CC BY
63
Повышение устойчивости новой системы государственной кадастровой оценки (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237)
Е.С. Кизякин заместитель директора государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (г. Красногорск) П.С. Бабкин директор государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (г. Красногорск)
Егор Сергеевич Кизякин, [email protected]
Начиная с конца 1990-х годов в России были сделаны важнейшие и основополагающие шаги в направлении совершенствования нормативной правовой базы кадастровой оценки. Так, основными нормативными правовыми актами, регулирующими сферу государственной кадастровой оценки, являются:
• постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
• постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
• Федеральный закон от 22 июля 201 0 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 167-ФЗ);
• Федеральный закон от 29 июля 1 998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон № 135-Ф3);
• Федеральный закон от 3 июля 201 6 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ, Закон о государственной
кадастровой оценке);
• Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 360-ФЗ).
До вступления в силу Закона от № 167-ФЗ государственную кадастровую оценку осуществляли сотрудники федеральных государственных унитарных предприятий, оспаривание было возможным только в судебном порядке; после - победители аукционов - независимые оценочные компании с обязательной экспертизой отчетов в саморегулируемых организациях оценщиков, законом предусматривался досудебный порядок оспаривания по выбору заинтересованного лица.
С 1 января 2013 года Законом № 167-ФЗ полномочия заказчика работ переданы субъектам Российской Федерации (до этой даты такие полномочия осуществляла Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Важно отметить, что Россия не была готова к передаче полномочий заказчиков работ по кадастровой оценке субъектам Российской Федерации ни организационно (не были зафиксированы минимальные сроки работ, отсутствовали требования к исполнителям работ), ни профессионально (сотрудникам уполномоченных органов субъектов Российской Федерации пришлось осваивать
новый вид деятельности, к которой их не готовили, на рынок вышли оценочные организации, которые никогда не проводили кадастровую оценку), ни информационно (рыночная информация не накапливалась системно, имелись и до сих пор имеются пропуски и несоответствия в кадастре недвижимости).
В результате появилось множество жалоб на результаты кадастровой оценки, государство винило в этом независимых оценщиков, и в 2016 году были приняты Закон № ЗбО-ФЗ и Закон № 237-Ф3, согласно которым полномочия по проведению кадастровой оценки переданы субъектам Российской Федерации прежде всего с целью сделать систему кадастровой оценки более устойчивой.
Законом № ЗбО-ФЗ упразднены нормы Закона об оценочной деятельности, позволяющие субъектам Российской Федерации проводить закупочные процедуры на работы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также установлено, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Законом № 135-ФЗ, с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года в общем случае применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года, или кадастровая стоимость, определенная позднее 1 января 2014 года, если она ниже стоимости, действовавшей на 1 января 2014 года.
3 июля 2016 года (одновременно с подписанием Закона № З60-ФЗ) Президентом Российской Федерации подписан Закон № 237-ФЗ, согласно которому каждому субъекту Российской Федерации в период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года необходимо перейти к работе в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ, в том числе наделить полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Таким образом, в настоящее время субъ-
екты Российской Федерации мотивированы на скорейшую организацию соответствующего бюджетного учреждения в целях получения возможности актуализировать кадастровую стоимость объектов недвижимости.
Ключевыми нормативными правовыми актами новой системы кадастровой оценки являются Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Сравнение старой и новой систем кадастровой оценки
Законом № 237-ФЗ существенным образом изменена система определения кадастровой стоимости.
Во-первых, полномочия по определению кадастровой стоимости переданы государственным бюджетным учреждениям субъектов Российской Федерации. Такие учреждения будут заниматься всеми вопросами кадастровой оценки на постоянной основе. В Московской области - это государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки».
