CC BY
7
УДК 658.8
Федорова Р.Г.
студент магистратуры 3 года обучения Академия экономики и управления Частного образовательного учреждения высшего образования Южный
Университет (ИУБиП), г. Ростов-на-Дону, Россия Научный руководитель: О.В.Караблин, к.т.н.
доцент ЧОУВО ЮУ (ИУБиП) ОЦЕНКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОНОПРОФИЛЬНЫХ ТЕРРИТОРИЙ НА ПРИМЕРЕ МОНОГОРОДОВ РОСТОВСКОЙ
ОБЛАСТИ
Аннотация: Статья посвящена исследованию особенностей функционирования рынка недвижимости монопрофильных территорий. Охарактеризованы факторы формирования цен на недвижимость, выявлены проблемы, характерные для рынка жилья монопроофильных территорий. На примере моногородов Ростовской области Гуково, Зверево и Донецк проведена оценка текущего состояния рынка жилья, представлен прогноз его развития в краткосрочной перспективе, обозначены задачи органов региональной и муниципальной власти, направленные на стимулирование спроса на рынке жилья.
Ключевые слова: жилая недвижимость, рынок жилья, города с монопрофильной экономикой, моногорода
Fedorova R. G. Master's student 3 years of study, Academy of Economics and management Private educational institution of higher education Southern University
(IUBIP), Rostov-on-don, Russia Scientific supervisor
Karablin O. V., Ph. D., associate Professor, Private educational institution of higher education Southern University (IUBIP), Rostov-on-don, Russia EVALUATION OF THE REAL ESTATE MARKET IN SINGLE-INDUSTRY REGIONS IN THE CASE OF SINGLE-INDUSTRY TOWNS
OF THE ROSTOV REGION Abstract: The article is devoted to the study of the features of the real estate market of monoprofile territories. It characterises factors of the formation of property prices identified issues specific to the housing market monoprofile territories. On the example of single-industry towns of the Rostov region Gukovo, Zverevo and Donetsk the assessment of the current state of the housing market is carried out, the forecast of its development in the short term is presented, the tasks of regional and municipal authorities aimed at stimulating demand in the housing market are designated.
Keywords: residential real estate, housing market, cities with a single industry economy, single-industry towns
Рынок недвижимости представляет собой один из наиболее динамично развивающихся секторов рыночной экономики и занимает в ней особое место. С одной стороны, недвижимость в виде земельных участков, зданий, сооружений, строений различного функционального значения включается в состав средств производства, поэтому она выступает основой хозяйственной деятельности предприятий и организаций любой формы собственности, функционирующих во всех отраслях экономики. С другой стороны, жилые объекты, используемые гражданами для непроизводственного потребления, представляет собой необходимую основу их личного существования, потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека в современном обществе [1].
Сфера недвижимости, как и любая другая сфера хозяйственной деятельности, обладает своей спецификой, поэтому анализ рынка недвижимости можно рассматривать как самостоятельный вид экономической деятельности, направленной на обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на данном рынке. Такой анализ может проводиться с различными целями, такими как маркетинговые исследования, оценочная деятельность по определению стоимости конкретного объекта, инвестиционная деятельность, предполагающая оценку эффективности инвестиционных решений, анализ и прогнозирование тенденций развития для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, а также государственными и муниципальными органами управления для выработки стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка [2].
Важнейшим фактором формирования цен на жилье является соотношение спроса и предложения на рынке. Если спрос на жилье высок, а предложение на рынке жилой недвижимости ему не соответствует, цены растут. Соответственно при низком спросе и «перегретом» рынке жилья цены на него снижаются.
В целом по России строительный бум, длившийся с 2014 по 2017 г, привел к избыточному предложению на рынке жилья. В условиях экономического кризиса, снижения уровня доходов граждан, недостаточно отлаженных механизмов ипотечного кредитования большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%. Это сильно ударяет по строительному бизнесу, так как девелоперы теряют прибыль и часто работают себе в убыток. Выходом в данном случае может быть снижение объемов нового строительства с расчетом, что сокращение предложения на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет способствовать росту цен на него [3].
