CC BY
69
Экономические науки
УДК 339.13.017
DOI: 10.21209/2227-9245-2017-23-3-98-104
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ г. УЛАН-УДЭ: ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ REAL ESTATE MARKET IN ULAN-UDE: DEVELOPMENT TRENDS
T. H. Алексеева, Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления, г. Улан-Удэ uin_07@ mail.ru
T. Alekseeva, East Siberian State University of Technology and Management, Ulan-Ude
Выявлено, что г. Улан-Удэ, являясь столицей Республики Бурятия, выполняет функции административного, промышленного, транспортного, образовательного, культурного и научного центра. Однако поскольку в нем проживает лишь 430 тыс. человек, он должен развиваться как «поселение». Улан-Удэ может рассматриваться как типичный сибирский город, состояние сферы недвижимости которого определяется произошедшими за последние десятилетия экономическими изменениями и темпами демографических процессов, в частности внутренней трудовой миграцией.
Отмечено, что наряду с другими сегментами рынка недвижимости, жилищный сектор является значимым фактором в определении уровня и качества жизни населения отдельного региона как Сибирского Федерального округа, так и отдельного локального субъекта Республики Бурятия.
Исследуются вопросы развития рынка недвижимости в г. Улан-Удэ, тенденции развития рыночных сегментов по отдельным категориям, в частности проанализирован рынок жилья. Произведен анализ современной ситуации на рынке недвижимости г. Улан-Удэ (Республика Бурятия), выделены сегменты жилищной и арендной недвижимости, рассмотрены особенности функционирования жилищного сегмента рынка недвижимости г. Улан-Удэ, сформулированы ожидаемые среднесрочные результаты на рынке недвижимости в ближайшие периоды.
Рассмотрены характерные жилищные условия домохозяйств в городских и сельских населенных пунктах в Республике Бурятия, в том числе в сравнении с европейским и мировым уровнями. Приведены характеристики состояния рынка жилой недвижимости г. Улан-Удэ за период 2012—2016 гг. Представлен показатель обеспеченности населения жильем в международном разрезе. Отмечена тенденция изменения факторов спроса на жилую недвижимость за последний период на рынке первичной и вторичной застройки. Проведен анализ показателей средних доходов и расходов на одного жителя Республики Бурятия. Также представлен анализ состояния жилищного фонда в регионе и стратегии его развития. Произведенный анализ позволяет сделать вывод о направлениях будущих изменений на локальном рынке недвижимости и повышении роли вторичного рынка и арендного жилья в среднесрочном периоде
Ключевые слова: поселение; локальный рынок недвижимости; жилищный сегмент; арендное жилье; жилищные условия домохозяйств; денежные доходы населения; уровень жизни; уровень обеспеченности жильем; г. Улан-Удэ; качество жизни
Ulan-Ude, as the capital of the Republic of Buryatia, serves as the administrative, industrial, transport, educational, cultural and scientific center, but as a place to stay of 430 thous. People it should develop as a «settlement». Ulan-Ude can be regarded as a typical Siberian city, state sphere of which is determined by the property occurred in recent decades and pace of economic changes of demographic processes, in particular, the internal labor migration.
Along with other segments of the real estate market, the housing sector is an important factor in determining the level and quality of life of population of a particular region, as the Siberian Federal District, as well as a separate local entity of the Republic of Buryatia.
© T. H. Алексеева, 2017
98
In the present article the author explores the questions of the real estate market in Ulan-Ude, the development trend of market segments for certain categories, in particular the housing market is analyzed. The analysis of the current situation at the real estate market in Ulan-Ude (Buryatia), allocated segments of housing and rental property, peculiarities of the housing real estate market segment functioning in Ulan-Ude is given; the expected medium-term results in the real estate market in the coming periods are formulated.
The characteristic living conditions of households in urban and rural areas in the Republic of Buryatia, including in comparison with the European and world level are observed. The characteristics of the state of the real estate market in Ulan-Ude for the period of 2012—2016 are presented. The indicator of housing supply in the international section of the population is determined. The tendency of demand change for residential real estate in the last period in the market of primary and secondary development is pointed out. The analysis of average income and expenditure indicators per inhabitant in the Republic of Buryatia is carried out. Also the analysis of the housing stock state in the region and its development strategy is presented in the article. The conducted analysis leads to the conclusion about the directions of future developments on the local real estate market and enhancing the role of the secondary market and rental housing in the medium term.