Во-вторых, предусмотрена подготовка к проведению государственной кадастровой оценки. Процесс подготовки включает сбор и обработку всего массива информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, согласно новым Методическим указаниям до 1 января года определения кадастровой стоимости. Методическими указаниями предусмотрен состав из 56 ценообразующих факторов, который может уточняться (возможно обоснованное исключение факторов или добавление новых). Сбор сведений об этих факторах осуществляется в картографическом и семантическом виде на основе запросов в федеральные и региональные органы государственной власти, а также в органы
местного самоуправления, которые согласно требованиям Закона от № 237-ФЗ обязаны предоставить имеющуюся информацию или сообщить, что она отсутствует.
В-третьих, установлена обязанность согласования с муниципальными образованиями и уполномоченным органом субъекта Российской Федерации вида использования объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке (распределение объектов недвижимости по оценочным группам). Вид использования - это один из ключевых параметров, оказывающих существенное влияние на кадастровую стоимость. Кадастровые оценщики при группировке опираются на сведения о виде использования объекта недвижимости из государственного кадастра недвижимости (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости; далее - ЕГРН). С учетом множественности наименований видов использования и неоднозначной информации не всегда правильно определяется оценочная группа. Это нововведение призвано сократить количество подобных ситуаций.
В-четвертых, новой системой предусмотрена внеочередная оценка при снижении уровня рыночных цен на тридцать процентов и более. Также внеочередная оценка проводится в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Федерации. Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной оценки, не может превышать ранее определенную кадастровую стоимость.
В-пятых, установлены правила пересмотра кадастровой стоимости. Пересмотр возможен по трем процедурам:
1) обращение в бюджетное учреждение;
2) обращение в комиссию (в случае ее создания в субъекте Российской Федерации);
3) обращение в суд.
Важно, что обращение об исправлении ошибки в расчетах кадастровой стоимости можно подать напрямую в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Не менее важно и то, что при подаче обращений об исправлении ошибок после утверждения результатов кадастровой оценки кадастровая стоимость может быть пересчитана только в сторону снижения (пункт 16 статьи 21 Закона № 237-ФЗ) и будет применена для расчета налога с даты утверждение ошибочной стоимости (пункт 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ). То есть даже при подаче обращения на третий год действия кадастровой стоимости, налог будет пересчитан за все три года. Все это, несомненно, положительно воспринимается правообладателями объектов недвижимости.
Изменение методики кадастровой оценки
До методики, утвержденной Министерством экономического развития Российской Федерации (далее также - Минэкономразвития России) в 2017 году, существовали отдельные методики для проведения государственной кадастровой оценки каждой категории земель (если не считать методику, утвержденную Минэкономразвития России в 2016 году, которая практически полностью соответствует методике, принятой в 2017 году). Так, например, кадастровая оценка земель:
• сельскохозяйственного назначения регламентировалась приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
• промышленности и иного специального назначения регламентировалась приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 года № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения» (далее - приказ Росземкадастра № П/49);
• населенных пунктов регламентировалась приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее - приказ Минэкономразвития России № 39).
Каждая из указанных методик имела свои правила группировки, требования к исходной информации и методы оценки. При этом случалось, что схожие виды использования земельных участков в разных методиках оценивались по-разному. Например, участки под газопроводами согласно приказу Росземкадастра № П/49 (земли промышленности) оценивались на основе кадастровой стоимости граничащих земельных участков в пределах административного района, а согласно приказу Минэкономразвития России № 39 (земли населенных пунктов) - на основе минимального в населенном пункте значения удельного показателя кадастровой стоимости промышленных земельных участков. Методика оценки объектов капитального строительства просто отсутствовала. Оценка этого вида объектов недвижимости регламентировалась федеральными стандартами оценки, прежде всего Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4).
Приказом Минэкономразвития России № 226 утверждены общие для всех категорий земель и объектов капитального строительства методические указания по госу-
дарственной кадастровой оценке (новая методика).
С одной стороны, новая методика глубоко проработана:
• определены объект оценки - земельный участок и объект капитального строительства;
• систематизированы подходы и методы оценки;
• приведены обширные справочные данные и классификаторы;
• указаны методы оценки конкретных групп видов использования;
• добавлены такие обязательные этапы определения кадастровой стоимости, как ценовое зонирование и контроль качества результатов оценки.
