CC BY
257
СЛОВО МОЛОДОГО ЮРИСТА
Н. В. Гурин*
СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ИНЫМИ
ПРАВОВЫМИ ФОРМАМИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО
В современной отечественной и зарубежной литературе наблюдаются различные подходы к пониманию категорий инвестици» и инвестиционной деятельности. В Современном экономическом словаре инвестиции определены как «долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, через инновационные проекты, которые дают отдачу через значительный срок после вложения».1 В рамках курса «Экономикс» содержание инвестиций заключается в строительстве либо создании новых капитальных активов с длительным сроком службы.2 Именно подобные активы, но не обмен требованиями на существующие капитальные товары являются основой экономического роста. Предпринимаются попытки разграничения категорий «инвестиции» и «вложение капитала».3
В экономике инвестиционная деятельность определяется как деятельность по вложению денежных средств для приобретения прибыли за счет приращенного капитала от этих (вложенных) средств.
В рамках законодательства РФ определение «инвестиционной деятельности» дано в ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ»).4 Согласно ст. 1 названного Закона инвестиционной является деятельность по вложению инвестиций и осуществлению практических действий в целях получения прибыли и (или) достижению иного полезного эффекта. Под инвестициями понимаются
* Магистрант юридического факультета СПбГУ (e-mail: info@lawpress.ru).
© Н. В. Гурин, 2009
1 Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. С. Современный экономический словарь. М., 2000. С. 146.
2 Макконелл К. Л., Брю С. Л. Экономикс. В 2 т. М., 1992. Т. 2. С. 210.
3 Отличительным признаком инвестиций, в рамках данной трактовки, является их производительный характер. Под инвестициями понимается приобретение средств производства, под вложениями капитала — покупка финансовых активов (Линдсей Д. Е., Долан Э. Д. Макроэкономика. СПб., 1994. С. 32).
4 Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ.
денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
При рассмотрении правового режима договора участия в долевом строительстве будут рассмотрены следующие вопросы:
1) соотношение договоров, опосредующих инвестиционную деятельность, и догово -ра простого товарищества;
2) соотношение договоров, опосредующихинвестиционную деятельность, и догово -ра участия в долевом строительстве.
Соотношение договоров, опосредующих инвестиционную деятельность, и договора простого товарищества
Формулировки Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ» допускают неоднозначный подход к вопросу соотношения договора простого товарищества и инвестиционного договора. Так, под «инвестициями» понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В правоприменительной практике такой договор получил наименование «инвестиционного договора».
Действующее законодательство об инвестиционной деятельности прямо не называет договор простого товарищества в качестве договора, опосредующего инвестиционную деятельность. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием (ст. 1041 ГК РФ). В законодательстве не предусматривается инвестиционного договора как самостоятельного вида гражданско-правового договора. Одной из форм привлечения имущества участников гражданского оборота ГК РФ называет договор простого товарищества.5 Именно конструкция договора простого товарищества позволяет объединить вклады товарищей для достижения общей цели. Данная конструкция широко распространена в действующей практике привлечения имущества при осуществлении строительной деятельности. Практика применения договора простого товарищества и появление новых законно установленных форм привлечения инвестиций определили вопрос о соотношении данных моделей опосредования инвестиционной деятельности и договора простого товарищества.
К актам регулирования инвестиционной деятельности относятся ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», «Об иностранных инвестициях в Российской
5 А. В. Скворцовым высказана также позиция, согласно которой применение к инвестиционным отношениям п. 1 ст. 1043 ГК РФ возможно на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ. При этом применение по аналогии гражданского законодательства о простом товариществе не означает, что инвестиционный договор полностью тождествен договору совместной деятельности (Скворцов А. В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики) // Правовые базы «КонсультантПлюс»).
Федерации»,6 «О финансовой аренде (лизинге)»,7 «О соглашениях о разделе продукции»,8 «О концессионных соглашениях»,9 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 24-ФЗ)10 и другие нормативные правовые акты.
Понятие инвестиционной деятельности своим содержанием охватывает договорные формы инвестирования, которые опосредуют эту деятельность. В строительной деятельности среди форм инвестирования можно выделить следующие:
1) договор подряда с множественностью лиц на стороне заказчика;
2) договор купли-продажи недвижимости;
3) договоры участия в долевом строительстве, заключенные по модели договора простого товарищества (не подпадающие под регулирование Закона № 214-ФЗ);
4) договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
Интересен подход Высшего Арбитражного Суда при рассмотрении договора простого товарищества как формы осуществления инвестиционной деятельности. В постановлении Президиума ВАС РФ № 639/04 от 1 июня 2004 г.11 сделаны следующие выводы касательно соотношения инвестиционной деятельности (инвестиционного договора) при строительстве объектов недвижимости и договора простого товарищества:
— несоответствие договора требованиям ст. 1041 ГК РФ само по себе делает незаключенным договор об объединении инвестиционных усилий для создания объекта недвижимости, если участники договора не определили его как договор простого товарищества;
— исследованию судом подлежит вопрос, направлена ли воля лиц, участвующих в договоре, на создание общей долевой собственности.
