CC BY
162
ТЕОРИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЁТА
УДК 657:69
Я. В. Ивашко
Особенности бухгалтерского учета в сфере долевого жилищного строительства
Предлагается методика учета у застройщика с использованием счета 90 «Продажи». Сделан вывод о том, что договор об участии в долевом строительстве не частный случай договора строительного подряда, а комплексный, соединяющий черты различных договоров.
The author introduces the method of accounting for the developer with using an account 90 "Sales” and concludes that contract of participation in the joint construction is not a special case of the construction contract but it is a complex contract including features of many various contracts.
Ключевые слова: застройщик, участник долевого строительства, дольщик, долевое строительство, жилищное строительство, договор строительного подряда, реализация, предварительная оплата.
Key words: developer, investor, house building, construction contract, sales, advance payment.
В современных условиях развития рыночных отношений в нашей стране особую актуальность приобретают вопросы правильной организации учетно-информационного обеспечения во всех отраслях народного хозяйства, но особую значимость они приобретают в жилищном строительстве. Ответы на острые вопросы в организации учета жилищного строительства у застройщика восполнят пробел, существующий в этой области.
Особенности организации жилищного строительства, обусловленные характером взаимоотношений между участниками строи-
тельства, оказывают существенное влияние на порядок ведения бухгалтерского учета в организациях, осуществляющих жилищное строительство.
Законодательная база, регулирующая договорные отношения в сфере жилищного строительства в современных условиях, сформировалась сравнительно недавно, и на сегодняшний день в этой сфере остается множество вопросов и несоответствий, так как по ряду проблем нормативные документы либо отсутствуют, либо не дают точных рекомендаций.
В зависимости от источников финансирования строительства законодательство РФ устанавливает различные виды договорных отношений между участниками строительства, которые существенно влияют на порядок ведения бухгалтерского учета у каждого из них.
Существующая на сегодняшний день система организации учета жилищного строительства у застройщика не отображает реального положения вещей в этой сфере и вносит противоречия и путаницу в отношения между участниками жилищного строительства.
Строительство как отрасль экономики в настоящее время находится на этапе всестороннего и очень интенсивного развития. С целью регулирования отрасли жилищного строительства был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Закон № 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 4 одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2. ст. 2 объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Однако в определении договора долевого участия в строительстве имеются разногласия. Вопрос заключается в том, появился ли с принятием Закона о участии в долевом строительстве в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части второй Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Четкого определения договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры участия в долевом строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в законе об участии в долевом строительстве не содержится. В связи с этим договоры участия в долевом строительстве можно квалифицировать по-разному: в одних случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других -как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Также подобные договоры зачастую можно квалифицировать как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленном Верховным судом РФ 19 сентября 2002 г. По мнению Верховного суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания договоров, а не из их наименования.
Закон № 214-ФЗ не позволяет дать однозначного ответа на указанные вопросы, поэтому на сегодняшний день нет точной правовой характеристики договора участия в долевом строительстве.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
С одной стороны, договор участия в долевом строительстве можно рассматривать как частный случай договора строительного подряда с его обязательной государственной регистрацией по следующим причинам.
Во-первых, деятельностью застройщика является возведение жилого дома и передача квартир в нем дольщикам. В соответствии с п. 4 ст. 38 НК РФ деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации, признается работой. Следовательно, деятельность застройщика следует считать работой.
Во-вторых, застройщик по условиям заключенного договора передает дольщику после окончания строительства дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию квартиру или нежилое помещение, т. е. результат своей деятельности. Договор, в котором одна сторона обязуется по заданию другой стороны выполнить какую-либо работу или изготовить какую-либо вещь и результат работы (изготовленную вещь) передать этой самой другой стороне в соответствии со ст. 702 ГК РФ, именуется договором подряда. Согласно ст. 740 ГК РФ договор подряда, по которому одна сторона (подрядчик) по заданию другой стороны (заказчика) обязуется построить жилой дом и передать его заказчику, именуется договором строительного подряда.
В-третьих, все условия, которые по требованиям ГК РФ должны быть включены в договор строительного подряда, также в обязательном порядке согласно п. 5 ст. 4 закона № 214-ФЗ должны быть включены в договор участия в долевом строительстве жилого дома, при отсутствии которых договор считается незаключенным.
Обязательные условия заключения договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда для наглядности сведены в табл. 1.
С другой стороны, договор участия в долевом строительстве не всегда соответствует критериям договора строительного подряда.
