CC BY
86Комиссарова Анастасия Андреевна Российская таможенная академия Юридический факультет Россия, Люберцы [email protected] Komissarova Anastasiya Andreevna Russian customs academy Faculty of law Russia, Lubertsy
ДОГОВОР КАК ОСНОВА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА: АНАЛИЗ ПОЛОЖЕНИЙ ДЕЙСТВУЮЩЕГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ Аннотация: статья посвящена договору аренды имущества. В статье проведен анализ норм действующего законодательства Российской Федерации в сфере аренды движимого и недвижимого имущества.
Ключевые слова: аренда, договор аренды имущества, временное пользование, временное владение.
CONTRACT AS THE BASIS OF LEGAL REGULATION OF PROPERTY LEASE: ANALYSIS OF THE PROVISIONS OF THE CURRENT LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION. Annotation: the article is devoted to the property lease agreement. The article analyzes the norms of the current legislation of the Russian Federation in the field of rental of movable and immovable property.
Key words: lease, property lease agreement, temporary use, temporary possession.
УДК 347.453
Договор аренды имущества - это один из наиболее востребованных и распространенных договоров, который имеет свои особенности по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами в силу специфики регулируемых им отношений. В настоящее время появилась тенденция, обещающая стать устойчивой, обращения к аренде имущества состоятельных людей, не желающих обременять себя тяготами собственника жилья, автотранспортных средств и прочего недвижимого имущества.
В связи с тем, что спрос на договор аренды имущества значительный, с каждым годом судебных споров становится все больше. В основном обращаются в суд из-за нарушений условий договора.
Отношения сторон по договору аренды регулируются, ст. 606-670 гл. 34 «Аренда» ГК РФ [1]. В данных статьях установлены положения, которые касаются видов договоров аренды и аренды отдельно взятых видов имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), которые регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ. Некоторые из перечисленных видов договоров дополнительно урегулированы положениями других Кодексов РФ, например, Земельный Кодекс РФ устанавливает особенности передачи земельных участков во временное пользование [2]. Но нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, не должны идти в разрез с нормами ГК РФ, что указано в п. 2 ст. 3 ГК РФ. В случае, если в ГК РФ оговорена ссылка на какой-либо закон, то тогда, прежде всего, нужно опираться на нормы этого закона.
Стороны по договору аренды - арендодатель и арендатор.
Арендодатель - это лицо, которое обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Только собственник может сдавать имущество в аренду. За арендодателя сдать имущество может лицо, назначенное собственником или уполномоченное законом.
Арендатор - лицо, которое берет во временное владение и пользование или во временное пользование за плату имущество, которое арендодатель передает ему. Любое лицо вправе выступать в качестве арендатора [6, с. 123]. Но состав арендаторов может быть ограничен законом. Так, обе стороны должны быть предпринимателями при договоре аренды предприятия и договоре лизинга (ст. 656 и 665 ГК РФ) [1].
Предметом договора аренды будет обязанность арендодателя передать за плату арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Неотъемлемой частью предмета рассматриваемого договора выступает объект аренды в силу прямого указания на это в ГК РФ.
К объектам аренды, в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, относятся:
1) земельные участки и другие обособленные природные объекты;
2) предприятия и другие имущественные комплексы;
3) здания, сооружения, оборудование, транспортные средства;
4) другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Объекты аренды всегда вещи индивидуально-определенные и не потребляемые.
Действующим законодательством могут быть установлены ограничения или запрет на сдачу определенного вида имущества в аренду.
Объект договора аренды должен быть индивидуализирован. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, при отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, при заключении договора аренды необходимо четко отразить арендованное имущество и описать условия его эксплуатации, чтобы избежать дальнейших судебных разбирательств.
Судебные разбирательства часто основаны на расплывчатом определении имущества, и поэтому необходимо включать в договор аренды информацию, которая идентифицирует конкретное имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. Так, при аренде транспортных средств необходимо указать номер УШ-номер в дополнение к марке и модели автомобиля. «Если договор не содержит данных, отражающих условие об объекте, договор будет считаться не согласованным сторонами, а как следствие не заключенным» [5, с. 139].
