CC BY
20Особенности развития рынка жилой недвижимости г. Улан-Удэ
Григорьева Людмила Очировна
кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и земельного кадастра, ФГБОУ ВО «Бурятский государственный университет», goodmila@mail.ru
Тон Санжи-Ханда Аюшеевна
кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землепользования и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Бурятский государственный университет», veronika1999@mail.ru
В статье анализируется ситуация, связанная с влиянием кризисных явлений 2014-2015 гг. на развитие рынка жилой недвижимости г. Улан-Удэ. Проводится сопоставление развития общероссийских тенденций развития рынка жилой недвижимости и регионального. Выявлены основные этапы развития регионального рынка недвижимости за достаточно продолжительный период с 2013-2018 гг. Проведен детальный анализ состояния жилищных условий в городе Улан-Удэ, в России в целом. Выявлены основные тенденции в области ценообразования по различным типам жилой недвижимости. Определены тенденции в развитии уровня благоустройства жителей региона в сопоставлении со среднероссийскими и мировыми показателями. Приведены показатели развития строительной отрасли в Республике Бурятия. Выдвигается гипотеза о развитии строительного бизнеса в направлении строительства жилых домов, на основе проведенного анализа обеспеченности жилой площадью жителей региона. Произведен анализ инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в г. Улан-Удэ в прямой взаимосвязи со среднедушевыми доходами за анализируемый период. Проведен анализ ценообразования и развития рынка аренды на вторичном и первичном рынке жилья региона. Выявлены основные проблемы в развитии рынка жилой недвижимости.
Ключевые слова: рынок недвижимости, жилая недвижимость, тенденции развития, факторы влияния, жилой фонд Республики Бурятия, макроэкономические показатели развития.
Введение. Показатели развития рынка недвижимости являются ключевыми индикаторами уровня экономического состояния и качества жизни населения конкретного государства и региона, в частности. Рынок недвижимости - это открытая система, на него оказывают влияние многие факторы, в первую очередь - состояние экономики. При анализе рынка недвижимости, имеющего большое значение для развития экономики конкретного региона и социального благополучия, наибольший интерес представляет жилой фонд.
Цель исследования состояла в изучении особенностей развития жилого фонда как важной части регионального рынка недвижимости.
Задачи исследования:
1) выявление характерных условий домохозяйств г. Улан-Удэ;
2) сравнение жилищных условий жителей г. Улан-Удэ со среднероссийскими и мировыми по ряду показателей благоустройства;
3) изучение финансовой доступности для населения г. Улан-Удэ жилой недвижимости для целей удовлетворения личного потребления, а также инвестирования;
Характеристика объекта исследования. При изучении регионального рынка недвижимости Республики Бурятия, как части более крупного российского рынка необходимо изучить общегосударственные тенденции. Анализ проведен на основе данных сайта gks.ru.
На фоне спада экономики в России, падения уровня доходов населения в период с 2014-2017 гг. недвижимость в долларовом эквиваленте потеряла как индикатор экономического благосостояния свою стоимость в два и более раз по сравнению с пиком роста цен в 2009 г., сохраняется невысокая инвестиционная привлекательность большинства сегментов рынка (рисунок 1) [6,7].
По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены в данном сегменте рынка не растут.
По итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года - с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр. При этом в 2017 году, инфляция в России составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году. В 2018 году ожидается рост зарплат и доходов, что возможно подстегнет рост цен на жилую недвижимость, в первую очередь на первичном рынке.
Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 2017 год они сократились на 1,4%. Падение доходов продолжается, начиная с 2014 года, уже четвертый год подряд.
Обобщая указанные тенденции, можно сделать следующий вывод, что рынок недвижимости России в 2017 году характеризовался следующими чертами:
1. Снижение выхода объектов на первичный рынок.
2. Невысокая инвестиционная привлекательность недвижимости, прежде всего жилой, при сохранении общего невысокого уровня платежеспособного спроса.
3. В 2017 году темпы роста цен только на первичном рынке превышали уровень инфляции, цены на вторичном рынке продолжили плавное снижение, начатое в 2015 г.
