CC BY
84
УДК 33:34
МОНОПОЛИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Елена Ивановна Лобанова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доцент, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: L1593@mail.ru
В статье рассматриваются новеллы государственной кадастровой оценки: законопроект Минэкономразвития РФ и альтернативные предложения депутатов Госдумы РФ по совершенствованию системы государственной кадастровой оценки: государственные оценщики, бюджетные организации по кадастровой оценке, налогооблагаемая база -кадастровая стоимость, проблемы практики оценки кадастровой стоимости недвижимости, оспаривание кадастровой стоимости.
Ключевые слова: недвижимость, оценка, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, налоги, кадастровая оценка.
MONOPOLIZATION OF STATE CADASTRAL VALUATION
Helena I. Lobanova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., associate professor, Ph. D., Associate Professor of Business Process Management, tel. (383)210-95-87, e-mail: L1593@mail.ru
The article deals with the novel system of property taxes: property tax, tax on personal property and land tax, new tax base - the cadastral value, practice problems of valuation of real estate for tax purposes, challenging the cadastral value.
Key words: real estate, taxes, evaluation, market value, cadastral value, cadastral valuation.
В настоящее время кадастровая стоимость зачастую определяется без учета индивидуальных особенностей объектов, из-за чего часто оказывается значительно выше рыночной. Увеличение количества исков об оспаривании результатов кадастровой стоимости, изменение подведомственности таких дел (передача дел из арбитражей в суды общей юрисдикции), отсутствие единообразной судебной практики, методические проблемы самой оценки и многие другие вопросы кадастровой оценки требуют решения.
Согласно оценкам Росреестра, в год оспаривается более 10 тыс. кадастровых оценок. По статистике Росреестра, за 2013 год суды в 67% случаев удовлетворяли требования налогоплательщиков о снижении кадастровой стоимости. Это означает, что экономически обоснованная стоимость формируется, рынок развивается.
По данным Росреестра, в 2014 году зафиксированы 4,8 тыс. судебных споров, в 2015-м — 7,5 тыс. По итогам таких споров стоимость недвижимости в среднем снижалась на 40-70 %.
Минэкономразвития России фиксирует "системный кризис" действующей модели ГКО, и разрабатывает законопроект, призванный решить проблему "непредсказуемости" кадастровой стоимости. Поскольку с 2014 года в ряде случаев размер налога на имущество организаций (а с 2015-го налог на имущество физических лиц в 28 регионах) привязан к государственной кадастровой оценке, судебное оспаривание ее результатов стало распространенным явлением. Кроме того, в 2014 году бюджетный кризис заставил регионы добиваться завышения оценки, в 2015-м к этому добавились ожидания быстрого снижения рыночных цен на недвижимость, вызвавшие рост числа судебных споров по оценке.
Законодательная база формирования кадастровой стоимости в РФ это:
- Федеральный стандарт «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4) Приказ Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010года;
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №1Э5-ФЗ от 29.07.1998;
- Правила проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316;
- Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 года;
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р;
- Методические указания по государственной кадастровой оценке земельных участков различных категорий и объектов капитального строения.
В соответствии с Законом об оценочной деятельности Совет по оценочной деятельности (комиссия по кадастровой оценке) при Минэкономразвития России (руководитель Сапожников П.М., руководитель методического отдела РОО, проф. МГУ), целью которой является разработка методических указаний по кадастровой оценке и формирование предложений по повышению качества работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, включает в планы своей работы создание :
- Методических указаний (стандартов) по определению рыночной стоимости объектов недвижимости для целей оспаривания;
- Методических указаний по оценке продуктивных земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда, особо охраняемые природные территории) и проведение работы по анализу научно-исследовательских работ, связанных с апробацией проекта методических указаний о государственной кадастровой оценке (ГКО), и мониторинг работы комиссий и судов по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основные новеллы законопроекта Минэкономразвития РФ по ГКО и возникающие проблемы заключатся в следующем.
Целями законопроекта "О государственной кадастровой оценке" заявлены : "развитие института "государственных кадастровых оценщиков", а также устранение недостатков существующей системы. Законопроект предполагает создание децентрализованной региональной (на уровне субъектов Федерации) системы определения базы налогообложения (кадастровой стоимости).
Законопроект не имеет взаимосвязи с базовыми принципами действующего законодательства, целями и задачами дорожной карты « О совершенствовании оценочной деятельности».
По мнению экспертов РОО решение проблем государственной кадастровой оценки через создание федеральных бюджетных учреждений представляется нецелесообразным, поскольку государственная монополия на проведение ГКО создает предпосылки для активного использования административного ресурса. Представители СРО оценщиков "Экспертный совет" на слушаниях в Общественной палате заявляли о том, что проект приведет к "государственному нормативному ценообразованию" на рынке недвижимости. С критикой реформы выступала Торгово-промышленная палата.
По последнему (март 2016 г.) обсуждению проекта претензии совета по кодификации законодательства касались недостаточной конкретизации положений проекта. Например, по тексту непонятно, является ли обязательной передача полномочий оценщиков бюджетным учреждениям.