Key words: settlement; local property market; housing segment; rental housing; housing conditions of households; money income; standard of living; level of housing provision; Ulan-Ude; quality of life
ведение. Формирование полноценного жилищного фонда, удовлетворяющего потребности населения, является условием и признаком экономической активности населения и необходимым условием гармоничного развития общества [9]. Поэтому при анализе рынка недвижимости, имеющего большое значение для развития локального экономического комплекса и социального благополучия, наибольший интерес привлекает его жилищный сегмент.
Цель исследования состояла в изучении особенностей развития жилищного сегмента локального рынка недвижимости как имеющего приоритетное значение в настоящий период.
Задачами исследования являются:
1) выявление характерных жилищных условий домохозяйств;
2) сравнение жилищных условий жителей г. Улан-Удэ и Республики Бурятия с европейским и мировым уровнями;
3) исследование состояния факторов спроса на жилую недвижимость за истекший период;
4) составление прогноза о возможных изменениях на исследуемом локальном рынке.
Характеристика исследуемого объекта. При анализе состояния локального
жилищного рынка Республики Бурятия следует рассмотреть характеристики жилищных условий населения (табл. 1). Статистические данные приведены на основании материалов сайта burstat.gks.ru.
Норма жилой площади на одного человека в РФ составляет 12 м2 (ст. 38 Жилищный кодекс РФ), в Республике Бурятия в рамках «Республиканской целевой программы «Жилище» Республики Бурятия на 2011—2015 годы» установлен целевой индикатор в размере 21 м2 общей площади на одного человека, на федеральном уровне установлена минимальная санитарная норма жилой площади 6 м2 на одного человека, социальная норма общей площади жилого помещения составляет 18 м2 на одного из трех членов семьи, но не менее 16 м2; 42 м2 для проживания двух человек; 33 м2 — на одного одиноко проживающего [7].
Если сравнивать усредненные характеристики жилищных условий домохозяйств республики с европейским и мировым уровнями [2] (табл. 2) и учесть продолжительность решения проблем в жилищном секторе (табл. 3), то тенденции развития нашего рынка недвижимости определяются степенью неудовлетворенности потребностей населения.
Таблица 1/ Table 1
Характеристика жилищных условии домохозяйств (по Республике Бурятия)/ Characteristics of housing conditions of households (Republic of Buryatia)
Показатели/Indicators Bee домохозяйства/ All households Проживают/Reside
в городских населенных пунктах/in urban areas в сельских населенных пунктах/ in rural areas
Число домохозяйств, проживающих во всех типах жилых помещений, всего, %/ Number of households living in all types of premises, total, % 100,0 100,0 100,0
в том числе домохозяйства, указавшие, что при проживании/including households, having indicated that for residence
- не испытывают стесненности/do not feel uneasening 7 8 74,5 75,2
- испытывают определенную стесненность/experience some uneasening 19,5 19,0 20,3
- испытывают большую стесненность/experience great uneasiness 5,7 6,5 4,5
Размер общей площади в расчете на члена домохозяйства, м2/ Size of the total area per household member, m2 21,4 21,9 21,7
Размер жилой площади в расчете на члена домохозяйства, м2/^^ space per household member, m 16,1 16,4 15,6
Число жилых комнат в расчете на одно домохозяйство/ Number of habitable rooms per one household 2,4 2,3 2,4
Число жилых комнат в расчете на одну супружескую пару/ Number of habitable rooms per couple 2,5 2,5 2,6
Таблица 2/Table 2
Обеспеченность населения жильем в некоторых странах мира/ Provision of housing in some countries
Страна/Country Жилищная обеспеченность, м2/чел/ Housing, Apt. m2 person Год оценки/Year of assessment
Норвегия/Norway 74,0 2006
США/USA 69,7 2010
Дания/Denmark 50,6 2003
Швеция/Sweden 44,4 2003
Великобритания/United Kingdom 44,0 2010
Швейцария/Switzerland 44,0 2000
Германия/Germany 42,9 2010
Франция/France 37,5 2002
Чехия/Czech Republic 28,7 2001
Эстония / Estonia 27,7 2003
Беларусь/Belarus 25,4 2012
Латвия/Latvia 23,9 2003
Украина/Ukraine 23,5 2011
Pоссия*/Russia 23,4 2013
Китай/China 22,7 2010
Польшэ/Poland 22,2 2002
Казахстан/Kazakhstan 18,6 2011
* в настоящее время РФ занимает по обеспеченности жильем 32-е место в мире (<24 м2/чел.), при этом удовлетворенность россиян своим жильем составляет 62 % (для сравнения в Германии -93 %)[3]
Из анализа статистических данных, приведенных в табл. 2 и 3, следует однозначный вывод: с течением времени и повышением уровня жизни должна возрасти
обеспеченность жильем нашего населения, а строительная отрасль и сфера недвижимости имеют значительный объем работы в обозримом будущем.
