CC BY
34
Практическая реализация нового подхода к определению кадастровой стоимости на территории Рязанской области
А.Ю. Ульянов директор государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (г. Рязань)
Андрей Юрьевич Ульянов, uliyanov@bk.ru
Начало пути: от ожидания к реальности
Владение земельным участком независимо от того, где он расположен (село, деревня или город), накладывает на собственника ряд обязательств, в число которых входит и оплата налога на имущество. Он исчисляется исходя из двух базовых показателей - налоговая ставка и кадастровая стоимость.
Согласно российскому законодательству, в частности Федеральному закону от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в 2018 году переоценка объектов недвижимости проводится в России «по новым правилам». Теперь эту стоимость определяют не частные оценщики, как это было раньше, а государственные учреждения.
Рязанская область вошла в число первых 35 регионов, приступивших к определению стоимости объектов недвижимости в соответствии с обновленными требованиями. В первую очередь переоценке подлежали земли населенных пунктов и водного фонда. Таких участков в области насчитывается более полумиллиона, точнее, около 560 тысяч. В связи с принятием соответствующих решений Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области переоценка этих категорий земельных участков стала первоочередной задачей специализированного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» (да-
лее также - Учреждение, Центр), который был создан в конце прошлого года.
Учреждение создавалось «с нуля», и, как следствие, необходимо было параллельно и оперативно решать ряд технических и кадрово-методологических вопросов:
• поиск помещения под размещение Учреждения;
• закупка основных средств, в том числе мебели и оргтехники;
• выбор, закупка программного обеспечения, позволяющего автоматизировать процесс массовой государственной кадастровой оценки, и обучение работе с ним профильных специалистов;
• поиск и прием на работу квалифицированных сотрудников;
• повышение квалификации в сфере массовой оценки принятых сотрудников, непосредственно осуществляющих государственную кадастровую оценку;
• организация и обеспечение подготовительного этапа государственной кадастровой оценки;
• проведение государственной кадастровой оценки.
Отдельной задачей, которая потребовала особо пристального внимания и оперативного решения, стало методическое сопровождение деятельности в сфере государственной кадастровой оценки. Ее проблемность заключалась прежде всего в отсутствии опыта работы по измененным
подходам к массовой кадастровой оценке, с применением новых Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226.
Дополнительную сложность составило и отсутствие для большинства видов разрешенного использования земельных участков конкретных методик расчета кадастровой стоимости, а также чрезмерное дробление видов использования на коды расчета вида использования. К примеру, вид использования «ведение дачного хозяйства» разбит на три кода расчета вида использования 13:031, 13:030, 13:032, которые, в свою очередь, отнесены к 13-му, 1-му и 9-му сегментам.
При этом рынок земельных участков в регионе в целом не развит. Зачастую для конкретных групп количество предложений мизерное, не редкость и полное отсутствие таковых. Так, на территории Рязанской области на рынке недвижимости практически нет предложений по земельным участкам, относящимся к таким сегментам, как «сред-неэтажная и многоэтажная жилая застройка», «транспорт», «отдых (рекреация)», «общественное использование», а также предназначенных для строительства и размещения объектов капитального строительства сельскохозяйственных предприятий, индустрии развлечений, банковской и страховой сфер, садоводства, огородничества и дачного строительства. Незначителен рынок земельных участков и по сегментам «производственная деятельность», «предпринимательство», «сельскохозяйственное использование».
Фактически единственный активный сегмент рынка земельных участков - индивидуальное жилищное строительство. Однако и здесь нужно отметить, что этот показатель актуален в достаточной степени для четырех из 29 муниципальных районов рязанского региона.
Кроме того, оказалось, что последние данные, которые содержит автоматизированная
информационная система «Мониторинг рынка недвижимости», относятся к апрелю 2017 года и с тех пор не обновлялись.
Таким образом, в сложившихся условиях на практике Учреждение столкнулось с тем, что для подавляющего числа видов использования земельных участков применение метода статистического (регрессионного) моделирования не представляется возможным, как и метода типового (эталонного) объекта недвижимости. То есть согласно Методическим указаниям рассчитывать кадастровую стоимость отдельных групп земельных участков следует индивидуально, а именно по усмотрению оценщика.
В итоге реализация поставленных перед Учреждением задач осложнялась такими факторами, как новизна и неапробирован-ность Методических указаний, отсутствием в регионе наработок и баз в отношении рынка недвижимости, а также специалистов-оценщиков, имеющих практические навыки именно в массовой государственной кадастровой оценке, и, наконец, сжатыми сроками, отведенными на подготовительный этап.
От слов к делу...
