CC BY
35
В зависимости от уровня развития и структуры финансового сектора государства можно выделить методы рефинансирования:
- рефинансирование путем продажи пула кредитов;
- рефинансирование путем эмиссии ценных бумаг с фиксированным уровнем выплат, обеспеченных платежами по долгосрочным кредитам.
- рефинансирование путем продажи права на будущий поток платежей по кредиту (секьюрити-зация ипотечных кредитов).
Исходя из этого, определим основные виды инструментов рефинансирования. К ним относятся:
- договоры купли-продажи пула кредитов;
- обеспеченные ценные бумаги;
- договоры купли-продажи права на будущий поток платежей по кредиту (секьюритизированные ипотечные кредиты) и выпущенные на основе их ипотечные ценные бумаги.
Резюмируя вышесказанное, обозначим значение рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования. Оно является реальным способом мобилизации долгосрочных ресурсов для системы ипотечного жилищного кредитования. При этом один из методов рефинансирования (секьюритизация) сопровождается выпуском таких инструментов рефинансирования, как ипотечные ценные бумаги, тем самым оно становится основой для функционирования рынка ипотечных ценных бумаг.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Пенкина И. А. Мировое хозяйство и международные экономические отношения. Американская модель ипотечного кредитования и возможности ее использования в России, дис .... канд. эконом. наук. М., МГУ, 2000. C. 8-9.
2. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования. Под ред. В.С. Ема. М.: Статут. 1999. С. 10.
3. Митрошина К.В. Современное ипотечное кредитование в промышленно-развитых странах. дис .... канд. эконом. наук. М., 2000. С. 34.
4. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лавру-шина. М.: Финансы и статистика, 1998. С. 219.
5. Рыски па Т.М Современная система кредитования российских предприятий и перспективы ее развития: дис .... канд. эконом, наук. М., МГУ, 1996. С. 12.
6. Современный Экономический словарь. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2005. С. 347.
7. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. М.: Фианнсовая Академия, 2001. С. 13-14.
8. Гарипова З.Л., Гарипов Е.В. Оценка залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования. Ульяновск: УлГУ, 2004. С. 24.
9. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. М.: Финансы и статистика, 2002. С. 446-447.
Кочинев Ю.Ю., Шарафутина С.Ф. Особенности учета строительных организаций-застройщиков
Бухгалтерский учет производственных организаций, выпускающих продукцию, выполняющих работы, оказывающих услуги, в общем случае достаточно полно рассмотрен в ряде источников [1, 2]. Вместе с тем, как показывает практика, некоторые виды предпринимательской деятельности обладают особенностями, которые обусловливают необходимость решения специфических задач в ходе учета. Рядом таких особенностей отличается деятельность в области строительства, в частности, деятельность строительных организаций - застройщиков (заказчиков-застройщиков).
Понимание деятельности. Вести полный, достоверный учет можно только в том случае, если есть представление о деятельности пред-
приятия в объеме, достаточном для выявления и понимания событий, хозяйственных операций и методов работы, которые могут оказать существенное влияние на бухгалтерскую отчетность, налогообложение.
Организации, осуществляющие деятельность в качестве застройщика (заказчика-застройщика), для ведения бухгалтерского учета применяют терминологию, используемую в строительстве.
Определения застройщик, заказчик, заказчик-застройщик, технический заказчик, инвестор, участник долевого строительства (дольщик), подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) даны в действующих законодательных актах, которыми регулируются отношения в области
строительства (капитальных вложений в объекты основных средств):
• Градостроительный Кодекс РФ от29.12.2004 г. № 190-ФЗ;
• Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.10.1996 г. № 14-ФЗ;
• Федеральный Закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений";
• Федеральный Закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
Исходя из особенностей данного вида деятельности, перед бухгалтерским учетом стоят такие задачи как полнота, своевременность, точность, правильность признания в учете:
Признание в учете средств, получаемых от инвесторов или участников долевого строительства. Чаще всего застройщик (заказчик-застройщик) осуществляет строительство объекта за счет средств, получаемых от инвестора (Федеральный Закон № 39-Ф3) или от участников долевого строительства (Федеральный Закон № 214-ФЗ).
На практике организации, как правило, используют для этих целей счет 86 "Целевое финансирование". Однако необходимо отметить, что отражение в учете заказчика-застройщика денежных средств инвесторов (дольщиков) на счете 86 может вызвать возражения, поскольку в Инструкции по применению Планов счетов финансово - хозяйственной деятельности средства, имеющие инвестиционный характер, в назначении счета 86 не упомянуты.
