CC BY
52
Участник долевого строительства как слабая сторона договора
Зевакин Юрий Анатольевич,
аспирант, кафедра гражданско-правовых дисциплин Московского финансово-юридического университета E-mail: [email protected]
Участники долевого строительства при вступлении в правоотношения с застройщиком сталкиваются с рядом проблем. Это во многом связано с тем, что в законодательстве недостаточно проработаны механизмы защиты прав участников долевого строительства как слабой стороны договора. Автором статьи поставлены следующие цели: 1) выяснить кто в договоре долевого участия является слабой стороной; 2) выявить средства и способы защиты прав участников долевого строительства. При исследовании использовались методы: анализа, с помощью которого были исследованы законодательство и судебная практика; синтеза - были выявлены средства и способы защиты прав граждан вступающих в правоотношения связанные с долевым строительством; статистический метод помог представить количественные показатели строительства жилья в России.
В результате исследования было установлено, что именно гражданин-участник долевого строительства является слабой стороной договора, а также то, что счета эскроу не полностью обеспечивают равенство сторон по договору долевого участия.
Ключевые слова: гражданин, долевое участие в строительстве, застройщик, счет эскроу, равенство сторон договора долевого участия в строительстве, слабая сторона договора долевого участия.
В правоотношениях складывающиеся в гражданском обороте существует ряд договоров, в которых стороны находятся в неравном положении. Говоря о неравенстве сторон договора необходимо выделить ряд признаков таких взаимоотношений. Прежде всего, установление и развитие экономических взаимоотношений контрагентов зависит от их профессионального статуса, материальных возможностей, опыта заключения сделок и способности повлиять на решение другой стороны. Если речь идет о договорах между организациями и гражданами - физическими лицами, то в таком случае стороны находятся в несопоставимом экономическом и статусном положении. Как правило в таких условиях одна - более сильная сторона предлагает договор с определенными условиями, а более слабая, т.е. гражданин может только согласиться, либо отказаться от заключения сделки не имея возможности влиять на ее условия. Это выражается в том, что у слабой стороны меньше финансовых, информационных, кадровых и организационных ресурсов, которые оказывают влияние на заключение и исполнение договора. Соответственно другая сторона пытается поставить себя в более выгодное положение, влиять на условия соглашения, предусмотрев для себя обходные пути, что приводит в итоге к нарушению прав граждан. Учитывая все возможности организаций, по сравнению с физическими лицами, более сильная сторона, оказываясь формально правой, несправедливо пользуется подобными преимуществами. Данные обстоятельства пагубно сказываются на экономическом обороте. Поэтому задача законодателя защитить права граждан при заключении таких договоров. С нашей точки зрения, все эти факты непосредственно относятся к сфере долевого строительства. В работе Волоса А.А. указывается, что по данным некоторых ученых, предприниматель может выступать слабой стороной в правоотношении. Однако применительно к застройщику это не может быть признано правильным и убедительным [11, с. 26].
Для того, чтобы разобраться, что же представляет из себя слабая сторона договора необходимо обратиться к Пленуму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16, где в ч. 9 указано, что при заключении договора, когда одна из сторон предлагает условия явно обременительные для другой стороны, которые существенно нарушают баланс интересов сторон, т.е. несправедливые условия договора, и контрагент ставится в положение, не позволяющее согласовывать условия договора, в таком случае он является слабой стороной [7].
