CC BY
93
УДК 333:528.44
О НОВЫХ ПРАВИЛАХ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Татьяна Васильевна Межуева
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: kaf.zn@ssga.ru
В статье рассмотрены основные положения новой системы государственной кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости. Приведены основные направления по совершенствованию правового и методического обеспечения кадастровой оценки объектов.
Ключевые слова: кадастровая оценка, государственные бюджетные учреждения, кадастровая стоимость, методическое обеспечение.
ON THE NEW RULES FOR THE STATE CASH REGIONAL ASSESSMENT OF LAND
Tatyana V. Mezhuyeva
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., senior lecturer managements business by processes, tel. (383)210-95-87, e-mail: kaf.zn@ssga.ru
The article considers the main provisions of the new system of state cadastral valuation of lands and other real estate objects. The basic directions on perfection of legal and methodical maintenance of a cadastral estimation of objects are resulted.
Key words: cadastral value, state budgetary institutions, cadastral value, methodological support.
Начиная с 2017 года, государственная кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости будет осуществляться по новым правилам. С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон № 237 от 3 июля 2016 г. «О государственной кадастровой оценке» (далее - ФЗ № 237). Одним из основных нововведений закона является переход от независимой профессиональной оценки к институту государственной кадастровой оценки.
Законом предусмотрен переходный период - с 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. Решение о дате перехода к проведению кадастровой оценке по новым правилам принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Но лишь часть регионов приняли данное решение. В остальных регионах оценка будет проводиться независимыми оценщиками.
В соответствии с ФЗ № 237 оценка производится не независимым оценщиком, а государственным бюджетным учреждением (далее - ГБУ), учредителем которого является государственный орган субъекта РФ. Решение о создании ГБУ для проведения кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения аналогично практике большинства развитых стран.
Создаваемое ГБУ будет заниматься определением кадастровой стоимости на постоянной основе, также будет осуществлять сбор и обработку информации об объектах недвижимости, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости, а также мониторинг рынка недвижимости, что позволит накапливать и систематизировать данные. Это должно повлиять на повышение качества информации, на основе которой будет проводиться государственная кадастровая оценка.
По прогнозам Минэкономразвития, численность персонала среднестатистического ГБУ, которое будет заниматься исключительно вопросами государственной кадастровой оценки, должна составить от 15 до 30 человек. Однако в отдельных субъектах штат специалистов, которые непосредственно будут определять кадастровую стоимость недвижимости, может быть увеличен - в зависимости от количества объектов оценки.
Персонал будет разделен на три функциональные группы. В первую группу войдут государственные оценщики, которые будут производить расчеты и разрабатывать методологию кадастровой оценки. Их квалификация должна будет соответствовать ряду условий. Так, необходимо наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в областях, перечень которых устанавливается Минэкономразвитием России. Кроме того, государственный оценщик должен иметь опыт работы - не менее трех лет в области оценочной деятельности.
Специалисты второй группы будут осуществлять сбор, систематизацию и анализ рыночной ценообразующей информации. Третью группу составят сотрудники, деятельность которых будет связана с анализом и исправлением системных ошибок оценки, а также подготовкой пакета документов для процедур оспаривания.
Во многих субъектах рассматривается возможность преобразования БТИ, осуществляющих свою деятельность в форме государственных унитарных предприятий, в ГБУ, которые будут проводить кадастровую оценку объектов недвижимости в целях налогообложения. По данным Московского областного БТИ, в 60 регионах чиновники уже готовы создать ГБУ на базе бюро технической инвентаризации. В некоторых регионах ГБУ уже созданы, но во многих субъектах данные учреждения заработают только к 2020 году. В связи с тем, что до 2020 г. кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам, результаты кадастровой оценки будут и оспариваться по разному. Так, стоимость, рассчитанная с применением норм Федерального закона № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (далее -ФЗ № 135), придется оспаривать по старым правилам (даже в случае утверждения результатов после 1 января 2017 года) через комиссии при Росреестре или через суды. Результаты кадастровой оценки, базирующиеся на применении ФЗ № 237, - через комиссии, созданные госорганом субъекта РФ.
В соответствии с ФЗ № 135 комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона № 237 комиссии, вероятно, будут рассматри-
вать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать ГБУ. В статье 21 ФЗ № 237 рассмотрены основные виды ошибок, допущенных в процессе кадастровой оценки, такие как единичные и системные технические и методологические ошибки. ГБУ получат право исправлять данные ошибки, влекущие снижение кадастровой стоимости.
ФЗ № 237 и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это факт может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
Оценка в регионе может проводиться одновременно в отношении всех видов недвижимости, а также всех категорий земель. В соответствии с ФЗ № 237 кадастровая оценка будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе один раз в 2 - 5 лет. Новым законом предусмотрено проведение внеочередной кадастровой оценки (с 01.01.2020 г.) в случае снижения цен на недвижимость в регионе более, чем на 30 процентов по сравнению с раннее утверждёнными результатами.
Кардинальные изменения произошли и в методическом обеспечении кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости. На данном этапе, кадастровая стоимость земельных участков порой несоизмерима с рыночной стоимостью. Часто возникают ситуации, при которых кадастровая стоимость, используемая в налогообложении, выше рыночной, установленной на аналогичный участок. По данным за 2015 г. в комиссию при Росреестре по оспариванию кадастровой стоимости было подано около 32 тысячи заявлений. 22 тысячи заявлений было удовлетворено и принято решение по поводу пересмотра раннее установленной кадастровой стоимости. Примерно по 15 тысячам заявлений все же приняты решения об отказе.
В целях совершенствования системы государственной кадастровой оценки, в дополнение к закону № 237 РФ были разработаны унифицированные методические указания по кадастровой оценке объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности. Данные методические указания были утверждены приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». В соответствии с указаниями выделяют две группы объектов оценки: 1) земельные участки; 2) друге объекты недвижимости. Для объектов первой группы предусмотрено 12 видов разрешённого использования (далее - ВРИ), для второй группы - 10 ВРИ. В процессе оценки будут учитываться не только характеристики самого объекта оценки, но и сведения об экономическом, социальном и экологическом состоянии региона; уровень развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры. Для строений будет учитываться износ.
В настоящее время вопросы, связанные с государственной кадастровой оценкой вызывают много критики. Основной проблемой является ограниченность исходных данных об оцениваемых объектах. Как показал опыт, специалистам рынка оценочных услуг не под силу собрать и актуализировать огромный массив исходной информации. В развитых странах нет такой практики, когда государственная кадастровая оценка проводится случайной компанией, отобранной через аукцион. Поэтому государством было принято решение о необходимости кардинального изменения системы государственной кадастровой оценки путём создания специализированных ГБУ, наряду с отказом от идеи ужесточения регулирования рыночных оценщиков и развития экспертизы. По оценке авторов закона № 237, передача полномочий позволит «повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке».
Переход к новой системе кадастровой оценки привнесёт и новые проблемы правового, методологического, управленческого характера. На сегодняшний день основной задачей является использование достоверных и корректных данных, необходимых для определения кадастровой стоимости объекта оценки.
© Т. В. Межуева, 2017
