CC BY
65
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
.«А".
•/V
УДК 332.622 001: 10.24411/2587-6740-2019-13045
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Е.Г. Черных, Ю.А. Новиков, В.Н. Щукина
ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет», г. Тюмень, Россия
В статье рассмотрен теоретический и практический материал по кадастровой оценке недвижимости, порядок ее осуществления для определения кадастровой стоимости. Выявлены основные проблемы кадастровой оценки — отсутствие достаточной для оценки информации по многим объектам. Перечислены основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, кадастровая стоимость, государственные бюджетные учреждения.
На сегодняшний день узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости на территории России можно с помощью интерактивной кадастровой карты, которая находится на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и не должны влиять на цену продажи или покупки объекта недвижимости, но ее сведения имеют большое значение, так как фиксируется в документах Росреестра.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости — это расчетная величина, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки, представляющей собой последовательную цепочку процедур. Регламентируется она Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»). До 1 января 2017 г. вопросы проведения государственной кадастровой оценки регулировались Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1-3].
Согласно указаниям, определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Земельный участок характеризуется его назна-
чением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности.
В практической деятельности хозяйствующих субъектов понятие вид разрешенного использования (ВРИ), имеет большее значение, поскольку оно относится к конкретному земельному участку, тогда как территориальная зона включает обычно несколько земельных участков и служит для целей планирования развития территорий. ВРИ влияет на разрешенный характер использования земельного участка, его кадастровую и рыночную стоимость, а также на размер ставки налога на землю.
С 1 января 2017 г. установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Указанная норма введена Федеральным законом от 03.07.2016 г. № З73-Ф3 [4-5].
Основные, условно разрешенные и вспомогательные ВРИ, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства либо их сочетания устанавливаются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Решением Тюменской городской Думы от 30 октября 2008 г. № 154 «О Правилах землепользования и застройки города Тюмени» установлены следующие виды территориальных зон города Тюмени (рис.).
Ж-1 - Ж-4 Жилые зоны
ОД-1 - ОД-7 Общественно-деловые зоны
П-1 - П-3
Производственные
ИТ-1 - ИТ-3 Зоны инженерной и транспортной инфраструктур
Р-1 - Р-6 Зоны рекреационного назначения
СН-1 - СН-4 Зоны специального назначения
СХ-1 - СХ-3 Зоны сельскохозяйственного использования
Рис. Виды территориальных зон города Тюмени
Виды разрешенного использования внутри территориальных зон самые разнообразные.
В 2010 г. в Земельный кодекс РФ введена норма, согласно которой ВРИ определяются в соответствии с единым классификатором. Впоследствии в целях реализации требований Земельного кодекса РФ, Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 утвержден «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков». Установлен переходный период до 2020 г. Классификатор содержит 13 обобщенных видов разрешенного использования земельных участков.
Согласно указаниям для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов (табл. 1).
Источником первичных данных об объектах оценки с 1 января 2017 г. является Единый государственный реестр недвижимости, объединяющий Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Одной из главных проблем кадастровой оценки является отсутствие достаточной для оценки информации по многим объектам. Многие земельные участки имеют неопределенный вид использования, что не позволяет их правильно сгруппировать для оценки. На этапе подготовки к проведению кадастровой оценки, а также на этапе формирования отчетных документов правообладатели объектов недвижимости смогут предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов.
Действующая кадастровая стоимость (КС) в Тюменской области [6-7]:
• КС земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов Тюменской области, 434536 единиц (утв. Распоряжением ДИО ТО от 08 ноября 2016 г. № 0111/16);
• КС земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, 105789 единиц (утв. Распоряжением ДИО ТО от 06 октября 2016 г. № 0092/16);
• КС объектов недвижимости в Тюменской области, 986688 объектов (утв. Распоряжением ДИО ТО от 22 ноября 2016 г. № 0131/16);
• КС земель промышленности и иного специального назначения (утв. Постановлением Правительства ТО от 26.11.2014 г. № 594-п). Действующая кадастровая стоимость в Тюменской области определена по состоянию на 01.01.2016 г. и, в соответствии с п. 1 ст. 5 Налогового кодекса РФ, для целей налогообложения применяется с 01.01.2017 г.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 3 (369) / 2019
зоны
LAND RELATIONS AND LAND MANAGEMENT
Таблица 1
Группировка земельных участков в соответствии с кодами расчета видов использования
Обобщенные виды разрешенного использования и коды основных сегментов земельных участков: Вид ВРИ ВРИ земельного участка Сегмент ВРИ ВРИ земельного участка
1.0 Сельскохозяйственное использование 1 сегмент Сельскохозяйственное использование
2.0 Жилая застройка 2 сегмент Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)
3.0 Общественное использование объектов капитального строительства 3 сегмент Общественное использование
4.0 Предпринимательство 4 сегмент Предпринимательство
5.0 Отдых (рекреация) 5 сегмент Отдых (рекреация)
6.0 Производственная деятельность 6 сегмент Производственная деятельность
7.0 Транспорт 7 сегмент Транспорт
8.0 Обеспечение обороны и безопасности 8 сегмент Обеспечение обороны и безопасности
9.0 Деятельность по особой охране и изучению природы 9 сегмент Охраняемые природные территории и благоустройство
10.0 Лесная 10 сегмент Использование лесов
11.0 Водные объекты 11 сегмент Водные объекты
12.0 Общее пользование территории 12 сегмент Специальное,ритуальное использование, запас
13.0 Ведение садоводства, огородничества дачного хозяйства 13 сегмент Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка
14 сегмент Иное использование
Таблица 2
Существующий перечень ВРИ для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов
Существующий перечень ВРИ для ГКО земель населенных пунктов установлен «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39. ВРИ 1 Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки
ВРИ 2 Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки
ВРИ 3 Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок
ВРИ 4 Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества
ВРИ 5 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
ВРИ 6 Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц
ВРИ 7 Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения
ВРИ 8 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения
ВРИ 9 Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок
ВРИ 15 Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования
ВРИ 17 Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования,науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии
При изучении Проекта отчета № 07-КО-16 установлено, что в процессе группировки объектов оценки земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0704006:65 и 72:17:1708012:1772 отнесены к группе земельных участков ВРИ 2 «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки».