В целом, можно отметить, что в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняется тем, что регионы сильно различаются по уровню экономического развития. Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают, в связи с чем изучение особенностей региональных рынков имеет особое значение [6].
Рынок жилой недвижимости Республики Бурятия по объему предложения и спроса в большей степени сконцентрирован в столице региона, г. Улан-Удэ, это объясняется тем, что здесь проживает большая часть населения республики.
О £
В
3
№ 2
Рисунок 1 - График цены на квадратный метр однокомнатной квартиры, г. Москва [6].
1Л
I
ей
2 ©
Этапы развития рынка жилой недвижимости Республики Бурятия в современной истории России:
- период стагнации с начала 90х по 2006 г.
- активное внедрение ипотечного кредитования с 2006 г, вызвавшего бурный рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья;
- «первый кризис» с начала 2009 г, вызванный мировым финансовым кризисом;
- «второй кризис» с началом санкций против России и девальвацией рубля по отношению к доллару с середины 2014 г.
Несмотря на относительно низкий уровень благоустройства жилищного фонда и высокую степень износа коммунальной инфраструктуры в период с 2005 по 2012 год наблюдается рост средней рыночной стоимости 1 м2 жилья по Республике Бурятия с 15965 до 39452 рублей (рисунок 2). Среднедушевые денежные доходы населения более чем в 2 раза меньше, чем стоимость квадратного метра на рынке жилья, а в период кризиса данный дисбаланс увеличился в 3 раза [5].
В целом по итогам 2009 года падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В первую очередь это связано с финансово-экономическим кризисом. В 2010 году в Республике Бурятия началось плавное повышение цен. За два года с начала 2008 года не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системах, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспе-
54 000 52 ООО 50 000 48 000 46 000 44 000 42 000 40 ООО
.......
—I-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-Г-
£ $ $ / £ £ £ 4 3 / £ <? £ 4 <? £ 4 £ ^ £ <? ^
Рисунок 2 - Динамика средней цены за квартиры в г. Улан-Удэ [10]. Таблица 1
Жилищное строительство в Республике Бурятия организациями различных форм собственности и населением*
Источник: по данным [9] и [10]
Ввод в действие жилых домов, кв. м общей площади Удельный вес в общем объеме ввода, %
2017 г. 2016 г. 2017 г. Снравочн о 2016 Г.
Введено - всего 269244 335757 100 100
втом числе: организациями всех форм собственности 128987 159842 47,9 47,6
из них: муниципальной 50763 42846 18,9 12,8
частной 60464 115575 22,5 34,4
населением за счет собственных и заемных средств 140257 175915 52,1 52,4
чено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет развития рыночных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное, банковское, бюджетное и ипотечное) [4].
В итоге - системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части пред-
ложения в течение двух лет с начала кризиса не произошло.
В 2011 году по сравнению с 2010 цены выросли на 16,6%. Это самый высокий рост цены за рассматриваемый период. Повышение стоимости жилья произошло за счет недостаточного предложения жилья, которое было выз-
Таблица 2
Ввод в действие жилых домов в г. Улан-Удэ* Источник: по данным [9] и [10]
Введено за январь -март 2018 г Январь — март 2018 г.в% к январю — марту 2017 г. Справочно январь - март 2017 г. в % к январю -марту 2016 г.
Всего 31868 н 9,9 р. 18,1
в том числе:
застройщиками - юридическими лицами 17188 - -
населением за счет собственных и заемных средств 14680 е 4,5 р. 18,1
Таблица 3
Обеспеченность жилыми помещениями жителей Республики Бурятия по сравнению со общероссийскими показателями** прогнозные значения
**источник: по данным: http://cityglance.org/facts/lMng.shtml
N п/п Наименован не индикатора (показателя) Ед. нзм. Значение показателей по годам
2014 2015 2016 2017* 201 2019* 2020*
1. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся б среднем на 1 жителя Республики Бурятия (обеспеченность жильем населения), кв. м ки.м 20,8 21,1 21,2 21,6 21,7 21,9 22.1
2. Доля аварийного жилищного фонда в общем объеме жилищного фонда в Республике Бурятия % 6,2 5,8 5,3 4,8 4,3 4,0 3,8
3. Уровень износа коммунальной И нфрастру кту ры % 62,5 62,0 61,7 61,4 61,1 60,8 60,5
4. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя в РФ -всего ки.м 23,7 24,4 24,9 - - - -
3017 г.
