CC BY
131
Кузьмина Оксана Александровна - аспирант кафедры гражданского и трудового права ФГБОУ ВПО РУДН
Тел.: 8-903-586-07-44, e-mail: [email protected] О.А Кузьмина
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ
Расторжение договора является одним из способов защиты прав сторон договора об участии в долевом строительстве. Этот способ защиты является правопрекращающим способом защиты прав, в соответствии с классификацией, представленной Е.Н. Горбуновой [6, С.10-11]. Данная правовая конструкция не лишена недостатков и не является совершенной, поэтому представляется необходимым рассмотреть подробнее основания и механизм расторжения договора. Начнем с того, что вообще понимается под расторжением договора в контексте договора участия в долевом строительстве.
Ранее ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) именовалась «Односторонний отказ от исполнения договора» и содержала положения, дающие право только участнику долевого строительства отказаться от исполнения договора, а нормы, которые позволяли застройщику расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении участником долевого строительства сроков оплаты по договору, содержались, как и содержатся сейчас, в ст. 4 и ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
В действующей редакции Федерального закона № 214-ФЗ ст. 9 носит название «Расторжение договора» и объединяет в себе как случаи, когда сторона (не только участник долевого строительства, но и застройщик) имеет право отказаться от исполнения договора, так и случаи, когда по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке [2]. То есть, в ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ под понятием «расторжение договора» понимаются нормы об отказе от исполнения обязательства по договору и нормы о расторжении договора в судебном порядке. Общей нормой, регулирующей институт расторжения договора, является ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). С.В. Сарбаш указывает на то, что недостатком конструкции ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ является отождествление в ней одностороннего внесудебного расторжения договора и отказа от исполнения договора [10].
Перейдем к рассмотрению оснований и последствий отказа от исполнения договора и расторжения договора.
Участник долевого строительства, согласно ч. 1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях: при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи на два месяца, при неисполнении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства, при неуведомлении дольщика о прекращении договора поручительства и (или) незаключения нового договора поручительства, а также в других случаях, установленных федеральным законом или договором. Остановимся подробнее на первых двух основаниях отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.
Первое основание связано с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства, что является одним из самых распространенных нарушений договоров участия в долевом строительстве. В 2010 г. законодатель
продлил на два месяца срок, по истечении которого участник долевого строительства сможет отказаться от исполнения в одностороннем порядке. Вероятно, это изменение продиктовано стремлением сохранить договор в силе и возможность дольщика получить квартиру, а не денежную компенсацию
[5].
Второе основание отсылает к ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в которой идет речь о постройке объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора или от обязательных требований, которые привели к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования. В этих случаях дольщик может потребовать либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора; либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Часть 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ непосредственно закрепляет случаи, когда участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, однако отсылки к ней ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ не содержит. Подобными случаями являются существенное нарушение требования к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Данная норма содержит в себе сразу несколько проблемных вопросов, связанных с законодательной неопределенностью понятийного аппарата - в Федеральном законе № 214-ФЗ не содержится ни определения существенного нарушения требования к качеству, ни каких-либо рамок для разумного срока, которые бы не позволили застройщику необоснованно увеличивать временные рамки устранения недостатков объекта долевого строительства. Что касается существенности нарушения требований к качеству объекта, то суды ориентировались на определение существенного недостатка, содержащееся в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее -Закон № 2300-1) [1]. «Существенный недостаток товара (работы, услуги) -неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен
без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки» [1].
На практике существенность нарушений требований к качеству объекта устанавливается строительно-технической экспертизой.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, последствием одностороннего отказа участника долевого строительства является обязанность застройщика в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, причем, если дольщик - гражданин, то проценты должны быть выплачены в двойном размере.
Основания одностороннего отказа застройщика от исполнения договора связаны с нарушениями, касающимися уплаты цены договора дольщиком. Так, часть 4 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ закрепляет в качестве основания отказа просрочку внесения платежа дольщиком в течение более чем двух месяцев, если договором была предусмотрена уплата цены единовременным внесением платежа; ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает отказ от исполнения договора, если участник систематически нарушает сроки внесения платежей, когда в соответствии с договором участник должен уплачивать цену путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Представляется интересным изменение в 2010 г. данных норм в части сокращения сроков с трех месяцев до двух. Возможно, сократив срок возможной просрочки, законодатель таким образом хотел поддержать баланс интересов сторон, ведь, исходя из стремлений защитить участников долевого строительства, законодатель предоставил застройщику гораздо меньшее количество оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, а также предусмотрел сложную процедуру реализации данного права.
Что касается механизма реализации одностороннего отказа застройщика от исполнения, то застройщик должен предупредить дольщика о необходимости погашения долга и о том, какие последствия последуют при непогашении задолженности. Причем данное предупреждение должно быть отправлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Но одного предупреждения недостаточно - для одностороннего отказа застройщика от исполнения от договора необходимо неисполнение дольщиком указанного требования, а также застройщик должен иметь сведения, что дольщик получил предупреждение или заказное письмо вернулось с сообщением об отказе от получения письма либо по причине отсутствия дольщика по указанному почтовому адресу.
Последствием одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, согласно ч. 5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, является обязанность застройщика в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора возвратить денежные средства, которые были уплачены дольщиком в счет цены договора.
Как при одностороннем отказе от исполнения договора участника долевого строительства, так и застройщика, в случаях, когда участник в определенный срок не обратился к застройщику за денежными средствами, уплаченными в счет цены, то застройщик должен перечислить эти средства в депозит нотариуса и сообщить об этом участнику. Причем при отказе участника наряду с денежными средствами, уплаченными в счет цены, должны быть выплачены проценты за пользование денежными средствами.
