CC BY
20
УДК 312
Казнина К.А.
3 курс
факультет «Финансы и учет» Калинина Д.М.
3 курс
факультет «Финансы и учет»
ССЭИ РЭУ им. Г.В.Плеханова научный руководитель: Ржевская М.А.
доцент кафедра финансов Россия, г. Саратов
СОВРЕМЕННЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САРАТОВЕ
И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ
Аннотация:
В статье рассмотрен рынок жилой недвижимости Саратовской области. Выявлены проблемы приобретения жилья населением. Также затронута тема ипотечного кредитования, как основного аспекта при покупке жилой недвижимости. Рассмотрены перспективные направления развития рынка жилья в Саратове.
Ключевые слова: рынок жилья, жилая недвижимость, ипотечное кредитование, первичный рынок, вторичный рынок, показатели активности, потенциал роста, перспективы развития.
Kaznina K.A.
3 course, faculty "Finance and Accounting " SSEIREU them. G.V.Plekhanova Russia, Saratov
Kalinina D.M.
3 course, faculty "Finance and Accounting" SSEI REU them. G.V.Plekhanova Russia, Saratov Scientific adviser: Rzhevskaya M.A.
Associate Professor of Finance MODERN MARKET FOR RESIDENTIAL REAL ESTATE IN SARATOV AND PROSPECTS FOR ITS DEVELOPMENT
Annotation:
The article describes the residential real estate market of the Saratov region. Identified problems ofpurchasing housing by the population. Also touched upon the topic of mortgage lending, as the main aspect when buying residential real estate. Considered promising areas of development of the housing market in Saratov.
Keywords: housing market, residential real estate, mortgage lending, primary market, secondary market, activity indicators, growth potential, development prospects.
В современных условиях рынок недвижимости является одним их самых востребованных и масштабных рынков.
Аналитика рынка недвижимости включает в себя анализ и оценку различных рыночных сегментов. Важно также владеть информацией о спросе и предложении на данном рынке, ценовой политике и поправках в законодательстве. Владея этими данными, можно легко выявить перспективу их применения и воздействия на рынок.
Важной категорией на рынке недвижимости является такой сегмент, как рынок жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов.
На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный.1 Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть рынка недвижимости, на котором объекты продажи еще не были эксплуатированы по назначению, и права на их собственность не были зарегистрированы в соответствующих гос. органах. Так, после сдачи объекта жилой недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на него, и с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности данный объект является предметом сделок уже в сегменте вторичного рынка жилья.
Вторичный рынок жилой недвижимости, соответственно, охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости - здесь представлены объекты жилой недвижимости, уже имеющие собственников.
Первичный рынок Вторичный рынок
Рис.1. Статистика проданного жилья на первичном и вторичном рынке в Саратовской области
Из всего выше представленного можно сделать вывод о том, что рынок жилья как по Саратовской области, так и по ПФО и России в целом имеет стабильную динамику снижения цены квадратного метра жилья. На первичном рынке жилья это напрямую связано со сдачей в эксплуатацию
1 Ржевская М.А. Становление и развитие системы государственного социального страхования в России. Саратов, 2012.
доступных по цене объектов недвижимости, и медленным повышением стоимости жилья по мере готовности дома.1
А на вторичном рынке растет количество предложений с адекватной ценой и все больше продавцов понимают, что не смогут продать свои квартиры по докризисным ценам, поэтому они тоже вынуждены снижать цену (таблица 1). Это связано с резким обвалом рубля в 2015 году, падением цены на нефть, уменьшением величины заработной платы.
Таблица 1
Цена квартир в Саратове, 3 дек 2018 г._
Количество комнат Средняя площадь Средняя цена квартиры
1 комн. квартира 37,5 м2 1 601 322 руб.
2 комн. квартира 53,2 м2 2 332 672 руб.
1 комн. квартира 68,9 м2 2 906 824 руб.
многокомн. квартира 103,6 м2 4 911 326 руб.