- Ноиннашюя работая тт.
- Реальная заработал гпата
Рисунок 3 - Динамика номинальной и реальной среднемесячной заработной платы в 2017-2018 годах в Республике Бурятия (в % к декабрю 2016 года) [9].
вано нехваткой земли, находящейся в обороте рынка, а также плохого обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацией объектов коммунальной инфраструктуры.
Более 2.5 миллиардов рублей составил общий объем выполненных в 2017 году работ в сфере строительства в г. Улан-Удэ. Это почти в 3.4 раза больше,
чем в 2016 году. Тогда в строительной отрасли в Улан-Удэ было освоено 758 миллионов рублей. При этом основная доля затрат приходилась на строительство зданий - это 54,7%, а также инженерных сооружений - 44,8%.
В 2017 город Улан-удэ не сильно продвинулся по такому показателю как обеспеченность жильем на 1 человека. Он превысил уровень 2016 года всего на 0.9
процента, оставив столицу Бурятии на 11 месте среди городов сФо [5].
Норма жилой площади на одного человека в России составляет 12м2 (ст. 38 Жилищный кодекс РФ), в Республике Бурятия в рамках «Республиканской целевой программы «Жилище» Республики Бурятия на 2011-2015 годы» установлен целевой индикатор 21 м2 общей площади на человека, на федеральном уровне установлена минимальная санитарная норма жилой площади 6м2 на человека, социальная норма общей площади жилого помещения составляет 18 м2 на одного из трех членов семьи, но не менее 16 м2; 42 м2 для проживания двух человек; 33 м2 на одного одиноко проживающего.
Как можно увидеть из таблицы 4, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. метров общей площади на одного жителя. По имеющимся минимальным международным стандартам на каждого члена домохозяйства требуется отдельная комната плюс комната совместного пребывания его членов (две комнаты для больших домохо-зяйств); размер общей площади на одного жителя при этом должен составлять не менее 30 кв. метров.
Показатель же обеспеченности жильем в квадратных метрах на человека в России и в Бурятии, в том числе, в два раза меньше, чем в большинстве стран Западной Европы и у бедных домохо-зяйств в США. При сравнении же с США в целом, видно, что он примерно в 3,5 раза ниже. В целом же анализ статистических данных таблиц 2 и 3, свидетельствует о большом горизонте работ в строительной отрасли с течением времени, стабилизацией экономики России и повышением качества жизни населения.
В общеэкономическом же плане период 2016-2017 гг. для экономики региона можно охарактеризовать как удовлетворительный.
Валовой региональный продукт по итогам 2017 года оценивается в 215,2 млрд. руб. или 99,1 % к уровню 2016 года в сопоставимых ценах.
Валовой региональный продукт на душу населения в 2017 году по оценке составил 218,5 тыс. руб. или 44,0% от ВВП на душу населения в среднем по России. На потребительском рынке республики в течение последних лет наблюдалась тенденция замедления темпов роста. За 2016-2017 годы оборот розничной торговли снизился на 4,3 %, прирост объема платных услуг населению
© £
В
3
№ 2
1Л
i
2 о
составил лишь 0,9 %. Основным фактором снижения является низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный снижением реальных денежных доходов (за 2016 - 2017 годы на 22,7 %) и умеренным ростом реальной заработной платы (на 2,3 %).
С точки зрения анализа ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем уровень доходов населения. Так средняя заработная плата по региону уменьшилась с 33.7 тысяч в 2016 г., до 3о тысяч рублей в 2017 г.
Складывающаяся ситуация осложняется еще и тем, что имеющийся жилой фонд требует модернизации и капитального ремонта (таблица 1), в ряде случаев 50% фонда.
При этом вторичный рынок жилья составляет весомую долю от общего числа предложений.
На основании проведенного анализа рынка недвижимости г. Улан-Удэ можно сделать следующие выводы:
■ Рынок недвижимости, как и остальные сферы экономики на данный момент переживают не лучшие времена ввиду застоя рынка.