Таблица 1
Обязательные условия заключения договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда
Обязательные условия заключения договора участия в долевом строительстве согласно п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ Обязательные условия заключения договора строительного подряда согласно ГК РФ
Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости Согласно ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора строительного подряда. Президиум ВАС России в своем Обзоре практики разрешения споров по договору строительного подряда (п.5 информационного письма от 24.01.2000 № 51) указал, что при отсутствии предмета договора он считается незаключенным
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства В соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре подряда в обязательном порядке должны быть оговорены сроки начала и окончания работ. В пункте 4 вышеупомянутого Информационного письма Президиума ВАС России указано, что если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, то он считается незаключенным
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты Согласно ст. 709 ГК РФ в договоре строительного подряда должна быть определена цена выполняемых работ и способы ее определения
Гарантийный срок на объект долевого строительства В соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик должен гарантировать возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом, согласно ГК РФ, заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство. Однако если к работам, помимо застройщика, привлекается генподрядчик (подрядчик), тогда отсутствуют правоотношения заказчика с лицом, осуществляющим строительство, т. е. с подрядчиком.
Также участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика, так как в соответствии со ст. 2 закона № 214-ФЗ застройщик - это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Зачастую застройщик выступает заказчиком по договору строительного подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.
Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. Помимо этого, бывают случаи, когда дольщик присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Так как объектом строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на
стороне кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции договора подряда. Также следует отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка и ряд других.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве нельзя четко классифицировать как договор строительного подряда.
Так как в обязанности застройщика входит создание вещи, т. е. строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства, то в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания.
Несмотря на то, что предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию. Кроме того, схема взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства такова, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве нельзя четко классифицировать как договор купли-продажи.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны следующие основные признаки:
• наличие вкладов участников;
• ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);
• цель совместной деятельности - извлечение прибыли или иная, не противоречащая закону.
При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), тогда при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна быть указана общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели». При участии в долевом строительстве у дольщиков и застройщиков нет общей цели, так как участник долевого строительства заинтересован получить недвижимое имущество в собственность, а застройщик заинтересован привлечь денежные средства для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве нельзя четко классифицировать как договор о совместной деятельности.
Договор участия в долевом строительстве также не является договором возмездного оказания услуг, несмотря на то, что застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Денежные средства, которые дольщик передает застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, так как они представляют собой плату за часть приобретаемого объекта недвижимости.
Также договор долевого участия в строительстве на может квалифицироваться как агентский договор. Основное отличие заключается в том, что агент вначале получает определенное задание и для его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора участия в доле-
вом строительстве уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве является комплексным, соединяющим черты различных договоров. Признаки различных договоров в своей совокупности придают договору участия в долевом строительстве совершенно новое качество. Определение данного договора как комплексного основывается в том числе и на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
Автор считает целесообразным рассмотреть возможность включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Таким образом автор предлагает определить договор участия в долевом строительстве как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками. Также автор делает вывод о том, что договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Далее автор рассматривает возможность организации учета у застройщика без использования счета 86 «Целевое финансирование».
В обиходе долевое строительство многоквартирных домов часто именуется «продажей квартир». Однако продажа - это переход права собственности на имущество, являющееся объектом купли-продажи.
Передача застройщиком квартиры дольщику не является договором купли-продажи, так как у застройщика не возникает на стадии строительства дома права собственности на помещения в нем. Невозможно по договору передать то, чего нет, а право собственности никому не переходит, оно возникает у дольщика как у первичного правообладателя.
Условиями договора участия в долевом строительстве предусматривается цена договора, которая определяет размер средств, подлежащих перечислению дольщиком застройщику, в результате чего у дольщика возникнет право потребовать по окончании строительства объект долевого строительства, предусмотренный условиями договора.
В цене договора рекомендуется предусматривать вознаграждение застройщику. Как правило, основное вознаграждение застройщик получает по окончании строительства в виде суммы разницы между ценой договора с дольщиком и фактическими затратами на строительство в части доли, подлежащей передаче этому дольщику.
В отсутствие четкого нормативного регулирования бухгалтерского и налогового учета долевого строительства организации вынуждены строить свой учет, основываясь на собственном профессиональном суждении и мнении должностных лиц Министерства финансов РФ и различных специалистов.
Сложившаяся практика ведения бухгалтерского учета застройщиком при осуществлении долевого строительства, подтвержденная в том числе письмами Минфина России (например, Письмо от 18.05.2006 № 07-05-03/02), основана на порядке ведения бухгалтерского учета по собственному капитальному строительству с той лишь разницей, что по окончании строительства его стоимость не формирует у застройщика стоимость основного средства, а списывается за счет средств, полученных от дольщиков.
Так, в процессе строительства застройщик ведет бухгалтерский учет произведенных при строительстве затрат по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». А по окончании строительст-
ва и передаче объектов долевого строительства дольщикам списывает эти затраты в дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», на котором ранее были учтены средства, полученные от дольщиков.