* в таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в Саратове на вторичном рынке.2
Таблица 2
Изменение стоимости квартир за неделю, Саратов
количество комнат изменение стоимости квартир
1 комн. квартира 1+1.56% + 24 582 руб.
2 комн. квартира 1+0.65% + 15 040 руб.
3 комн. квартира 1+6.43% + 175 614 руб.
многокомнатная квартира 1-0.69% - 34 171 руб.
Теперь рассмотрим, сколько метров приходится на одного жителя Саратова (таблица 3).
Таблица 3
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛЬЯ, ПРИХОДЯЩАЯСЯ В СРЕДНЕМ НА 1 ЖИТЕЛЯ ПО РЕГИОНАМ РФ, (КВ.М.)
2016 2017 2018
Саратовская обл. 26,5 27,1 27,8
РФ 23,4 23,7 24,4
Из приведенных выше данных можно сделать вывод, что общая площадь жилья на 1 человека в Саратовской области выше, чем средний российский показатель.
Но нужно иметь в виду, что такие показатели достигнуты в большей мере, из-за политики ипотечного кредитования. В настоящее время приобретение жилья на рынке с помощью ипотечного кредитования доступно
1 http://srtv.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/srtv/resources/1b1eae004579f45784i9ecedfce35b80/1_1.pdf
2 https://nversia.ru/news/eksperty-podschitali-kak-zhiteli-saratovskoy-oblasti-obespecheny-zhilem/
только 27 % семей. Планируемое на 2020 год целевое значение данного показателя для 60 % семей может быть достигнуто только при реализации благоприятного сценария развития (рост реальных доходов населения, снижение стоимости денег и уровня инфляции, улучшение условий ипотечного кредитования, расширения сектора строительства жилья эконом класса)1.
Данная политика свидетельствует о том, что спрос на жилую недвижимость будет расти, как и предложение (рисунок 2).2
Активность покупателей и продавцов на рынке милой недвижимости в 2017
году ю месяцам
в--р
/
/ /
•ндоъ 1 |ЫЦ иЛг «1ПТ* "МП иг-11 ЧМ <РГ*Т ИР 1ЩР к О^П ЯНП МШ
'♦^акпйв+шсть продавцов -л-астишсгь газн¥Гвп*лой
Рис.2. Активность покупателей и продавцов Саратовской области на рынке жилья в 2017 году
Согласно исследованию Росстата, свыше 90% россиян удовлетворены своими жилищными условиями, включая 46%, которые "умеренно удовлетворены" и 49%, которые считают их превосходными или "хорошими". Вне зависимости от статистики, качество российского жилья остается низким. Свыше 20% домов построено из дерева, еще 25% -панельные дома. Стоит отметить интересную тенденцию - количество квартир с четырьмя комнатами и более растет быстрее всего в последние 10 лет по сравнению с квартирами с одной-тремя комнатами. Это отражает не только эффект низкой базы, но является очевидным признаком того, что люди хотят улучшать жилищные условия, особенно те, кто не может уехать за город, чтобы жить в просторных домах.
Почему же люди не могут купить жилую недвижимость? Этому послужил ряд причин:
1Муравлева Т.В. Налоговая безопасность как составная экономической безопасности малого бизнеса // Экономическая безопасность и качество. 2018. №1(30). С. 57-60.
2 http://riarating.ru/
А
/
1. Снижение доходов населения;
2. Повышение уровня безработицы;
3. Нестабильность валюты;
4. Психологическое влияние (страх «прогореть» и др.)
5. Недоверие государству;
6. Нежелание брать кредит или ипотеку.
Поговорим немного подробнее об ипотечном кредитовании. На диаграмме (рис.3.) представлена динамика по количеству выданных ипотечных кредитов в 2018 г.1
•Темп роста, г/г
Рис.3. Количество выдаваемых ипотечных кредитов в месяц, ед.