■ Доходы населения снижаются, а следовательно снижается и покупательная способность населения, поэтому первичный рынок недвижимости (новостройки) в условиях текущего кризиса не популярны.
■ Цены на жилую недвижимость сильно варьируются, такое отличие цен объясняется, прежде всего, местоположением объекта недвижимости.
■ Подводя итоги 2017 года для регионального рынка недвижимости можно отметить, что сложилась неожиданно противоречивая ситуация: продолжающееся падение доходов населения и выдача больших объемов ипотечных кредитов, многочисленные банкротства застройщиков и массовая выдача разрешений на строительство.
Литература
1. Housing Statistics in the European Union 2005/2006 // Dokument HTML. -http://www.uepc.org/statistics/en/uepc-statistics-9.pdf
2. Understanding Poverty in America. Robert E. Rector and Kirk A. Johnson, Ph.D. // Dokument HTML. - http:// www.heritage.org/Research/Welfare/ bg1713.cfm
3. Living Parameters. // Dokument HTML. - http://cityglance.org/facts/ living.shtml
Таблица 4
Сравнительная характеристика жилищных условий по странам мира *
Примечание: 08-2008, 93-1993, 95-1995; (1) - бедные домохозяйства в США; по большинству стран показатели относятся к этому тысячелетию. источник: по данным [1] и [2]
Имеющийся жилой фонд Строительство в год
Кол-во м* на Средний Кол-во Кол-во м" на Средний
квартир человека размер комнат квартир человека размер
на 1000 квартиры в на квартиры
человек квартире, включая КУХНЮ 1000 человек
Россия 408 21,1 50,8 4,3 0,45 "а 83
Украли 413 22.5 55,1 1,8 0,23™ 103
Беларусь 0,531!й
Казахстан 0,44°8
Австрия 421 38,3 93,9 4,1 6,7 0,65 96
Болгария 1,7 0,14 82
Венгрия 423 28.0 75,0 3,4 0,30 89
Германия 486 41,9 86,3 4,4 3,0 0,36 119
Дания 456 52,4 113,1 3,8 5,0 0,54 107
Ирландия 400 35.0 104,0 19,0 105
Испания 513 31.3 90,0 5,0 13,3 1,24 94
Италия 479 36,5 96,0 4,2 4,4 0,34 77
Латъия 403 23,9 55,4 2,4 2,6 0,36 139
Нидерланды 422 41,0 98.0 4,2 4,6
Норвегия 5,1 0,54 105
11олына 22,9 69,0 3,0 0,31 102
Румыния 1,4 0,15 110
С.Королевство 430 44,0 86,9 4,7 3.8
США 67,0" 40,7*3(4 174,2 й 6,5 1,36 209
Финляндия 503 36,3 77,0 3,6 6,4 0,65 101
Франция 513 37,5 39,7 4,0 5,7 0,67 119
Чехия 423 28,7 76,3 2,9 3.2 0,34 104
Швеция 486 44,5 91,5 4,2 3,3 0,33 101
Япония 9,7 0,83 86
Турция, Чили. 15,155
Мексика
Ьгшкп 8,8й
Филиппины,
Марок ею. Колу мбия
Индия, Китай, 6,1й
Нигерия,
Пакистан
Таблица 5
Объём вторичного рынка жилья в Улан-Удэ, апрель 2018 г.*
Количество предложений па вторичном рынке общая стоимость квартир совокупная площадь
4.6 тыс. квартир 10.7 млрд. руб. 236.0 тыс. мг
Квартир в Улан-Удэ на вторичном рынке, апрель 2018 г.
Тип кпартиры Доля Общее количество Общая стоимость в руб. Средняя цена за м2
однокомнатные кпарт иры 28.2% 1.3 тыс. 2.0 млрд. руб. 44.5 тьте. м3
двухкомнатные квартиры 37.2% 1.7 тыс. 3.9 млрд. руб. 84.8 тыс. м2
трёхкомнатные квартир!,г 30.3% 1.4 тыс. 4.0 млрд. руб. 90.4 тьте. м3
многакомнатные ква ртиры 4.3% 201 725.9 млн. руб. 16.3 тыс. мг
4. Современное состояние ипотечного кредитования в Республике Бурятия Григорьева Л.О., Капустина Е.И., Коры-това Е.В. Инновации и инвестиции. 2017. № 4. С. 179-183.
