CC BY
59
Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости
Е.В. Бадулина главный консультант аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. Москва)
Екатерина Владимировна Бадулина, kate_fad@mail.ru
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на недвижимое имущество, принадлежащее физическим или юридическим лицам, определяется, как правило, исходя из кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости (статьи 375, 402 НК РФ).
Согласно статье 378.2 НК РФ налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих видов недвижимости, принадлежащей юридическим лицам:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности таких организаций в Рос-
сийской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
В отношении иных объектов недвижимости база по налогу на имущество организаций определяется исходя из среднегодовой стоимости имущества.
Согласно статье 401 НК РФ налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих видов недвижимости, принадлежащей физическим лицам:
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Анализ положений статьи 401 НК РФ позволяет прийти к выводу о том, что налогообложение практически любой недвижимости, принадлежащей физическому лицу, осуществляется исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости определяется база по земельному налогу для физических и юридических лиц.
Следует отметить, что земельный налог и налог на имущество физических лиц
относятся к местным налогам - в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации 100 процентов налога поступает в местный бюджет. Налог на имущество организаций - региональный налог, 100 процентов которого наполняют региональные бюджеты.
Таким образом, определение кадастровой стоимости - чрезвычайно важный вопрос, затрагивающий интересы как владельцев недвижимости, так и публичные интересы, связанные с налоговыми поступлениями в региональные и местные бюджеты.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки, при осуществлении кадастрового учета ранее неучтенных объектов недвижимости (изменения характеристик учтенных объектов) или в результате оспаривания кадастровой стоимости.
В настоящее время проведение государственной кадастровой оценки и определение в результате такой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в соответствии с главой 111.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, действующими на основании государственного контракта, заключенного с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Оценщиками являются физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (далее также - СРО) оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. Проект отчета об определении
кадастровой стоимости, подготовленный оценщиками, подлежит экспертизе в саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоят оценщики, готовившие проект отчета.
Определенная в массовом порядке, по общим усредненным показателям кадастровая стоимость зачастую оказывается в разы выше рыночной стоимости (превышение может быть более чем в 10 раз), что влечет последующее оспаривание такой кадастровой стоимости 1. Огромное количество судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости свидетельствует о том, что существующий механизм ее определения неэффективен. Кроме того, оценка рыночной и кадастровой стоимостей, проведенная в одном и том же СРО может не совпадать. В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даются разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Так, в постановлении подчеркнуто, что суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исходя из имеющихся в деле доказательств. Предусмотрена возможность для бывшего собственника недвижимости обратиться с заявлением в суд о пересмотре кадастровой стоимости, если ее величина затрагивает его права как налогоплательщика.
4 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации Правительством Российской Фе-
Подробнее см., например:
Бастрыкин В. В., Бирюкова Л. Л., Болотских В. В. Анализ результатов судебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской и Новосибирской областях // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11 С. 46-67;
Федотова М. А., Гоигорьев В. В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11. С. 40-45.
дерации был внесен проект федерального закона № 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке». Указанный законопроект, как следовало из пояснительной записки к нему, предлагал осуществлять правовое регулирование государственной кадастровой оценки в специальном законодательном акте. В нем была предпринята попытка решить «застарелые» для сферы кадастровой оценки проблемы. Принятый 3 июля 2016 года Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) вступает в силу с 1 января 2017 года.
Для повышения качества проведения кадастровой оценки, а также чтобы разорвать «замкнутый круг» (оценка кадастровой стоимости рыночными оценщиками - экспертиза отчета об оценке СРО этих же оценщиков; при оспаривании - определение рыночной стоимости объекта - экспертиза отчета об оценке СРО этих же оценщиков), Закон о государственной кадастровой оценке изменяет существующий подход к проведению государственной кадастровой оценки посредством введения института государственных кадастровых оценщиков.
Полномочиями по определению кадастровой стоимости будут наделены государственные бюджетные учреждения, которые будут создаваться субъектами Российской Федерации. Полномочия по проведению экспертизы проекта отчета об определении кадастровой стоимости, подготовленного работниками бюджетных учреждений, предоставляются органу регистрации прав.
