CC BY
105Закон и право. 2022. № 5. С. 86-89. Law and legislation. 2022;(5):86-89.
Научная статья УДК 347
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-5-86-89
NIION: 1997-0063-5/22-259 MOSURED: 77/27-001-2022-5-459
Правовой статус арендодателя и арендатора по договору аренды недвижимого имущества
Маргарита Михайловна Скуратовская
Московский городской университет управления Правительства Москвы имени Ю.М. Лужкова, Москва, Россия, mskuratovskaya@yandex.ru
Аннотация. Данная статья раскрывает гражданско-правовой статус арендодателя, сторон договора аренды недвижимого имущества. Важность вопроса заключается в существенности такого условия при заключении договора, как указание сторон и их правоспособности и правосубъектности. На примере города Москвы показываются отдельные аспекты взаимоотношений между сторонами договора аренды недвижимого имущества.
Ключевые слова: аренда, субъекты, арендодатель, недвижимое имущество, обязанность, договор, собственник
Для цитирования: Скуратовская М.М. Правовой статус арендодателя и арендатора по договору аренды недвижимого имущества // Закон и право. 2022. № 5. С. 86—89. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-5-86-89.
Original article
The legal status of a landlord and a tenant under a real estate lease agreement
Margarita M. Skuratovskaya
Moscow Metropolitan Governance University
named after Yu. M. Luzhkov, Moscow, Russia, mskuratovskaya@yandex.ru
Abstract. This article reveals the civil status of the lessor, the parties to the lease of real estate. The importance of the issue lies in the materiality of such a condition at the conclusion of the contract as an indication of the parties and their legal capacity and legal personality. The example of the city of Moscow shows some aspects of the relationship between the parties to the lease of real estate.
Keywords: lease, subjects, landlord, real estate, obligation, contract, owner.
For citation: Skuratovskaya M.M. The legal status of a landlord and a tenant under a real estate lease agreement // Law and legislation. 2022;(5):86—89. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-5-86-89.
Наукой гражданского права установлено, что договор аренды является консенсу-альным, т.е. возникновение прав и обязанностей связано не с передачей имущества, а с моментом достижения соглашения. Договор аренды является возмездным, что говорит о возможности квалифицировать договор как договор аренды лишь при определенных условиях, предусмотренных самим договором. Такими условиями являются презюмируемый интерес
© Скуратовская М.М. М., 2022.
арендатора во владении и пользовании имуществом и арендная плата.
Аренда имущества, в том числе недвижимого, не прекращает права его собственника на это имущество, она лишь выступает обременением такого права.
Арендодателем недвижимого имущества может быть его собственник либо уполномоченное собственником лицо. На примере города Москвы было установлено, что функции собственника имущества города осуществляет Департамент городского имущества города Москвы. Данный
ЗАКОН И ПРАВО • 05-2022
орган выступает арендодателем по договору аренды недвижимого имущества — земельного участка.
Основная обязанность арендодателя — передача имущества арендатору. Передача таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, происходит с оформлением специального документа — передаточного акта.
Гражданским законодательством также предусмотрено правило для аренды зданий и сооружений, согласно которому, если арендодатель по договору аренды недвижимого имущества является одновременно собственником земельного участка, на котором расположено такое здание или сооружение, то арендатору здания или сооружения предоставляется также право аренды либо иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК РФ) [1].
Арендатором по договору аренды, в том числе аренды недвижимого имущества, является сторона, которая приобретает право владеть и пользоваться недвижимым имуществом, а также принимает на себя обязанность перед арендодателем вносить арендную плату и вернуть арендуемое имущество в целости и сохранности.
Арендатором могут выступать: физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Как было ранее определено, арендодатель обязан предоставить арендатору соответствующее имущество. При этом имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, а также свободным от прав третьих лиц, без скрытых недостатков. Данное правило диспози-тивно и является обязательным требованием.
По общему правилу, обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а обязанность производить текущий ремонт, нести расходы на содержание арендуемого имущества, а также сохранять его исправное состояние возлагается на арендатора. Однако данное правило может меняться в соответствии с соглашениями между сторонами договора.
Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение последним арендной платы. Арендная плата подлежит уплате с момента передачи имущества арендатору по момент возвращения последним этого имущества. Неосуществление пользования арендатором переданным ему имуществом, по общему правилу, не является препятствием для начисления платежей в качестве арендной платы.
Для арендатора устанавливается обязанность — вернуть имущество в неизменном состоянии или в состоянии с учетом допустимого износа, который возник вследствие добросовестных действий арендатора в соответствии с назначением имущества, в конкретном случае — здания, помещения или сооружения.
Среди абсолютных прав арендатора стоит выделить его права владеть и пользоваться арендованным имуществом. Они обладают некоторыми характерными чертами. Прежде всего, они связывают стороны договора, а также третьих лиц таким образом, что они должны воздерживаться от каких-либо действий, препятствующих правам арендатора. Данный признак относит их к абсолютным правам.
Права арендатора подлежат обязательной защите от всех, кто может их нарушить. Такая защита может быть реализована посредством виндикационного или негаторного исков после того, как имущество передано арендодателем.
Б.М. Гонгало, характеризуя статус участников договора аренды, считает, что права арендатора владеть и пользоваться арендуемым им имуществом «реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица)» [2, с. 149].
Такие права «следуют» за имуществом даже при смене его собственника.
Анализ цивилистической литературы раннего временного периода позволяет сделать вывод о наличии в науке на тот момент нескольких подходов к пониманию сущности прав владеть и пользоваться арендуемым имуществом.
Так О.С. Иоффе считает право аренды в целом обязательственным, но наряду с обязательственной сущностью данным правам присущи элементы вещных прав [3, с. 621].
Е.А. Суханов относит данные права к разделу обязательственных прав [5, с. 461]. Однако имеет место и точка зрения, в соответствии с которой арендные права являются полностью вещными. Такого мнения, например, придерживается А.П. Сергеев [4, с. 174].
Следует упомянуть, что в ряде случае по договору аренды арендатору предоставляется и право распоряжения арендованным имуществом. Речь идет о праве арендатора сдавать имущество в субаренду.
Договором субаренды является соглашение, по которому одна сторона — арендатор предоставляет арендованное им имущество во владение
ЬДМ & ЬБ^БЬДТЮМ • 05-2022
и пользование либо только пользование другой стороне — субарендатору.
Реализовать на практике такую возможность арендатор может лишь с согласия собственника имущества. Также, по общему правилу, в федеральном законодательстве предусмотрена возможность предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование третьим лицам, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал организаций.
В городе Москве предусмотрена возможность передачи арендованного у города имущества по договору субаренды. В данном случае согласие собственника на соответствующую процедуру вправе выдавать Департамент городского имущества.
Отметить, что существует и ограничение по имуществу, согласие на субаренду которого не может быть дано городом. Речь идет о земельных участках и объектов жилищного фонда города Москвы.
Правовое регулирование аренды недвижимого имущества распространяет свое действие и на принадлежность произведенных арендатором имущества его улучшений. Права на такие улучшения в большинстве своем являются абсолютными, однако имеют место и ситуации, когда такие права являются относительными, поскольку отсутствует возможность исключить принадлежность произведенных улучшений арендодателю. Речь идет о классификации произведенных улучшений на отделимые и неотделимые. Законодательно закреплено общее правило, согласно которому произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. Исключениями в данном случае выступают закрепленные в договоре аренды условия иные, чем описанные.
Однако в случаях, когда произведенные арендатором улучшения являются неотделимыми, ситуация может измениться. Расходы, произведенные арендатором на неотделимые улучшения арендованного имущества, подлежат возмещению арендодателем лишь в случае, когда имело место согласие арендодателя на произведение данных улучшений. В противном случае, когда отсутствует согласие арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений, стоимость произведенных улучшений арендатором последнему не возмещается.