Таблица 3/ТаЬ1е 3
Обеспеченность жильем населения РФ*/ Provision of housing for the population of the Russian Federation
Обеспеченность жильем/Provision of housing Годы/Years
1995 2000 2005 2007 2009 2011 2013 2014
В среднем на 1 жителя, м2/ average for 1 resident m2 18,0 19,2 20,9 21,5 22,4 23,0 23,4 < 24,0
* источник: http://www.rusfact.ru/node/28
Текущий период, по данным http:// www.burstat.gks.ru и uurielt.ru, по состоянию на 2016 г. может рассматриваться как удовлетворительный (табл. 4).
Кроме того, отметим следующее:
— денежные доходы в среднем на одного жителя Бурятии по итогам 2015 г. составили 25 084 р., также отмечался рост реальных доходов в сравнении с аналогичным периодом 2014 г. на 2,2 % [6], но в 2016 г. отмечено, что в сравнении в предыдущим годом произошло одновременное снижение доходов и расходов населения соответственно на 1,5 и 0,5 %, при этом общие расходы жителей РБ составили 190 млрд р., а доходы — 185,3 млрд р. [8];
— превышение расходов населения Бурятии над доходами с начала 2016 г. по настоящий период составило 4,7 млрд р., против 1775,2 млн р. превышения расходов над доходами в предыдущем периоде [9].
Складывающаяся ситуация дополни -тельно осложняется тем, что имеющийся жилой фонд требует модернизации (табл. 5) и капитального ремонта (в ряде
случаев более или менее 50 % фонда), а особенно совершенствование востребовано на объектах жизнеобеспечения города. Отдельной задачей является обеспечение потребителей более комфортным и красивым жильем, так как значительная доля жилья отличается непритязательностью планировочных решений. Большим потенциалом в решении этого вопроса обладает индивидуальное жилищное строительство [10].
В целом, сферу недвижимости ожидают нелегкие времена, а также частичная смена приоритетов от купли-продажи первичного жилья к преимущественному использованию потенциала вторичного рынка [4]. В частности, ожидается рост сделок аренды жилья, тем более что в наиболее развитых странах доля владельцев жилья гораздо ниже, чем в странах с меньшими темпами развития. Так, например, в Румынии 96 % жителей владеют собственным жильем, в Литве — 92 %, а в Германии — 53 %, в Швейцарии - 44 % [2].
Таблица 4/Table 4
Характеристика состояния рынка г. Улан-Удэ за период с 2012 по март 2016 гг./
Characteristics of the market conditions in Ulan-Ude for the period from 2012 to
March 2016
Показатель/Indicator Январь-декабрь 2012 г./ January-December 2012 Январь-декабрь 2013 г./ January-December 2013 Январь-декабрь 2014 г./ January-December 2014 Январь-декабрь 2015 г./ January-December 2015 Январь-март 2016 г./January-March 2016
Ввод в действие жилых домов (и общежитий) в г. Улан-Удэ - всего*, м2/ Startup of houses (and hostels) for population of Ulan-Ude, m2 184547 207473 181888 243216 17825 (-82 % к аналогичному периоду 2015 г.)