Все это будет способствовать получению справедливых результатов кадастровой оценки.
С другой стороны, есть и проблемные моменты:
• проблемы при присвоении кодов расчета видов использования (отсутствие правил группировки для неточных видов использования, схожие виды в различных сегментах, отсутствие правил группировки для множественных видов использования);
• требование обязательного использования такой информации, как взаимосвязь сведений о земельных участках и объектов капитального строительства, координаты объектов оценки, материал стен, год постройки, наличие коммуникаций до границ земельного участка, данные о сельскохозяйственных землях, при ее наличии лишь для части объектов (см. табл.);
• непредоставление кадастровым оценщикам информации из ЕГРН о сделках;
• государственные ресурсы не ориентированы на обеспечение кадастровой оценки (не всегда ясна актуальность сведений, частичный территориальный охват, наличие пропусков в зна-
Таблица*
Анализ перечня объектов недвижимости Московской области, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2018 году
Наименование сведений Количество объектов, сведения о которых
имеются отсутствуют
Границы земельных участков (ЗУ) 2 572 318 1 297 970 (33,5%)
Границы населенных пунктов (НП) 558 5 420 (90,6%)
Вид использования (ЗУ) 3857 106 13 182 (0,3%)
Кадастровый номер здания, родительского объекта (для помещений) 4 755 310 187 438 (4%)
Кадастровый номер земельного участка (для зданий и сооружений) 785 699 2 627 855 (77%)
чениях параметров, не проработаны способы их получения, отсутствие идентификатора для стыковки информации с объектами оценки);
• проблемы применимости методических подходов для множественных видов использования земельных участков и кодов для объектов капитального строительства;
• отсутствие подробного порядка оценки для участков на неразвитых рынках.
Названные проблемы препятствуют формированию устойчивой системы кадастровой оценки.
Интересно отметить и то, что новые методические указания предусматривают возможность кадастровым оценщикам выбрать состав оценочных групп, методы оценки, ценообразующие факторы, значения корректировок и индексов. Это правильно и обосновано спецификой рынка каждого региона, наличием различных и вместе с тем равноправных способов оценки, опытом конкретных оценщиков и другими факторами. Кадастровая оценка каждого региона не может быть «загнана» под унифицированную математическую модель. Это свидетельствует о том, что статус методики
«указания» не соответствует содержанию кадастровой оценки. Здесь более уместно говорить о статусе «рекомендации».
Выводы и предложения
Закон № 237-ФЗ установил новую систему кадастровой оценки. Одним из главных преимуществ новой системы является выполнение кадастровой оценки силами одной организации на постоянной основе. Законом предусмотрены и иные описанные в настоящей статье преимущества, которые все вместе делают новую систему более «здоровой».
При этом в Методических указаниях имеются пробелы и неточности, а статус документа «указания» создает существенные риски массового оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и критики новой системы кадастровой оценки.
В целях снижения рисков предлагаем следующее:
1) изменить статус методического документа - слово «указания» заменить на слово «рекомендации»;
2) провести комплексную доработку Методических указаний, в том числе:
* Таблица подготовлена на основании сведений ЕГРН по состоянию на 1 января 2018 года.
• исключить невыполнимые требования или указать варианты выполнения проблемных требований;
• получить обратную связь от бюджетных учреждений, выполняющих кадастровую оценку в 2018 году, в целях уточнения Методических указаний по результатам их практического применения.
До внесения указанных уточнений официальные разъяснения Минэкономразвития России по проблемным вопросам будут содействовать единообразию и защите новой системы кадастровой оценки.
Также, предлагаем в нормативных актах уйти от термина «оспаривание кадастровой стоимости», и кадастровую стоимость «уточнять» посредством установления рыночной стоимости.
ЛИТЕРАТУРА
1. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 22 июля 201 0 года № 167-ФЗ.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
3. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ.
5. О государственной кадастровой оценке земель : постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945.
6. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316.
7. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226.
8. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445.
9. Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения : приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 года № П/49.
10. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39.
11. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
