CC BY
31
© 2013 г.
B. А. Ерофеева
C. А. Принцева
ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМЫ УЧЕТА ИНВЕСТИЦИЙ В КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Ерофеева Вера Арсентьевна - генеральный директор аудиторской фирмы ООО «Интер-системаудит», д-р экон. наук, профессор.
(E-mail: nalogi@nalogprof.ru)
Принцева Светлана Алексеевна - директор по аудиту ООО «Интерсистемаудит», канд. экон. наук, профессор.
(E-mail: in tersystemaudit@gmail.com)
Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет инвестиционную деятельность, как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта. Порядок отражения инвестиционной деятельности в бухгалтерском учете и отчетности инвестора зависит от целей инвестирования. Инвестор может вкладывать средства в строительство для собственных нужд, в порядке вклада в уставный капитал или в развитие дочерних предприятий, в совместную предпринимательскую деятельность с другими лицами или в порядке благотворительности.
Источниками финансирования инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений могут быть собственные или привлеченные средства. К привлеченным средствам относятся:
заемные средства, получаемые на возвратной и, как правило, возмездной основе от банковских и иных организаций и физических лиц, порядок отражения которых в бухгалтерском учете определен ПБУ 15/2008, утвержденным приказом Минфина России от 06.10.2008 № 107н;
бюджетные средства, включая субсидии, субвенции, бюджетные кредиты и другие формы государственной помощи, порядок бухгалтерского учета которых определен ПБУ 13/2000, утвержден приказом Минфина России от 16.10.2000 № 92н.
Кроме того, источником инвестиций для строительства объектов могут быть чрезвычайные доходы, полученные в виде страхового возмещения чрезвычайных расходов в связи со стихийными бедствиями и по иным причинам, предусмотренным условиями договоров страхования имущества.
Однако основным источником собственных средств организации для финансирования капитального строительства является чистая прибыль прошлых лет, инвестируемая собственниками организации непосредственно в капитальное строительство или направляемая ими на погашение ранее полученных на эти цели кредитов и займов, а также уставный капитал в части, предназначенной для финансирования капитальных вложений. При инвестировании капитального строительства в любых целях официальное (подтвержденное протоколом собрания) решение собственников необходимо не только по причине их исключительного права распоряжаться чистой прибылью, но и в силу законодательного ограничения полномочий
единоличного исполнительного органа рамками крупной сделки. В соотвектствии с законодательством крупной сделкой признается сделка или несколько взаимосвязанных сделок по приобретению, отчуждению или с возможностью отчуждения имущества, стоимость которого составляет более 25 % балансовой стоимости активов организации, определяемой по данным финансовой отчетности на последнюю отчетную дату; не являются крупными сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности.
Учитывая размеры затрат на строительство и сроки его осуществления, при отсутствии согласия собственников инвестировать капитальное строительство, возрастает вероятность признания действий руководителей организации превышением полномочий, а самой сделки -недействительной по решению суда. Стороны такой сделки в бухгалтерском и налоговом учете по доходам, расходам и налоговым обязательствам должны вернуться в состояние до ее заключения, что при наличии начатого строительства весьма проблематично.
Как известно, использование собственных источников на финансирование капитальных вложений в текущем бухгалтерском учете не отражается. В целях обеспечения надлежащего контроля наличия и использования чистой прибыли в качестве собственного источника капитальных вложений инвестору целесообразно организовать учет распределенной собственниками прибыли по направлениям ее использования на отдельных субсчетах, открываемых к счету 84 «Нераспределенная прибыль (убыток)». Предлагается открыть следующие субсчета:
- чистая прибыль, предназначенная на социальные нужды и благотворительность;
- чистая прибыль, предназначенная на финансовые вложения;
- чистая прибыль, израсходованная на финансовые вложения;
- чистая прибыль, предназначенная на капитальные вложения;
- чистая прибыль, использованная на капитальные вложения.