Некоторые источники [3] рекомендуют вследствие этого средства, поступающие от инвесторов (дольщиков), в качестве альтернативы отражать на счете 76 (введя, например, субсчет "Расчеты с инвестором (дольщиком) по полученным на строительство средствам").
В пользу использования счета 86 для отражения указанных операций может быть приведен такой аргумент, как указание на то, что денежные средства, полученные от инвесторов, должны отражаться у заказчика "как целевые средства для финансирования капитального строительства" (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций Минфин РФ от 30.12.93 г. № 160, п. 3.1.8-г). Кроме того, средства инвесторов (дольщиков), аккумулированные на счете застройщика, признает средствами целевого финансирования НК РФ (ст. 251, п. 1.14).
В соответствии со ст. 251 (пп. 14, п. 1) НК РФ средства инвесторов, дольщиков (участников долевого строительства), аккумулированные на счетах организации - застройщика, не увеличивают налогооблагаемую прибыль. Чтобы правильно применить указанную льготу, необходимо убедиться в том, что организация подпадает под определение застройщика согласно Градостроительному Кодексу, либо Градостроительному Кодексу и Федеральному Закону № 214-ФЗ.
Если аккумулирование средств инвесторов и, соответственно, отражение их на счете 86 осуществляет заказчик, которому застройщик передает свои полномочия, то применение льготы, предусмотренной пп. 14, п. 1, ст. 251 НК РФ, может быть оспорено, поскольку делегирование полномочий застройщика другому лицу (заказчику) отнюдь не означает, что последний приобретает статус застройщика. В рассматриваемом случае денежные средства инвесторов, аккумулируемые заказчиком, могут подпадать под льготу, установленную пп. 9, п. 1, ст. 251 НК РФ, если договор между застройщиком и заказчиком в этой части будет иметь признаки агентирования. Тогда денежные средства, поступившие заказчику от инвесторов, должны учитываться у заказчика на счете 76 (расчеты с принципалом), а у застройщика на счете 86 (в корреспонденции со счетом 76 - расчеты с агентом). В рассматриваемой ситуации надо убедиться в том, что договор между застройщиком и заказчиком в части денежных расчетов с инвесторами содержит существенные условия агентского договора. Соответственно, и из договора с инвесторами должно следовать, что заказчик, аккумулируя денежные средства, выступает в качестве агента организации - застройщика.
Что касается налога на добавленную стоимость, то аккумулирование организацией - застройщиком (заказчиком - застройщиком) денежных средств инвесторов (дольщиков) не составляет объект обложения НДС (ст. 146 НК РФ). Данное обстоятельство подтверждает и Минфин РФ (письмо от 12.07.2005 г. № 03-04-01/82).
Признание в учете капитальных вложений в строительство. Организации - застройщики (заказчики - застройщики) отражают затраты, связанные со строительством объектов, на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Хотя инструкцией по применению Плана счетов установлено, что счет 08 предназначен только для отражения затрат в объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств
(нематериальных активов, земельных участков и пр.), ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", в п. 7 устанавливает, что затраты застройщика по принятым работам до сдачи инвестору учитываются в составе незавершенного строительства (т. е. на 08 счете). И непосредственное указание на правомерность использования счета 08 застройщиком (заказчиком - застройщиком) при строительстве за счет средств инвесторов (дольщиков) содержит письмо Минфина РФ от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02.
Формирование затрат на счете 08 предусматривает наличие сметной документации при строительстве, ст. 743 Гражданского Кодекса РФ. Расчет стоимости строительства в смете должен быть осуществлен в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004г. № 15/1 (данная Методика распространяется на все предприятия строительного комплекса РФ согласно поручению Правительства РФ от 27.11.2003 г. № ВЯ-П10-14161). Если строительство объекта осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ, также надо обратить внимание на то обстоятельство, что сметная стоимость должна соответствовать стоимости строительства, указанной в опубликованной (либо подлежащей опубликованию) проектной декларации (пп. 9.1 п. 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ).
Суммы, отраженные заказчиком - застройщиком на счете 08, должны соответствовать данным, указанным в актах сдачи - приемки выполненных работ, и сметной документации. Особое внимание нужно обратить на момент признания капитальных вложений заказчиком - застройщиком в учете.