Доля жилья, построенного населением г. Улан-Удэ за счет собственных и заемных средств*, м2/ Share of housing built by the population of Ulan-Ude at the expense of own and borrowed funds *, m2 30 % (по РБ) 69,1 % (262455 m2) 36,8 % (629443 m2) 25,6 % (58399 m2) 52 % (9438 м2)
Средняя цена 1 м2 жилого помещения на конец года (первичный рынок)*, р./Average price of 1 m2 of living space at the end of the year (primary market), * r. 41496 40341 41687 39902 40684
Средняя цена 1 м2 жилого помещения (вторичный рынок) на конец года**, р./ Average price of 1 m2 of living space (secondary market) at year-end ** r. 45 454 48 188 48 740 45 208 ■X 4 оо 41
* по данным [4]; ** по данным [5]
Таблица 5/Table 5
Индикаторы истинной урбанизированности по отдельным странам мира*(фрагмент)/ Indicators of real urbanization of individual countries in the world *(fragment)
Страны/ Countries Доля городского населения, %/ Share of urban population,% Доля жилищного фонда, оборудованного / Доля собственного жилья, %/ share of their own homes, %
канализацией/ sewage водопроводом/ with running water ванной или душем/ with bath or shower центральным отоплением/ with central heating
Россия/Russia 73,6 74,0 79,0 67,0 84,0 87,0
Австрия/Austria 67,6 99,1 99,9 98,3 89,8 56,9
Великобритания/United Kingdom 90,1 99,9 99,9 99,9 86,9 69,2
США/USA 82,3 99,7 99,2 99,7 88,9 68,3
* источник: http://www.rusfact.ru/node/28.
Вывод. В настоящее время на рынке недвижимости г. Улан-Удэ наиболее интересным для анализа остается жилищный сегмент, развитие которого в настоящий момент сковывается падением уровня до-
Список литературы_
ходов населения и минимальными бюджетным возможностями по поддержке жилищного строительства, кроме того, в долгосрочном периоде стоит ожидать увеличения доли арендного жилья.
1. Архив статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.uurielt.ru/stat/552/ (дата обращения: 01.10.2016).
2. Денежные доходы на одного жителя Бурятии превысили в 2015 году 25 тыс. р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.vt-inform.ru/news/142/89636/?sphrase_id=1221564 (дата обращения: 01.10.2016).
3. Денежные доходы и расходы населения Республики Бурятия в январе 2016 года [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.burstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/burstat/resources/33342 2804c1296c29125f7b4bce00d93/04-05-03a.pdf(дата обращения: 01.10.2016).
4. Жаркая Г. Ф. Рышок доступного жилья в РФ: Состояние и направления регулирования / / Вестник Череповецкого государственного университета. 2012. Т. 1. № 40—3. С. 30—31.
5. Жилье в России [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ruxpert.ru/%D0%96%D0%B 8%D0%BB%D1%8C%D1%91_%D0%B2_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8 (дата обращения: 01.10.2016).
6. Обеспеченность населения жильем в России и некоторыгх других странах мира [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rusfact.ru/node/28 (дата обращения: 01.10.2016).
7. Малышев Е. А., Родионова Д. Н., Цыгренов Д. Д. Оценка текущего состояния социально-экономического развития Байкальского региона и перспективы его развития // Вестн. Забайкал. гос. ун-та. 2016. Т. 22. № 1. С. 129-137.
8. Расходы жителей Бурятии превысили доходы в 1,6 раза [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.baikal-daily.ru/news/15/220348/ (дата обращения: 25.10.2016).
9. Сколько квадратных метров положено на человека - нормы жилой площади [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.infonedvizhimost.com/kvartira/normy-zhiloj-ploshhadi/skolko-kvadrat-nyh-metrov.html (дата обращения: 01.10.2016).
10. Стоимость 1 м2 на первичном рынке [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.burstat. gks.ru/ (дата обращения: 01.10.2016).
11. Смирнов В. В., Толмачев А. В. К вопросу развития системы регионального рышка жилья // Политематический сетевой электронный научный журнал кубанского аграрного университета. 2016. Выш. 116 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-razvitiya-sistemy-regionalnogo-rynka-zhilya (дата обращения: 01.02.2017).
12. Тимофеева Е. Е., Щербакова Н. А. Развитие системы управления индивидуальным жилищным строительством в регионе с учетом тенденций развития территории (на примере Ивановской области) / / Генезис экономических и социальных проблем субъектов рыночного хозяйства в России. 2015. Т. 1. № 9. С. 126-129.