5 -а
сз ж
<
В исследованиях ученых и практике применения права делались замечания, что есть такие отрасли экономической деятельности, в которых заключается множество однотипных, стандартных договоров. Сам характер такой деятельности оказывает на это влияние. Поэтому в таких областях экономической жизни не избежать договоров с заранее разработанными условиями [12, с. 266]. Другой стороне остается только присоединиться к предлагаемым условиям. В частности если мы говорим о сфере долевого строительства, массовое строительство предполагает большое количество заключаемых договоров, где стороной, которая разрабатывает проекты договоров, выступает застройщик. Другой стороной выступает участник долевого строительства. Стандартный подход для застройщика существенно экономит ресурсы и средства строительной организации. По сравнению с обычным договором, в договоре участия в долевом строительстве, гражданин не может влиять на условия договора, т.е. оказывается слабой стороной. Необходимо выделить определенные признаки слабой стороны договора долевого участия:
1) информационный признак, который выражается в недостаточной информированности граждан о деятельности застройщика. Нужно отметить, что этот вопрос решается путем опубликования сведений о застройщике на специальных информационных ресурсах;
2) социальная потребность в покупке жилья. Ввиду высокого спроса на недвижимость, именно гражданин является заинтересованным лицом в заключении договора;
3) финансовые риски, которые несет участник долевого строительства, так как существует опасность неисполнения застройщиком своих обязанностей;
4) недостаточная правовая грамотность населения;
5) несопоставимые переговорные возможности, когда со стороны застройщика выступает профессиональный менеджер, граждане чаще всего полагаются, только на себя;
6) психологический фактор, основанный на вере в рекламу, доверии к застройщику.
Учитывая вышеизложенное, участник долевого строительства вынужден в такой ситуации присоединиться к имеющемуся проекту договора, предложенному застройщиком (более сильной стороной).
По нашему мнению договор участия в долевом строительстве обладает признаками договора присоединения, соответственно к нему могут применяться положения статьи 428 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) [1 ]. Во-первых, договор долевого участия, как и договор присоединения, разрабатывается в определенных формулярах и стандартЕ ных формах, разница состоит только в определена нии конкретного передаваемого объекта. Условия £3 таких договоров могут быть приняты участником еЗ долевого строительства лишь путем присоедине-ав ния к договору в целом. Во-вторых, в соответствии
с п. 2 ст. 428 ГК РФ в случае если такой договор лишает сторону прав по договорам такого вида, каким-либо образом уменьшает ответственность или освобождает от ответственности другую сторону или содержит обременительные для присоединившийся стороны условия, то такая сторона вправе требовать изменение условий договора либо его расторжения в т.ч. в судебном порядке.
В-третьих, п. 3 ст. 428 ГК РФ предусматривает, что изложенные в п. 2 правила применяются к любым другим договорам, которые не являются договорами присоединения, но при этом условия такого договора заведомо определены одной из сторон, а другая сторона не способна влиять на такие условия вследствие неравенства переговорных возможностей.
Договор долевого участия, содержащий не выгодные для слабой стороны условия, часто дает возможность недобросовестным застройщикам использовать различные лазейки, позволяющие поставить себя в более выгодное положение. Например, это связано с условиями соглашения, определяющими подсудность споров по определенному месту [8].
В правоотношениях связанных с долевым строительством гражданина (физическое лицо) можно рассматривать с одной стороны как участника долевого строительства - потребителя, наряду с другими субъектами-участниками долевого строительства, а с другой стороны как активного участника экономических отношений - контрагента, заключившего договор с застройщиком.
Гражданин как потребитель, вступающий в отношения, связанные с долевым строительством, пользуется расширенными по сравнению с иными лицами (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель) правами предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214). Если участник долевого строительства - потребитель заключает договор с застройщикам исходя из личных семейных, домашних и иных нужд, которые не имеют своей целью предпринимательскую деятельность, то в таком случае может пользоваться правами и гарантиями, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ № 214) [3]. В итоге, исходя из смысла данной нормы, гражданин признается слабой стороной договора долевого участия и является «привилегированным» субъектом среди иных лиц вступающих в данные правоотношения. Однако сложилась парадоксальная ситуация, когда в главном законе, регулирующем данные правоотношения - ФЗ № 214 отсутствует норма дающая понимание, что же представляет собой участник долевого строительства. В параграфе 7 п. 2 ст. 201.1 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве) дается определение участника строительства, но нужно иметь в виду, что данный
закон регулирует отношения связанные исключительно с банкротством строительной организации [5]. Поэтому будет целесообразно внести в ФЗ № 214 норму, определяющую участника долевого строительства и его правовое положение.