В соответствии с решением собственников суммы, предназначенные на соответствующие цели, списываются по дебету балансового счета 84 в кредит соответствующих субсчетов. При расходовании чистой прибыли на заявленные цели, фактически израсходованные средства списываются по дебету соответствующих субсчетов в корреспонденции с кредитом счетов, подтверждающих расходы.
Вложение средств по инвестиционному договору в строительство или реконструкцию объектов в пользу другого лица в порядке благотворительности отражается по дебету субсчета чистой прибыли, предназначенной на эти цели в корреспонденции с кредитом счетов, на которых учитывались израсходованные средства.
Расходы на благотворительность, как правило, не уменьшают налогооблагаемую прибыль, за исключением случаев, прямо предусмотренных главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ. Налогом на добавленную стоимость (НДС) не облагаются безвозмездно переданные денежные средства, а в случае передачи имущества в форме капитальных вложений или основных средств передающая сторона уплачивает НДС, за исключением случаев, прямо предусмотренных главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.
Инвестиции в строительство объектов для последующей передачи в уставные капиталы других организаций или в совместную деятельность в период строительства могут накапливаться на счетах расчетов с соответствующими дебиторами как авансы. По факту оформления вложенных средств на балансе инвестора в качестве финансовых вложений израсходованные суммы следует списать с субсчета «Чистая прибыль, предназначенная на финансовые вложения» на субсчет «Чистая прибыль, израсходованная на финансовые вложения». Указанные суммы не уменьшают налогооблагаемую прибыль и не облагаются НДС.
В целях обеспечения надлежащего контроля при инвестировании строительства для собственных нужд средства, перечисленные исполнителям в порядке авансов, предлагается учитывать на счетах расчетов как дебиторскую задолженность. Фактически оплаченные капитальные вложения в пределах сумм, принятых к учету на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», следует списать с субсчета «Чистая прибыль, предназначенная на капитальные вложения» на субсчет «Чистая прибыль, израсходованная на капитальные вложения». При этом после ввода
объекта в эксплуатацию целесообразно не реже одного раза в год произвести восстановление ранее вложенных средств по мере начисления амортизации.
Инвестор, намеренный быть пользователем построенных объектов недвижимости, как правило, является застройщиком, то есть лицом, обеспечивающим строительство на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Застройщик должен иметь на свое имя документально подтвержденные права на земельный участок и разрешение на строительство объекта определенного назначения. В ходе строительства застройщик осуществляет учет капитальных вложений. Подробный перечень расходов, составляющих стоимость объекта строительства, приводится в сводном сметном расчете, который составляется по каждому объекту строительства. Порядок и структура затрат по объекту строительства определяются специализированными проектными организациями в соответствии с требованиями нормативных документов с применением Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1.
В соответствии с действующим Планом счетов бухгалтерского учета затраты на строительство учитываются на субсчете 3 «Строительство объектов основных средств» счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Учет капитального строительства организуется в соответствии с требованиями нормативных документов по бухгалтерскому учету, важнейшими из которых являются:
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, представленное письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160;
Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.
Действующий порядок предусматривает ведение учета незавершенного строительства отдельно по каждому объекту строительства. При этом следует учитывать, что при последующей эксплуатации в соответствии с требованиями п. 6 ПБУ 6/01 инвентарным объектом основных средств может быть признан:
объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;
отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;
обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, не имеющих самостоятельного значения и способных выполнять свои функции только в составе комплекса.
При наличии у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, если сроки полезного использования каждой части отличаются существенно, каждая из них может учитываться как самостоятельный инвентарный объект. Например, при организации учета незавершенного строительства следует иметь в виду, что такие встроенные конструктивные элементы здания, как котельная, дополнительная система водоочистки, установки по поддержанию микроклимата, лифты, эскалаторы и т. п., при последующей эксплуатации будут изнашиваться с различной скоростью, а потому должны учитываться обособленно как отдельные инвентарные объекты. По таким инвентарным объектам целесообразно изначально организовать раздельный учет затрат.