Согласно Постановлению Госкомстата РФ от 11.11.1999 г. № 100 исполнитель работ (подрядчик) обязан отчитываться о выполнении объемов работ, предусмотренных сметной документацией, путем составления актов по форме № КС-2. На практике в большинстве случаев застройщик, получив от подрядчика акт по форме № КС-2, отражает указанную в нем сумму на счете 08. Ряд комментаторов (например, [4]) указывает на то, что сдача - приемка выполненных строительных работ с переходом рисков от подрядчика к заказчику может иметь место только в том случае, если наличие отдельных этапов работ предусмотрено договором строительного подряда (ст. 753 ГК РФ). Если же в договоре наличие отдельных этапов не предусмотрено, а подрядчик ежемесячно
отчитывается актами по форме № КС-2, то они, по мнению комментаторов, в этом случае должны рассматриваться как документ, информирующий заказчика об объемах выполненных работ с целью определения их стоимости, подлежащей оплате. Тогда, как отмечено в [4], в соответствии с п.5 ПБУ 2/94 Минфина РФ более уместно отражение сумм, указанных в акте и справке выполненных работ и оплаченных подрядчику, как авансов выданных. Счет 08 в подобном случае (отсутствие отдельных этапов работ в договоре) возникает у заказчика только при приемке работ по договору в целом.
Если застройщик передает свои функции заказчику, то учет капитальных вложений на счете 08 в зависимости от условий договора между ними может осуществлять как застройщик, так и заказчик. В этом случае необходимо убедиться в том, что применяемый вариант соответствует условиям договора.
При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (застройщик является инвестором) порядок признания капитальных вложений в бухгалтерском учете зависит от способа производства работ (он может быть подрядным либо хозяйственным - п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций в РФ). При подрядном способе производства работ капитальные вложения подлежат отражению на счете 08 в порядке, изложенном выше. При хозяйственном способе на 08 счете отражаются фактически произведенные застройщиком затраты.
Гражданским Кодексом РФ установлено, что обеспечение строительства материалами несет подрядчик, если договором подряда не предусмотрено возложение этой обязанности на заказчика (ст. 745 ГК РФ). В связи с этим надо обратить внимание на условия договора по обеспечению строительства материалами. Если договором эта обязанность (в целом или в определенной части) возложена на заказчика, то необходимо правильно документально оформить движение материалов и обоснованно отнести их стоимость на капитальные вложения (счет 08). Передача материалов заказчиком подрядчику в этом случае должна оформляться актом по форме №М-15 "Накладная на отпуск материалов на сторону" (Постановление Госкомстата РФ от 30.10.1997 г. № 71а) с отражением у заказчика внутренней проводкой на счете 10. При этом в графе "Основание" формы № М-15 следует отметить, что материалы передаются на давальческих условиях. Стоимость передаваемых материалов в форме № М-15 следует указывать,
так как подрядчик, получив материалы, несет ответственность за их сохранность. В установленные договором сроки подрядчик должен предоставить заказчику отчет об использованных материалах (унифицированная форма не установлена), на основании которого заказчик осуществляет списание материалов со счета 10 на счет 08.
Порядок исчисления и учета НДС заказчиком - застройщиком зависит от источника финансирования строительства.
Если застройщик (заказчик - застройщик) осуществляет строительство за счет привлеченных средств инвесторов или дольщиков, то оснований для предъявления к вычету НДС по выполненным подрядчиками работам у него не имеется. В этом случае застройщик (заказчик - застройщик) должен отражать суммы НДС по строительству, предъявленные подрядчиками, на счете 19 с последующей передачей этих сумм инвестору либо дольщику вместе с передачей затрат на строительство (письмо ФНС РФ от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17, письмо Минфина РФ от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07).
Если застройщик осуществляет строительство для собственного потребления (является инвестором), по порядок исчисления и учета НДС, предъявленного подрядчиками к уплате за выполненные работы, зависит от назначения строящегося объекта. Если объект предназначен для использования в операциях, облагаемых НДС, то НДС, предъявленный подрядчиками, подлежит у застройщика вычету в общеустановленном порядке, по выполнении работ и получении надлежаще оформленных счетов - фактур. Если объект предназначен для использования в необлагаемых НДС операциях, то НДС, предъявленный подрядчиками, должен списываться со счета 19 на счет 08, увеличивая стоимость строительства.
