CC BY
16Особенности развития регионального рынка недвижимости Республики Бурятия
сч со £
Б
а
2 о
Григорьева Людмила Очировна
кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и земельного кадастра, Бурятский государственный университет, goodmila@mail.ru
В статье автором определено, что недвижимое имущество является важнейшей составляющей региональной экономики и оказывает существенное влияние на экономическое, социальное и политическое развитие территории. Именно недвижимое имущество как материальное благо, составляет основу благосостояния как общества в целом, так и его граждан в частности, являясь категорией богатства. Основными элементами рыночного механизма являются цена, спрос и предложение. В данной работе акценты сделаны на анализе такой компоненты предложения как характеристики вторичного рынка жилой недвижимости. Анализируется рынок жилья Республики Бурятия (Рк) в разрезе его динамики и структуры. Проводится его статистический анализ в сравнении с аналогичными данными по Российской Федерации. Приводятся результаты анализа состояния рынка недвижимости города Улан-Удэ и Республики Бурятия и воздействие на него валютного кризиса 2014 года. Рассматриваются средние цены на первичном и вторичном рынке жилья, перспективы развития данного рынка. По результатам исследования определены основные тенденции и проблемы развития регионального рынка жилья, в том числе высокие кредитные ставки на ипотечные программы кредитования жилья, многочисленные риски инвестирования средств домохозяйств на первичном рынке, недостаточно развитые индустриальная база, инженерная транспортная и социальная инфраструктура.
Ключевые слова: рынок недвижимости, жилая недвижимость, стоимость жилья, средние цены на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости.
Рынок недвижимости в РФ представляет ключевой элемент национальной экономики, вместе с тем, выполняет роль индикатора национального благосостояния. Без анализа тенденций рынка недвижимости не обходится ни один макроэкономический анализ. При этом нужно учитывать, что развитие всех секторов рынка недвижимости зависит от состояния ключевых отраслей народного хозяйства. Рынок недвижимости чрезвычайно чувствителен к кризисам, изменениям макроэкономической ситуации.
Рынок жилой недвижимости является одним из динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости в целом, как в стране, так и в региональном разрезе. Обеспеченность жильем и его доступность для населения сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, серьезно влияют на экономическую культуру, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных затрат, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Развитой рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.
Рынок недвижимости в Бурятии, как и в целом по России, не восстановился после кризиса 2014 г. После ажиотажного спроса конца 2014 г., начала 2015 г. на рынке жилой недвижимости цены на жилье и коммерческую недвижимость продолжают стаг-нировать: и покупатели, и продавцы ожидают изменений на рынке в ближайшее время.
Эксперты аналитического центра ЭРО исследовали тенденции вторичного рынка жилой недвижимости по всей России и выделили регионы с отрицательной и положительной динамикой, а также со стабильной стоимостью.
С начала 2016 г. изменение цен на вторичном рынке жилья в целом по стране составило около 4% в сторону снижения. Отрицательная динамика наблюдалась в 71 субъекте страны из 82, лидерами стали Белгородская область, Ямало-Ненецкий АО и Камчатский край. В 11 субъектах наблюдалось незначительное увеличение средней стоимости жилья, что в свою очередь связано с изменением структуры предложения и постепенным вымыванием с рынка объектов дешевого сегмента.
По результатам исследования выявлено, что вторичное жильё в Бурятии «потеряло» в цене более 5%, средневзвешенная стоимость 1 м2 в сентябре 2016 г. по сравнению с началом года снизилась почти на 2,3 тыс. рублей. В остальных субъектах Сибирского федерального округа произошло падение средней стоимости жилой недвижимости в пределах 2-3%, в абсолютном выражении интервал падения средней стоимости составил от 550 рублей до 1,8 тыс. руб.
Лидирующие позиции по темпу снижения за год занимают Новосибирская область (6,2%) и Республика Бурятия (5,9%). Наименьшее изменение средней стоимости жилья за прошедший год наблюдалось в Томской области и Красноярском крае, где темп снижения составил не более 2,1%.
Проведенный нами анализ деятельности более чем 70 риелторских компаний города Улан-Удэ, столицы Республики Бурятия свидетельствует о том, что в с начала 2016 г. предложение на рынке недвижимости в столице республики значительно превышает спрос. Стоит отметить, что большая часть населения региона проживает в столице республики, и тенденции рынка недвижимости г. Улан-Удэ отражают тенденции регионального рынка в целом.
Проводя анализ развития основных сегментов рынка недвижимости, необходимо учитывать серьезное влияние субъективных факторов, в наибольшей степени влияющих на процесс ценообразования на региональных рынках.