Расходы, связанные с возведением объекта и обусловленные их технологической структурой, что находит отражение в проектно-сметной документации, подразделяются:
- на строительные работы;
- работы по монтажу оборудования;
- приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа;
- приобретение инструмента и инвентаря, включаемых в сметы на строительство;
- прочие капитальные затраты;
- затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.
По завершении строительства застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и принимает его к учету в сумме фактически осуществленных на строительство затрат.
Однако не каждый застройщик намерен в последующем учитывать и эксплуатировать построенный объект в качестве собственных основных средств. Застройщик, осуществляющий строительство для последующей (после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) реализации объекта в целом или по частям в форме долевого строительства, фактически производит товарную строительную продукцию., а потому его затраты, связанные с возведением объекта строительства, должны учитываться на балансовом счете 20 «Основное производство» и отражаться в финансовой отчетности как незавершенное производство строительной деятельности по статье «запасы». В этом случае передача инвестору законченного строительством объекта подлежит отражению в полной сумме договора по кредиту балансового счета 90 «Продажи» в корреспонденции с дебетом счетов расчетов с инвестором. Подтверждением целесообразности такого подхода является как экономическое содержание договоров на строительство объектов недвижимости между застройщиками и инвесторами, так и разъяснения МСФО по данному вопросу. Разъяснение 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости» (приложение № 59 к приказу Минфина России от 25.11.2011 № 160н) рассматривает соглашения на строительство только как договоры на строительство (подряд), оказание услуг или продажу товаров, что предполагает признание дохода застройщика в полной сумме сделки. Наиболее распространенным примером таких сделок могут служить отношения сторон по договору долевого строительства жилья, регламентируемые Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», согласно которому застройщик предлагает дольщику представленное в проектной декларации жилье, которое он обязуется предоставить в определенные сроки и с установленной гарантией качества. При этом в договоре оговаривается подлежащий передаче объект или его доля, а также цена и порядок уплаты. В данном случае формирование цены в целом соответствует порядку, установленному для коммерческих сделок, в частности, главой 37 ГК РФ для договоров подряда. В любом случае цена по договору должна покрывать затраты на строительство плюс вознаграждение застройщика. При этом доходы и расходы по договору признаются в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями ПБУ 9/99 «Доходы организации» и ПБУ 10/99 «Расходы организации» с учетом особенностей строительства, содержащихся в ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда». При таком подходе устраняются вопросы, возникающие у застройщика при необоснованном учете строящегося объекта на счетах собственных капитальных вложений. В частности, во-первых, организация, закрывая свои обязательства перед дольщиками, будет учитывать на счетах реализации финансовый результат от продажи построенного объекта по каждому договору отдельно; во-вторых, застройщик получает возможность обеспечить выданные на 5 лет гарантии качества формированием гарантийного резерва в установленном порядке. Необходимо при этом заметить, что формирование гарантийного резерва при учете затрат на строительство на счете 08 налоговым законодательством не предусмотрено.
В условиях предлагаемого порядка застройщик, осуществляющий строительство для последующей продажи исходя из правовой и экономической сути договоров долевого строительства, в бухгалтерской отчетности будет отражать:
- затраты на незавершенное строительство в составе запасов во II разделе бухгалтерского баланса «Оборотные активы»;
- средства, получаемые от дольщиков в порядке авансирования строительства, в V разделе баланса «Кредиторская задолженность».
Налогом на прибыль в этом случае будет облагаться финансовый результат, сформированный на балансовом счете 90 «Продажи» по строительной деятельности в целом с учетом всех осуществленных и признанных доходов и расходов, связанных со строительством объекта. В соответствии с положениями главы 21 НК РФ реализация жилья, как и услуги застройщика по договору долевого строительства, НДС не облагаются. При этом НДС, уплаченный при строительстве поставщикам и подрядчикам, не предъявляется к вычету, а включается в стоимость объекта строительства. В то же время при долевом строительстве коммерческой недвижимости реализация застройщиком построенного объекта облагается НДС, а входной НДС,
уплаченный поставщикам и подрядчикам, может быть предъявлен им к вычету в период всего срока строительства. Соответственно, НДС с авансов, полученных от дольщиков при строительстве жилья, не начисляется, а с сумм авансовых платежей, полученных по договорам на строительство коммерческой недвижимости, определяется в порядке, установленном главой 21 НК РФ.