Вторым по значимости фактором ценообразования на рынке жилья является уровень платежеспособности россиян, который, как отмечалось
выше, снизился в 2016-2017 гг. Учитывая рост стоимости товаров первой необходимости в течение последних лет, многие граждане РФ потеряли возможность откладывать деньги на первоначальный взнос за квартиру.
В большинстве стран используется показатель доступности жилья — критерий, при котором стоимость одного квадратного метра жилого помещения должна равняться сумме ежемесячного дохода на каждого работоспособного гражданина [4]. В России согласно этому критерию, даже в крупных городах недвижимость остается недоступной для большинства граждан. Еще более болезненно ситуация проявляется в монопрофильных городах.
Особенности рынка недвижимости монопрофильных территорий на примере моногородов Ростовской области Гуково, Зверево и Донецк. В этих моногородах Ростовской области сложилась непростая финансовая ситуация, выражающаяся в недостаточном финансировании основных социальных статей городского бюджета для поддержки городской инфраструктуры и ЖКХ. Происходит ветшание всех объектов различного функционального назначения (промышленной, жилищно-коммунальной и инфраструктурной недвижимости). Промедление с финансированием этих объектов может привести к катастрофическим последствиям [5].
Город Гуково как типичный шахтерский город имеет структуру «лоскутного одеяла». Он состоит из нескольких шахтерских поселков, отличающихся друг от друга с точки зрения уровня развития инфраструктуры, транспортной доступности, наличия газификации (в части домовладений она отсутствует), центрального отопления (в ряде жилых объектов до их пор сохраняется печное отопление). К преимуществам двух-и трехэтажных кирпичных домов относится наличие довольно большой придомовой территории и хозяйственных построек во дворе (летние кухни, гаражи, сараи). Наиболее высокими являются цены на недвижимость в центральной части города, в среднем они в 2 - 2,5 раза выше цен аналогичных объектов, расположенных на окраине [6].
Рынок жилой недвижимости г. Гуково представлен, главным образом, так называемым «старым фондом». Это домовладения, большая часть которых имеет площадь, не превышающую 100 м2, и квартиры в 2-3 этажных домах и домах «хрущевского» и брежневского периода. Новые дома практически не строятся. Очень незначительная часть жилой недвижимости, выставленной на продажу, имеет хороший ремонт, соответствующий современным представлениям о комфорте. Ценовая статистика для квартир с различным количеством комнат на декабрь 2018 г. представлена в таблице 1
[7].
Цены на домовладения в г. Гуково колеблются в пределах 600 тыс. руб. - 2, 5 млн. руб., они определяются величиной участка, площадью домовладения, типом дома, временем постройки, наличием газа, парового отопления и канализации. В среднем площадь земельного участка составляет 7- 10 соток. В поселках, расположенных вблизи г. Гуково, цены на
домовладения значительно ниже и начинаются от 200 тыс. руб., а площадь земельного участка значительно больше и может доходить до 40 соток.
Таблица 1
Динамика цен для квартир с разным количеством комнат, декабрь 2018 г.
Число комнат Цена за квартиру, руб.. к ноябрю Цена за м2, руб.. к ноябрю Процент объявлений в базе
1-комн. 526 459 + 5,59% 17 555 + 13,29% 26,53%
2-комн. 700 941 -3,37% 15 353 + 1,07% 49,66%
3-комн. 867 477 -4,29% 14 952 -1,59% 21,77%
4-комн. 699 757 -35,86% 11 099 -20,01% 2,04%
Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, стоимость которых колеблется в пределах от 300 до 500 тысяч рублей, в зависимости от состояния и местоположения. Можно найти более дешевый вариант, но с печным отоплением и отсутствием ремонта.
Спектр двухкомнатных квартир представлен наиболее широко. Здесь насчитывается несколько десятков предложений. Большая часть предложений лежит в ценовом диапазоне 450 - 850 тыс. руб. Сегмент трехкомнатных квартир занимает промежуточное положение. Всего было обнаружено почти три десятка предложений в ценовом диапазоне от 600 тысяч до 1,5 миллионов рублей. Самые дорогие трехкомнатные квартиры, стоимостью 1,5 миллиона рублей расположены в центре, часто в домах улучшенной планировки, имеют две лоджии или лоджию и балкон, и неплохой ремонт [6].
В городе Зверево жилой фонд составляет более 146 домов, общей площадью более 405385.35 м2, в которых зарегистрировано более 15500 человек. Данные о средней стоимости жилья на конец 2018 г. в городе Зверево представлены в таблице 2 [8].