Проблемой механизма одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является возможность злоупотреблений недобросовестными застройщиками при внесении записи о расторжении договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) [7, С.86]. Росреестр не обязан проверять наличие задолженности, и
недобросовестный застройщик может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от исполнения договора и при отсутствии долга участника долевого строительства^, С.41].
Подводя итоги оценке механизмов отказа участника долевого строительства и застройщика в одностороннем порядке от исполнения договора, отметим, что у участников имеется большее количество оснований для отказа, а застройщики для отказа в одностороннем порядке должны будут соблюсти сложный для реализации механизм, установленный Федеральным законом № 214-ФЗ. Изменением, идущим вразрез с тенденцией усиления защиты прав дольщиков, стало сокращение срока возможной просрочки участником долевого строительства. Кроме того, механизм одностороннего отказа застройщика от исполнения договора порождает возможность нарушений прав дольщиков застройщиками на стадии внесения записи в ЕГРП о расторжении договора.
Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию дольщика в следующих случаях: при прекращении или приостановлении строительства объекта долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, при существенном изменении проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Основания расторжения договора в судебном порядке еще в большей степени, чем основания одностороннего отказа от исполнения договора, содержат неопределенные в законе категории, такие как «очевидность» и «существенность». Первое основание, связанное с приостановлением или прекращением строительства, возникает, когда очевидно, что объект долевого строительства не будет передан дольщику. Но в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует
определение обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что объект не будет передан участнику долевого строительства, нет указания на примеры таких обстоятельств. Вероятно, они зависят от фактических обстоятельств дела. Как указывает Р.Т. Ибрашов, очевидность обстоятельств, обуславливающих отсутствие передачи объекта дольщику, может быть самостоятельно установлена судом - например, когда до окончания срока передачи объекта долевого строительства осталось малое количество времени, а в высотном многоэтажном доме еще не построено ни одного этажа [8]. Данный пример, на наш взгляд, прекрасно иллюстрирует ситуацию, когда с высокой вероятностью объект долевого строительства не будет передан дольщику в предусмотренный договором срок.
Второе основание касается существенных изменений проектной документации объекта долевого строительства, в частности - существенного изменения размера объекта долевого строительства. Если существенность недостатков, нарушений требований к качеству, очевидность обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект не будет передан участнику долевого строительства, являются понятиями, для определения которых с большой долей вероятности потребуется квалификация ситуаций экспертами в области строительства, то представляется, что характер изменений в проектной документации может быть определен законодателем как существенный или несущественный. Как было отмечено ранее, площадь, указанная в проектной документации, в силу технологий строительного производства отличается от фактической площади построенного объекта[9, С.257-261]. Учитывая, что существенность изменений размера площади находится в зависимости от величины заданной площади объекта долевого строительства, невозможно установить в законе критерии существенности изменения размера в квадратных метрах, так как для разных объектов изменение на одно и то же количество счетных единиц может быть оценено как существенное и как несущественное. В этой связи предлагаем законодательно закрепить изменение площади объекта долевого строительства в процентном выражении.
В качестве одного из оснований Федеральный закон № 214-ФЗ также называет иные установленные федеральным законом или договором случаи, что свидетельствует об открытости перечня оснований расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства.
Последствием расторжения договора в судебном порядке по инициативе дольщика является обязанность застройщика в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора (срок вдвое меньший, чем при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора) возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Как и в случае одностороннего отказа от договора участника долевого строительства, если дольщик - гражданин, то проценты должны быть выплачены в двойном размере. В соответствии с п. 33 Обзор от 04.12.2013, размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства, а также размер процентов за пользование денежными средствами, подлежащими возврату участнику долевого строительства или зачислению в депозит нотариуса на основании ч. 2 ст. 9 названного Федерального закона, которые в случае нарушения срока возврата застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства (зачислить в депозит нотариуса), может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ [4].
Резюмируя сказанное, можно сделать вывод о том, что правовая конструкция расторжения договора, закрепленная в Федеральном законе № 214-ФЗ, включает в себя случаи, когда участник и застройщик могут отказаться от исполнения договора, и случаи, когда по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке. Она не является совершенной, в том числе, по причине правовой неопределенности понятий, используемых в законе. Представляется обоснованным закрепление
некоторых элементов понятийного аппарата в Федеральном законе № 214-ФЗ, в тех случаях, когда законодатель в силу специфики строительной деятельности может это сделать. При этом необходимо оценивать последствия такого регулирования, дабы законодательное закрепление норм не сужало, а расширяло сферу действия Федерального закона № 214-ФЗ в целях защиты
граждан-участников долевого строительства.
***
1. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ". 1996. № 3. Ст. 140.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря. № 292.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 по делу № А19-9645/07-26 // СПС «Консультант Плюс».
4. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3. // СПС «Консультант Плюс».
5. Артемьева Ю.А. Особенности судебного толкования норм-дефиниций налогового законодательства // Вопросы российского и международного права. - МО, Ногинск: АНАЛИТИКА РОДИС, 2011. - №2. - С. 57 -76.
6. Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: диссертация ... кандидата юридических наук: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2014.
7. Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 1. С. 84-90.
8. Ибрашов Р.Т. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора // Право: современные тенденции: материалы международной. научной. конференции.
(г.Уфа, июль 2012г.). — Уфа: Лето, 2012. URL: http://www.moluch.ru/conf/law/archive/42/2394/ (дата обращения: 27.04.2015).
9. Кузьмина О.А. Проблемы определения предмета долевого строительства как существенного условия договора участия в долевом строительстве // Инновации и инвестиции. 2014. №10. Стр. 257 - 261.
10. Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права. Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. // СПС «Консультант Плюс».