При этом документально установленное разрешенное использование земельных участков:
• Для организации личного подсобного сельского хозяйства — личное подсобное хозяйство, согласно положениям Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
• Для организации подсобного сельского хозяйства — порядок организации подсобных сельских хозяйств установлен Постановлением Совета Министров СССР от 2 сентября 1982 г., Постановлением Совета Министров СССР от 17.10.1985 г. № 973 «О подсобных сельских хозяйствах предприятий, организаций, учреждений» с целью производства сельскохозяйственной продукции для нужд предприятий (снабжения столовых, реализации работникам). Очевидно, что варианты разрешенного использования для «Личного подсобного хозяйства»
46 -
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 3 (369
(ВРИ 2) и «Для организации подсобного сельского хозяйства» (ВРИ 15), не являются тождественными.
Суммарная кадастровая стоимость двух земельных участков, ошибочно установленная в проекте отчета № 07-КО-16 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тюменской области, по состоянию на 01.01.2016 г. составила!812301507,50 руб., что более чем в 2,4 раза превышает стоимость 1457 участков группы ВРИ 15 в сумме 743990563 руб. Разница в ошибочно установленной суммарной кадастровой стоимости земельных участков, с их суммарной кадастровой стоимостью, при исправлении допущенной ошибки в 4830492,66 руб. составляет 1807471014,84 руб. Возможная переплата земельного налога при утверждении ошибочно установленной кадастровой стоимости составит 27112065,22 руб. в год.
Изменение ВРИ наиболее часто требуется в следующих случаях:
• строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;
• разделение или выделение обособленных земельных участков;
• изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;
• уточнение вида разрешенного использования, неправильно внесенного или в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.
2019
Изменение основных видов разрешенного использования земельных участков физическими и юридическими лицами осуществляется в заявительном порядке. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора (фактически до 1 марта 2015 г.) признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.
Виды разрешенного использования, используемые в целях государственной кадастровой оценки (ГКО) на 1 января 2016 г., будут применяться до 1 января 2020 г., так как органы местного самоуправления обязаны внести изменения в ПЗЗ в части приведения установленных градостроительным регламентом ВРИ в соответствие с ВРИ, предусмотренными Классификатором, именно до этой даты (табл. 2) [8].
Средний удельный показатель кадастровой стоимости земель представлен в таблице 3.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу нового закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с действующим в настоящее время Федеральным
www.mshj.ru
Средний удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв. м
.«А".
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Таблица 3
Муниципальный район (городской округ) ВРИ 1 ВРИ 2 ВРИ 3 ВРИ 4 ВРИ 5 ВРИ 6 ВРИ 7 ВРИ 8 ВРИ 9 ВРИ 15 ВРИ 17
Тюменский муниципальный район 937,55 299,86 726,10 88,36 768,55 247,99 1 035,98 80,21 334,94 1,60 183,56
Городской округ город Тюмень 4 110,20 1 675,60 2 568,35 348,20 4 498,01 6 619,49 6 133,41 275,05 1 156,04 1,61 1 641,07
Тюменская область 3 492,16 323,25 1 821,57 283,63 2 709,07 2 107,36 2 070,12 169,73 505,10 1,31 659,06
законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
К недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.
В случае изменения КС, по решению комиссии или суда, сведения о КС применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости [8].
Изменение КС объекта имущества вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.
С 01.01.2020 г. вступает в силу ст. 19. «Особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки» Федерального закона № 237-ФЗ:
1. Орган регистрации прав ежеквартально рассчитывает и опубликовывает индекс рынка недвижимости в фонде данных ГКО.