Учитывая, что общий ипотечный портфель составляет, согласно ЦБ, 4,5 трлн руб., и средний ипотечный кредит равен 1,4 млн руб., примерно 3 млн россиян имеют ипотечные кредиты, по нашим оценкам. Это всего 2% от общего размера населения или 4% от числа экономически активного населения. Размер российского ипотечного рынка в абсолютном выражении близок к Греции и Португалии. Тем не менее общий объем непогашенных кредитов на покупку жилья на душу населения составляет всего 400 евро. Это намного ниже других развивающихся рынков, включая Турцию (730 евро на душу населения), Румынию (623 евро), Венгрию (2 106 евро) или Польшу (2 656 евро). Общая доля ипотечных кредитов к ВВП в России составляет всего 5,3%. Это также самый низкий уровень по сравнению с другими европейскими странами, как развитыми, так и развивающимися.2
Существуют очевидные причины низкого проникновения ипотечных кредитов в России, включая низкий уровень располагаемых доходов, отсутствие долгосрочной уверенности потребителей, довольно высокие цены на недвижимость в таких крупных городах, как Москва. Еще один важный фактор, который мешает развитию ипотечных кредитов в России, высокая доля людей, у которых уже есть свое собственное жилье, в отличие от многих европейских стран, где многие люди предпочитают снимать жилье. Более
1 http://www.rlt24.com/prices/saratov
2 Ржевская М.А., Казнина К.А., Калинина Д.М. Трансформация зарубежного опыта развития социального страхования в российские реалии // Наука и общество. 2018. № 2 (31). С. 51-55
того, россияне обычно удовлетворены своим жильем, несмотря на его низкое качество. В нескольких странах Восточной Европы, таких как Венгрия, Болгария и Эстония, наблюдается похожая картина - доля людей, которые имеют собственные квартиры, близка к 90% против 70% в Западной Европе. Соответственно ипотечный рынок там плохо развит, несмотря на низкие ставки.
Потенциал роста ипотечного кредитования в России огромен.
В целом, мы считаем, что снижение ставок по ипотеке станет важным фактором развития ипотечного рынка и будет способствовать экономическому росту, даже если реальные зарплаты не продемонстрируют существенного роста. По нашим оценкам, средний размер ипотечного кредита составляет 1,5 млн руб., и он берется в среднем на 180 месяцев (15 лет). При процентной ставке 12% ежемесячный платеж составлял около 18 000 руб., включая 3 000 по основной сумме и 15 000 по процентам. Комфортное соотношение месячного платежа по кредиту к доходам составляет приблизительно 30%. Это означает, что ежемесячный доход претендента на ипотечный кредит должен составлять не менее 60 000 руб. в месяц, однако, согласно Росстату, только 10% экономически активного населения России (8,4 млн) зарабатывают столько или больше. Принимая во внимание, что обычно кредит на покупку жилья обслуживается двумя людьми (семьей), потенциальный доход на человека может быть ниже - около 45-50 000 руб. в месяц. При таком раскладе, около 18,1% россиян (15,4 млн.) могут позволить себе ипотечный кредит. 1
В последние годы в стране наблюдается бурный рост жилищного строительства. Именно строительная отрасль является одним из важных показателей развития уровня экономики. Однако, резкие колебания цен на жилую недвижимость за последние годы вызывают необходимость более глубокого осмысления тех процессов, которые происходят сегодня на рынке недвижимости и требуют системного исследования вопросов, связанных с прогнозированием и оценкой факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости как в Саратовской области, так и в России.
В этих условиях необходимо обеспечить такую цену, которая будет отвечать интересам всех задействованных в рыночных отношениях объектам.
Рынок жилой недвижимости Саратова систематически насыщается в последние годы. Это связано с растущим уровнем спроса на жилую недвижимость. Он, в свою очередь вызван, потребностью в жилье молодых семей, коренной молодежи и людей из провинций. Уровень обеспеченности жильем граждан очень важен для экономики страны, для уровня жизни и благосостояния населения. Также развитие жилищного фонда, качество ЖКХ и развитость рынка жилья играют огромную роль. 2
1 Шепелев О.М., Самойлова С.С. Специфика и основные тенденции рынка недвижимости России // Социально-экономические явления и процессы. 2012. № 11. С. 259-264.