Несмотря на все сложности в реализации «нового подхода» к массовой оценке, начиная с декабря 2017 года Центр государственной кадастровой оценки приступил к сбору и обработке рыночной информации о ценах предложений по видам использования объектов недвижимости в регионе. В течение нескольких месяцев усилия специалистов Учреждения были сосредоточены на том, чтобы проанализировать инфраструктуру населенных пунктов, внести необходимые уточнения в информацию о видах разрешенного использования земельных участков. За это время были изучены и определены факторы, влияющие на стоимость объектов оценки, выбраны оптимальные методы определения кадастровой стоимости для каждой группы объектов недвижимости.
В ходе обработки перечня объектов недвижимости и присвоения земельным участкам кодов расчета видов использования земельных участков было выявлено, что земельные участки Рязанской области можно отнести к 12-ти из 13-ти сегментов, установленных Методическими указаниями. Кроме того, земельные участки, не отнесенные ни к одному из 12-ти сегментов, были выделены в отдельные группы и определены в 14-й сегмент «иное».
Буквально за два месяца, ноябрь - декабрь 2017 года, была проведена колоссальная работа, а именно:
• мониторинг и обработка рыночной информации об объектах недвижимости в печатных изданиях и других общедоступных открытых информационных ресурсах;
• проведение мероприятий по заключению соглашений о взаимодействии с агентствами недвижимости Рязанской области;
• анализ сведений, содержащихся в автоматизированной информационной системе «Мониторинг рынка недвижимости» и в фонде данных государственной кадастровой оценки;
• направление запросов в органы государственной власти и местного самоуправления с целью получения сведений о ценообразующих факторах;
• создание цифровых карт.
В целях построения оценочного зонирования саккумулированы и изучены Правила землепользования и застройки всех муниципальных образований Рязанской области. Карты территориального зонирования привязаны к кадастровым кварталам и земельным участкам в геоинформационном программном комплексе МарНо.
Не секрет, что во многих регионах на запросы учреждений предоставить сведения о государственной кадастровой оценке органы местного самоуправления отвечают неохотно и не всегда в полном объеме. Наше Учреждение организовало взаимодействие с органами местного самоуправ-
ления посредством проведения следующих вспомогательных мероприятий:
• организация встреч с администрациями сельских и городских поселений на базе администраций районного значения;
• проведение видеоконференций с представителями органов местного самоуправления при участии Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области;
• консультация органов местного самоуправления на предмет объема, содержания и формата предоставления запрашиваемых нами сведений;
• обеспечение регулярной телефонной связи с представителями администраций муниципальных районов, городских поселений и сельских поселений с целью оказания методологической помощи.
В результате проведенной работы Учреждение нашло взаимопонимание со стороны органов местного самоуправления и собрало всю необходимую для проведения объективной государственной кадастровой оценки информацию.
Помимо организации работы с органами местного самоуправления, для сбора информации об адресах подключений к соответствующим сетям Учреждение активно привлекало ресурсоснабжающие организации, такие как ПАО «Рязанская энергетическая сбытовая компания», АО «Рязанская областная электросетевая компания», ООО «Газпром межрегионгаз Рязань», МУП «Рязанское муниципальное предприятие тепловых сетей», МУП «Рязанские городские распределительные электрические сети», МП «Водоканал города Рязани».
Однако вряд ли было бы возможным получить положительный результат работы без активной помощи Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - благодаря опыту и авторитету именно этого ведомства многие вопросы были рассмотрены в максимально короткие сроки, в том числе оперативное получение
сведений из Единого государственного реестра недвижимости с целью проверки информации, содержащейся в декларациях.
Директор по общим вопросам
Если театр начинается с вешалки, то создание государственного учреждения нового профиля - с подбора кадров. Но без правильной организации и материально-технического обеспечения, корпоративных ценностей даже высокопрофессиональный и квалифицированный специалист, как ружье без патронов.
При осуществлении организационно-штатных мероприятий были определены два основных направления деятельности: непосредственно оценка и мониторинг рынка недвижимости. Так в штатном расписании появились два соответствующих отдела.
Основными поставщиками кадров стали не только частные организации, практиковавшие коммерческую оценку отдельных объектов, и агентства недвижимости, но и Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Рязанской
области, а также органы местного самоуправления.
В настоящее время численность сотрудников учреждения составляет 32 единицы, в 2019 году в связи с увеличением объема работ этот показатель планируется довести до 45 единиц. При этом соотношение основного персонала к административно-управленческому и вспомогательному - 60 к 40 процентам. То есть упор принципиально сделан на специалистов: сейчас в нашей организации 21 сотрудник занимается вопросами, связанными с проведением государственной кадастровой оценки (см. рис. 1).