Это вызывает очень широкий разброс цен на недвижимость, особенно на коммерческую. Так, 1 кв.м. офисного помещения в престижном административном центре города Улан-Удэ - Советском районе - может варьироваться в цене с разницей в несколько раз. Например, цокольное подвальное помещение в 200 кв. м, приспособленное под офис, в не очень отдаленном месте (район Технологического университета) хозяин оценивает в 1,7 млн. руб. (цена 1 кв. м составила 8,5 тыс. руб.). В то же время за нежилое помещение по улице Бабушкина в Октябрьском районе площадью в 59 кв. м запрашивают 2,8 млн. р. В новострое по улице Борсоева в Советском районе
Таблица 1
Динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра жилой недвижимости по субъектам СФО за 2016 год
Изменения с начала Изменения
Средне- 2016 года ПО сравне-
Субъект взвешенная стоимость, кв.м. Отн-е, Абс-с, нию с предыду-
гш декабрь, руб. % руб. щим месяцем,%
Новосибирская 52 797 -6,17 -3 474 0,59
область
Республика Бурншн 42 012 -5,93 -2 649 Ш32
Республика Алтай 41 315 -5.15 -2 244 0.81
Кемеровская 34 424 -4,14 -1 486 0,60
область
Алтайский край 37 699 -3,96 -1 555 0,30
Омскни область 43 742 -3,88 -1 767 0.81
Республики Хакасии 36 684 -3,88 -1 479 0.98
Республики Тына 50 564 -3,55 -1 858 0.66
Забайкальский край 43 679 -3,48 -1 573 0.58
Иркутска)! область 39 679 -2,34 -949 0.60
Томска)! область 46 920 -2,07 -990 0.37
Красноярским край 32 512 -1,67 -551 0,59
Рис. 1. Средняя цена предложения, в тыс. руб. за м2 и сотку земли под ИЖС.
1 Цена т-руб. П Прирост цены в%
л с ллл лл „ ■
46 000,00 р. ■ □
44 000,00 р. Л1 ПЛЛ ЛЛ ¡А □ □
чА ииО,ии р. 1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн
Цена т.руб. 43 529,00 р. 44 296,00 р. 44 523,00 р. 45 800,00 р.
Прирост цены в % -3,64% -4,12% -2,27% -2,92%
-2,00% ■2,50%
■3,00% -3,50%
■4,00% -4,50%
Рис. 2. Средняя цена кв. м. по количеству комнат.
офисное помещение на 1 этаже в 70 кв. м было продано за 5,1 млн. руб. Максимальную стоимость офисной недвижимости определила продажа помещения в спальном, Октябрьском районе в 60 кв. м за 9 млн. руб. Сделка купли-продажи осуществилась по цене 150 т. р. за 1 кв.м.
Как видим, цена 1 кв. метра офисного помещения в Улан-Удэ варьируется от 8,5 до 150 т. р. - разница составляет 17 раз. Но это, скорее, нонсенс, чем правило, и говорит о неустойчивости рынка
спроса и предложения на коммерческую недвижимость в столице Бурятии.
Рынок жилой недвижимости города Улан-Удэ развивается также неоднозначно. Диапазон цен на самый ликвидный объект жилой недвижимости - 1-комнат-ные квартиры составляет от 1 млн. р. до 1,8 млн. р. В этом же диапазоне можно купить 2-х комнатную «хрущевку». За 2-комнатную квартиру улучшенной планировки в престижном районе могут запросить до 2,8 млн. руб.
3-комнатные стандартные квартиры (до 70 кв. м) на вторичном рынке Улан-Удэ оцениваются в 2,5-4 млн. р. В целом стоимость 1 м2 жилья на вторичном рынке оценивается от 30 до 50 т.р. Как видим, разброс в ценах также значительный, хотя и не настолько как на офисные помещения.
По данным сайта «Улан-Удэ Недвижимость», средняя цена на рынке жилой недвижимости г. Улан-Удэ в марте 2016 года составила 45,67 тысяч рублей за кв. м. Это на 4.1% выше аналогичного показателя в марте этого года, который равен 43.92. Средняя цена земельных участков под ИЖС с марта 2016 года, по март 2017 года увеличилась на 17%, со 74 932 рублей до 90 766 рублей.
В разрезе по количеству комнат больше всего потеряли в цене в период с марта 2016 года по март 2017 года двухкомнатные квартиры - их стоимость упала на 4,12%. Падение цен однокомнатных квартир составило 3,64%, цена трёхкомнатных и четырёхкомнатных квартир упала на2,27% и 2,92% соответственно.