2 Ржевская М.А., Казнина К.А., Калинина Д.М. Трансформация зарубежного опыта развития социального страхования в российские реалии // Наука и общество. 2018. № 2 (31). С. 51-55.
Сдерживают доступность жилья в Саратовской области такие основные причины как:
- спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке;
- значительная разница между собственностью и стоимостью вновь построенного жилья;
- высокая доходность инвестиций в недвижимость;
- низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья;
- неэффективная система ипотечного кредитования;
- неразвитость системы жилищных строительных сбережений;
- недостаточное предложение на рынке жилья;
- отсутствие рынка арендного жилья.
Арендное жилье - это жилье, сдаваемое в наем собственниками квартир. Рынок арендного жилья как сегмент рынка жилой недвижимости еще не сформирован. Рынок характеризуется непрозрачностью, и права как арендаторов, так и арендодателей не защищены. Доля его по отношению к общей доле рынка оценочно не превышает 5%, при этом для формирования эффективной структуры рынка жилья необходимо, чтобы доля арендного сектора составила в нем не менее 30%.
Высокая цена жилой площади оставляет внушительное число жилых объектов невостребованными. Поэтому самым важным показателем на данном сегменте рынка является платежеспособный спрос.
Цены на жилье растут. Конечно, за маленькую площадь - меньше стоимость и наоборот. Также значительную роль в ценовом вопросе играет район, в котором расположен жилой объект.
В международной практике термин «доступность жилья» (fusing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем в собственность. Удовлетворенный спрос на жилье способствует росту потребления других товаров длительного пользования, создают условия для привлечения в регион трудовых ресурсов. Все это дает толчок к общему экономическому развитию, поэтому так важно удовлетворить естественную потребность населения в жилье. В свою очередь стимулировать спрос на жилую недвижимость будут меры, которые направлены на повышение уровня реальных доходов населения, увеличение средств, выделяемых из бюджета на различные жилищные программы, привлечение должного числа инвесторов на внутренний рынок недвижимости и т.д. Жилая недвижимость в Саратове является малодоступным для широких масс населения продуктом, т.к. спрос на нее будет всегда, независимо от изменений, свойственных рынку на том или ином этапе развития. О снижении потребности можно говорить только тогда, когда обеспеченность граждан жильем достигнет 100%, к чему с учетом роста населения и износа ветхого жилья можно идти постоянно.
Таким образом, все имеющиеся факты позволяет гипотетически предположить, что отечественный рынок жилой недвижимости довольно перспективен.
Использованные источники:
1. Ржевская М.А. Становление и развитие системы государственного социального страхования в России. Саратов, 2012.
2. Ржевская М.А., Казнина К.А., Калинина Д.М. Трансформация зарубежного опыта развития социального страхования в российские реалии // Наука и общество. 2018. № 2 (31). С. 51-55
3. Муравлева Т.В. Налоговая безопасность как составная экономической безопасности малого бизнеса // Экономическая безопасность и качество. 2018. №1(30). С. 57-60.
4. http://srtv.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/srtv/resources/1b1eae004579f45 784f9ecedfce35b80/1_1 .pdf
5. http://riarating.ru/
6. Шепелев О.М., Самойлова С.С. Специфика и основные тенденции рынка недвижимости России // Социально-экономические явления и процессы. 2012. № 11. С. 259-264.
7. http: //www.rlt24 .com/prices/saratov
8. https://nversia.ru/news/eksperty-podschitali-kak-zhiteli-saratovskoy-oblasti-obespecheny-zhilem/
9. http://srtv.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/srtv/resources/1b1eae004579f45 784f9ecedfce35b80/1_1 .pdf