В случае, если застройщик осуществляет строительство для собственного потребления хозяйственным способом, то у него возникает объект обложения НДС, предусмотренный статьей 146 (пп. 3. п. 1) НК РФ (выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления). Следует обратить внимание на то, что налоговая база определена согласно статье 159 (п. 2) НК РФ (как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов застройщика на их выполнение), что начисление и предъявление к вычету сумм НДС соответствует статьям 167 (п. 10), 171 (п. 6), 172 (п. 5) НК РФ.
Если же застройщик осуществляет строительство для собственного потребления подрядным
способом, то указанного объекта обложения НДС не возникает, что подтверждено письмом Минфина РФ от 29.08.2006 г. № 03-04-10/12.
Аналитический учет на счете 08 согласно Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций Минфина РФ (п. 3.1.1) должен вестись в разрезе технологической структуры расходов. Для застройщика, осуществляющего строительство для собственного потребления (без привлечения средств инвесторов или дольщиков), Положением установлена следующая структура расходов:
• строительные работы,
• монтажные работы,
• приобретение оборудования, сданного в монтаж,
• приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента, инвентаря,
• прочие капитальные затраты.
Затрат, не увеличивающих стоимость строительства, при этом не возникает, поскольку согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" Минфина РФ все фактические затраты на изготовление основного средства должны быть включены в его стоимость (п. 8 ПБУ 6/01).
Для застройщика, осуществляющего строительство с привлечением средств инвесторов или дольщиков, указанный перечень расходов должен быть дополнен пунктом:
• затраты, не включаемые в стоимость объекта, подлежащего передаче инвесторам (дольщикам).
По этой статье должны отражаться расходы застройщика, не предусмотренные утвержденной инвестором сметой, либо не предусмотренные проектной декларацией (при строительстве с привлечением средств дольщиков).
При строительстве с привлечением средств инвесторов (дольщиков) застройщик (заказчик -застройщик, заказчик) обязан, кроме того, вести аналитический учет капитальных вложений по каждому инвестору или дольщику (п. 3 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство").
Признание доходов. Доходы у застройщика (заказчика-застройщика) возникают в том случае, если строительство объекта ведется с привлечением средств инвесторов (дольщиков). Тогда доход застройщика связан с оказанием им услуг инвесторам (дольщикам) по организации строительных работ, контролем за их выполнением, учету поступления привлеченных средств, учету затрат на строительство и т. д. (письмо Минфина РФ от 26.10.2004 г. № 07-05-14/283, от 28.11.2004 № 07-05-14/306).
Необходимо правильно и своевременно признать и отразить в учете доходы.
Размер дохода застройщика (заказчика-застройщика) в соответствии с ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (п. 15) подлежит признанию:
• в сумме размера средств на содержание заказчика-застройщика, заложенного в смете на строящийся объект,
• в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на строительство (включающими затраты на содержание заказчика-застройщика).
Момент признания доходов в бухгалтерском учете согласно ПБУ 9/99 "Доходы организации" (п. 13) может быть установлен заказчиком - застройщиком:
• по мере готовности работ, услуг (если строящийся объект имеет "длительный цикл изготовления"),
• по завершению выполнения работ, оказания услуг в целом.
Организация должна в своей учетной политике установить временной период, при превышении которого имеет место "длительный цикл изготовления", и выбрать вариант признания дохода. Если организацией принят I вариант признания дохода (по мере готовности), то сумма дохода, подлежащая признанию в отчетном периоде, определяется, как было указано выше, из размера средств на содержание заказчика, заложенной в смете на строящийся объект, и увеличивает стоимость строительства (подлежит списанию на счет 08 проводками Д 08 - К 76 (62); Д 76 (62) - К90).
Сумма дохода, отраженная в учете, должна соответствовать сумме, заложенной в сводном сметном расчете по статье 10 "Содержание службы заказчика-застройщика строящегося предприятия" (Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденная постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1).
Согласно письму Минстроя РФ "О затратах на службу заказчика-застройщика" от 17.04.1996 г. № ВБ-29/12-139 при годовом объеме финансирования строительства свыше 2 млн. рублей (в ценах 1984 года) сумма средств на содержание заказчика-застройщика должна определяться расчетом в соответствии с Методическим пособием, введенным в действие письмом Минстроя РФ от 13.12.1995 г. № ВБ-29/12-347.
При годовом объеме финансирования строительства до 2 млн. рублей (в ценах 1984 года) для
исчисления суммы средств на содержание заказчика-застройщика может применяться норматив, равный 0,8% от стоимости капитальных вложений текущего года.