При рассмотрении участника долевого строительства как контрагента по отношению к застройщику, правовой статус такого лица имеет определенные особенности. Гражданин в качестве субъекта экономических отношений по участию в долевом строительстве на протяжении долгого времени представляет научный и практический интерес. Вступая в такие правоотношения человек, нес определенные риски. Вопрос состоит в том, какие финансовые гарантии может получить участник долевого строительства.
Необходимо отметить, что в начале зарождения гражданских правоотношений связанных с долевым строительством они регулировались нормами ГК РФ, касающихся договорного права, а суды квалифицировали их различными способами. Например, как договор об инвестировании, о совместной деятельности, договор о приобретении жилья, уступки права требования (цессии) либо как финансирование строительства жилья, приобретение квартиры по возмездному договору и др. Такое разнообразие форм взаимодействия между застройщиками и участниками долевого строительства привело к уязвимому положению граждан. Все это вылилось в печально известное дело «Социальной инициативы». Несмотря на то, что принятие специального закона - ФЗ № 214, регулирующего данный вид правоотношений и установивший новый вид договора и его специфические условия, являлось с одной стороны вмешательством государства в экономические отношения, в «стихийный рынок», с другой стороны данный шаг позволил выровнять правовое положение сторон договора долевого участия. В результате застройщики лишились многих недобросовестных преимуществ, при ведении своей деятельности.
Однако в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения строительной организацией своих обязанностей, гражданин как участник долевого строительства нес финансовые убытки, которые он не мог возместить. Таким образом, до 2018 года проблема «обманутых дольщиков» так и не была решена, нарушенные по договору права зачастую невозможно было восстановить. Гражданам не были предоставлены финансовые гарантии сохранности их вложений. Особенно остро данная тема поднималась в случае банкротства строительной организации.
Только в 2018 году путем внесения поправок в ФЗ № 214 были установлены дополнительные требования к застройщикам, а также введено новое условие договора долевого участия, предусматривающее обязательное использование счетов эскроу как одной из форм привлечения средств участников долевого строительства [4]. Теперь с принятием нового механизма финансирования жилищного строительства полностью изменилась процедура привлечения средств граждан.
Во-первых, застройщик осуществляет строительство не за счет привлеченных средств дольщиков, а посредством кредита выданного банком. Здесь нужно отметить, что банки производят дополнительную проверку благонадежности строительной организации. С одной стороны, это еще одна гарантия для граждан вкладывающих свои средства, с другой на рынке смогут остаться только достаточно крупные и влиятельные организации, что ухудшает конкурентную среду.
Во-вторых, участники долевого строительства вносят сумму, предусмотренную договором на специальный счет, открытый в уполномоченном банке, выдавшему кредит застройщику.
В-третьих, при возникновении проблем у застройщика связанных с завершением строительства, денежные средства, расположенные на счетах эскроу, возвращаются гражданам обратно.
В-четвертых, после предоставления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства на позднее десяти рабочих дней денежные средства перечисляются на счет застройщика либо направляются на оплату его обязательств по кредитному договору. Также денежные средства участников долевого строительства подлежат обязательному страхованию и в случае прекращения деятельности банка возмещаются в 100% размере размещенных на счете средств, если их размер не превышает десяти миллионов рублей [9, с. 204].
■ с использованием счетов экскроу
■ с уплатой взносов в компенсационный фонд
■ без привлечения средств граждан
Рис. 1. Финансирование долевого строительства в России на 30 марта 2023 года (%)
Безусловно, введение счетов эскроу стало большим достижением российского законодательства в деле обеспечения сохранности средств участников долевого строительства, и стало той самой необходимой финансовой гарантией, направленной на защиту слабой стороны договора. Благодаря применению счетов эскроу достигается выравнивание правового положения участников договора. Это подтверждается стремительно возросшими объемами финансирования долевого строительства с использованием эскроу счетов (рис. 1). За последние четыре года наблюдается
5 -о
сз ж
■с
стабильное увеличение строительства домов с использованием данного финансово-правового механизма (рис. 2) [13].