Одна из приоритетных задач Учреждения в кадровой политике - постоянное повышение квалификации сотрудников. С этой целью в 2017 году было организовано обучение сотрудников по программе «Кадастровая оценка недвижимости», позволяющей повысить квалификацию кадастровых оценщиков и специалистов в области именно массовой оценки. Слушателями курсов стали шесть профильных сотрудников Центра. Еще пять человек прошли подготовку по работе с программным обеспечением,
Рис. 1. Структура государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки»
применяемом как при сборе и обработке рыночной информации, так и при расчете кадастровой стоимости. Также проходят переподготовку директор и начальник отдела кадастровой оценки.
В рамках материально-технического обеспечения продолжается заключение контрактов на поставку необходимого оборудования. При этом уже сейчас можно говорить о том, что все сотрудники Учреждения обеспечены оборудованными рабочими местами, оснащенными необходимой оргтехникой, и материальными запасами.
Актуальность. Открытость. Контроль
В рамках обеспечения доступности, открытости и прозрачности деятельности новой для региона организации было необходимо информировать население о его создании и целях, возможности повлиять на государственную кадастровую оценку, предоставив декларации о характеристиках объектов и замечаний к промежуточному отчету. Для этого руководители и специалисты Центра провели несколько встреч в формате брифинга с представителями областных средств массовой информации, были организованы круглые столы с активистами территориальных общественных самоуправлений города Рязани, посред-
ством видеоконференцсвязи проведены рабочие совещания с представителями органов местного самоуправления. Уже в ходе общения как с журналистами, так и с правообладателями объектов недвижимости стала очевидна потребность в создании единого информационного ресурса по тематике кадастровой оценки. Так, своими силами и с «чистого листа» началась разработка сайта ГБУ РО «Центр ГКО».
Сегодня сайт Учреждения представляет собой не только «справочник» по массовой оценке, содержащий термины, понятия, характеристики и данные о категориях объектов, но и набор инструментов, позволяющих реализовать такие возможности, как подача обращения, декларации или замечания. Отдельного внимания заслуживает внедрение поисковой системы, позволяющей при помощи кадастрового номера за несколько секунд найти действующую кадастровую стоимость объекта и стоимость, указанную в промежуточных отчетных документах. Результаты поиска проиллюстрированы на рисунке 2.
Девиз нашего Центра - «Актуальность. Открытость. Контроль», поэтому главным этапом проведения кадастровой оценки является прием замечаний к промежуточному отчету. Для этого и в целях обеспечения продуктивного взаимодействия со всеми
Государственное бюджетное учреждение Рязанской области
«Центр государственной кадастровой оценки»
гнкыио одыинистрато! сайта
Понедельник 6 сгвгусн ДОН
ОБ УЧРЕЖДЕНИИ
ДОКУМЕНТЫ
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ОТЧЕТЫ ОБ ОЦЕНКЕ
ПРЕСС .ЦЕНТР
ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
ПОИСК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
В данном разделе Вы можете узнать промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов.
Введите кадастровый номер ПОИСК
РЕЗУЛЬТАТЫ ПОИСКА
Кадастровый номер Вид разрешенного использования по документу Местоположение Площадь, кв. м Кадастровая стоимость предыдущего тура оценки, руб. Кадастровая стоимость нового тура оценки, руб.
$2:29:0090036:2 Размещение и эксплуатация газозаправочной станции обп. Рязанская, г. Рязань, ш. Голенчинекое, 21, (Октябрьский округ) 2900.6 14 504 479,31 11 067 239,30
Рис. 2. Результаты поиска величины кадастровой стоимости, указанной в промежуточных отчетных документах
заинтересованными лицами Учреждением заключено соглашение с многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области (далее - МФЦ). Благодаря этому для подачи замечаний заявители могут обращаться в любое удобное им территориальное отделение Рязанской области. Также разработан стандарт замечания, что значительно сокращает время при подаче такого документа. Организован обратный отсчет времени приема замечаний - законодательством этот срок ограничен и составляет 50 календарных дней. Более того, вне зависимости от способа подачи статус рассмотрения замечания можно отследить на сайте Центра государственной кадастровой оценки в разделе «Услуги».
При этом возможность «обратной связи» реализована не только через сайт - создана и активно функционирует «горячая линия». Ее первоначальная функция заключалась в разъяснении по вопросам заполнения и предоставления декларации о характеристиках объектов недвижимости, но сегодня, позвонив специалисту Центра, гражданин может задать любой вопрос из области кадастровой оценки.
Оптимизация рабочих процессов как
путь к «бережливому производству»
Практически с момента своего создания ГБУ РО «Центр ГКО» начало внедрять принципы, характерные для «бережливого производства». Именно их применение позволило Учреждению за короткий срок приступить к осуществлению своей основной задачи.
