Ожидаемая доходность, стоимость и износ объекта оценки Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 657.922

ОЧ1КУВАНА ДОХОДН1СТЬ, ВАРТ1СТЬ ТА ЗНОС ОБ'еКТА ОЦ1НКИ

А. М. Чиркт, ТОВ «Увекон-Харшв», м. Харюв

Ключовi слова: залишкова eapmicmb замщення, знос, метод (ефективного) строку життя, ставка дисконту, крива зносу, ПрофесШт Стандарти оцтки RICS

Витратний пщхщ передбачае широке використання такоТ величини як знос. Пюля визначення витрат на замщення сучасним е^валентним активом ощнювач повинен нарахувати знос на щ витрати, щоб вiдобразити рiзницю мiж сучасним еквiвалентним активом та фактичним активом, що е об'ектом ощнки.

Базовий принцип пiдходу передбачае, що гшотетичний покупець може мати намiр придбати або сучасний еквiвалент, або фактичний об'ект оцiнки. Якщо сучасний е^валент перебувае в iдеальному з точки зору ринку сташ, то щна, що мае бути сплачена за фактичний об'ект, повинна вщбивати вс його недолiки порiвняно з таким е^валентом.

«Нарахування зносу - це, перш за все, процес вщтворення того, як виглядав би актив з точки зору ринку. Коефщенти зносу i розрахунки залишкового економiчного термiну служби активу вщображають вплив тенденцiй ринку та / або намiрiв замовника. Оцiнювачу рекомендуеться визначити цi тенденци i намiри для обгрунтування вибору застосовуваних в ощнщ коефiцiентiв зносу» [2].

«Розрахунок величини зносу земельних полшшень може здiйснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя...

Метод строку життя базуеться на обгрунтованому припущеннi про залишковий строк економiчного життя. При застосуваннi цього методу вс наявнi види зносу об'екта ощнки вважаються повнiстю врахованими» [1].

О. I. Драпiковський та I. Б. 1ванова зазначають, що «тривалють економiчного життя - одне з основних припущень в ощнщ функщонуючо! нерухомостi. Вона ... встановлюеться виходячи з ринкових очiкувань, що надае !й риси якщо не об'ективносп, то, у всякому раз^ визнаностi учасниками ринку. Водночас цей показник е одним iз головних чинникiв невизначеностi оцiнки. Тому з метою зменшення ще! невизначеностi термш економiчного життя i, насамперед, термш економiчного життя, що залишився, намагаються не прив'язувати до термiну фактичного юнування полiпшень чи фракцшно! ощнки !х знецiнення за видами зносу, а переглядати щоразу як виконуеться ощнка» [3].

«У св^овш практищ оцiнки ... iснують рiзнi тдходи до оцiнки зносу об'екта. Кожен з них може бути використаний в конкретних ситуащях, але вони теж не е ушверсальними. Достовiрний результат при оцiнцi ступеня зносу можна отримати шляхом комбiнування рiзних методик» [5].

У межах методу (ефективного) строку життя Руководство по оценке 6 Стандартов RICS 2012 видшяе [2]:

- метод прямолшшного зносу;

- метод залишку, що зменшуеться;

- метод S-подiбних кривих,

схематичний характер яких наведено на рисунку 1.

Метод прямолiнiйного зносу завдяки свош простотi та наочностi найчастiше використовуеться для визначення зносу фiксованих матерiальних активiв. Але далеко не завжди вiн реально вiдбивае сприйняття вартосп активу ринком.

Метод залишку, що зменшуеться, припускае використання постшно! норми зносу до залишково! вартостi активу. Вважаеться [2], що метод дозволяе забезпечити бшьшу вiдповiднiсть розумним очшуванням щодо зменшення вартостi активу, шж метод прямолiнiйного зносу.

Методи S-подiбних кривих рекомендуеться використовувати за наявносп достатньо! кiлькостi даних, що шдтверджують адекватний опис кривою реального процесу знецiнення. У випадку вiдсутностi вихщних даних для емпiричного аналiзу форма кожно! криво! може залежати вщ використаних суб'ективних суджень, що нерщко робить цi методи не бшьш доцiльними та точними, нiж вищевказаш.

Рис. 1. Схематичш залежност1 кривих зносу за Стандартами RICS

Загальновщомо, що базова формула визначення залишково1 вартост замiщення в рамках витратного шдходу мае вигляд:

DRC = RC Ч(1- Depr), (1)

де DRC (Depreciated Replacement Cost) - залишкова вартють замщення;

RC (Replacement Cost) - вартють замщення (новим е^валентом);

Depr - знос.