В резолютивной части постановления Президиума ВАС РФ № 639/04 от 1 июня 2004 г. говорится о том, что договор долевого участия в строительстве должен быть определен как договор простого товарищества. «Как раз именно создание общей долевой собственности может быть присуще как договору простого товарищества, так и некоторым инвестиционным договорам (контрактам). Отсутствие условий о создании общей долевой собственности, как показала практика, может иметь место в договорах с физическими лицами, финансирующими строительство для личных (семейных) нужд», — отмечает А. В. Скворцов в своей работе.12
Вместе с тем следует учитывать, что данная позиция арбитражных судов была сформирована до вступления в силу Закона № 214-ФЗ (в соответствии с которым вводится новая форма договора инвестирования в строительство недвижимости) и должна быть принята во внимание с учетом всех обстоятельств рассматриваемого дела.
Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 июля 2004 г. № А42-8749/03-13 сделан вывод о том, что инвестиционный договор не является договором простого товарищества, так как в нем «отсутствуют условия, предусматривающие
6 Федеральный закон от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ.
7 Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ.
8 Федеральный закон от 30.12.1995 г. № 225-ФЗ.
9 Федеральный закон от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ.
10 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
11 Постановление Президиума ВАС РФ № 639/04 от 01.06.2004 г. // Вестник ВАС РФ. 2004. № 9.
12 Скворцов А. В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики).
соединение вкладов участников такой деятельности, что является обязательным условием для договора простого товарищества». Вместе с тем судом отмечено, что «в соответствии со ст. 8 Закона [ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». — Н. Г.] основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними». На основании данных положений вывод суда о ничтожности договора был признан неправомерным. Таким образом, данное постановление суда позволяет иначе рассмотреть вопрос соотношения договора простого товарищества и договора, опосредующего инвестиционную деятельность по строительству недвижимости.
При квалификации договора простого товарищества в качестве инвестиционного судами должны исследоваться условия договора с учетом конкретных обстоятельств. Следует отметить, что в судебной практике разграничиваются отношения по инвестированию из договора простого товарищества и иных договорных форм осуществления
13
деятельности.13
Инвестиционная деятельность может осуществляться в различных формах с учетом развития рыночных отношений. Следует признать, что договор простого товарищества является одной из форм, которые опосредуют инвестиционную деятельность, и соответствующие нормы ГК РФ могут применяться к инвестиционному договору с учетом принципа свободы договора и положений п. 1 ст. 6 ГК РФ. В судебной практике выработался подход, согласно которому при квалификации конкретного договора, заключенного участниками инвестиционной деятельности, следует исходить из содержания его условий, выяснять действительную волю сторон с учетом цели договора.
Соотношение инвестиционной деятельности (договоров, опосредующих инвестиционную деятельность) и договора участия в долевом строительстве
Вопрос о соотношении инвестиционной деятельности и договора участия в долевом строительстве сложен.
С одной стороны, законодатель прямо в Законе № 214-ФЗ не называет данный договор инвестиционным, но называет формой «привлечения денежных средств». С другой стороны, анализ отношений застройщика и привлеченных участников долевого строительства позволяет говорить о том, что договор участия в долевом строительстве является договором, опосредующим инвестиционную деятельность участников рынка. Вывод основывается на следующих положениях Закона.
В соответствии со ст. 1, 2 Закона № 214-ФЗ под его регулирование подпадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод
13 Подтверждается также материалами судебно-арбитражной практики: постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2004 г. № А56-14985/04; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.02.2004 г. № Ф08-105/2004; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2003 г № Ф04/312-2005/А45-2002; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 г. по делу № А43-25248/2004-32-1116.
в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Объектом долевого строительства признается в соответствии с абз. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Положения о том, что денежные средства привлекаются застройщиком для строительства многоквартирного дома (здания) и передачи помещений в его составе на возмездной основе позволяют сделать вывод, что застройщик за счет привлечения «чужих» денежных средств получает прибыль (и в этом смысле для застройщика договор является инвестиционным).14 С другой стороны, застройщик не осуществляет инвестиционной деятельности, совершая лишь «практические действия», но не вкладывая инвестиции как они определены в законодательстве РФ (в случае, когда сам не является дольщиком).