В особом порядке рассматриваются условия инвестиционных договоров застройщика с органами местного самоуправления, заключаемые на предмет получения разрешения на строительство или являющиеся условиями открытых торгов на получение земли под застройку. Как правило, такие инвестиционные соглашения содержат обременения, связанные со строительством и передачей органам государственной власти и местного самоуправления объектов социальной и коммунальной инфраструктуры или взносом денежных средств на эти цели. Поскольку без исполнения этих обязательств практически невозможно получить права на землю под застройку и разрешение на строительство, они по факту исполнения учитываются у застройщика на балансовом счете 91 «Прочие доходы и расходы». В налоговом учете передаваемые средства отражаются в составе внереализационных расходов застройщика, уменьшающих его налогооблагаемую прибыль. Такой подход к указанным затратам подтверждается соответствующими разъяснениями Минфина России (письма от 22.10.2007 № 03-03-06/1/733, от 16.11.2009 № 03-03-06/1/758). Безвозмездная передача имущества в этом случае НДС не облагается.
Наряду с инвестором и застройщиком участие в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут принимать также заказчики. В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ заказчик, как лицо, уполномоченное инвестором, осуществляет реализацию инвестиционного проекта. Если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором или контрактом между ними. Поскольку от квалификации лица, осуществляющего реализацию инвестиционного проекта, во многом зависит безопасность процесса строительства и последующей эксплуатации строящегося объекта исполнение этих функций требует определенных навыков и знаний в области строительства. Поэтому право исполнения функций заказчика должно быть подтверждено допусками соответствующих саморегулируемых организаций. При наличии допусков застройщик может выполнять указанные функции лично, а при их отсутствии он обязан нанять технического заказчика, который в его интересах:
- заключает договоры о выполнении изысканий, о подготовке проектной документации;
- организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;
- разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса;
- руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;
- заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;
- получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
- согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;
- определяет, как правило, на конкурсной основе поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
- обеспечивает выполнение работ по подготовке и использованию площадки строительства;
- подготавливает задания на выполнение работ по строительству, предоставляет лицам, производящим инженерные изыскания и проектирование материалы и документы, необходимые для выполнения этих видов работ, осуществляет технадзор и выполняет другие работы, предусмотренные по договору.
В области контроля и надзора за ходом строительства технический заказчик:
- передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
- утверждает графики выполнения работ и контролирует их выполнение;
- согласовывает подрядчику перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования и проверяет наличие у них необходимых лицензий и сертификатов;
- осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
- принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договора на выполнение указанных работ;
- устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;
- дает указания подрядчику о конкретном составе приемосдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
- осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствие объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
- принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;
- производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
- в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
- по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;
- принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;
- при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям технических условий, государственных стандартов и государственных строительных норм и правил, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
- организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
- заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;
- представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
- после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;
- осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;
- принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам;
- выполняет другие функции, предусмотренные договором.