З шшого боку, математичний вираз (1) можна записати таким чином, виразивши знос через сшввщношення залишково1 вapтостi зaмiщення та вартост зaмiщення:

Depr = 1 - DRC . (2)

RC

Але на це сшввщношення можна поглянути i з шшого боку.

«Одна з характерних рис ринкових вщносин - прагматизм учасниюв. Будь-яка щннють мaтеpiaльного чи немaтеpiaльного характеру, що фiгуpуе в процес таких вiдносин, становить штерес лише в тому випадку, якщо володiння нею сприяе досягненню якихось щлей, перш за все економiчного характеру» [4]. Виходячи з цього, можна припустити, що вартють замщення об'екта ощнки (новим е^валентом) тотожно доpiвнюе сумi дисконтованих очшуваних доходiв за весь строк економiчного життя об'екта (з самого моменту його виготовлення / введения в експлуатащю), а залишкова вартють замщення - вщповщно сумi дисконтованих очшуваних доходiв за весь залишковий строк економiчного життя об'екта, починаючи з дати ощнки. Тодi вираз (2) можна навести в загальному виглядi як:

^ Incomet

. DRC i~k+i(1 + Y)i-k

Depr, = 1--= 1- --— (3)

у k RC h Incomet

h (i+Y) i

де Incomei - пов'язаний з об'ектом ощнки очшуваний дохiд за i-й перюд дисконтування;

Y - ставка дисконту;

n - кшькють пеpiодiв дисконтування, що характеризуе повний строк економiчного життя об'екта (з моменту його виготовлення / введення в експлуатащю);

k - номер перюду дисконтування, на кшець якого припадае дата оцiнки (момент розрахунку зносу).

Таким чином, приймаючи гшотезу (3), можна констатувати, що знос е функщею - окpiм залишкового строку економiчного життя об'екта - також ставки дисконту та характеру змши перюдичного очiкувaного доходу, що пов'язаний з об'ектом ощнки, протягом усього строку економiчного життя об'екта.

У пращ [3] автори пропонують подiбну модель, але в контекст ринково1 вapтостi, а не залишково1 вapтостi зaмiщения, для визначення зносу земельних полшшень.

Нижче наведено бшьш детальнш аналiз характеру залежност зносу вiд строку eK0H0Mi4H0r0 життя об'екта, що залишився, для певного (але далеко не вичерпного) перелшу умов функцiонування об'екта.

Для випадку доходу, що залишаеться постiйним протягом усього строку економiчного життя об'екта (Incomej = const), вираз (3) набирае такого вигляду:

1

I

Deprk = 1 -

(1 + Y)i-

1

(4)

I .

=,(1 + Y)'

Результати розрахунюв для рiзних значень повного строку економiчного життя об'екта n та ставки дисконту Y наведет на рисунку 2.

у-к ♦ •

±Л_

4 6 8 10

Залишковий строк ЕЖ

• Y = 30% Y = 20% ■ Y = 10% AY = 5% ......Прямолш.

>

/ / .

A ■ A ■

Y = 30%

Y = 20%

Y = 10%

Y = 5%

■ Прямолш.

A ■ ♦ e

si:;»:::--

0% •

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22

Залишковий строк ЕЖ б

• Y = 30% ■ Y = 10% Д Y = 5% ......Прямолш.

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Залишковий строк ЕЖ

Рис. 2. Залежмсть зносу eid залишкового строку економ1чного життя для посттного доходу при значеннях n = 10 (а), n = 20 (б) та n = 50 (в)

Закономiрностi, що спостер^аються: «Прогин» криво! зносу зростае зi збшьшенням повного строку економiчного життя об'екта та ставки дисконту, тобто темпи зносу протягом перших перiодiв строку економiчного життя вщхиляються в менший бш вщ значень, що дае метод прямолшшного зносу; протягом останшх перiодiв - навпаки, темпи зносу перевищують значення, що дае метод прямолшшного зносу.

Дал^ у випадку, коли дохщ протягом усього строку економiчного життя об'екта постшно зменшуеться (за лшшним законом) до частки А вщ розмiру доходу за перший перюд дисконтування, вираз (3) набирае такого вигляду:

i-1

DePrk =1 -

I

1--- \Ч(1-А) + А

n-1 )

(1 + Y)i-k

1-Ц ]ч(1-а) + а n-1 )

(1 + Y)'

(5)

i=k+1

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0

2

а

100%

80%

60%

40%

20%

0%

в

де А - частка вiд доходу за перший перюд дисконтування, яку становить дохiд за перюд дисконтування n (тобто Incomen = Incomei х А); в данш статтi розглядаеться 0 < А < 1.

Результати розрахунюв для рiзних значень повного строку економiчного життя об'екта n та ставки дисконту Y наведено на рисунку 3.