По завершению строительства заказчик - застройщик должен также определить и признать в учете дополнительный доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление. В зависимости от принятой учетной политики дополнительный доход должен быть отражен либо в составе доходов от основной деятельности (счет 90), либо в составе прочих доходов (счет 91).
Если организацией в учетной политике принят II метод признания дохода (по завершению работ, услуг в целом), то в бухгалтерском учете доход в полной сумме подлежит признанию по завершению строительства.
Особое внимание следует обратить на признание доходов заказчиком - застройщиком в налоговом учете.
Если строительство длится более одного налогового периода (т.е. его начало и конец приходятся на разные налоговые периоды) и договором не предусмотрена поэтапная сдача работ, то возможны различные точки зрения на момент признания доходов.
С точки зрения Минфина РФ (письмо от 13.10.2006 г. № 03-03-04/4/160) организация в этом случае должна самостоятельно распределять доход между налоговыми периодами для признания его в налоговом учете, исходя из принципа равномерности (п. 2, ст. 271 НК РФ). При этом организация, по мнению Минфина РФ, должна в учетной политике для целей налогообложения выбрать один из двух методов распределения: равномерный или пропорциональный доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
Противоположная точка зрения (признание в налоговом учете доходов по завершению строительства) основана на том, что до завершения строительства сумма дохода не может быть определена, если она не выделена отдельной суммой в договорах с инвесторами или дольщиками. Организации, придерживающейся подобной позиции, возможно, придется отстаивать ее в арбитражном суде. В постановлении ФАС МО от 30.05.2005г. по делу № КА-А41/4403-05 суд поддержал позицию налогоплательщика.
Необходимо обратить внимание на еще одно обстоятельство, возникающее при признании организацией дохода по завершению работ, услуг в
целом. Минфин РФ (письмо от 12.07.2005 г. N° 0304-01/82) полагает, что при подобном методе признания дохода денежные средства, поступающие от инвесторов (дольщиков), в части оплаты услуг заказчика-застройщика должны рассматриваться, как авансы полученные, из чего следует, что они подлежат обложению НДС.
Совмещение функций, предусмотренных Федеральным Законом № 39-Ф3. Федеральным Законом от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 установлено, что субъект инвестиционной деятельности (инвестор, заказчик, подрядчик) вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором между субъектами (п. 6 ст. 4 Закона).
Из практики известна схема, при которой заказчик - застройщик привлекает средства инвесторов для строительства объекта, и при этом совмещает функции подрядчика (чаще всего генерального подрядчика). Согласно постановлению Госстроя СССР от 03.07.1987 г. № 132 к функциям генерального подрядчика могут относиться такие, как: заключение договоров с субподрядчиками, обеспечение субподрядчиков технической документацией, координацией их работ, благоустройство строительной площадки, обеспечение пожар-но-сторожевой охраны объекта, осуществление мероприятий по технике безопасности и охране труда, обеспечение субподрядчиков временными нетитульными зданиями и сооружениями, решение вопросов материально-технического снабжения субподрядчиков, приемка работ от субподрядчиков и сдача их заказчику. В этом случае, по мнению Минфина РФ (письмо от 12.07.2005 г. № 03-04-01/82) фактически имеет место выполнение подрядных работ для инвесторов, вследствие чего денежные средства, поступающие от последних, следует рассматривать как авансовые платежи, подлежащие обложению НДС. В соответствии с указанным письмом Минфина РФ заказчик - застройщик, совмещающий функции подрядчика (генерального подрядчика), должен отражать в учете:
• доход от оказания услуг застройщика (заказчика-застройщика),
• доход от выполнения работ по строительству объекта.
Необходимо убедиться в полноте и своевременности признания дохода в этом случае, а также в наличии лицензии на выполнение строительных работ, осуществленных заказчиком - застройщиком (лицензии на выполнение функций генерального подрядчика).
Отражение в учете операций по обремене-ниям при строительстве. Из практики известны следующие возможные обременения, связанные со строительством объектов в городах:
• взнос в бюджет города на развитие городской инфраструктуры,
• строительство сопутствующих объектов (наружных электросетей, подстанций, детского сада, музыкальной школы и т. д.), подлежащих передаче (энергетической компании, городу и т. д.).
Если организация осуществляет строительство для собственного потребления (заказчик - застройщик является инвестором), то в соответствии с ПБУ 6/01 Минфина РФ (п. 8) перечисленные затраты увеличивают стоимость объекта, поскольку они непосредственно связаны с его строительством. Это подтверждается и арбитражной практикой (Постановление ФАС СЗО от 12.11.2001 г. по делу №А56-12068/01).