Таблица 2
Средняя стоимость продажи квадратного метра жилья в городе Зверево,
декабрь 2018 г.
Число комнат Средняя площадь Средняя стоимость квартир Средняя стоимость м2
Тыс. руб. К ноябрю Тыс. руб. К ноябрю
1-комн. 27.70 м2 300.00 0% 10.83 0%
2-комн. 47.00 м2 700.00 0% 14.89 0%
3-комн. 61.00 м2 1 000.00 0% 16.39 0%
4-комн. 47.00 м2 700.00 - 38.12% 14.89 - 34.73%
Сложившаяся ситуация в настоящее время показывает, что стоимость недвижимости сильно отличается от докризисных цен. На данное явление оказало влияние существующее соотношение предложения и спроса, которое не позволяет ценам снижаться. Однако стоимость недвижимости меняется в зависимости от состояния объектов. Наиболее дорогими
являются трехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичных домах и домах советской эпохи, которые находятся в приемлемом состоянии.
В связи небольшим объемом предложений и в условиях, когда рынок жилой недвижимости практически целиком представлен старым жилым фондом и уровень доходов населения невелик, такие факторы, как тип дома (кирпич или панель), этаж, меньше сказываются на цене. Исключение из этого правила традиционно составляют квартиры на первых этажах, выходящие фасадом на улицу, что позволяет рассматривать их, как потенциальные объекты коммерческой недвижимости.
Город Донецк расположен на территории Ростовской области и удален от ее административного центра на расстояние, составляющее порядка 170 км, северная граница населенного пункта примыкает к побережью реки Северский Донец. Через город проходит трасса федерального значения М-21, а вот железнодорожное сообщение не налажено. Местный климат имеет ряд негативных характеристик, включая резкие перепады температур и относительно высокую влажность воздуха. В городе функционирует свыше 400 предприятий различных отраслей, от результатов деятельности, которых существенно страдает местная окружающая среда [9].
Сложное экономическое и социально-политическое положение Донецка, оказавшегося в 2014 г. после начала боевых действий на Украине в прифронтовой зоне, сказалось на демографической обстановке, ухудшающейся из года в год. Численность населения стремительно снижается, сегодня количество проживающих здесь горожан составляет чуть более 48 тысяч человек. Динамика численности населения города Донецка в 2011-2017 гг. представлена в таблице 3 [10].
Таблица 3
Динамика численности постоянного населения города Донецка в 2011-2017
годах
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Численность постоянного населения на 1 января (тыс. человек)
Город Донецк 49,9 49, 6 49, 3 49,1 48, 8 48,6 48, 1
Ростовская область 4 275,2 4 260,5 4 254,6 4 245,5 4 242,1 4 236,0 4 231,4
Доля города в РО, % 1,17 1,16 1,16 1,16 1,15 1,15 1,14
До настоящего времени администрации города Донецка не удается существенно улучшить демографическую ситуацию в городе: проблемой остается старение населения и отсутствие механического прироста в связи с недостатком рабочих мест. При этом в городе продолжается отток рабочей силы трудоспособного возраста, обусловленный тем, что городская экономическая структура после ликвидации предприятий угледобывающей отрасли не восполнилась новыми промышленными производствами, в связи
с этим наблюдается рост числа безработных жителей среди трудоспособной части населения.
Экономическая нестабильность вызывает высокую маятниковую миграцию трудоспособного населения, в первую очередь наиболее квалифицированных рабочих и специалистов, в город Ростов-на-Дону, иные города и населенные пункты Ростовской области и других регионов России. Основная причина роста трудовой миграции заключается в отсутствии рабочих мест и низком уровне заработной платы на предприятиях города Донецка по сравнению с оплатой труда в других городах по аналогичным профессиям.
Несомненно, такая ситуация сказалась на рынке жилья. Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов в городе Донецке представлена в таблице 4 [10].