Закономiрностi, що спостерiгаються:

1. При малих значеннях повного строку економiчного життя об'екта та ставки дисконту крива зносу може ставати «випуклою», тобто темпи зносу протягом перших перiодiв строку економiчного життя перевищують значения, що дае метод прямолшшного зносу; протягом останшх перiодiв - навпаки, темпи зносу стають нижчими, нiж значення, що дае метод прямолшшного зносу. Тенденщя «випуклостЬ» стае дедалi бшьш очевидною у бiк зменшення А.

2. При визначених комбшащях параметрiв (наприклад, приблизно при n = 10 та Y = 20 %, або при n = 10 та Y = 20 %) крива зносу може ставати прямою та збпатися з прямолшшною залежнютю.

3. При великих значеннях повного строку економiчного життя об'екта та ставки дисконту знос на початковш дшянщ залежност мае майже прямолiнiйний характер; але кут нахилу ще! прямо! пом^но менший, нiж у прямо! методу прямолшшного зносу.

.ж •

i й. л ■

i. й. • - • ▲

i. IK"*'

2 4 6 8

Залишковий строк ЕЖ

Y = 30%

Y = 20%

Y = 10%

Y = 5% Прямолш.

* ii*

Д.* i. " ♦ J' ♦ ' ♦ ' •

кл . .: •

А* « л.;»*

J'

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 Залишковий строк ЕЖ

• Y = 30% Y = 20% ■ Y = 10% Л Y = 5% ......Прямолш.

Y = 30%

Y = 10%

Y = 5% Прямолш.

10 15 20 25 30 35 40 45 50 Залишковий строк ЕЖ

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0%

0

0

10

б

а

100%

80%

60%

40%

20%

0%

0

5

Рис. 3. Залежмсть зносу в1д залишкового строку економ1чного життя для доходу, що зменшуеться за лттним законом до р1вня А = 0,4, при значеннях п = 10 (а), п = 20 (б)

та п = 50 (в)

Нарешп, у випадку, коли дохщ протягом всього строку економiчного життя об'екта зменшуеться за законом геометрично! прогресп до рiвня А вщ розмiру доходу за перший перюд дисконтування, вираз (3) набирае такого вигляду:

^ (1- У'1

Вергк=1-г=к+1(1 + ¥)'1 , (6)

У к » (1- у)'-1 ' у '

Ь(1 + ¥)'

де (1 - S) - знаменник геометрично! прогреси, за законом яко! зменшуеться розмiр перюдичного доходу (тобто 1-â = InComei+y/^ncome ), 0 < S < 1, 0 < А < 1.

Результати розрахунюв для рiзних значень повного строку економiчного життя об'екта n та ставки дисконту Y наведено на рисунку 4.

Закономiрностi, що спостер^аються:

1. При малих значеннях повного строку економiчного життя об'екта та ставки дисконту вигляд криво! зносу в щлому такий же, як у випадку прямолшшного зменшення доходу (рис. 4). Тенденщя «випуклостЬ» стае дедалi бшьш очевидною у мiру зростання S та, вщповщно, зменшення А.

2. У мiру зростання ставки дисконту та особливо повного строку економiчного життя об'екта крива зносу починае демонструвати точки перегину (друга похщна змiнюе знак); таким чином, ïï характер наближаеться до ^-подiбних кривих, наведених на рисунку 1.

Для n = 20 (рис. 4, б) та при ставщ дисконту Y = 20 % точка перегину приблизно вщповщае строку (перюду дисконтування) i = 8, при ставщ дисконту Y = 30 % - приблизно строку i = 9; для n = 50 (рис. 4, в) та при ставщ дисконту Y = 5 % точка перегину приблизно вщповщае строку (перюду дисконтування) i = 21, при ставщ дисконту Y = 30 % - приблизно строку i = 31.

É ,-f

à .Л

4 6 8 10

Залишковий строк ЕЖ

Y = 30%

Y = 20%

Y = 10%

Y = 5%

■ Прямолш.

Д.- ,

i4

V*

• Y = 30% Y = 20% ■ Y = 10% i Y = 5% ......Прямолш.

6 8 10 12 14 16 18 20 22 Залишковий строк ЕЖ

б

Y = 30%

Y = 10%

Y = 5% Прямолш.

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Залишковий строк ЕЖ

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0%

0

2

0

24

а

100%

80%

60%

40%

20%

0%

0

в

Рис. 4. Залежмсть зносу eid залишкового строку економiчного життя для доходу, що зменшуеться за законом геометричног прогрет до рiвня А = 0,4, при n = 10 (3 = 0,0968) (а),

n = 20 (3 = 0,0470) (б) та n = 50 (3 = 0,0185) (в)

Висновки щодо моделi ощнки зносу, яка пропонуеться:

1. Розрахунки за методолопею розглянуто! моделi ( 3 ) навт для окремих випадюв, наведених вище, шдтверджують характер таких залежностей зносу спецiалiзованих активiв вщ часу, яю в загальному виглядi наведет в Стандартах Ощнки RICS.