2. В случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на 30% и более со дня проведения последней ГКО принимается решение о проведении внеочередной ГКО.
3. Внеочередная ГКО проводится также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта РФ и сведения о которых содержатся в ЕГРН.
4. Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной ГКО, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в ЕГРН на дату проведения такой оценки.
5. В случае превышения кадастровой стоимости, полученной в ходе проведения внеочередной ГКО, над кадастровой стоимостью, содержащейся в ЕГРН на дату проведения такой оценки, кадастровая стоимость не изменяется. Таким образом, принципами, необходимыми
для успешной реализации концепции проведения кадастровой оценки, для определения кадастровой стоимости являются: единая методология оценки, публичность и открытость процедур, соблюдение баланса интересов правообладателей и органов власти, использование достоверной рыночной информации.
Исходя из статистики и проведенного анализа, важность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, велика, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой
стоимости в России складывается исходя из вышеперечисленных проблем.
Литература
1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (редакция от 29.07.2017 г.). Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ (редакция от 29.07.2017 г.) «О государственной кадастровой оценке». Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 (редакция от 30.06.2010 г.) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
4. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
5. Письмо Минэкономразвития России от 22.12.2016 г. № 39682-ВА/Д23и «О разъяснении законодательства». Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
6. Все о кадастровой стоимости, методике ее расчета и влиянии на земельный налог / Официальный сайт Российского общества оценщиков — 2018. Режим доступа: http://www.sroroo.ru/
7. Данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости / Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии — 2018. Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/
8. Кустышева И.Н., Подопригора Д.А., Таратынова А.В. Типичные ошибки в отчетах для оспаривания кадастровой стоимости. Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения: сборник материалов Национальной научно-практической конференции, 14-15 декабря 2017 г., Новосибирск. В 2 ч. Ч. 2. Новосибирск: СГУиТ, 2018. 225 с. С. 59-65.
Об авторах:
Черных Елена Германовна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, chernyheg@tyuiu.ru Новиков Юрий Александрович, кандидат технических наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, novikovja@tyuiu.ru Щукина Вера Николаевна, кандидат технических наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, schukinavn@tyuiu.ru
FEATURES OF DETERMINATION OF CADASTRAL VALUE ON THE EXAMPLE OF THE TYUMEN REGION
E.G. Chernykh, Yu.A. Novikov, V.N. Shchukina
Industrial university of Tyumen, Tyumen, Russia
in the article, the authors reviewed the theoretical and practical material on the cadastral valuation of real estate, the procedure for its implementation to determine the cadastral value. The main problems of cadastral valuation are revealed — the lack of sufficient information to evaluate information on many objects. Listed reasons for revising the results of determining the cadastral value is. Keywords: state cadastral valuation, cadastral value, state budget institutions.
References
1. Federal law of July 29, 1998 No. 135- FZ "On appraisal activities in the Russian Federation" (revised on 29.07.2017). Access from referral legal system "Consultant Plus".
2. Federal law of July 03, 2016 No. 237-FZ (revised on 29.03.2017) "On state cadastral evaluation". Access from referral legal system "Consultant Plus".
3. Decree of the Government of the Russian Federation dated April 8, 2000 No. 316 (revised on 30.06.2010) "On approval of the Rules for conducting state cadastral valuation of land". Access from referral legal system "Consultant Plus".
About the authors:
4. Order of the Ministry of economic development of Russia of 12.05.2017 No. 226 "On approval of guidelines on state cadastral evaluation". Access from referral legal system "Consultant Plus".
5. Letter of the Ministry of economic development of Russia of 22.12.2016 No. 39682-VA/D23 "On clarification of legislation". Access from referral legal system"Consultant Plus".
6. Everything about the cadastral value, the method of its calculation and the impact on land tax. Official website of the Russian society of appraisers — 2018. Access mode: http://www.sroroo.ru/
7. Data on the cadastral value of the property. Official site of the Federal service for state registration of cadastre and cartography -2018. Access mode: http://www.rosreestr.ru/
8. Kustysheva I.N., Podoprigora D.A., Taratynova AV. Typical errors in the reports to challenge the cadastral value. Regulation of land and property relations in Russia: legal and geospatial support, real estate appraisal, ecology, technological solutions [Text]: collection of materials of the National scientific and practical conference, December 14-15, 2017, Novosibirsk. In 2 parts. Part 2. Novosibirsk: SSUiT, 2018. 225 p. Pp. 59-65.
Elena G. Chernykh, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of the department of geodesy and cadastral activity, chernyheg@tyuiu.ru Yury A. Novikov, candidate of technical sciences, associate professor of the department of geodesy and cadastral activity, novikovja@tyuiu.ru Vera N. Shchukina, candidate of technical sciences, associate professor of the department of geodesy and cadastral activity, schukinavn@tyuiu.ru
chernyheg@tyuiu.ru
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ №3(369)/2019