Таблица 4
Ввод в действие жилых домов в городе Донецке, тыс. кв. м_
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Ростовская область 1 880,0 1 984,0 2 133,6 2 325,0 2 408,7 2 293,1 2 333,9
Город Донецк 23,14 17,38 11,23 9,2 7,5 8,2 8,04
Доля г. Донецка в РО, % 1,23 0,87 0,5 0,4 0,3 0,4 0,3
Как видно из таблицы, доля города Донецка в общем объеме введенной жилой площади по Ростовской области за последние 5 лет невелика и в среднем составила 0,4 %. В 2017 году в городе Донецке введено 8,04 тыс. кв. метров жилья. Особенностями строительной отрасли города является доминирование в структуре индивидуального жилищного строительства (в Ростовской области его доля занимает 59%, в городе Донецке - 42 %). На рынке многоквартирного жилья города Донецка в последние годы отсутствуют предложения застройщиков, что влечет за собой снижение темпов строительства стандартного жилья. Еще одной проблемой является наличие большого объема аварийного жилья. За период с 01.01.2012 г. по 01.01.2018 г. в городе Донецке аварийным признано 11,4 тыс. кв. метров многоквартирного жилищного фонда. По состоянию на конец 2017 года удельный вес аварийного жилья составлял 0,95% в общей площади всего жилищного фонда города.
Город состоит из основной территории, а также ряда поселков, официально включенных в его состав. Индивидуальная недвижимость в Донецке составляет преобладающий по объему предложений сегмент рынка, частные дома представлены в каждом микрорайоне населенного пункта. Более высокие цены установлены на жилые объекты в центре города, поскольку данная местность обладает более развитой инфраструктурой и неплохой транспортной доступностью.
Многоквартирной недвижимостью Донецк располагает вдоль улиц Королева и Ленина, здесь сформирован ряд жилых кварталов.
большинстве из них представлена советская застройка - пяти- и девятиэтажные кирпичные корпуса. Кластеры подобной жилплощади также присутствуют на северо-востоке, в 3м микрорайоне. Новостроек не так много, но все же данный сегмент пытается развиваться даже в условиях стремительного снижения численности населения. Цены на жилье на вторичном рынке более доступны, однако стоимость квартир в домах времен «брежневской» застройки более высоки. Основные коммерческие объекты представлены торговыми комплексами, офисными помещениями и сервисными организациями, традиционно большей популярностью пользуется аренда, нежели покупка нежилых площадей.
По вопросу прогнозных оценок в отношении цены на недвижимость в 2019 году по России в целом аналитики и эксперты высказывают неоднозначное мнение. Одна группа прогнозирует рост цен в конце 2018 — начале 2019 года, другая выдвигает прогнозы роста стоимости жилья лишь к концу 2020 г. Росту цен на недвижимость могут способствовать рост цен на строительные материалы, произошедший в 2018 г., который заставит застройщиков повышать цены на недвижимость, чтобы окупить выросшие расходы, а также ужесточившиеся требования властей к созданию дополнительной инфраструктуры в новых микрорайонах (детских садов, образовательных и медицинских учреждений), что также вынуждают девелоперов увеличивать стоимость жилья. Одновременно в 2019 г ожидается снижение процентной ставки по субсидируемой государством ипотеке в следующем году должна снизиться до 8-10%, что должно стимулировать расширение спроса на рынке жилья [12]. Ожидается также, что риелторы в борьбе за клиента будут стремиться снижать размер комиссионного вознаграждения. Такая ситуация не сможет привести к расширению спроса на жилье в моногородах в краткосрочной перспективе. Можно утверждать, что в ближайшее время на рынке жилой недвижимости моногородов Гуково, Зверево и Донецк определяющими будут оставаться следующие факторы:
1. Квартиры в центральной части будут стоить выше, чем аналогичное жилье на окраине или в неблагополучных районах.
2. Квартиры небольшой площади будут дешеветь медленнее, чем крупногабаритное жилье.
3. Спрос на квартиры, не требующие ремонта или требующие незначительного ремонта, будет расти быстрее, чем на квартиры в плохом состоянии.