Данные выводы подтверждаются материалами судебной практики: «Администрация и Предприниматель подписали договор аренды от 21.05.2009 N 15952/06, который не прошел кадастровый учет части (27 квадратных метров) земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:191, сроком до 23.02.2010, под существующий временный торговый павильон. В этот же день земельный участок был передан по акту Предпринимателю.
В акте обследования земельного участка от 10.03.2016, который составил комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации, было указано, что Предприниматель осуществляет торговую деятельность продовольственными товарами, размещая на площади 27 кв. м. земельного участка торговый павильон, который находится в собственности муниципалитета, не оформив правоустанавливающих документов.
Администрация сделала вывод, что договор аренды от 21.05.2009 не заключен из-за того, что в нем отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект найма, и из-за того, что Предприниматель пользуется участком, хотя у него нет на это правовых оснований, и обратилась в арбитражный суд с иском» [4].
Суд сделал вывод: так как, государственный кадастровый учет в отношении спорной части земельного участка не проводился, то договор аренды является незаключенным.
Однако, не следует забывать о положении ст. 432 ГК РФ, которое нашло свое отражение в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды: «...если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.» [3].
По общим правилам, установленными ГК РФ, такие условия договора, как срок аренды, размер арендной платы, не относятся к существенным. Исключение может быть установлено законодательством в отношении некоторых видов договоров аренды.
Например, условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды здания или сооружения (п. 1 ст.654 ГК РФ), земельного участка (п. 12 ст.22 ЗК РФ).
Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.
Если сторона считает необходимым указать в договоре цель использования объекта аренды, такое условие следует прямо указать в договоре, и тогда принимая во внимание положение п. 1 ст. 432 ГК РФ оно будет являться существенным. По общему правилу арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
Часто цель (назначение) использования объекта аренды имеет существенное значение для арендатора.
Форма договора аренды простая письменная. Обязательно в такой форме заключаются следующие договоры:
1) договор аренды на срок более 1 года;
2) договор аренды, в котором одна сторона - юридическое лицо;
3) договор проката;
4) договор аренды ТС с экипажем и без экипажа;
5) договор аренды зданий и сооружений;
6) договор аренды предприятия.
Необходимо отметить, что необходимо провести государственную регистрацию при аренде недвижимого имущества, если в законе нет других указаний.
Договор аренды имущества, в котором предусмотрено, что в последующем право собственности на такое имущество перейдет к арендатору, заключается в форме, которая используется при договоре купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Цена не относится к существенным условиями договора аренды. То есть, если в договоре не указана арендная плата, то применяется обычная арендная плата. В данном правиле есть исключения, так, при аренде недвижимого имущества, цена будет существенным условием.
Что касается срока договора аренды, то он может быть, как определен в договоре, так и не определен (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В случае, если договор заключен на неопределенный срок, то такой договор можно расторгнуть в любое время по желанию любой из сторон, при этом необходимо предупредить другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца.
В законе или договоре может быть установлен и иной срок предупреждения другой стороны при желании расторгнуть договор аренды, который заключен на неопределенный срок [7, с. 223].
Подводя итог, необходимо сделать вывод, что договор аренды - это один из видов договоров с вековой историей, который не потерял своей актуальности со временем, а наоборот только ее преумножил. Стороны по договору аренды -арендодатель и арендатор. Существенным условием договора аренды является предмет договора. Форма договора - простая письменная. Срок договора может быть определен либо не определен.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ, № 1, январь, 2012.
4. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.04.2018 № Ф01-801/2018 по делу № А43-21548/2017.
5. Бауэр Н.А. Порядок заключения договора аренды транспортных средств // Молодой ученый. №28 (318). 2020. С 139-141.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Стереотип, 2018. 450 с.
7. Гонгало Б.М. Гражданское право: учеб.: в 2 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2018. 544 с.
