направленной на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, застройщик обязан выполнить ряд последовательных действий, предъявляемых к нему законодательством РФ. Так, согласно п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик должен осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок или договора аренды, получить разрешения на строительство и опубликовать проектную декларацию, прошедшую государственную экспертизу. Только после выполнения всех этих обязанностей застройщик имеет право заключить договор в письменной форме с первым дольщиком, который, и все последующие такие договоры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Последствия несоблюдения застройщиком требований серьезные: дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.
Второй этап правоотношений характеризуется элементами следующих договоров. Дольщики начинают вкладывать свои денежные средства для достижения единой цели, не противоречащей закону - создания объекта недвижимости и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах. При этом каждый дольщик рассчитывает на получение известного положительного результата, пропорционального стоимости его вклада. В этой схеме отношений проглядываются элементы договора простого товарищества. Далее застройщик вступает в подрядные отношения в качестве заказчика. Подрядчик по заданию застройщика-заказчика обязуется построить объект недвижимости.
Третий этап характеризуется заключительными действиями, предшествующими передаче созданного застройщиком для дольщика объекта недвижимости за плату в собственность по окончании строительства. В соответствии со ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется не ранее чем после получения разрешения на ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и принятия жилого или нежилого помещения дольщиком, обязавшемуся по договору принять этот объект и оплатившего его стоимость в период строительства, по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Таким образом, рассмотрение договорных связей с этой точки зрения позволяет говорить о договоре, заключенного на куплю-продажу товара, который будет создан в будущем.
Из рассмотренных этапов в рамках отношений по долевому строительству видно, что здесь фигурируют лица, во многом совпадающие с субъектами инвестиционной деятельности и в то же время круг которых уже, чем в инвестиционном договоре.
Список литературы:
1. Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 9 сентября 2008 г. № 5-В08-64 «О признании недействительным соглашения и протокола, взыскании, по встречному иску о признании договора ничтожным» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.supcourt.ru.
2. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительсве многоквартирных домов: дисс. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006.
3. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: дисс. ... канд. юрид. наук. - Тюмень, 2003.
4. Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право: учебное пособие. - 2-изд., испр. и доп. - М.: Юриспруденция, 2000.