Интуитивно двигаясь в направлении оптимизации процессов, в феврале 2018 года Учреждение официально вступило в проект «Бережливое производство». Это событие совпало с переездом в новое помещение, что дало возможность «с нуля» реализовать ряд принципов проекта. Размещение отделов по кабинетам осуществлялось с учетом максимальной доступности сотрудников, задействованных в работе с населением, что в совокупности с навигационным стендом сократило для посетителей время «хождения по коридорам» (см. рис. 3).
Уже сейчас внедрен такой инструмент «бережливого производства», как 5С *, что позволило рационализировать рабочее пространство сотрудников, эффективнее перераспределить время, затрачивае-
Рис. 3. Схема расположения отделов государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и офисная навигация
5С (сортировка, соблюдение порядка, содержание в чистоте, стандартизация, совершенствование) - система рациональной организации рабочего пространства.
*
Рис. 4. Организация рабочего пространства сотрудника ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки»
мое на выполнение поставленных задач (см. рис. 4).
Одно из первоочередных направлений бережливого производства - уменьшение сроков оказания услуги заявителю. Для Центра принципиальное значение имеет обеспечить рассмотрение замечаний к промежуточным документам по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 1 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Названные ранее в качестве примера плановые мероприятия Учреждения во многом служат для реализации именно этой задачи.
Первые результаты
В мае 2018 года по итогам проведенных расчетов и полученных результатов были сформированы промежуточные отчетные документы. Именно они содержат сведения о будущей кадастровой оценке, которая станет одним из определяющих факторов при формировании земельного налога в ближайшие годы (кадастровая стоимость пересматривается не чаще чем один раз в три года, максимальный срок между переоценками составляет пять лет).
После проверки отчетных документов Федеральной службой государственной
регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) - обязательного этапа подготовки таких документов - в июле текущего года они были размещены в фонде данных государственной кадастровой оценки и сейчас доступны заинтересованным лицам для ознакомления. Стоит отметить, что для определения кадастровой стоимости использовались такие параметры земельного участка, как площадь, местоположение, вид фактического использования, наличие коммуникаций, расположение относительно административного центра района автомобильных дорог, остановок общественного транспорта и другие. В случае если в характеристиках выявляются какие-либо неточности, собственники или иные заинтересованные лица могут подать свои замечания к промежуточным отчетным документам. Этой возможностью заявители могли воспользоваться в течение двух месяцев. Крайний срок предоставления соответствующей информации - 29 августа текущего года.
Выводы как основа планирования следующих туров оценки
В настоящее время Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области уже приняты решения о проведении в 2019 году оценки всех объек-
тов капитального строительства и земель следующих категорий:
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и специального назначения;
• земли лесного фонда;
• земли особо охраняемых территорий и объектов.
Даже по самым скромным подсчетам общее количество объектов, подлежащих оценке в следующем году, составит около 900 тысяч. Объем не маленький, и времени на раскачку по-прежнему нет. Поэтому уже сегодня как на стадии подготовки, так и непосредственной оценки Учреждение приступило к выполнению мероприятий, которые и в последующем позволят решать поставленные перед ним задачи:
1) на сайте Учреждения разработана и совершенствуется система поиска кадастровой стоимости, планируемой к утверждению. Посмотреть рассчитанную кадастровую стоимость земельного участка и сравнить ее с действующей можно на сайтах Центра государственной кадастровой оценки и Росреестра. На сайте Учреждения этот процесс занимает всего несколько секунд - пользователю достаточно ввести в строку поиска информации кадастровый номер земельного участка. При этом скачивать промежуточные отчетные документы не придется. Система дорабатывается, после ее завершения можно будет увидеть не только площадь и стоимость объекта, но и факторы, повлиявшие на нее;
2) разработана примерная форма замечания к промежуточным отчетным документам, которая размещена на сайте Учреждения в разделе «Услуги/Замечания
к промежуточным отчетным документам». К замечанию необходимо приложить оригиналы или копии документов, подтверждающих использование ошибочных данных при расчете кадастровой стоимости, либо указать ссылки на них;
3) заключено соглашение с многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области по приему документов. Планируется, что в дальнейшем в МФЦ начнут принимать не только замечания, но и декларации, и обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;
4) начат процесс внедрения системы электронного документооборота не только внутри Учреждения, но и между Учреждением и органами власти и местного самоуправления. Такая система позволит стандартизировать документооборот и сократить сроки обработки информации и подготовки ответа заявителю;
5) выполняется ряд мероприятий для обеспечения доступа к услугам Центра на Портале государственных и муниципальных услуг;
6) разрабатывается новый интерактивный сайт учреждения, который не только будет нести информационный функционал, но и позволит стать инструментом для проведения кадастровой оценки объектов всех категорий.
ЛИТЕРАТУРА
1. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
2. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226.