Средние удельные цены за квадратный метр и прирост цен в период с марта
2016 по март 2017 в разрезе по числу комнат представлены на диаграмме. В итоге, средняя общая цена однокомнатной квартиры в марте 2017 года составляет 1 493 тыс. руб., двухкомнатной квартиры - 2 205 тыс. руб., трёхкомнатной квартиры - 2 921тыс. руб., квартиры с числом комнат 4 и более - 3 774 тыс. руб.
Цены на рынке поддерживает и непосредственно потребительский спрос на жилье. Из-за застоя строительства нового жилья предложений на первичном рынке стало меньше, поэтому покупатели вынуждены обращаться к вторичному рынку. Тем не менее, можно отметить, что покупательская способность не способна преодолеть порог выше уровня в 35 тыс. рублей за 1 кв.м. на жилье первичного рынка и выше 40 тыс. рублей за 1 кв.м. на вторичном рынке. На начало
2017 г. средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке остановилась на уровне 1,2-1,4 млн. рублей. На рынке новостроя цены выросли от 28 тыс. рублей за 1 кв. м до 34 тыс. рублей. В среднем по городу Улан-Удэ 1 кв. м жилья в новострое стоит 33 тыс. рублей, в отдаленных районах города можно найти квартиру и за 25 тыс. рублей за 1 кв. м.
Для сравнения проанализируем тенденции ближайшего в географическом и экономическом плане рынка жилья г. Иркутска. Исследование рынка предло-
© £
Ю
5
2
сч со £
Б
а
2 ©
жения вторичной жилой недвижимости свидетельствует о схожести тенденций в регионах. В Куйбышевском спальном районе г. Иркутска цена жилья за 1 м2 находится в диапазоне 45,7 - 43,9 тыс. руб./ кв. м. В Свердловском районе квартиры оцениваются по цене от 56,0 до 54,0 тыс. руб. за 1 кв. м. В Кировском районе Иркутска заметно подорожали двухкомнатные квартиры в кирпичных домах - их цена составляет от 60,6 до 62,3 тыс. руб./ кв. м. А в Ленинском районе сильнее всего выросли цены на дешевые трехкомнатные квартиры в кирпичных домах -рост на 6,1% (с 37,3 до 39,7 тыс. руб./кв. м).
Можно констатировать, что ситуация на рынке недвижимости в двух соседних городах Байкальского региона разнится не очень - разброс цен до двух раз на вторичном рынке жилья - в зависимости от таких ключевых параметров, как район расположения, инфраструктура, этажность, материала здания (кирпичное здание или панельное), наличие или отсутствие ремонта в квартире и т.д.
Таким образом, сегодня на рынке недвижимости наблюдается тенденция к увеличению стоимости объектов недвижимости. Это связано с тем, что рынок начал выходить из кризиса, увеличилось количество сделок, также суммы сделок.
Еще один немаловажный фактор, влияющий на положение на рынке недвижимости Бурятии - цены на недвижимость по-прежнему продолжают поддерживать жилищные сертификаты и ипотечные кредиты. К списку основных факторов, определяющих состояние рынка, теперь добавляется возможности использования материнского (семейного) капитала для покупки жилой недвижимости (МСК).
Можно отметить, что с начала 2017 г. в Бурятии коммерческие банки начали выдавать ипотечные кредиты на более «мягких» условиях. Продолжается освоение жилищных сертификатов военных. В 2016 году инвестиции Минобороны России способствовали если не росту рынка, то хотя бы удержанию цен на прежних позициях. За анализируемый период было реализовано большое количество сертификатов для военнослужащих. Наполняемость одного сертификата составила 2,5 млн. рублей. Для сравнения -сумма на приобретение жилья для ветеранов Великой Отечественной войны составила 840 тыс. рублей. Как отмечают руководители агентств недвижимости, цены на недвижимость Улан-Удэ в 2016 году были «раздуты» благодаря влива-
ниям государственных средств в виде жилищных сертификатов. Однако последующего роста цен, скорей всего, не ожидается, если не будет вливаний государственных денег.
Операций с материнским капиталом на рынке недвижимости пока не так много. Есть вероятность увеличения количества сделок с их использованием, благодаря изменениям в назначении МСК. Если раньше с помощью МСК граждане могли построить дом только с привлечением строительной организации путем заключения договора строительного подряда, то сегодня они могут осуществлять строительство и реконструкцию дома своими силами, без привлечения такой организации, и получать средства МСК на свой банковский счет. Можно компенсировать затраты за уже построенный или реконструированный дом. При этом реконструкция подразумевает увеличение площади жилого помещения.
Улучшение жилищных условий семьи с использованием кредитов стало одним из наиболее популярных направлений у владельцев сертификата на материнский капитал. По данным отдела социальных выплат ОПФР Республики Бурятия, на начало 2017 г. подано 1 306 заявок на улучшение жилищных условий на общую сумму 410,2 млн. рублей. Во многих банках появилась специальная программа, которая предполагает выдачу ипотечного кредита с участием средств МСК.