Согласно законопроекту заказчик-регион передает полномочия по проведению кадастровой оценки бюджетной организации, учредителем которой и является, - и получает полный контроль над исполнителем, что нарушает принцип независимости оценщика.
По инициативе Комиссии Общественной палаты РФ по развитию малого и среднего бизнеса состоялись общественные слушания, и участники пришли к выводу, что принятие законопроекта нецелесообразно. Оно чревато подорожанием услуг оценщиков, невозможностью оспорить их решение в суде и утратой принципа независимости оценочной деятельности. Эксперты считают, что такая модель должна быть отработана, кроме того, бюджетные учреждения должны быть не оценщиками, а заказчиками оценочных работ.
Государственные оценщики не решают основные проблемы реализации государственной кадастровой оценки:
- отсутствует информация в ГКН об оцениваемых объектах. Для качественного проведения государственной кадастровой оценки в регионах необходима инвентаризация объектов недвижимости;
- отсутствует качественный инструментарий для проведения многослойных расчетов по определению кадастровой стоимости методами массовой оценки. В то же время Приказом от 22 июня 2015 г. N 388 МЭР РФ внесло изменения в федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".
Из пунктов 3 и 10 ФСО исключается способ установления кадастровой стоимости на основе методов массовой оценки. Теперь кадастровая стоимость
объекта недвижимости будет определяться на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Обременения при кадастровой оценке не будут учитываться за исключением «установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или РФ».
Определенная таким образом кадастровая стоимость не есть рыночная стоимость, поэтому ставить вопрос об «оспаривании», а точнее о замещении кадастровой стоимости рыночной стоимостью в принципе невозможно;
- отсутствуют квалифицированные специалисты для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Низкий профессиональный уровень исполнителей работ по государственной кадастровой оценке ведет к падению имиджа государства.
В законопроекте отсутствуют какие-либо указания на наличие специального профессионального образования в области оценочной деятельности у сотрудников этого бюджетного учреждения.
Исключены положения о необходимости исполнителя страховать свою ответственность.
Новая редакция закона ст.9 предполагает - «иметь опыт определения кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости в течение трех лет, предшествующих дате приема на работу в бюджетное учреждение», что на наш взгляд недостаточно.
В проекте закона предлагается полностью исключить из комиссии по оспариванию представителей предпринимательского сообщества и независимых оценщиков, которые в данный момент составляют до половины комиссии. Комиссия, состоящая из местных чиновников, в ущерб интересам бюджета не будет принимать положительные решения о пересмотре кадастровой стоимости к уменьшению.
Поскольку СРО оценщиков также исключаются из процесса оценки, исчезает требование о проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости.
Новая редакция закона - досудебное разбирательство оставлено на рассмотрение бюджетным учреждениям. Порядок рассмотрения бюджетным учреждением обращений об ошибках в определении кадастровой стоимости устанавливается органом, уполномоченным на нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки.
Как считает Сапожников П.М. принятие законопроекта приведет к :
- отказу от принципа адвалорности кадастровой оценки - уничтожению реальных экономических индикаторов;
- неконтролируемому росту стоимости налогооблагаемой базы;
- ликвидации сложившегося диалога налогоплательщиков с органами власти при содействии профессионально подготовленных оценщиков;
- ликвидации системы общественного контроля за соблюдением методологии;
- отсутствию ответственности исполнителя и итоге к социальной нестабильности.
Реализация законопроекта потребует дополнительных затрат на него (единовременные затраты на организацию бюджетных учреждений; ежегодные затраты на их содержание; затраты на обеспечение работы региональных и федеральной межведомственных коллегий; затраты на разработку методического обеспечения; затраты на содержание надзорных органов и др.).
Депутаты Госдумы от «Справедливой России» Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова подготовили алтернативный проект закона «О государственной кадастровой оценке в РФ». Основные отличия данного законопроекта:
- кадастровая оценка имеет рыночную природу, и она должна быть оспорима;
- «прозрачность» процедуры проведения государственной кадастровой оценки. Обязанность Росреестра публиковать промежуточные отчетные документы в Интернете и СМИ на всех этапах проведения кадастровой оценки. При этом заинтересованные лица смогут направить свои замечания на промежуточные результаты оценки и подать декларацию об уточнении характеристик объекта недвижимости или документы, подтверждающие ошибочность выводов оценщика;
- закрепление за муниципалитетами права создавать бюджетные учреждения, в полномочия которых будет входить проведение государственной кадастровой оценки, в том числе и организация конкурса среди оценщиков;
- конкретизация состава комиссии при Росреестре по рассмотрению споров;
- возможность для юридических лиц обжаловать итоги кадастровой оценки напрямую в суды, минуя комиссию при Росреестре.
Эксперты считают, что лучшим выходом будет внесение изменений в действующее законодательство в части совершенствования института кадастровой оценки и повышения эффективности оспаривания кадастровой стоимости. Требуется соблюсти баланс между оценкой и оспариванием.
Представители оценочного и бизнес сообщества не согласны с необходимостью так резко менять госрегулирование.
Введение института государственных кадастровых оценщиков не решит существующих проблем, при этом бизнес и население фактически лишатся возможности оспаривать результаты оценки.
© Е. И. Лобанова, 2016