References_
1. Arhiv statistiki (Statistics archive) Available at: http://www.uurielt.ru/stat/552/ (Date of access: 01.10.2016).
2. Denezhnye dohody na odnogo zhitelya Buryatii prevysili v 2015 godu 25 tys. r. (Monetary income per resident of Buryatia exceeded in 2015 25 thousand rubles) Available at: http://www.vt-inform.ru/ news/142/89636/?sphrase_id=1221564 (Date of access: 01.10.2016).
3. Denezhnye dohody i rashody naseleniyaRespublikiBuryatiya vyanvare 2016goda (Monetary incomes and expenditures of the population of the Republic of Buryatia in January 2016) Available at: http://www. burstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/burstat/resources/333422804c1296c29125f7b4bce00d93/04-05-03a.pdf (Date of access: 01.10.2016).
4. Zharkaya G. F. Vestnik Cherepoveckogo gosudarstvennogo universiteta (Bulletin of the Cherepovets State University), 2012, vol. 1, no. 40-3, pp. 30-31.
5. Zhilie v Rossii (Housing in Russia) Available at: http://www.xpert.ru/Special/Special:RecentChanges. en.html D1% 81% D0% B8% D0% B8 (Date of access: 01.10.2016).
6. Obespechennost naselenya zhiliem v Rossii i nekotoryh drugih stranah mira (Provision of the population with housing in Russia and some other countries of the world) Available at: http://www.rusfact.ru/node/28 (Date of access: 01.10.2016).
7. Malyshev E. A., Rodionova D. N., Tsyrenov D. D. Vestn. Zab. Gos. Univ. (Transbaikal State University Journal), 2016, vol. 22, no. 1, pp. 129-137.
8. Rashody zhiteley Buryatii prevysili dohody v 1,6 raza (Expenditures of the residents of Buryatia exceeded incomes by 1,6 times) Available at: https://www.baikal-daily.ru/news/15/220348/ (Date of access: 25.10.2016).
9. Skolko kvadratnyh metrovpolozheno na cheloveka — normy zhiloy ploshhadi (How many square meters are laid per person — the norms of living space) Available at: http://www.infonedvizhimost.com/kvartira/ normy-zhiloj-ploshhadi/skolko-kvadratnyh-metrov.html (Date of access: 01.10.2016).
10. Stoimost 1 m2 na pervichnom rynke (Cost of 1 m2 at the primary market) Available at: http://www. burstat.gks.ru/ (Date of access: 01.10.2016).
11. Smirnov V. V., Tolmachev A. V. Politematicheskiy setevoy elektronny nauchny zhurnal kubanskogo agrarnogo universiteta (The political network electronic scientific journal of the Kuban Agrarian University), 2016, vol. 116 Available at: http://www.cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-razvitiya-sistemy-regionalnogo-rynka-zhilya (Date of access: 01.02.2017).
12. Timofeeva E. Ye., Shcherbakova N. A. Genezis ekonomicheskih i sotsialnyh problem subektov rynochnogo hozyaystva v Rossii (Genesis of economic and social problems of market economy subjects in Russia), 2015, vol. 1, no. 9, pp. 126—129.
Коротко об авторе _ Briefly about the author
Алексеева Татьяна Николаевна, канд. экон. наук, доцент кафедры «Управление инвестициями и недвижимостью», Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления, г. Улан-Удэ, Россия. Область научных интересов: экономика недвижимости, первичный и вторичный рынки жилья uin_07@ mail.ru
Tatiana Alekseeva, candidate of economic sciences, associate professor, Investment Management and Real Estate department, East-Siberian State University of Technologies and Management, Ulan-Ude, Russia. Sphere of scientific interests: real estate economy, primary and secondary housing markets
Образец цитирования
Алексеева Т. Н. Рынок недвижимости г. Улан-Удэ: тенденции развития // Вестн. Забайкал. гос. унта. 2017. Т. 23. № 3. С. 98-104. DOI: 10.21209/2227-9245-2017-23-3-98-104.
Alekseeva T. Real Estate Market in Ulan-Ude: development trends // Transbaikal State University Journal, 2017, vol. 23, no. 3, pp. 98-104. DOI: 10.21209/2227-9245-2017-23-3-98-104.
Дата поступления статьи: 06.03.2017 г. Дата опубликования статьи: 31.03.2017 г.