2. Розглянута модель, дозволяе за наявносп вихщних даних та прогнозiв щодо очшуваних доходiв вщ об'екта ощнки обгрунтувати залежнють зносу вщ залишкового строку економiчного життя для використання методу строку життя.

3. У деяких випадках використання моделi може засновуватися на доход^ пов'язаному з об'ектом ощнки, не тiльки в грошовому, а й у натуральному виразь

4. Розглянута модель може використовуватися для ощнки зносу як фшсованих активiв у матерiальнiй формi, так i для нематерiальних активiв i об'екпв iнтелектуально! власностi.

5. Безумовно, як будь-яка модель, ця також мае сво! умови використання та деяю обмеження. Зокрема, вочевидь, для велико! кшькосп активiв вартiсний вираз зносу не може досягати вартост замщення об'екта як нового, якщо вартють лiквiдацi! такого об'екта обгрунтовано вище за 0.

ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА

1. Нащональний стандарт № 2 «Ощнка нерухомого майна», затверджений Постановою КМ Укра!ни № 1442 вiд 28.10.2004 р.

2. Руководство по оценке 6: Оценка методом определения стоимости замещения с учетом износа для целей подготовки финансовой отчетности. Профессиональные Стандарты оценки RICS. Март 2012 г. / Пер. с англ. RICS Россия и СНГ.

3. Дратковський О., 1ванова I. Визначення ринково! вартост фiзичних складових рухомого майна. - Плануеться до публшаци у «Державному iнформацiйному бюлетенi про приватизащю», № 6 (250), червень 2013 р.

4. Ковалев В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Финансы и статистика, 1997. - 512 с.

5. Маркус Я. И. Оценка физического износа // Практика оценки. - К. Экономика. - 2007. - № 12(15). - 75 с.

Звертаемо увагу читачгв! У Вгснику Приднтровськог державног академИ будгвництва та

арх1тектури, № 12, грудень 2012року

Стор1нка Надруковано Сл1д читати

Стор. 3 Ч!ркт О. М. Чиркт А. М.

Стор. 58 О. М. Ч1ркт, пров1дний оц1нювач УТО А. М. Чиркт, заслужений оц1нювач УТО

УДК 657.922

ДЕЯК1 ОСОБЛИВОСТ1 ОЦ1НКИ 1НЖЕНЕРНИХ СПОРУД

Ю. Д. Сул1менко, С. Ю. Сул1менко, М1жнародна консалтингова компашя, м. Кигв

Ключовi слова: ощнка, нерухоме майно, тженерна споруда, техмчний стан тженерног споруди, економ1чний знос тженерног споруди

Випадки оцшки шженерних споруд. При ощнщ шдприемств iз застосуванням майнового тдходу, що визначено Нащональним стандартом № 3, використовуеться метод акумуляци активiв, а значну частину основних фоцщв тдприемства складають шженерш споруди. Переважну кшьюсть облшових об'екпв нерухомосп при переощнщ для цшей бухгалтерського облшу або формування статутного фонду тдприемства теж являють собою iнженернi споруди. Насправдi iснуе тiльки два випадки ощнки iнженерних споруд, що мають мало спiльного iз зазначеною у звт метою оцiнки, але саме цей розподш повинен, у першу чергу, щкавити як оцiнювача, так i рецензента. В першому випадку остаточне значення вартостi кожно! iз споруд не справляе впливу на остаточне значення вартосп пiдприемства як об'екта ощнки. Така ситуащя виникае за умов переощнки пiдприемства для цшей бухгалтерського облшу та шших завдань, при яких оцiнка проводиться за тими ж процедурами.

Зрозумшо, що при застосуванш процедури аналiзу зменшення корисностi та визначеннi суми очшуваного вiдшкодування, результат пооб'ектного розрахунку вартост^ в тому числi i споруд, е тiльки базою для коректного розподшу вартостi пiдприемства мiж об'ектами. З урахуванням, як правило, значно! кiлькостi споруд, що в таких ситуащях пiдлягае оцiнцi, висок вимоги до коректностi результатiв визначення вартосп кожного з об'ектiв повинш пред'являтися до надлишкових та шших об'екпв, що не пiдлягають ущнщ пропорцiйно до вартостi пiдприемства. В цьому випадку для переважно! кшькосп споруд ощнювачу потрiбно