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве участники долевого строительства перечисляют застройщику средства на строительство в объеме и по графику, предусмотренными условиями договоров. Эти средства застройщик учитывает по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», ведя при этом аналитический учет полученных средств в разрезе каждого дольщика.
По мнению автора, важнейшим моментом в учете жилищного строительства является учет НДС. Объектом налогообложения по НДС являются операции по реализации на возмездной и безвозмездной основе товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав (п. 1 § 1 ст. 146 НК РФ).
Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
В п. 3 ст. 39 НК РФ перечислены операции, которые не признаются реализацией.
В силу п. 1 § 2 ст. 146 и п. 4 § 3 ст. 39 НК РФ не признается объектом налогообложения по НДС передача имущества, если она носит инвестиционный характер. Что такое инвестиционный характер, в п. 4 § 3 ст. 39 НК РФ не поясняется. Однако приводятся примеры: вклады в уставный капитал, вклады по договору простого товарищества (о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов.
Передача квартиры от застройщика дольщику не является реализацией в силу п. 1 ст. 39 НК РФ, поскольку у застройщика не возникает права собственности на объект долевого строительства, оно возникает у дольщика после регистрации квартиры.
По мнению автора, работы и услуги застройщика имеют характер реализации. Работы и услуги не являются имуществом, и норма п. 4 § 3 ст. 39 НК РФ на них не распространяется.
Таким образом, средства дольщиков должны признаваться авансом застройщику за работы и услуги и облагаться НДС при их получении.
Более того, существует и официальная позиция ФАС ВолгоВятского округа, сформулированная в Постановлениях от 22.10.2008 № А79-7444/2007 и от 28.07.2008 № А79-9119/2007, которая выражается в том, что денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, не имеют инвестиционного характера. Они являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру. В результате исполнения договора об участии в долевом строительстве жилого дома одна сторона выполняет строительные работы, а другая получает результат строительства в виде жилого помещения (квартиры) в возведенном объекте. Полученные до выполнения работ средства являются авансовыми платежами и подлежат включению в налогооблагаемую базу по НДС в соответствии с п. 1 § 1 ст. 146, п. 1 ст. 153, п. 1 § 1 ст. 162 НК РФ.
При этом суд заявил, что деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков на основании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома не является инвестиционной, так как регулируется не инвестиционным законом № 39-ФЗ, а другим законом - № 214-ФЗ.
По мнению автора, поступление средств от дольщиков на стадии строительства дома в регистрах бухгалтерского учету застройщика следует отразить следующей записью:
• дебет счета 51 (55) кредит счета 76 (62) - поступили денежные
средства от дольщика согласно условиям заключенного договора;
41
• дебет счета 19 кредит счета 76 (62) - отражена сумма налога на добавленную стоимость с полученных авансов;
• дебет счета 76 (субсчет «НДС от авансов») кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») - начислен НДС от поступившего аванса.
Порядок учета выручки от реализации услуг застройщика для дольщиков может различаться в зависимости от условий заключенных договоров.
Учетной политикой застройщика может быть предусмотрено, что при таких условиях доход (т. е. вознаграждение застройщика) признается в бухгалтерском учете по окончании строительства как сумма разницы между ценой договора участия в долевом строительстве и фактическими затратами по строительству доли, передаваемой дольщику.
По мнению автора, сумму дохода необходимо рассчитывать по каждому участнику долевого строительства. Это обусловлено тем, что на практике встречаются ситуации, когда по одним дольщикам возникает положительный результат между ценой договора и фактическими затратами по строительству, а по другим - отрицательный. Отрицательный результат в этом случае говорит не о полученных застройщиком убытках, а об отсутствии по данному дольщику дохода. Таким образом, общая сумма полученного дохода складывается из сумм полученных доходов (положительных разниц) по каждому дольщику.
Особенностью при долевом строительстве является то, что застройщик должен учитывать то обстоятельство, что он оказывает дольщикам услуги по осуществлению строительного контроля, которые следует отражать через счета учета продаж.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о затратах производства, работы которого явились целью создания данной организации, предназначен балансовый счет 20 «Основное производство».
По дебету счета 20 «Основное производство» отражаются прямые расходы, связанные непосредственно с выполнением работ, а
также расходы вспомогательных производств, косвенные расходы, связанные с управлением и обслуживанием основного производства, и потери от брака.
По кредиту счета 20 «Основное производство» отражаются суммы фактической себестоимости выполненных работ. Эти суммы списываются со счета 20 «Основное производство» в дебет счета 90 «Продажи».
Остаток по счету 20 «Основное производство» на конец месяца показывает стоимость незавершенного производства.
Аналитический учет по счету 20 «Основное производство» ведется по видам затрат и видам работ.