Законом о государственной кадастровой оценке определены полномочия бюджетного учреждения, требования к его работникам. Субъекты Российской Федерации могут устанавливать дополнительные требования к работникам бюджетного учреждения. Бюджетные учреждения наделяются следующими полномочиями:
• предоставление разъяснений по поводу результатов определения кадастровой стоимости;
• рассмотрение обращений об исправлении технических и методологических ошибок;
• осуществление постоянного мониторинга и обработка данных рынка недвижимости;
• сбор, обработка, систематизация и накопление сведений об объектах недвижимости. Накопление этих данных должно способствовать большей точности результатов проведения кадастровой оценки, насколько об этом в принципе можно говорить, имея в виду массовую, а не индивидуальную процедуру, которой по своей сути является государственная кадастровая оценка.
Закон о государственной кадастровой оценке вводит положения об осуществлении органом регистрации прав государственного надзора за деятельностью по определению кадастровой стоимости. Надзор осуществляется в том числе за соблюдением периодичности проведения государственной кадастровой оценки. Надзор проводится в соответствии с положениями Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.
Закон о государственной кадастровой оценке предполагает проведение очередной и внеочередной кадастровых оценок. По сравнению с действующими правилами сроки проведения очередной кадастровой оценки не меняются (не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет). Внеочередная кадастровая оценка зависит от ежеквартального индекса рынка недвижимости, определяемого органом норматив-
ного правового регулирования для каждого субъекта Российской Федерации. Если он понижается на 30 и более процентов, то проводится внеочередная оценка. В этом случае определение кадастровой стоимости проводится в течение трех месяцев после опубликования индекса.
Внеочередная государственная кадастровая оценка будет проводиться также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Федерации, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Кадастровая стоимость по итогам внеочередной оценки может корректироваться только в сторону понижения. Это безусловный плюс для собственников объектов недвижимости.
Общий порядок проведения государственной кадастровой оценки будет следующим.
Бюджетное учреждение формирует проект отчета (в котором содержатся промежуточные сведения о кадастровой стоимости). В течение 50 дней с момента опубликования проекта отчета к нему принимаются замечания от любых заинтересованных лиц. Замечания могут касаться только методологических или технических ошибок, допущенных бюджетным учреждением.
Бюджетное учреждение обрабатывает поступающие замечания и размещает в интернете информацию о принятии или об отклонении замечаний. По итогам обработки замечаний подготовленный отчет об определении кадастровой стоимости (с информацией о принятых и отклоненных замечаниях) направляется в орган регистрации прав. Орган регистрации прав проверяет отчет на соответствие требованиям к составлению отчета. Требования к отчету должны быть утверждены Министерством экономического развития Российской Фе-
дерации (далее - Минэкономразвития России). Если замечаний нет, то отчет направляется в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации для утверждения.
В настоящее время оценка проводится на основании стандартов оценки, которые разрабатываются СРО оценщиков (федеральные стандарты и стандарты, утвержденные СРО). Федеральные стандарты разрабатываются СРО оценщиков и утверждаются Минэкономразвития России. Согласно концепции Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая оценка должна осуществляться на основании единой методики, которая будет разработана Минэкономразвития России.
Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» изменяет существующие подходы к оспариванию кадастровой стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости при установлении его рыночной стоимости осуществляется в комиссии, которая может создаваться в субъекте Российской Федерации и должна включать представителей предпринимательского сообщества, или в суде. Таким образом, отменяется существующее правило об обязательном досудебном оспаривании кадастровой стоимости в комиссии для юридических лиц. Исключается правило о необходимости проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которая до вступления в силу Закона о государственной кадастровой оценке проводится в СРО оценщиков за плату и является необходимым документом для обращения в суд. Как показывает практика, эта экспертиза только увеличивает затраты заявителей на судебное разбирательство и не всегда является эффективной.