январь 2020 г. январь 2021 г. январь 2022 г. январь 2023 г.
с использованием счетов экскроу с уплатой взносов в компенсационный фонд без привлечения средств граждан Линейная (с использованием счетов экскроу)
Рис. 2. Количество построенных домов (шт.) с использованием счетов эскроу
В специальной литературе встречаются мнения о том, что проблемы, возникающие в сфере долевого строительство возможно решить только с помощью запрета участия граждан в правоотношениях связанных с приобретением квартир в домах находящихся в стадии строительства, разрешения участия в подобных сделках только участников, обладающих соответствующей компетенцией в таких вопросах [10, с. 126].
Данный путь решения проблемы является самым легким, но при этом порождает трудности в приобретении жилья гражданами, так как готовое жилье или жилье на вторичном рынке всегда будет стоить дороже, нежели на этапе строительства. Нужно понимать, что механизм приобретения жилья через долевое строительство существует в ограниченном числе стран и связан со сложившейся социально-экономической обстановкой.
По нашему мнению введение эскроу счетов, если не полностью решило проблему «обманутых дольщиков», то, по крайней мере, явилось ощутимым достижением российского законодательства в этом вопросе. Также, в распоряжении Правительства РФ от 31 октября 2022 г. № 3268-р указано, что в 2020 году завершилась масштабная реформа долевого строительства и совершен переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в целях полного устранения возможности появления обманутых дольщиков. По данным Правительства РФ на конец 2021 года порядка 77% всего строящегося жилья, приходилось на использование счетов эскроу [6]. Таким образом, можно сделать вывод, что на данный момент государство не собирается принимать каких-либо новых мер воздействия на рынок долевого строительства.
Однако введение счетов эскроу полностью не решает возникающие проблемы в данной сфере. В том случае, если застройщик не исполняет ] своих обязательств, деньги возвращаются участ-52 нику строительства в изначальной сумме. Ведь де-« нежные средства, находящиеся на счетах эскроу фактически являются замороженными. Учитывая, что за время строительства цены на жилые поме-
щения вероятно вырастут, граждане в таком случае окажутся в уязвимом положении. Рост цен на первичном рынке недвижимости в 2022 году составил порядка 10% [14]. По нашему мнению было бы целесообразным разрешить участникам строительства, размещать данные средства на банковском депозите. Проценты, которые получат вкладчики, смогут перекрыть инфляционные процессы, происходящие на рынке недвижимости.
Также следует учитывать, что в случае банкротства кредитной организации максимальная застрахованная сумма не может превышать десяти миллионов рублей. При этом нередко стоимость объекта строительства превышает данную сумму. Учитывая данный факт, видится необходимым увеличение суммы застрахованного вклада.
Таким образом, несмотря на ощутимые успехи российского законодательства, применение счетов эскроу не решает все проблемы участников долевого строительства как слабой стороны договора.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
4. Федеральный закон от 1 июля 2018 г. Ж75-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 9 июля 2018 г. N28. Ст. 4139.
5. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в ред. от 28.12.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 28.10.2002. № 43. Ст. 4190.
6. Распоряжение Правительства РФ от 31 октября 2022 г. № 3268-р «Об утверждении Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 г. с прогнозом до 2035 г.» // URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/ doc/405560559/ (дата обращения 03.03.2023).
7. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_161322/ (дата обращения 30.03.2023).
8. Дело № 2-20/2022 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Томилино» о признании договора
участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств в счет ремонтно-восстановительных работ, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа // Архив Шатурского городского суда.
9. Антонян А.А., Попова Л.И. Эскроу-счет в системе приобретения жилья в договоре участия в долевом строительстве // Modern science. 2021. № 1. С. 202-206.
10. Бевзенко Р.С. Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд цивилиста // Закон. 2018. № 3. С. 126132.
11. Волос А.А. К вопросу о признании субъекта предпринимательской деятельности слабой стороной в договоре // Юрист. 2014. № 13. С. 26-29.
12. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М., 1997. С. 266.