Таким образом, по мнению автора, расходы застройщика, связанные с его основной деятельностью по осуществлению строительного контроля в процессе строительства жилого дома, подлежат учету на балансовом счете 20 «Основное производство».
В процессе строительства застройщик может пользоваться услугами генподрядчика. Перечисление застройщиком средств генподрядчику на финансирование строительства будет отражаться проводками: дебет счета 60 кредит счета 51 - перечислены средства генподрядчику на финансирование строительства и расчеты с субподрядчиками и поставщиками.
У застройщика принятие работ от подрядчика отражается проводками: дебет счета 20 кредит счета 60 - приняты от генподрядчика СМР; дебет счета 19 кредит счета 60 - отражена сумма налога на добавленную стоимость по выполненным СМР.
Обычно выбирается один из вариантов приема-передачи работ: после полного окончания определенного этапа или всех работ или ежемесячно, исходя из фактически выполненного объема.
Первичными документами приема-передачи работ генподрядчиком застройщику будут служить акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3), утвержденные Постановлением Госкомстата России от 11.11.99 №100.
При вводе объекта в эксплуатацию составляются и утверждаются акт приемки законченного строительством объекта (по форме № КС-11) и акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (по форме № КС-14). Формы этих документов утверждены Постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. В них в обязательном порядке должны быть указаны сведения обо всех организациях, участвовавших в строительстве объекта.
Таким образом, автор предлагает для отражения в учете деятельности застройщика сделать следующие проводки:
• дебет счета 08 Кредит счета 10, 26, 60, 70, 76 и др. - отражены расходы по строительству при выполнении работ собственными силами и подрядным способом;
• дебет счета 20 (26) кредит счета 10, 60, 70, 76 и т. д. - расходы застройщика на выполнение обязанностей по осуществлению строительного контроля;
• дебет счета 19 кредит счета 60 - суммы НДС, предъявленного подрядчиками и поставщиками;
• дебет счета 68 кредит счета 19 - сумма НДС предъявлена к вычету;
• дебет счета 68 кредит счета 76 (субсчет «НДС от авансов») -возврат НДС, уплаченного с полученных авансов;
• дебет счета 62 кредит счета 90 (субсчет «Выручка») - выручка от реализации услуг застройщика по выполнение обязанностей по осуществлению строительного контроля;
• дебет счета 90 (субсчет «Себестоимость») кредит счета 20 (26) - списаны расходы застройщика на выполнение обязанностей по осуществлению строительного контроля;
• дебет счета 90 (субсчет «НДС») кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») - сумма НДС с реализации;
• дебет счета 76 (субсчет «Строительство») кредит счета 08 -списание расходов по строительству в счет поступлений от дольщиков;
• дебет счета 76 (субсчет «Строительство») кредит счета 19 -списание НДС по строительству в счет поступлений от дольщиков;
• дебет счета 76 (субсчет «Строительство») кредит счета 90 (субсчет «Выручка») - выручка от реализации услуг застройщика, сформированная как положительная разница между поступлениями от дольщиков и расходов на строительство;
• дебет счета 90 (субсчет «НДС») кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») - сумма НДС с реализации;
либо:
• дебет счета 91 кредит счета 76 (субсчет «Строительство») -расходы, сформированные как отрицательная разница между поступлениями от дольщиков и расходов на строительство.
В процессе строительства застройщик уплачивает НДС, предъявленный подрядчиками за выполненные работы, а также налог, предъявленный поставщиками материалов, оборудования и услуг, потребляемых в процессе строительства. Суммы этого налога учитываются по дебету счета 19 и накапливаются в процессе строительства.
По окончании строительства и передаче расходов по строительству дольщикам затраты по передаваемым объектам долевого строительства, собранные по дебету счета 08, а также суммы НДС, предъявленные в процессе строительства поставщиками и подрядчиками и учтенные по дебету счета 19, на основании сводного счета-фактуры списываются в дебет счета 76, на котором учитывались полученные от дольщиков средства.
Список литературы
1. Дементьев А.Ю. Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве // Питер, 2008. [Электронный ресурс] / Электронная справочная система «КонсультантПлюс».
2. Ерофеева В.А., Принцева С.А. Особенности бухгалтерского учета в строительстве: учеб. пособие. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006. - 95 с.
3. Кайль А.Н. Долевое строительство: как не дать себя обмануть // [Электронный ресурс] / Электронная справочная система «КонсультантПлюс».
4. Строительство: бухгалтерский и налоговый учет у инвестора,
застройщика и подрядчика / Г.Ю. Касьянова (8-е изд., перераб. и доп.). - М.: АБАК, 2009. - 240 с.
5. Строительство: правовое обеспечение, бухгалтерский учет и
налогообложение / под ред. В.В. Семенихина. - М.: Эксмо, 2005. - 304 с.