По итогам 2016 г. специалисты рынка недвижимости отмечают снижение спроса на 20-25%. Основной причиной многие считают существенное уменьшение покупательной способности доходов населения. По данным Счетной палаты РФ, уровень потребительских расходов за 2016 год сократился на 5,3%, при этом данные Росстата свидетельствуют о неуклонном снижении уровня доходов населения за последние 32 месяца (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года). Так что особенностью 2016 года в сфере недвижимости стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей.
В то же время данные статистики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), одного их крупнейших заемщиков на рынке недвижимости, свидетельствуют от том, что за 2016 г. выдано 1,4 трлн. рублей ипотечных кредитов что на 31% больше, чем в 2015 году. Жилищные условия смогли улучшить порядка 759 тыс. семей. Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, можно предполо-
жить, что в 2017 году может быть выдано более 1 млн. кредитов на сумму 1,7-1,8 трлн. рублей. Это позволит в прогнозе повторить результаты рекордного 2014 года.
Подводя итоги 2016 года для регионального рынка недвижимости можно отметить, что сложилась неожиданно противоречивая ситуация: продолжающееся падение доходов населения и выдача рекордных объемов ипотечных кредитов, многочисленные банкротства застройщиков и массовая выдача разрешений на строительство.
В целом, по многочисленным прогнозам экспертов, восстановление рынка начнется не ранее 2018 года. Рынок недвижимости закончил острую стадию кризиса, но быстрого движения к окончанию вялотекущего кризиса не наблюдается.
Литература
1. «Недвижимость 2016-2017»: итоги года. http://strategyjournal.ru/partners-news/v-moskve-proshla-konferentsiya-nedvizhimost-2016-2017.
2. Бурятия лидирует по темпам снижения стоимости жилой недвижимости в СФО. http://www.newbur.ru/news/27926
3. Цены на жильё снизились в Бурятии http://ulanmedia.ru/news/539476/
4. Рынок недвижимости 2017: интригующие прогнозы http:// www.ppl.nnov.ru/content/25325
5. Бадараева Р. В., Шараева А.С. Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России // Молодой ученый. -2016. - №4. - С. 336-339.
Features of development of the regional real estate market of the Republic of Buryatia Grigorieva L.O.
Buryat state university In article by the author it is defined that real estate is the most important component of regional economy and has significant effect on economic, social and political development of the territory. Real estate as a material benefit, makes a basis of welfare both society in general, and his citizens in particular, being category of wealth. Basic elements of a market mechanism are the price, supply and demand. In this work accents are made on the analysis such components offers as characteristics of the secondary market of the residential real estate. Depending on characteristics of objects the housing market is subdivided into the market of primary housing (primary market) and the market of secondary housing (the secondary market). In classical understanding the market
represents set of the social and economic relations in the sphere of distribution and exchange by means of which sale of goods is enabled. The market is a communication form between economic entities, the relations between which are under construction on the basis of a private property institution. In relation to the housing market it is possible to tell that it is the sphere of the address of the real estate intended for accommodation of citizens regulated by the civil legislation, which is expressed in interaction with each other of sellers, buyers and the third parties regarding transactions with premises.
The housing market of the Republic of Buryatia (RK) in a section of his dynamics and structure is analyzed. The statistical analysis in comparison with similar data on the
Russian Federation is carried out him. Results of the analysis of a condition of the market of the real estate of the city of Ulan-Ude and Republic of Buryatia and impact on him of currency crisis of 2014 are given. The average prices in primary and secondary housing market, the prospects of development of this market are considered. By results of a research the main tendencies and problems of development of the regional housing market, including high credit rates on mortgage programs of crediting of housing, numerous risks of investment of means of households in primary market, insufficiently developed industrial base, engineering transport and social infrastructure are defined.
Keywords: the real estate market, the residential real estate, housing cost,
the average prices in primary and secondary market of the residential real estate.
References
1. «Real estate of 2016-2017»: results
of year. http://strategyjournal.ru/ partners-news/v-moskve-proshla-konferentsiya-nedvizhimost-2016-2017.
2. Buryatia is in the lead on rates of depreciation of the residential real estate in the SFD. http:// www.newbur.ru/news/27926
3. Housing prices fell in Buryatia by http://ulanmediaru/news/539476/
4. Real estate market of 2017: the intriguing forecasts of http:// www.ppl.nnov.ru/content/25325
5. Badarayeva R. V., Sharayev A S. Theoretical aspects of an assessment of the market of the real estate in Russia//the Young scientist. — 2016. — No. 4. — Page 336-339.
О À
S
2