Участник долевого строительства, напротив, вкладывает денежные средства для «достижения иного полезного эффекта» (приобретение объекта в собственность) и в этом смысле является инвестором. Вместе с тем, получая полезный эффект, нельзя говорить, насколько этот эффект экономически оправдан для участника долевого строительства. В случае когда созданное помещение остается в собственности дольщика, можно говорить об «ином полезном эффекте», носящем некоммерческий характер для инвестора. В случае, когда созданное помещение подлежит последующей продаже (и лицо систематически извлекает прибыль от таких сделок), можно говорить о коммерческой цели дольщика от участия в долевом строительстве.15
В практике участия в долевом строительстве существует также проблема соотношения договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества как форм инвестирования в строительство. Рассуждая о квалификации договора участия в долевом строительстве и нормах, применимых к отношениям из него, следует отметить, что со времени вступления в силу Закона № 214-ФЗ сложились следующие позиции по данному вопросу.
Согласно первой позиции, договор участия в долевом строительстве признается договором простого товарищества и к нему применяются положения ГК РФ в части, не урегулированной Законом об № 214-ФЗ. В указанном случае договор должен соответствовать следующим признакам в соответствии со ст. 1041 ГК РФ:
— должна наличествовать общая цель у участников договора (совместное строительство объекта недвижимости);
14 Действия застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве формально подпадают под определение «инвестиционной деятельности», поскольку под таковой понимается как вложение инвестиций, так и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
15 В данном случае представляется, что совокупность сделок, охватываемых целью извлечения прибыли от их строительства, будет представлять инвестиционную деятельность участника долевого строительства.
— должно иметь место объединение вкладов участников и создание объекта недвижимости общей долевой собственности участников на объект;
— совместные действия участников должны быть направлены на достижение общей цели (строительство объекта недвижимости).
Представители второй позиции утверждают, что договор участия в долевом строительстве является самостоятельным видом договора, к которому применяются положения Закона № 214-ФЗ и субсидиарно нормы Общей части Гражданского кодекса РФ. Сторонники данной квалификации договора аргументируют свою позицию следующим образом:
— в договоре отсутствует общая цель участников долевого строительства и инвестора (извлечение прибыли, строительство объекта);16
— в договоре не соблюдено условие соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей цели в соответствии со ст. 1041 ГК РФ (с учетом позиции, выраженной в постановлении ФАС СЗО от 9 июля 2004 г. № А42-8749/03-13, условие является обязательным для договора простого товарищества);
— в рассматриваемом случае наличествует система договорных связей двустороннего характера, но не многосторонний договор (каковым является договор простого товарищества).17
Представляется, что необходимо рассматривать договор участия в долевом строительстве с двух позиций. С одной стороны, стороны в договоре могут установить, что они преследуют какие-либо общие цели и вносят вклады для их достижения.18 В этой части договора можно вести речь о применении положений ст. 421 ГК РФ и применять к соответствующим отношениям нормы гл. 55 ГК РФ. С другой стороны, может иметь место классический вариант договора участия в долевом строительстве.19 В этом случае квалификация участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ в качестве договора простого товарищества затруднительна. Данная позиция основывается и на положениях, которые были подчеркнуты в постановлении Президиума ВАС РФ № 14691/06 от 22 мая 2007 г. по делу № А73-15697/2005-34Ф.
Опираясь на позицию, выраженную в постановлении Президиума ВАС РФ от 22 мая 2007 г., можно прийти к следующим выводам.
1. В договоре участия в долевом строительстве не предполагается совместных действий участников в связи с заключением договоров. Участники договора не объединяют своих вкладов для осуществления совместных действий для достижения цели договора.
16 Позиция подтверждается в судебно-арбитражной практике и в теории: Витрянский В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. 2005. № 7; Постановление Президиума ВАС РФ 22.05.2007 г. № 14691/06. — В статье «Доля или инвестиции» Э. Глуховская ссылается также на постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 06.02.2007 г., 09.02.2007 г. № А41-К1-17480/06 в подтверждение обозначенной позиции (ЭЖ-Юрист. 2007. № 37 (492)).
17 Данная позиция поддерживается А. В. Титаевой, Ю. Н. Ледаковой, А. В. Скворцовым (см.: Ти-таева А. В., Ледакова Ю. Н. Строительная деятельность организаций: Бухучет, налогообложение (часть первая) // Налоговый вестник. 2005 // Правовые базы «КонсультантПлюс»; Скворцов А. В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности // Там же.