В настоящее время органами всех уровней власти как на региональном, так и на муниципальном уровне предпринимаются усилия по стабилизации социально-экономической ситуации в моногородах. Идет поиск форм и методов их поддержки. Решение проблем развития монопрофильных городов рассматривается в качестве одного из основных приоритетов государственной и муниципальной политики. Предлагаются пути вывода моногородов на траекторию устойчивого развития, что будет
--А
Форум молодых ученых №2(30)
А
1541
способствовать улучшению социально-экономической ситуации, появлению новых рабочих мест, росту доходов населения, что в конечном итоге должно увеличить спрос на жилые объекты на рынке недвижимости моногородов. Также в последнее время все большее понимание находит необходимость согласованного взаимодействия между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими профессиональными участниками рынка недвижимости. Объединение их усилий, на наш взгляд, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка жилья, единой методологии, технологии и организации сбора и обработки данных, что сделает рынок более прозрачным и доступным для населения и в сочетании с мерами социально-экономического характера, при условии их эффективности, будут способствовать расширению спроса на недвижимость в моногородах Ростовской области.
Использованные источники:
1. Пивоварова, Г.Б. Строительство доступного жилья: логистическая модель рынка и императивы государственного участия [Текст] / Г.Б. Пивоварова // ИНТЕГРАЛ. - 2011.
2. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: http://vnovostroike.ru/spb/news/dassification-of-multi-family-housing (дата обращения 20.01.2019).
3. Бурова И.В., Паничкина М.В. Оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2017/02/78107 (дата обращения 20.01.2019).
4. Основы анализа рынка недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: https://poisk-ru.ru/s22103t5.htm 1(дата обращения 20.01.2019).
5. Моногорода в Ростовской области: что мешает им нормально развиваться? [Электронный ресурс]. URL: https://www.rostov.kp.ru/ (дата обращения 18. 01.2019).
6. Валынкин Р.А., Колчина О.А. Подходы к разработке инвестиционного паспорта муниципального образования как инструмента достижения целей устойчивого социально-экономического развития (на примере моногорода Гуково) // Международный студенческий научный вестник. 2015. №4
7. Цены на недвижимость в Гуково. [Электронный ресурс]. URL: https://rosrealt.ru/gukovo/cena (дата обращения 18.01.2019)
8. Стоимость квартир в Зверево: актуальные цены за январь 2019 г. и динамика изменений. [Электронный ресурс]. URL: https://zverevo.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/(дата обращения 20.01.2019).
9. Недвижимость в Донецке. [Электронный ресурс]. URL: https ://rostovskaya-oblast.restate.ru/donetck/ (дата обращения 20.01.2019).
10. Стратегия социально-экономического развития муниципального образования «Город Донецк» до 2030 года. (Проект) - Донецк. 2018 г.
11. Цены на недвижимость: прогнозы рынка в 2019 году. [Электронный ресурс]. URL: https ://pro2019.com/prognoz-cen-na-nedvizhimost-v-2019-godu.html (дата обращения 20.01.2019).
УДК 336.276
Федотова О.А.
студент магистратуры института экономики и финансов Научный руководитель: Перекрестова Л.В., д.э.н.
профессор института экономики и финансов Волгоградского государственного университета,
г. Волгоград, Россия ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО ДОЛГА
Аннотация: Статья посвящена исследованию теоретических аспектов государственного долга, позволяющих раскрыть его экономическую сущность и содержание. Автором выделены понятие, функции и классификация государственного долга. Дается оценка влияния государственного долга на развитие современного государства.
Ключевые слова: государственный долг, обязательство, финансы, Российская Федерация, субъекты.
Fedotova O.A.
Master student at the Institute of Economics and Finance
Scientific adviser: Perekrestova L. V.
Dr.Econ.Sci., professor of the Institute of Economics and Finance
Volgograd State University, Volgograd, Russia ECONOMIC ESSENCE AND MAINTENANCE OF THE PUBLIC
DEBT
Abstract: Article is devoted to a research of the theoretical aspects of a public debt allowing to disclose its economic essence and the contents. The author allocated a concept, functions and classification of a public debt. Assessment of the impact of a public debt on development of the modern state is given.
Keywords: public debt, obligation, finance, Russian Federation, subjects.
В современных экономических условиях государственный долг выступает неотъемлемым составляющим элементом финансовых систем большинства стран. В силу этого обстоятельства особое значение играют выбранными государствами приоритеты и направления долговой политики, связанной с формированием, обслуживанием и погашением государственного долга.
Государственный долг - это важный макроэкономический показатель страны, который позволяет охарактеризовать текущее и перспективное состояние финансов органов государственной и муниципальной власти. Именно от организации и реализации финансово-экономических отношений