13. Единая информационная система жилищного строительства // URL: https://наш.дом.рф/ аналитика/показатели_жилищного_строитель-ства (дата обращения 30.03.2023).
14. Циан. Аналитика // URL: https://www.cian.ru/ stati-analitiki-tsian-podveli-itogi-2022-goda-na-rynke-nedvizhimosti-328452/ (дата обращения 05.04.2023).
SHARED CONSTRUCTION PARTICIPANT AS A WEAK SIDE OF THE CONTRACT
Zevakin YuA
Moscow University of Finance and Law
Participants in shared-equity construction when entering into legal relations with the developer face a number of problems. This is largely due to the fact that the legislation does not sufficiently elaborate mechanisms for protecting the rights of participants in shared-equity construction as a weak party to the contract. The author of the article sets the following goals: 1) find out who is the weak side in the equity participation agreement; 2) identify means and ways to protect the rights of participants in shared construction. The following methods were used in the study: analysis, with the help of which legislation and judicial practice were investigated; synthesis - the means and methods of protecting the rights of citizens entering into legal relations related to shared-equity construction were identified; the statistical method helped to present quantitative indicators of housing construction in Russia.
As a result of the study, it was found that it is the citizen participating in shared-equity construction that is the weak party to the contract,
as well as the fact that escrow accounts do not fully ensure equality of the parties under the shared-equity agreement.
Keywords: citizen, equity participation in construction, developer, escrow account, equality of the parties to the equity participation agreement in construction, weak side of the equity participation agreement.
Referenses
1. The Civil Code of the Russian Federation. Part One: Federal Law No. 51-FZ of 30.11.1994 // SZ RF. 1994. No. 32. Ar. 3301.
2. The Law of the Russian Federation of 07.02.1992 No. 2300-1 "On protection of consumer rights" // Collection of legislation of the Russian Federation. 1996. No. 3. Ar. 140.
3. Federal Law No. 214-FZ of 30.12.2004 "On participation in the Shared Construction of Apartment Buildings and other real estate objects and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" // SZ RF. 2005. No. 1. Ar. 40.
4. Federal Law No. 175-FZ of July 1, 2018 "On amendments to the federal law "On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" and certain legislative acts of the Russian Federation" // SZ RF. July 9, 2018 N28. Ar. 4139.
5. Federal Law No. 127-FZ of 26.10.2002 (as amended. dated
12.28.2022) "On insolvency (bankruptcy)" // SZ RF. 28.10.2002. No. 43. Ar. 4190.
6. Decree of the Government of the RF dated October 31, 2022 No. 3268-r "On approval of the Strategy for the development of the construction industry and housing and communal services of the RF for the period up to 2030 with a forecast up to 2035" // URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/ doc/405560559 / (accessed 03.03.2023).
7. Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated March 14, 2014. No. 16 // URL: https://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_161322/ (accessed
30.03.2023).
8. Case No. 2-20/2022 on the claim of FIO1 to LLC "SZ "Airplane-Tomilino" on the recognition of the contract of participation in shared construction invalid in part, the recovery of funds for repair and restoration work, penalties, compensation for moral damage and a fine // Archive of the Shatura city court.
9. Antonyan A.A., Popova L.I. Escrow account in the housing acquisition system in the contract of participation in shared construction // Modern science. 2021. No. 1. pp. 202-206.
10. Bevzenko R.S. The main directions of changes in legislation on registration of rights to immovable property in connection with the introduction of distributed registry technology: a civilist's view // Law. 2018. No. 3. pp.126-132.
11. Volos A.A. On the issue of recognizing a business entity as a weak party in the contract // Lawyer. 2014. No. 13. pp. 26-29.
12. Kulagin M.I. Business and law: the experience of the West. M., 1997. p. 266.
13. Unified information system of housing construction // URL: https://наш.дом.рф/аналитика/показатели_жилищного_ строительства (accessed 30.03.2023).
14. Cian. Analytics // URL: https://www.cian.ru/stati-analitiki-tsian-podveli-itogi-2022-goda-na-rynke-nedvizhimosti-328452/ (accessed 05.04.2023).