Как правило, договор между застройщиком (инвестором) и заказчиком имеет смешанную форму, так как содержит признаки как посреднического договора, так и договора на оказание услуг в области строительства. Ввиду определяющего влияния условий договора на организацию бухгалтерского учета и налогообложение представляется целесообразным разделение посреднических и профессиональных функций в области строительства услуг в предмете и цене договора. При этом заказчик, выполняя посреднические (не требующие специальных
допусков, выдаваемых саморегилируемой организацией (далее - СРО) функции, затраты, произведенные в интересах застройщика (инвестора), и полученное от него возмещение, отражает в бухгалтерском учете на счетах расчетов с дебиторами и кредиторами. Доходом в этом случае признается только вознаграждение за оказанные посреднические услуги, подтвержденные соответствующими документами: отчетом посредника и актом об оказании услуг, формы и сроки представления которых следует предусмотреть в договоре или приложении к нему. Посредник должен предъявить принципалу отдельные счета-фактуры, в том числе один - с суммы НДС собственного вознаграждения, другие - в порядке перевыставления НДС контрагентов по оказанным и переданным в представленном отчете работам и услугам. В этой части договором должны быть предусмотрены разумные сроки отчетности заказчика, предоставляющие возможность застройщику (инвестору) свое-временно отразить в учете соответствующие затраты и предъявить к вычету НДС по ним. При этом следует иметь ввиду, что НК РФ и Правилами заполнения счетов-фактур, установленными Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137, составление посредниками сводных счетов-фактур не предусмотрено. Данное мнение неоднократно подтверждено письмами Минфина России (от 21.06.2012 № 03-07-15/66, от 31.07.2012 № 03-07-09/97). В вычете НДС по счетам-фактурам, оформленным с нарушением установленных правил, может быть отказано (п. 2 ст. 169 НК РФ). То есть в каждом перевыставленном счете-фактуре, технический заказчик должен отразить количество и стоимость переданных работ и услуг, сумму НДС и прочие показатели конкретного счета-фактуры, выставленного продавцом (подрядчиком).
Затраты, связанные с оказанием профессиональных услуг по реализации инвестиционного проекта, требующие допуска СРО, заказчик должен учитывать на счетах по учету основного производства в соответствии с требованиями ПБУ 2/2008, а выручку в размере договорной стоимости выполняемых работ и оказываемых услуг на счете 90 «Продажи». Налогообложение при этом осуществляется в общеустановленном порядке.
Для иллюстрации представляем типовые бухгалтерские проводки по учету инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство.
№ п/п Содержание операции документы, являющиеся основанием для отражения операции в учете Корреспонденция счетов
дебет Кредит
1 2 3 4 5
Учет капитальных вложений в строительстве
1. Приняты к учету затраты по предпроектным согласованиям и изысканиям для строительства Акты выполненных работ и счета-фактуры организаций 08-3, 19 76, 60
2. Перечислены в счет выполнения инвестиционных условий денежные средства на развитие местной инфраструктуры Распоряжение местной администрации, платежное поручение, выписка банка 08-3 51
3. Передано КУГИ или иным унитарным или бюджетным организациям имущество в счет выполнения инвестиционных условий разрешения строительства объекта Распоряжение местной администрации, акт приемки-передачи 91-2 01, 07, 10, 08-3
4. Зачтена в счет инвестиционных условий передача имущества Авизо стороны получателя о постановке на учет принятого имущества 08-3 91-1
Продолжение
1 2 3 4 5
5. Приняты к учету выполненные проектно-изыскательские работы Акт выполненных работ и счет-фактура подрядчика 08-3, 19 76, 60
6. Приняты к учету выполненные подрядчиком строительно-монтажные работы Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, счет-фактура подрядчика 08-3, 19 60
7. Приняты к учету приобретенные для строительства материалы Накладные, счета-фактуры поставщиков 10-8, 19 60
8. Принято к учету требующее монтажа оборудование, приобретенное для строительства Накладные, счета-фактуры поставщиков 07, 19 60
9. Передано подрядчику оборудование в монтаж Акт передачи оборудования в монтаж 08-3 07