18 Данная модель инвестирования в строительство распространена в период до вступления в силу Закона № 214-ФЗ.
19 Под классическим вариантом договора участия в долевом строительстве далее следует понимать договор участия в долевом строительстве, заключенный в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Исходя из п. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с 1 апреля 2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.
Логика данного положения представляется следующей: цель и основания договора участия в долевом строительстве предполагают частичное финансирование в создание конкретных объектов. Специфика касается также доли участия во вложенном капитале. Если в конструкции инвестиционного договора на основе договора простого товарищества целью строительства является здание в целом, то договор участия в долевом
строительстве не предполагает объединения капитала для строительства целого зда-
20
ния.20
2. При заключении договора стороны преследуют разные цели, а участие дольщика ограничивается лишь частичным финансированием строительства.
Поскольку цели участников долевого строительства различны, то и юридический предмет сделки (конкретные права и обязанности, вытекающие из договора) совершается для реализации соответствующих целей. Таким образом, участие дольщика ограничивается частичным финансированием строительства.
Цели застройщика и дольщика тем более предполагаются различными с учетом положений п. 1 ст. 3 и п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Из толкования положений о целях застройщика следует, что основной его целью является привлечение денежных средств иных участников долевого строительства. Основная цель дольщика — строительство и принятие конкретного помещения (конкретных помещений) в объекте инвестирования — и может быть обусловлена личными, семейными, домашними и иными нуждами.
3. В соответствии с положениями п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В отличие от упомянутых положений, договор участия в долевом строительстве не является многосторонним, и отношения его участников носят двусторонне-обязывающий характер. Учитывая критерии разграничения юридических конструкций договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества, обозначенных в работе А. В. Титаевой, Ю. Н. Ледаковой,21 последовательно рассмотрим причины и следствия использования конструкции договора участия в долевом строительстве как самостоятельного вида договора в соответствии с Законом № 214- ФЗ.
Для правовой природы договора участия в долевом строительстве характерны следующие основные положения:
1) целью дольщика является приобретение части недвижимости, в которую вложены средства. Передаче подлежат конкретные помещения в созданном объекте недвижимости;
2) каждый дольщик вносит свой вклад отдельно, в рамках соответствующих договоров;
3) при заключении договоров дольщики не договариваются между собой об объединении вкладов.
Следствием данных положений в соответствии с Законом № 214-ФЗ является следующее:
20 Иллюстрацией к данному тезису являются споры о перемене лиц в обязательстве в инвестиционном договоре по долевому финансированию строительства: постановление ФАС ЗСО от 26.12.2006 г № Ф04-8664/2006(29785-А03-30); постановление ФАС СЗО от 26.01.2004 г. № А56-34925/02.
21 Титаева А. В., Ледакова Ю. Н. Строительная деятельность организаций: Бухучет, налогообложение (часть первая).
В части исполнения обязательств по финансированию строительства:
— каждый дольщик является единственным собственником объекта недвижимости в части, им профинансированной. Застройщик же не имеет никаких имущественных прав на имущество, переданное в собственность дольщика;22
— Обязательства каждого из дольщиков не связаны с обязательствами других дольщиков;23
— за счет своего вклада дольщик покрывает стоимость строительства причитающейся ему по договору части недвижимости.24
В части вопросов управления имуществом:
— дольщик не принимает непосредственного участия в реализации договора, что дополнительно выражается в том, что 1) дольщик не принимает участия в управлении делами застройщика; 2) застройщик осуществляет свою коммерческую деятельность по собственному усмотрению, на свой страх и риск, при этом дольщики не вправе принимать участие в принятии застройщиком каких бы то ни было решений;25
— дольщик не участвует в распределении прибыли, полученной от строительства, и реализации объекта недвижимости.26
В части вопросов ответственности в рамках договорных связей между каждым отдельным Дольщиком и Застройщиком:
— если участники договора простого товарищества имеют право долевой собственности на объект недвижимости, в том числе и на объект, незавершенный строительством, то в договоре долевого участия в строительстве дольщики приобретают право на объекты с момента передачи их Застройщиком. Дольщики обладают лишь правом требования передачи части готового здания, а в случае неисполнения этого обязательства — лишь правом требования возмещения убытков.27 Это обусловлено тем, что они
1) не имеют вещных прав на объект строительства до акта его передачи Застройщиком,
2) предметом исполнения договоров является передача профинансированных созданных объектов. При незавершенном строительстве объекты могут считаться не созданными в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
С учетом того, что названные признаки (цель, вклады дольщиков, предмет инвестирования) являются существенными для договора простого товарищества, следует отметить, что конструкция классического договора участия в долевом строительстве не вписывается в конструкцию договора простого товарищества.