5. Алексеева Т.Н. Рынок недвижимости г. Улан-Удэ: тенденции развития // Вестник Забайкальского государственного университета. 2017. Т 23.С. 98-104.
6. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации // Жилищные стратегии. - 2015. - № 1. - С. 7-18. -10.18334/1(18.2.1.234.
7. Хованская Г.П., Самосудова Н.В. Первоочередные задачи по совершенствованию законодательства в области жилищной политики и жилищно-коммунального комплекса // Недвижимость: экономика, управление. - 2016. - № 4. - С. 6-11.
8. Обеспеченность населения жильем в России и некоторых других странах мира [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ru8fact.ru/node/28.
9. Об утверждении государственной программы Республики Бурятия «Развитие строительного и жилищно-коммунального комплексов Республики Бурятия» (с изменениями на: 25.12.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://doc8.cntd.ru/document/460177111
10. Города и крупные населенные пункты Бурятии. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://dom.mingkh.ru/ buryatiya/
Features of the development of the
residential real estate market in Ulan-Ude
Grigoryeva L.O., Ton S.-J.A.
Buryat State University
The article analyzes the situation related to the impact of the crisis phenomena of 2014-2015. on the development of the residential real estate market in Ulan-Ude. A comparison is made between the development of all-Russian trends in the development of the residential real estate market and the regional one. The main stages of the development of the regional real estate market for a sufficiently long period from 2013-2018 are revealed. A detailed analysis of the condition of housing conditions in Ulan-Ude, in Russia as a whole, has been carried out. The main tendencies in the field of pricing for various types of residential real estate are revealed. Trends in the development of the level of improvement of the inhabitants of the region in comparison with the average Russian and world indicators are determined. Indicators of the development of the construction industry in the Republic of Buryatia are given. A hypothesis is advanced on the development of the construction business in the direction of construction of residential houses, based on the analysis of the provision of living space residents of the region. The analysis of investment attractiveness of residential real estate in Ulan-Ude was made in direct correlation with average per capita incomes for the analyzed period. The analysis of pricing and development of the rental market in the secondary and primary housing market of the region is carried out. The main problems in the development of the residential real estate market are revealed.
Keywords: Real estate market, residential real estate, development trends, influence factors, housing stock of the Republic of Buryatia, macroeconomic indicators of development.
References
1. Housing Statistics in the European Union 2005/
2006 // Dokument HTML. - http:// www.uepc.org/statistics/en/uepc-statistics-9.pdf
2. Understanding Poverty in America. Robert E.
Rector and Kirk A. Johnson, Ph.D. // Dokument HTML. - http://www.heritage.org/Research/ Welfare/bg1713.cfm
3. Living Parameters. // Dokument HTML. - http://
cityglance.org/facts/living.shtml
4. Current state of mortgage lending in the
Republic of Buryatia Grigorieva LO, Kapustina EI, Korytova EV Innovation and investment. 2017. № 4. P. 179-183.
5. Alekseeva TN Ulan-Ude real estate market:
development trends // Bulletin of Transbaikal State University. 2017. T. 23. S. 98-104.
6. Gareyev IF On the need to form a housing
strategy in the Russian Federation // Housing strategies. - 2015. - No. 1. - P. 7-18. - doi: 10.18334 / zhs.2.1.234.
7. Khovanskaya G.P., Samosudova N.V. Priority tasks
to improve legislation in the field of housing policy and housing and communal services // Real Estate: Economics, Management. - 2016. - No. 4. - P. 6-11.
8. Provision of the population with housing in
Russia and some other countries of the world [Electronic resource]. Access mode: http:// rusfact.ru/node/28.
9. On the approval of the state program of the
Republic of Buryatia «Development of the construction and housing and communal services of the Republic of Buryatia» (as amended on: 25.12.2017) [Electronic resource]. Access mode: http://docs.cntd.ru/ document/460177111
10. Cities and large settlements of Buryatia. [Electronic resource]. Access mode: http:// dom.mingkh.ru/buryatiya/
О
R
5
2