10. Приняты к учету затраты по монтажу оборудования, выполненные подрядчиком Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, счет-фактура подрядчика 08-3, 19 60
11. Переданы подрядчикам в работу без оплаты материалы Накладная на передачу материалов в переработку 10-7 10.8
12. Приняты к учету выполненные подрядчиками с использованием материалов заказчика работы (без стоимости материалов) Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 (за вычетом стоимости материалов), счет-фактура подрядчика 08-3, 19 60
13. Списаны материалы, использованные подрядчиком при производстве строительно-монтажных работ Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, отчет о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с расходом, поределенным по производственным нормам ОКСа или представителя технадзора заказчика по форме М-29 08-3 10-7
14. Начислена заработная плата работникам, занятым на строительстве объекта Табеля по учету рабочего времени,наряды на выполненные работы 08-3 70
15. Начислены страховые отчисления в ПФР, ФСС, ФМС Ведомости расчета 08-3 68, 69
16. Списаны использованные при строительстве собственными силами материалы Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2 и отчет о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с расходом, поределенным по производственным нормам по форме М-29 производителя работ 08-3 10-8
17. Приняты к учету затраты по услугам, оказанным сторонними организациями при строительстве и подготовке объекта к сдаче Акты выполненных работ, счета и счета-фактуры организаций 08-3, 19 76, 60
Продолжение
1 2 3 4 5
Учет расчетов по финансированию строительства по инвестиционным договорам
1. Получены денежные средства в счет инвестиций на строительство объекта Выписка банка, платежное получение плательщика, приходный кассовый ордер 50, 51, 52 86
2. Получено имущество в счет инвестиций на строительство объекта Акт приемки-передачи или накладная 01, 07, 10-8 86
3. Получен в счет инвестиций незавершенный строительством объект Акт приемки-передачи 08-3 86
4. Оказаны услуги или выполнены работы в счет инвестиций на строительство объекта Акт сдачи-приемки выполненных работ, Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 08-3 86
Учет расчетов по кредитам и займам, полученным на финансирование строительства
1. Получен на расчетный счет заем на финансирование строительства Выписка банка, платежное поручение займодавца 51, 52 66, 67
2. Зачислен на расчетный счет кредит банка для строительства Выписка и авизо банка по расчетному или валютному счету 51, 52 66, 67
3. Открыт в банке специальный счет для кредитования строительства объекта (операции проводятся по мере осуществления платежей) Выписка банка по специальному кредитному счету, платежный документ 55 66, 67
4. Оплачены в счет кредита банка счета поставщиков и подрядчиков со специального счета в банке, открытого для кредитования строительства объекта Выписка банка по специальному кредитному счету, платежный документ 60 55
5. Получен заем имуществом Акт приемки-передачи имущества (накладная), счет-фактура 01, 07, 10-8, 19 66, 67
6. Начислены проценты по кредитам и займам, полученным до завершения строительства Расчет в соответствии с условиями договора кредита или займа 08-3 66, 67
7. Начислены проценты по кредитам и займам после завершения строительства Расчет в соответствии с условиями договора кредита или займа 91 66, 67
8. Начислены курсовые (суммовые) разницы по займам и кредитам, полученным в инвалюте (условных единицах) Расчет курсовых (суммовых) разниц по курсу на дату погашения кредитов и займов 91 66, 67
9. Погашен денежными средствами заем или кредит Выписка банка, платежное поручение 66, 67 51, 52
10. Передано займодавцу имущество в счет погашения займа Акт приемки-передачи имущества (накладная) 91-2 01,07, 10-8
11. Начислен НДС по факту погашения имущественного займа Счет-фактура 91-3 68
Продолжение
1 2 3 4 5
12. Погашен имущественный заем Акт приемки-передачи имущества (накладная), счет-фактура 91-1 66, 67
13. Выявлен финансовый результат по сделке имущественного займа - убыток (прибыль) Сальдо по сделке имущественного займа 99 (91-9) 91-9(99)
Учет операций по завершению строительства и расчетов между его участниками
1. Принят к учету завершенный строительством объект основных средств (или его часть, принадлежащая на праве собственности) Разрешение на ввод, свидетельство о собственности, акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) формы ОС-1 (для зданий и сооружений) 01 08-3