В связи с изложенным выше возникает вопрос о соотношении договора участия в долевом строительстве с договором купли-продажи недвижимости. Представляется, что в данном случае следует рассуждать следующим образом. На мой взгляд, следует признать, что договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи недвижимости по следующим причинам:
1) целью договора охватывается финансирование целого объекта для строительства конкретного помещения в его составе, но не уплата стоимости в счет передачи
22 Пункты 1, 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
23 Объясняется двусторонне-обязывающим характером правоотношений из договоров Дольщиков и Застройщика (в соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ и неприменением положений ст. 1041 ГК РФ к отношениям из договора).
24 Пункт 4 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
25 Следует из определения договора (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
26 Пункт 1 ст. 3, п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
27 Статьи 13, 16 Закона № 214-ФЗ.
в свою пользу конкретного объекта недвижимости — специфика инвестиционной деятельности;
2) в условиях сложившейся практики правоприменения акт передачи объекта недвижимости необходим для целей регистрации сделки с недвижимостью и передачи прав на недвижимость по сделке — в случае купли-продажи объекта, в который инвестируются средства, такой акт передачи недопустим на этапе инвестирования (ст. 556 ГК РФ), поскольку объект инвестирования не создан;
3) кроме того, модель договора участия в долевом строительстве предполагает распределение рисков для участников сделки на этапе строительства объекта (п. 6 ст. 4, п. 6 ст. 8 ст. 21 Закона № 214-ФЗ), — в данной сделке есть отношения и по инвестированию, и по осуществлению действий по строительству объекта.28
Следствием данных положений является следующее:
— для договора участия в долевом строительстве дополнительно установлены положения о рисках сторон, проектной документации, основаниях отказа от договора и иные положения для дополнительного регулирования процесса создания объекта. Наконец, установлены соответствующие существенные условия договора (описание объекта в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты);29
— денежные средства застройщика признаются средствами, полученными на инвестирование проекта;
— реализация денежных средств застройщика имеет целевой характер;
— в договоре купли-продажи риск передачи объекта ограничивается неблагонадежностью контрагента по сделке, но не действиями третьих лиц;
4) существует определенный риск возникновения трудностей и при описании объекта недвижимости при оформлении конструкции договора купли-продажи помещения (ст. 554 ГК РФ): могут возникнуть изменения в проектной документации строительства объекта, что скажется на технических характеристиках помещений в его составе и на предмете сделки.
Следует признать, что договор участия в долевом строительстве является возмездным (п. 1 ст. 3, ст. 4 Закона № 214-ФЗ) и консенсуальным (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Следует резюмировать, что причиной и следствием рассуждений является то, что 1) договор участия в долевом строительстве является формой инвестирования в строительство многоквартирного дома (здания); 2) классический вариант договора участия в долевом строительстве является двусторонним, а предметом договора является долевое финансирование дольщиком с обязательством застройщика передать конкретный объект недвижимости дольщику; 3) в настоящее время в судебной практике обозначился подход, согласно которому разграничивается правовой режим классического договора участия в долевом строительстве и договора по инвестированию в строительство, заключенного не в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
28 Письмо Минфина России от 26.10.2004 г. № 07-05-14/283; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2005 г. № А33-22120/04-С3-Ф02-5176/05-С1; постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2005 г. № Ф03-А51/05-2/2240; постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2007 г. по делу № А65-30688/2005-СА1-7; постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2007 г. по делу № А 12-8104/06-С 10.
29 Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ; постановление ФАС Центрального округа от 10.04.2007 г. по делу № А14-2372/2006/128/2; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2007 г. № Ф08-3805/2007 по делу № А63-16783/2006-С3.
Позиция, высказанная в постановлении Президиума ВАС РФ № 14691/06 от 22 мая 2007 г., значима при реализации прав и обязанностей из договора простого товарищества, снижения трансакционных издержек в связи с получением информации об иных участниках долевого строительства (дольщиках) и при решении иных вопросов. Вместе с тем следует учитывать, что решение суда было основано на конкретных обстоятельствах по рассмотренному делу. При толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное толкование текста договора, смысл договора в целом, общая воля сторон с учетом цели договора, иные обстоятельства (ст. 431 ГК РФ), что значимо при разрешении спора о праве в суде.