Если заказчик - застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов или дольщиков, то выбор источника финансирования обременения зависит от того, предусмотрен ли данный вид затрат сметой на строительство (проектной декларацией при строительстве с долевым участием). Если сметой (проектной декларацией) подобные затраты не предусмотрены, то они подлежат отражению у заказчика-застройщика на субсчете "Затраты, не включаемые в стоимость объекта, подлежащего передаче инвесторам (участникам долевого строительства)" счета 08, с последующим списанием за счет собственных источников. При этом расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества не уменьшают налогооблагаемую прибыль (пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ).
При подобной безвозмездной передаче объекта обложения НДС у передающей стороны не возникает, поскольку в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ передача на безвозмездной основе объектов жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению, объектом налогообложения НДС не признается.
Передача инвесторам (дольщикам) причитающегося им имущества.
Операции по передаче инвесторам (дольщикам) их имущества необходимо правильно
оформить и отразить в учете у заказчика-застройщика.
Прием законченного строительством объекта заказчиком - застройщиком у генподрядчика оформляется актом по форме № КС-11 (Постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 г. № 100).
Затем заказчик - застройщик должен подготовить необходимую документацию, сдать объект приемочной комиссии и передать инвесторам или эксплуатирующей организации. Порядок осуществления этих действий разъяснен Госстроем РФ в письме от 05.11.2001 г. № ЛБ-6062/9:
• объекты со специфическими условиями функционирования (производственные) должны приниматься в эксплуатацию в соответствии с ведомственными документами,
• объекты, по которым ведомственные документы по приемке отсутствуют, должны приниматься в порядке, установленном территориальными строительными нормами (ТСН).
В Санкт-Петербурге приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости осуществляется в соответствии с ТСН 12-316-2002 Санкт-Петербург от 16.01.2003г. Согласно указанным ТСН приемка законченного строительством объекта приемочной комиссией оформляется актом по форме № КС-14 согласно приложению В (для жилых домов) и приложению Г (для всех объектов, кроме жилых домов). По жилым домам составляется также акт готовности объекта к эксплуатации (приложение 1 к ТСН).
Передача инвесторам (дольщикам) принадлежащих им долей в принятом комиссией объекте оформляется актом приемки-передачи (унифицированная форма не установлена).
Если инвесторы (дольщики) являются юридическими лицами - плательщиками НДС, то
при оприходовании принадлежащих им долей в объекте у них возникает право на предъявление к вычету НДС, уплаченного подрядчикам в ходе строительства (если это имущество будет использоваться для облагаемых НДС операций). Для реализации этого права заказчик - застройщик не позднее 5 дней после передачи инвестору (дольщику) имущества должен выставить ему сводный счет-фактуру, порядок составления которого установлен Минфином РФ (письмо от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07).
Отражение в учете операций по передаче заказчиком - застройщиком инвесторам (дольщикам) причитающегося им имущества должно осуществляться в порядке установленном Минфином РФ (письмо от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02). Согласно этому письму передачу инвестору (дольщику) его доли в объекте заказчик - застройщик должен отражать в учете проводкой Д 76-К 08. Соответственно этому списание целевых средств, перечисленных инвестором (дольщиком), следует отражать в учете проводкой Д 86-К 76.
В результате этих операций на расчетах с дольщиком выявляется финансовый результат (дополнительный доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление).
Таким образом, рассмотренные задачи являются основными в данном виде деятельности. Для их полного, своевременного, точного отражения в учете необходимо чтобы применяемые термины в схемах взаимоотношений между всеми участниками строительства, а также лицами, финансирующими капитальные вложения, соответствовали содержанию, предусмотренному в законодательных актах. Это и является особенностями бухгалтерского и налогового учета в строительных организациях.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Бочкарева И.И., Левина Г.Г. Бухгалтерский учет. Учебник. Изд-во Велби, 2006. 368 с.
2. Макальская М.Л., Фельдман И. А. Бухгалтерский учет. Учебник для вузов. Изд. Высшее образование, 2007. 443 с.
3. Соколов П. С. Особенности учета заказчиком
капитальных затрат по организации строительства // Строительство: налогообложение, бухучет. 2006. № 3.
4. Дементьев А.Ю. Учет выручки от реализации строительно-монтажных работ // Финансовая газета. 2003. № 5.