Говоря об аренде предприятия, следует заметить, что в таких случаях законом предусмот-
рена возможность проведения улучшений арендованного имущества без согласия собственника. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (абз. 2 ст. 660 ГК РФ) [1].
Положения закона о договоре аренды предусматривают еще одно право арендатора, которое одновременно является преимуществом арендатора, добросовестно исполнившего свои обязанности по ранее заключенному договору. Речь идет о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В таком случае арендатор, желающий заключить договор на новый срок, должен уведомить арендодателя в письменной форме о желании вновь заключить договор в срок, определенный в ранее заключенном договоре.
На примере города Москвы у данного механизма предусмотрены некоторые исключения, предоставляющие городу возможность отказать в заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок.
Так, арендодатель вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок в случае, если в установленном законом порядке принято решение об ином распоряжении имуществом, ранее предоставляемым в аренду заинтересованным в этом лицам. Препятствием к заключению договора аренды недвижимого имущества на новый срок будет также являться наличие у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, суммарно превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором.
Таким образом, правовой статус основных участников договора аренды недвижимого имущества представляет собой совокупность их прав и обязанностей, которые предусмотрены в первую очередь, федеральным законодательством, а во вторую очередь — условиями заключенного договора аренды недвижимого имущества.
В случае если арендодателем по договору аренды недвижимого имущества выступает город Москва в лице уполномоченного им органа государственной власти — Департамента городского имущества города Москвы, то в правовом регулировании аренды недвижимого имущества будут присутствовать некие особенности, обус-
ЗАКОН И ПРАВО • 05-2022
ловленные статусом участников договора. Примером такой особенности является отсутствие возможности передачи в субаренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, что существенно ограничивает возможность удовлетворения потребностей большего числа участников гражданских правоотношений.
Представляется возможным расширить возможности города по распоряжению имуще -ством, в частности, предоставить возможность согласовывать с арендатором предоставление земельных участков, находящихся в собственности города, в субаренду. Предоставление данной категории недвижимого имущества в субаренду позволит наиболее рационально использовать земельные ресурсы и развивать сферу имуще -ственного оборота, давая тем самым возможность развития предпринимательства и иной экономической деятельности в городе.
Обобщая сказанное, установлено, что в науке гражданского права возможность владеть и пользоваться предметом аренды относят к абсолютным правам, т.е. таким правам арендатора, от нарушения которых должны воздерживаться другие лица.
Исходя из вышеизложенного, можно с уверенностью сделать вывод о наличии в правовом регулировании аренды недвижимого имущества многих аспектов, требующих особого внимания в процессе реализации прав граждан и организаций на пользование недвижимым имуществом.
Список источников
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW
2. Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. Т. 2. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2017.
3. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / О.С. Иоффе, Е.А. Суханов. М.: Статут, 2009.
4. Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник: В 3-х т. Т. 2. М., 2009.
5. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник для студентов вузов: В 4-х т. Т. 3. М., 2007.
References
1. The Civil Code of the Russian Federation (part two) of 26.01.1996 № 14-FZ, // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW
2. Gongalo B.M. Civil law: Textbook. Vol. 2. 2nd ed., reprint. and additional. M.: Statute, 2017.
3. Ioffe O.S. Selected works on civil law: from the history of civil thought. Civil legal relationship. Criticism of the theory of «economic law» / O.S. Ioffe, E.A. Sukhanov. M.: Statute, 2009.
4. Sergeev A.P. Civil Law: Textbook: In 3 vols. 2. M., 2009.
5. Sukhanov E.A. Civil law: Textbook for university students: In 4 T. T. 3. M., 2007.
Информация об авторе
Скуратовская М.М. — кандидат юридических наук, доцент
Information about the author
Skuratovskaya M.M. — candidate of law, associate professor
Статья поступила в редакцию 12.03.2022; одобрена после рецензирования 08.04.2022; принята к публикации 14.04.2022.
The article was submitted 12.03.2022; approved after reviewing 08.04.2022; accepted for publication 14.04.2022.
LAW & LEGISLATION • 05-2022