2. Предъявлен к вычету НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам Книга покупок, счета-фактуры поставщиков и подрядчиков 68 -субсчет НДС 19
3. Начислен износ по введенному объекту основных средств Ведомость начисления износа 20, 23, 26, 44 02
4. Переданы инвесторам доли объекта, предназначенные для них по инвестиционным договорам Разрешение на ввод, акт приемки-передачи объекта (доли объекта) 86 08-3
Учет расчетов по посредническим договорам (поручения и агентским) на балансе исполнителя - застройщика по доверенности
1. Получены средства от заказчика (доверителя, принципала) для строительства объекта Выписка банка, платежное поручение заказчика (доверителя, принципала) 50, 51, 52 76 -субсчет платежи заказчика
2. Оплачены для заказчика (доверителя, принципала) выполненные подрядные работы, услуги, материалы, оборудование Выписки банка, кассовые отчеты и платежные документы исполнителя 76 -субсчет затраты заказчика (или 08-3) 50, 51, 52
3. Акцептован заказчиком отчет исполнителя о выполненных для него работах по строительству объекта Отчет исполнителя с приложением справок о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3, актов о приемке выполненных работ формы КС-2, отчетов о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с расходом, поределенным по производственным нормам формы М-29, других документов о затратах, копии платежных документов исполнителя 76 -субсчет платежи заказчика 76 -субсчет затраты заказчика (или 08-3)
4. Начислено исполнителем вознаграждение за оказанные услуги по посредническому договору Расчет вознаграждения по условиям договора и акт сдачи-приемки оказанных услуг 76 -субсчет заказчик (или 08-3) 90-1
5. Начислен налог на добавленную стоимость от суммы полученной выручки Счет-фактура исполнителя 90-3 68
6. Списаны собственные затраты исполнителя, связанные с оказанием услуг по посредническому договору Расчет распределения затрат исполнителя в соответствии с его учетной политикой 90-2 20, 26
7. Выявлен финансовый результат от оказания услуг по посредническому договору Сальдо по реализованной посреднической сделке -прибыль (убыток) 90-9 (99) 99 (90.9)
Окончание
1 2 3 4 5
Учет расчетов, связанных с долевым строительством в форме простого товарищества
1. Приняты к учету обязательства участников по договору совместной деятельности Договор совместной деятельности, протокол общего решения участников 75 (76) 86
2. Приняты взносы участников Акты приемки-передачи, накладные, платежные документы 01, 07, 10, 08-3, 50, 51, 52, 58 75
3. Приняты к учету расходы по строительству объекта Справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3, акты о приемке выполненных работ формы КС-2, акты выполненных работ и оказанных услуг, отчеты о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с расходом, поределенным по производственным нормам по форме М-29, ведомости начисления зарплаты и страховых платежей 08-3 60, 76, 07, 10, 70, 69
4. Переданы участникам доли построенного объекта Акт приемки законченного строительством объекта приемочной коммисией по форме КС-14, акты-приемки передачи долей объекта 75 (76) 08-3
5. Возмещены участниками расходы, превышающие ранее внесенные вклады Окончательный расчет затрат на строительство, причитающихся на доли объекта, согласованный всеми участниками 50, 51 75 (76)
6. Возврат участникам излишне внесенных средств Окончательный расчет затрат на строительство, причитающихся на доли объекта, согласованный всеми участниками 75 (76) 01, 10, 50, 51, 52
7. Ликвидация баланса совместной деятельности Протокол собрания участников 86 75
Учет операций по строительству хозспособом
1. Выполнены работы по строительству объекта силами ремонтно-строительного цеха (ОКСа) Журнал учета выполненных работ по форме № КС-6а 23 08-3 10,70,69
2. Закончен строительством объект силами ремонтного цеха Акт приемки законченного стрительством объекта по форме № КС-11 08-3 23
3. Введен в эксплуатацию законченный строительством объект Разрешение на ввод 01 08-3
4. Начислен НДС из расчета фактических затрат на строительство Счет-фактура (собственная), книга продаж 19 68
5. Предъявлен НДС по материалам и услугам, используемым при строительстве Счета-фактуры поставщиков, книга покупок 68 19