В целом законодателем предпринята попытка упорядочить процедуру кадастровой оценки, установить государственный надзор за ее проведением, соблюдением периодичности кадастровой оценки. Конечно, на
бюджеты субъектов Российской Федерации будет возложена дополнительная нагрузка по созданию бюджетных учреждений, набору сотрудников (в настоящее время субъекты Российской Федерации уже занимаются организацией проведения кадастровой оценки). Многочисленные судебные споры свидетельствуют о том, что существующая система не оправдывает себя. Возможно, государственные кадастровые оценщики будут работать эффективнее.
В ходе дискуссии, развернувшейся вокруг законопроекта № 1060652-6, звучали предложения приравнять кадастровую оценку к рыночной стоимости объекта. Однако нужно понимать, что, к сожалению, сделать массовую оценку индивидуальной просто невозможно, поскольку рыночная цена объекта недвижимости определяется исходя из ряда индивидуальных характеристик, которые невозможно учесть при общей оценке. Или же нужно просто отказываться от налогообложения по кадастровой стоимости.
Вместе с тем в Законе о государственной кадастровой оценке появляется очень важный принцип экономической обоснованности проведения государственной кадастровой оценки. Согласно этому принципу при определении кадастровой стоимости должны будут учитываться рыночные характеристики объектов недвижимости. Его введение направлено на сокращение разрыва между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости.
Что касается последствий вступления в силу Закона о государственной кадастровой оценке для оценочной деятельности и рынка недвижимости, то государственная кадастровая оценка однозначно будет обособлена от рыночных оценщиков. Однако «негосударственные» оценщики по-прежнему будут определять рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. Заключение об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости будет предоставляться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд, по-
этому такие оценщики не будут полностью исключены из процесса определения кадастровой стоимости. Оценщики, специализирующиеся на государственной оценке, смогут устроиться на работу в бюджетное учреждение.
Оценку кадастровой стоимости предполагается сделать более прозрачной. Достижению этой цели будет служить единая методика оценки. Кроме того, заложенные в рассматриваемом законе механизмы аккумулирования информации об объектах недвижимости направлены на осуществлении более точного расчета кадастровой стоимости. Этому должна способствовать и внеочередная кадастровая оценка, проведение которой зависит от колебания цен на недвижимость.
Плюсом для заинтересованных лиц является возможность подавать замечания к опубликованному проекту отчета. Замечания должны оперативно обрабатываться, и информация об их учете или отклонении (с обоснованием) будет появляться на сайте бюджетного учреждения.
По заявлению заинтересованных лиц и после утверждения отчета возможно исправление невыявленных ошибок, что будет являться основанием для пересмотра кадастровой стоимости объекта.
Среди недостатков нового закона можно выделить отсутствие возможности проверки определения кадастровой стоимости по существу до ее утверждения. Замечания заинтересованных лиц и органа регистрации прав могут касаться только методологических и технических ошибок. Новый закон не решает и существующую проблему, касающуюся порядка определения кадастровой стоимости линейных объектов, расположенных на территориях нескольких субъектов Российской Федерации.
Положения закона предложено ввести в действие с 1 января 2017 года. При этом с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года предлагается установить переходный период, в течение которого, по правилам Закона об оценочной деятельности, будет прово-
диться только оценка, процедура проведения которой уже началась (когда исполнитель уже отобран по конкурсу). Новая же кадастровая оценка будет проводиться по правилам Закона о государственной кадастровой оценке 2.
Подводя итог, можно сказать, что эффективность реформы системы государственной кадастровой оценки и ее влияние на имущественные интересы налогоплательщиков покажет складывающаяся правоприменительная практика.
ЛИТЕРАТУРА
1 . Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
2. Бюджетный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ.
3. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
5. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28.
6. О государственной кадастровой оценке : проект федерального закона № 1060652-6.
7. О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля : Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ.
8. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ.
9. Бастрыкин В. В., Бирюкова Л. Л., Бо-лотских В. В. Анализ результатов судебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской и Новосибирской областях // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11.
10. Федотова М. А., Григорьев В. В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11.
2 Смотри:
Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статьи 18 и 20);
Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (статья 24).
